REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI POTENZA
Sezione Civile
Il Tribunale di Potenza, in persona del giudice unico dott.ssa Rosa Maria Verrastro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al numero di RG 2817/2022, avente ad oggetto “altri istituti e leggi speciali" vertente
TRA
C.F. P.IVA P.IVA 1 in persona del legale Parte_1
rappresentante p.t., rappresentato e difeso dagli avvocati Carmen Andriani ed Andrea Latessa,
elettivamente domiciliato presso la prima professionista, come da mandato in atti;

ATTRICE
ED
,P.IVA_2 in persona C.F. P. IVA Controparte_1 del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Covella Arturo Raffaele, con studio in
Venosa, ed ivi elettivamente domiciliata, giusta mandato in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, ritualmente notificato, Parte_1
conveniva in Controparte_1 domandando: di accertare il diritto dell'attrice ad acquistare l'immobile di cui è causa e di pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c., una sentenza d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita, che tenga luogo dell'inadempimento della convenuta e che produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendo così alla la laParte_1
proprietà dell'immobile sito nel Comune di Venosa censito in catasto fabbricati/ terreni del medesimo
Comune al foglio 57, particella 858, sub. n. 2, 3 e foglio n. 57 p.lla n. 859, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, condizionando il pagamento del prezzo, così come determinato nel contratto preliminare, con modalità idonea ad assicurare che il trasferimento dell'immobile avvenga, come promesso, libero da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o garantirlo dall'evizione; di ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Potenza di trascrivere l'emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità; di accertare e dichiarare il diritto dell'attrice alla restituzione, ex art. 2033 c.c., della somma di € 4.567,53 corrisposta alla sottoscrizione del preliminare per il ritiro del permesso di costruire;
di accertare e dichiarare il diritto dell'attrice al risarcimento del danno per inadempimento e, per l'effetto, di condannare la convenuta a corrispondere la somma di € euro 11.442,95, sostenuta per il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile, oltre alle spese notarili sostenute per il rogito poi rifiutato dalla ^CP_1 nonché le spese di istruttoria sostenute per l'ottenimento del mutuo bancario, con vittoria delle spese di lite.
A fondamento della domanda, l'attrice allegava: di avere stipulato il 25.3.2019 un contratto preliminare di vendita dell'immobile di proprietà della convenuta, individuato in catasto Comune di Venosa al foglio 57 particella 858 sub 2 e 3 e particella 859; che il prezzo convenuto era pari ad € 400.000,00, dei quali 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria € 200.000,00 alla stipula del definitivo, €
180.000,00 mediante cambiali;
che aveva versato la caparra, oltre alla somma di € 4.567,53 necessari per il ritiro del permesso di costruire;
che la promittente venditrice aveva un debito garantito da ipoteca che era ceduto della originaria titolare ad CP_2 che nel preliminare era pattuito che la stipula del definitivo sarebbe avvenuta allorquando la promittente venditrice avesse raggiunto un accordo con la banca;
che il possesso era attribuito ad essa promissaria acquirente mediante stipula di contratto di comodato;
che la promittente venditrice raggiungeva accordo transattivo con l'istituto di credito, che accettava a saldo e stralcio la somma di € 200.000,00; che le parti convenivano che CP_2 avrebbe preso parte al rogito notarile ed avrebbe ricevuto versamento diretto della somma di cui all'atto di transazione;
che era individuata nel 13.9.2022 la data del rogito notarile;
che il procuratore della
CP_2 rendeva nota la sua indisponibilità per il 13.9.2022; che tale impedimento era comunicato alla promittente alienante che, tuttavia, ed inspiegabilmente, si presentava dal notaio per il rogito;
che era di seguito concordata, quale nuova data il 22.9.2022 ma che in quella occasione la convenuta non si presentava per la stipula, rendendosi inadempiente all'obbligazione di stipula del contratto definitivo con le modalità convenute;
che della mancata stipula era esclusivamente responsabile la convenuta;
che essa aveva diritto ad ottenere sentenza ex art. 2932 c.c., oltre che il risarcimento del danno consistente nelle somme versate per l'ottenimento del permesso di costruire ed in quelle versate per il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile come specificato in citazione.
Si costituiva tempestivamente in giudizio la parte convenuta, la quale domandava il rigetto delle domande proposta dall'attrice. La medesima parte, in via riconvenzionale, domandava: di accertare e dichiarare la esclusiva responsabilità della attrice nella mancata conclusione del contrattoParte_1
definitivo di compravendita immobiliare dell'immobile; di accertare tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti e subendi in conseguenza della vicenda in atti, e di condannare l'attrice al pagamento, a titolo risarcitorio, della somma complessiva di Euro 435.000,00 o della maggiore o minore somma che risultasse in corso di causa, anche per mezzo di valutazione equitativa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo, con vittoria delle spese di lite.
La parte convenuta, in particolare, contestava il dedotto inadempimento, sostenendo che: l'attrice aveva tenuto un atteggiamento non collaborativo, laddove ella convenuta aveva ottenuto, prima nel
2021 e poi nel 2022, la disponibilità del creditore ipotecario a concludere atto di transazione, presupposto indicato nel preliminare;
che la transazione non si perfezionava per l'atteggiamento ostruzionistico tenuto dalla promissaria acquirente;
che, infatti, malgrado quanto pattuito nel preliminare, l' attrice pretendeva di partecipare essa stessa alla stipula dell'atto di transazione e di modificare le pattuizioni di cui al preliminare;
che ella, avendo necessità di definire la sua posizione debitoria, si vedeva costretta ad intervenire presso CP_2 che aveva già accettato di addivenire alla transazione alle condizioni rese note;
che ella convenuta aveva insistito in più riprese perché fossero predisposti gli atti necessari ad ottenere la cancellazione della iscrizione ipotecaria sul bene;
che dopo varie insistenze era trasmessa una bozza di accordo, diverso rispetto ai termini del contratto preliminare;
che erano richiesti chiarimenti in merito a tali diversità ed anche in merito al regime fiscale applicabile alla vendita;
che i venditori si organizzavano, dopo una serie di differimenti della data, dovuti anche alla indisponibilità del notaio, per presenziare all'incontro programmato il 13.9.2022; che, tuttavia, la medesima attrice, con comunicazione inviata il 12.9.2023, alle ore 17.21 rappresentava che la banca erogatrice del mutuo ( che essa avrebbe dovuto ottenere) aveva chiesto il differimento della data del rogito al 16.9.2022; che la comunicazione di rinvio della data del rogito era letta solo il
13.9.2022, di tal che i venditori si presentavano innanzi al notaio ed apprendevano che la promissaria acquirente aveva presentato due richieste di variante presso il Comune di Venosa ed aveva apportato modifiche catastali all'immobile; che, a seguito di ciò, ad essa era preclusa la possibilità di fruire del migliorativo regime IVA denominato reverse charge"; che, a quel punto, essi intimavano alla 66
convenuta l'immediata restituzione dell'immobile oggetto del rpeliminare, essendo venute meno le condizioni per la stipula dell'atto di vendita;
che, peraltro, contravvenendo alle obbligazioni assunte nel contratto di comodato la convenuta non aveva pagato né l'IMU, né la Pt_2 per una serie di annualità; che dalla condotta inadempiente della convenuta erano derivati notevoli danni, sia quanto al mancato versamento della somma che la prima avrebbe dovuto versare per la disponibilità delle attrezzature presenti nell'immobile, sia per avere la convenuta perduto l'opportunità di concludere un accordo economicamente più vantaggioso con la banca creditrice ipotecaria, che avrebbe ridotto di €
300,000,00 ed oltre la sua esposizione debitoria, precludendole la conclusione di altri accordi transattivi pendenti con ulteriore danno di € 100.000,00.
La causa era istruita mediante acquisizioni documentali e prova testimoniale richiesta da entrambe le parti. All'udienza del 26.2.2025 il procedimento, su richiesta delle parti, era riservato in decisione con termini 190 c.p.c.
La domanda dell'attrice non è meritevole di accoglimento, e del pari va rigettata la domanda riconvenzionale proposta dalla parte convenuta.

