R.G. N. 134/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale udienza del 10.09.2025
Davanti al giudice onorario, dott.ssa Simonetta Puggioni, è comparso nell'interesse di parte ricorrente l'avv. Sechi Fabiana, la quale insiste nelle conclusioni rassegnate in atti come riportate nelle note conclusioni alle quali fa pieno ed integrale riferimento, precisando che a tutt'oggi l'immobile non è stato rilasciato e che il conduttore ha omesso il pagamento dei canoni dal mese di aprile 2024 ad oggi per un importo pari ad euro 7.650,00. Fino alle ore 10:22 nessuno è comparso nell'interesse di parte resistente.
Il Giudice, preso atto di quanto sopra, informa il procuratore comparso che, trattati i procedimenti fissati per l'odierna udienza, si ritirerà in camera di consiglio per la decisione e darà lettura della sentenza.
L'avv. Sechi dà atto di rinunciare a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Simonetta Puggioni
Il giudice, all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza come da separato verbale.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Simonetta Puggioni

1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Simonetta Puggioni ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al R.G. n. 134/2025 promossa da:
, rappresentato e difeso dall'Avv. Fabiana Sechi, come da procura in Parte_1
atti
RICORRENTI
CONTRO
, rappresentato e difeso dall'Avv. Mario Spanu, come da procura in atti CP_1
RESISTENTE
OGGETTO: Inadempimento contrattuale
MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO
Con atto del 24.10.2024 intimava lo sfratto per morosità nei confronti di Parte_1
, deducendo: di aver stipulato con quest'ultimo in data 05.08.2021 CP_1
contratto di locazione ad uso commerciale, regolarmente registrato in data 09.08.2021, avente ad oggetto l'immobile sito in Sorso, via Convento n. 22, distinto in Catasto al F.
54, M. 784; che veniva pattuito, tra l'altro, un canone annuo di euro 5.400,00 da corrispondersi in rate mensili di euro 450,00 ciascuna. Nel dichiarare che la parte conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di aprile
2024 al mese di ottobre 2024 per un totale di euro 3.150,00, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“…A. Contrariis reiectis,
2 B. Convalidare lo sfratto per morosità così come intimato;

C. Emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti, allo stato
indicati in € 3.150,00 relative alle mensilità da aprile 2024 ad ottobre 2024, nonché per i canoni a scadere sino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, oltre gli interessi di legge,
spese e competenze professionali.
In caso di opposizione:
D. Emettere ex art. 665 c.p.c., ordinanza non impugnabile di rilascio con fissazione della data di esecuzione nel termine più breve.
Nel merito definitivamente:
E. Rigettata l'eventuale opposizione, dichiarare risolto il contratto di locazione relativo
all'immobile in Sorso nella via Convento n°22, in premessa meglio identificato, per grave inadempimento del conduttore e confermare la condanna al rilascio dell'immobile e al
pagamento dei canoni scaduti oltre interessi;