1. Il contratto preliminare e le vicende successive.
Vanno esaminate nel dettaglio le pattuizioni intervenute tra le parti, anche al fine di cogliere il senso dell'operazione economica dalle stesse voluta e realizzata.
In data 25.3.2019 le parti stipulavano un contratto preliminare avente ad oggetto il terreno con annesso fabbricato distinto in catasto Comune di Venosa, alla contrada San Felice e segnatamente terreno agricolo, unità immobiliare con superficie catastale di mq.456 e ulteriore unità immobiliare di superficie catastale di 605 mq., con iscrizione in catasto del Comune di Venosa, al foglio 57 particella
858 sub 2 e 3, e particella 859.
Si dava atto che gli immobili erano gravati da ipoteca in favore della banca Popolare di Bari, con la quale il promittente venditore aveva in corso trattative per la transazione finalizzata a liberare gli immobili dalla iscrizione.
Le parti convenivano, all'art. 4, il prezzo della vendita in € 400.000,00, da versare per € 20.000,00 alla stipula del preliminare ed a titolo di caparra;
per € 200.000,00 a titolo di acconto all'atto della transazione con la Banca Popolare di Bari, “cui potrà partecipare parte promittente acquirente e/o se conciliabile all'atto della stipula del rogito notarile"; per € 180.000,00 a mezzo di 9 cambiali ognuna dell'importo di € 20.000,00 da pagarsi ogni sei mesi.
All'art. 3 le parti avevano specificato che “l'atto notarile di trasferimento della proprietà verrà stipulato a seguito della transazione con l'Istituto di credito Banca Popolare di Bari, non appena sarà pronta tutta la documentazione necessaria per la stipula e comunque non oltre due mesi dalla definizione della transazione, presso notaio di gradimento del promissario acquirente".
In data 29.4.2019 le parti stipulavano un contratto di comodato gratuito, in forza del quale il promissario acquirente riceveva la detenzione degli immobili, con obbligo a suo carico del pagamento, oltre che delle utenze, anche della imposta r.s.u., della Tasi e dell'IMU. Il comodatario aveva facoltà di apportare modifiche, innovazioni ed addizioni, “alla destinazione e/o agli impianti esistenti... senza che questo possa in alcun modo modificare il valore del complesso immobiliare ai fini della compravendita"; il comodatario aveva anche il diritto di modificare la destinazione d'uso degli immobili, che sarebbe stato utilizzato dallo stesso "per l'esercizio effettivo dell'attività di commercio di materiali per l'edilizia".
Il promissario acquirente acquisiva la materiale detenzione degli immobili e provvedeva a versare la caparra e l'ulteriore somma di € 4.567,53 per ottenere il permesso di costruire, provvedendo anche ad inoltrare ulteriori pratiche presso il Comune, al fine di ottenete la variazione della destinazione d'uso dell'immobile, cui era legittimata in base alla lettera del contratto come innanzi esaminato.
Nel frattempo, CP_2 subentrata al precedente istituto di credito, con il quale il promittente alienante aveva intrapreso trattative per addivenire ad una transazione con conseguenziale cancellazione della ipoteca, manifestava la propria disponibilità a stipulare, con la promittente alienante, la transazione, come indicato nel preliminare.
La parte convenuta ha infatti depositato una missiva, datata 24.5.2022, nella quale CP_2 esprimeva la sua volontà di transigere per l'importo complessivo di € 200.000,00 indicando quale data di perfezionamento della transazione il 30.6.2022, e specificando che ella avrebbe, a pagamento eseguito, prestato il proprio consenso alla cancellazione dell'ipoteca.
Era allegata alla missiva la modulistica che avrebbe dovuto essere sottoscritta anche dal promissario acquirente.
Va rimarcato come le pattuizioni raggiunte dalle parti con il preliminare prevedevano che la promissaria acquirente avrebbe dovuto versare alla promittente alienante l'ulteriore somma di €
200.000,00 proprio all'atto della transazione, alla stipula della quale non era prevista come indefettibile e neanche come necessaria la presenza della acquirente stessa.
Dalla corrispondenza intercorsa tra le parti e tra queste e lo studio notarile che avrebbe dovuto procedere alla stipula del definitivo emerge come tra le parti del preliminare non vi fosse accordo sul contenuto del definitivo, e, peraltro, la bozza inoltrata dal notaio appare divergere in maniera significativa dal preliminare stesso.
Ed infatti, non pare vi fosse accordo tra le parti neanche in merito alla indicazione del prezzo, laddove il promittente alienante, sino a qualche giorno prima dell'appuntamento fissato dal notaio per la stipula precisava come il prezzo della compravendita fosse stato pattuito in € 400.00,00, ma che l'IVA dovesse essere calcolata a parte, stigmatizzando come il definitivo potesse essere stipulato alle sole condizioni pattuite con il preliminare stipulato. (cfr. solo esemplificativamente mail avv. Covella del 6.9.2022, mail avv. Andriani del 9.9.2022, anche mail dell'avv. Logrieco del 9.9.2022) Nella successiva mail dello studio notarile, che faceva seguito alla richiesta dell'avv. Covella di ricevere le bozza degli atti predisposti, la segreteria del notaio incaricato dalla acquirente rappresentava che la banca erogatrice del mutuo in favore della promissaria acquirente avrebbe trasferito ⁱl ^netto 66
ricavo del mutuo da concedersi su di un conto corrente dedicato riferibile al notaio rogante conferendo a quest'ultimo il mandato di bonificare, sull'Iban indicato da CP_2 l'importo necessario ad estinguere il credito vantato da CP_2 verso Controparte_3 successivamente avendo acquisito la disponibilità della somma necessaria all'estinzione del credito vantato da CP_2 si addiverrebbe alla stipula della vendita..." precisandosi che, ultimata la stipula dei due atti, il notaio "facendo seguito alle istruzioni impartite dalla banca mutuante “avrebbe eseguito due bonifici, il primo ad CP_2 ed il secondo a tacitazione della promittente alienante per la parte residua del prezzo di vendita.
Le descritte condizioni, divergenti rispetto al preliminare divergono altresì anche dalla bozza depositata dalla parte attrice come allegato 4) che continua a fare riferimento al pagamento della restante somma di € 180.000,00 in forma rateale.
La parte attrice ha documentato come essa avesse stipulato mutuo, a suo dire finalizzato all'acquisto dell'immobile.
Tuttavia, il documento che ella ha depositato fa riferimento ad una delibera con la quale la Banca di
Credito Cooperativo di Gaudiano di Lavello aveva assentito alla richiesta di mutuo di importo pari ad
€215.000,00 e ciò con delibera del 4.2.2022, mentre non vi è traccia della disponibilità per l'ulteriore somma cui fa riferimento la segreteria del notaio, ovvero la somma che la banca avrebbe dovuto erogare anche per il pagamento del residuo prezzo, soddisfatto il creditore ipotecario.
Nel contesto descritto, che evidenzia come non vi fosse accordo tra le parti neanche in merito al corrispettivo (al netto o al lordo di IVA) si addiviene all'incontro del 13.9.2022 programmato innanzi al notaio, incontro al quale di fatto presenziavano i solo promittenti alienanti.
Quanto al programmato incontro, e con riferimento allo “stato della pratica”, a tale data risulta come l'avvocato che avrebbe dovuto presenziare in nome e per conto di CP_2 aveva, il 12.9.2022 rappresentato alle parti la propria indisponibilità per coevo impegno professionale, mail che l'avvocato
Covella ha ricevuto (l'inoltro non è avvenuto a mezzo PEC) ma che sostiene di "non avere letto". (la missiva dell'avv. Logrieco è datata 12 settembre ed è stata inoltrata alle 17.43)
Tuttavia, ed il dato appare significativo, sempre in data 12.9.2022 alle ore 17.21 l'avv. Andriani, che ha curato anche la fase stragiudiziale per l'odierna attrice, rappresentava che la banca erogatrice del mutuo alla promissaria acquirente “ aveva chiesto il differimento del rogito" al 16.9.2022 ore 15.00.
Il dato appare significativo perché, come si è detto, l'attrice ha documentato come la somma concessa a mutuo in suo favore ammontasse ad € 210.000,00, ovvero a somma inferiore a quella che, complessivamente doveva essere versata al promittente alienante. Tale essendo la situazione di fatto, la odierna convenuta si presentava ugualmente presso lo studio notarile alla data concordata e, con PEC del 19.9.2022, stigmatizzava la condotta della controparte che a suo dire aveva già in precedenza tenuto una condotta ostruzionistica, ed intimava il rilascio immediato degli immobili oggetto di comodato.
Malgrado il tenore della missiva, la promissaria acquirente convocata nuovamente tutti innanzi al notaio per il 22.9.2022, ma in tale data si presentava la sola convocante, non essendovi prova alcuna della presentazione di CP_2 e neanche della concessione del mutuo per l'intera somma da versare ai promittenti alienanti.