F. In ogni caso con vittoria di spese e competenze del procedimento…”.
Con comparsa del 01.12.2024, si costituiva in giudizio , il quale deduceva: CP_1
di aver sempre effettuato il pagamento dei canoni di locazione fino al mese di aprile 2024;
di aver omesso, a decorrere dal successivo mese di maggio, il pagamento dei canoni a causa di un calo di fatturato determinato dai lavori di rifacimento delle piazze antistanti l'attività commerciale da parte del che rendevano difficile l'accesso al Controparte_2
locale; aver manifestato al locatore la situazione di difficoltà e la volontà di provvedere all'integrale pagamento dei canoni scaduti in tempi brevi ricevendo, per contro, la notifica dello sfratto;
di aver proposto dopo il ricevimento dell'intimazione di sfratto, a definizione della vertenza, il pagamento dei canoni scaduti, ottenendo un rifiuto dal locatore. Nel
precisare che la morosità maturata non era grave al punto di ledere in maniera significativa l'obbligazione nascente dal contratto sottoscritto, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“…ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e reietta, previa ogni declaratoria del caso:
- rigettare l'intimata convalida dello sfratto per morosità, atteso il legittimo ricorso, da parte dell'intimato, all'eccezione prevista dall'art. 1460 c.c.;
3 - sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c., per l'effetto disporre la mediazione quale
condizione di procedibilità della domanda dell'istante;
- accertare e dichiarare l'inesistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi,
rigettando la richiesta di convalida di sfratto e per l'effetto non emettere ordinanza di rilascio nonché di Ingiunzione…”.
Alla luce dell'opposizione e delle eccezioni formulate dalla parte conduttrice e tenuto conto dell'offerta formulata da quest'ultima banco judicis di pagamento dei canoni scaduti, con provvedimento emesso in data 20.01.2025, denegato il rilascio, venivano disposti il mutamento del rito e l'esperimento del procedimento di mediazione.
Veniva esperito il tentativo di mediazione con esito negativo (cfr. verbale del 04.03.2025 in atti).
Con memoria integrativa del 09.04.2025 parte ricorrente, nel ripercorrere lo svolgimento del procedimento sommario e precisando che parte conduttrice aveva omesso di pagare i canoni dall'aprile 2024 fino all'aprile 2025 pur continuando a detenere l'immobile, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“…a) Contrariis reiectis;

b) Dichiarare risolto il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Sorso nella via
Convento n. 22, registrato presso l'agenzia delle entrate con il codice identificativo n. er grave inadempimento del conduttore CodiceFiscale_1
c) Convalidare lo sfratto;

d) Emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti, allo stato indicati in € 5.400 relativi alle mensilità che vanno dal mese di aprile 2024 fino al mese di
aprile 2025; nonché per i canoni a scadere sino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo,
oltre gli interessi di legge, spese e competenze professionali;