2. La domanda proposta dalla parte attrice.
La parte attrice domanda l'emissione di una sentenza che produca gli effetti del contratto cui a dire della stessa, non si sarebbe addivenuti per causa addebitabile in via esclusiva alla sola promittente alienante.
La prima criticità che si rileva è che, nel caso concreto, il preliminare prevedeva che al definitivo si addivenisse solo a seguito della transazione tra promittente alienate e creditore ipotecario, e che, stipulata la transazione - che non prevedeva la necessaria presenza della promissaria acquirente- questa avrebbe dovuto corrispondere l'ulteriore somma di € 200.000,00.
La mancanza della stipula della transazione- che coinvolge un soggetto terzo non evocato in giudizio- impedisce che la sentenza possa realizzare l'assetto di interessi che le parti hanno concordato nel preliminare.
Né potrebbe la parte domandare al giudice di realizzare qualcosa di diverso da quanto oggetto di accordo e, nel caso concreto, pure a voler ritenere che non vi sia conflitto sul prezzo a corrispondersi
(al netto o al lordo di IVA) certamente non potrebbe essere richiesto alla scrivente la cristallizzazione di assetti (quale quello di cui sono espressione le bozze e le ipotesi di definitivo sopravvenute) che non paiono dalle parti stesse condivise.
Ma anche quanto al resto, la criticità ulteriore della domanda attorea e gli elementi ostativi al suo accoglimento (ivi compresa la tesi della addebitabilità esclusiva all'alienante della mancata stipula del definitivo) possono ravvisarsi nelle seguenti circostanze: alla data del 13.9.2022 l'attrice non aveva la disponibilità della somma necessaria al pagamento dell'intera somma da corrispondersi, di tal che appare arduo ritenere che, quandanche l'avv. Logrieco fosse stato disponibile per tale data, il definitivo (i cui termini non erano neanche condivisi) sarebbe stato effettivamente stipulato;