e) In ogni caso con vittoria di spese e onorari…”.
Il resistente non depositava memoria integrativa nei termini concessi.
La causa, istruita con l'acquisizione dei documenti, all'udienza del 10.09.2025 è stata discussa e decisa con sentenza.
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La domanda svolta da parte ricorrente merita accoglimento per le considerazioni che seguono.
A norma dell'art. 2697 c.c., relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c.
nel caso di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive, “il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno,
deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo dritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegale l'inadempimento della controparte: sarà il
debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare
dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte”
(cfr. ex plurimis Cass. Civ. n. 826/15).
Nel caso in esame ha assolto all'onere probatorio incombente in capo allo Parte_1
stesso producendo in giudizio il contratto di locazione regolarmente registrato e allegando l'inadempimento della parte resistente rispetto al pagamento dei canoni di locazione relativamente ai mesi da aprile 2024 a settembre 2025, per un importo pari ad euro
7.650,00, come precisato da parte ricorrente nelle note conclusionali e da ultimo all'udienza del 10.09.2025.
Al contrario il conduttore non ha dimostrato l'effettiva esistenza di validi fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'obbligazione dedotta in giudizio, né il pagamento di tutti i canoni dovuti, il cui onere probatorio incombeva sullo stesso.
, invero, non ha negato il mancato pagamento dei canoni di locazione CP_1
dovuti, limitandosi ad imputare l'inadempimento al calo di fatturato cagionato dai lavori eseguiti dal Comune di Sorso senza, tuttavia, fornire prova alcuna volta a dimostrare la durata degli stessi, l'effettività del danno asseritamente subito, nonché di aver reso edotto il locatore dell'impossibilità di eseguire l'obbligazione per una causa a lui non imputabile.
Ciò non mancando di evidenziare che, pur a darla per ammessa, la situazione di difficoltà
economica verificatasi a seguito degli allegati lavori, non è idonea a legittimare, in ogni
5 caso, il totale mancato pagamento dei canoni per un arco temporale così lungo, come si
è verificato nel caso in esame.
Come noto, il conduttore non può sospendere, in via unilaterale ed autonoma,
l'esecuzione della propria prestazione consistente nel versare il corrispettivo.
In proposito la Suprema Corte, con orientamento ormai consolidato, ha chiarito che “…al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo
unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del
locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore
è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte
del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti…” (ex multis, Cass. Civ. nella sentenza n. 18987/2016 e Cass. Civ. n.13887/2011).
Sempre la Cassazione ha recentemente ribadito che la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione, anche parziale, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, configurandosi inadempimento colpevole in relazione all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato;
tale sospensione può reputarsi legittima esclusivamente nel caso in cui venga completamente a mancare la controprestazione (in tal senso cfr. Cass. Civ. n. 4913/2018 e Cass. Civ.
n.11783/2017).
Fatto quest'ultimo sconfessato dalla detenzione dell'immobile da parte del resistente, il quale, continuando ad occupare l'immobile fino ad oggi, ha mostrato un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato.
Alla luce di quanto sopra, deve ritenersi sussistente l'inadempimento del resistente all'obbligo di pagamento del canone di locazione relativamente ai mesi da aprile 2024 a settembre 2025; domanda così precisata da ultimo all'udienza del 10.09.2025.
In considerazione del lungo periodo del mancato pagamento dei canoni, l'inadempimento deve qualificarsi come grave.
6 In proposito, va rilevato che nella fase a cognizione piena il giudice non può procedere alla convalida dello sfratto e tanto meno all'emissione del decreto ingiuntivo, posto che l'emissione dell'ordinanza di convalida e del decreto ingiuntivo sono provvedimenti che possono essere adottare soltanto nel definire il processo nella fase a cognizione sommaria.
L'ordinanza di mutamento del rito emessa in seguito ad opposizione dell'odierna resistente, nel procedimento di sfratto, chiude la fase sommaria del processo, aprendo quella a cognizione piena.
Il giudizio, difatti, riveste natura unitaria, pur se scisso in due fasi separate e distinte.
Nella fase a cognizione piena, pertanto, il giudice, eventualmente e qualora ne ricorrano i presupposi, potrà, in sentenza, dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento della parte conduttrice e condannare quest'ultima al pagamento dei canoni inevasi.
Chiarito ciò, deve osservarsi che nella specie, benché la parte ricorrente nella note autorizzate insista, come nell'atto introduttivo, nella convalida dello sfratto e nell'emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti, tale domanda, al di là del provvedimento richiesto, deve essere interpretata come domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della parte conduttrice e di condanna di quest'ultima alla corresponsione dei canoni, tale essendo nella sostanza la vera volontà della parte ricorrente.
Va, quindi, accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della parte resistente, con condanna di quest'ultima al rilascio l'immobile sito in Sorso in via Convento n. 22, distinto in Catasto al F. 54, M. 784, nonché al pagamento della somma di euro 7.650,00, per il mancato pagamento dei canoni di locazione da aprile 2024 a settembre 2025 compreso, domanda così precisata da parte ricorrente all'udienza del 10.09.2025.
Le spese, che seguono la soccombenza, si liquidano come da dispositivo.


PQM


Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

7 - dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti per grave inadempimento di parte resistente e, per l'effetto, la condanna a rilasciare in favore di parte ricorrente l'immobile sito in Sorso in via Convento n. 22, distinto in Catasto al F. 54, M. 784, libero e sgombero da persone e cose, fissando per l'esecuzione la data del 20.10.2025;
- condanna parte resistente al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di euro 7.650,00 per canoni di locazione scaduti fino al mese di settembre 2025, oltre agli interessi legali calcolati dalle singole scadenze al saldo;

- condanna , al pagamento delle spese di lite, in favore della parte CP_1
ricorrente, che liquida in euro 1.278,00 per compensi avvocato, oltre spese vive, spese generali al 15% e accessori come per legge.
Sassari, 10 settembre 2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Simonetta Puggioni
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