alla successiva data del 22.9.2022 presso lo studio de notaio non solo non era presente il promittente alienante (che in data 19 settembre aveva già espresso la propria volontà in maniera inequivoca) ma non era presente neanche CP_2 né vi è prova che a tale data l'istituto mutuante avesse già erogato le somme o fosse disponibile a farlo nell'importo complessivo (e non nella sola somma insufficiente già deliberata).
Conclusivamente: il rimedio azionato non parte nel caso concreto esperibile, l'assunto della responsabilità esclusiva del promissario acquirente appare equivoca e suscettibile di diverse letture;
la connessa domanda risarcitoria, legata all'assunto dell'inadempimento altrui, non è essa stessa accoglibile tenuto peraltro conto che il nesso eziologico tra inadempimento ( della obbligazione di concludere il definitivo) e danno è sfumato e difficilmente percepibile.

3. La domanda riconvenzionale della parte convenuta.
In via preliminare, si rileva come le voci di danno che la parte allega quale conseguenza del riferito inadempimento della convenuta non sono sostenute da allegazioni specifiche e neanche da prova a sostegno.
Non vi è alcuna pattuizione relativa alle somme che la parte promissaria acquirente avrebbe dovuto versare a fronte della stipula del contratto di comodato, né vi è prova della condizioni di maggior favore che la convenuta avrebbe ottenuto da CP_2 o da altri istituti di credito e che non ha ottenuta a causa della condotta della controparte.
Non vi era, inoltre, alcuna pattuizione in ordine al regime dell'IVA che avrebbe dovuto applicarsi al contratto (nessuna indicazione vi è nel preliminare) mentre dalla lettura del contratto di comodato pare che fosse in facoltà dell'attrice di procedere alla variazione della destinazione d'uso, per la quale la stessa pare anche avere sostenuto dei costi.
Quanto alla allegazione dell'inadempimento della attrice, l'affermazione non è sostenuta da allegazioni convincenti per le seguenti ragioni: quanto al regime IVA, per non esservi alcun accordo in tal senso tra le parti;
in merito alla fase temporale antecedente rispetto al 2022, ovvero quanto all'atteggiamento ostruzionistico tenuto dalla attrice allorchè la convenuta aveva raggiunto un “accordo di massima" rispetto alla transazione, la circostanza viene confermata da testi che di fatto sono testi “ de relato”, o legati da vincoli di parentela con i titolari della società ed inoltre nella fase successiva al maggio 2022
(data della comunicazione CP_2 .
Infine, in merito al mancato pagamento di IMU e TASI indiscutibilmente a carico della odierna attrice stante il tenore delle pattuizioni, la predetta circostanza, nella trama argomentativa della convenuta non rileva quale inadempimento del contratto collegato, con rilevanza nella operazione economica complessiva posta in essere, ma viene inserito come una circostanza in certo senso “neutra”, alla quale non viene ricollegata, in punto di inadempimento dell'obbligo di concludere il definitivo, alcuna conseguenza.

4. Conclusioni. Le domande della parte attrice vanno pertanto rigettata, al pari delle domande riconvenzionali proposte dalla convenuta.
La soccombenza reciproca integra ragione legittimante la compensazione integrale delle spese tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di [...] Parte_1
ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: Controparte_1

1. Rigetta le domande proposte dalla parte attrice;

2. Rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla parte convenuta;

3. Compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Potenza, 14.7.2025
Il giudice
Dott.ssa Rosa Maria Verrastro