R.G. n. 1889/2019

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI
SEZIONE CIVILE
In persona del Giudice monocratico Dott.ssa Beatrice Magarò ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1889/2019 promossa da:

rappresentato e difeso dall'Avv. Carmelo Salerno;
Parte_1
Attore contro
, rappresentata e difesa dall'Avv. Fabiola Capparelli;
Controparte_1
Convenuto
rappresentata e difesa dall'Avv. Giovanni Zagarese;
CP_2
Convenuto

OGGETTO: inadempimento contrattuale.

CONCLUSIONI: Come in atti;

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Omesso lo svolgimento del processo, ai sensi del nuovo testo dell'art. 132, comma 2 nr. 4 c.p.c. introdotto dall'art. 45, comma 17 legge nr. 69 del 2009, appare opportuno ripercorrere succintamente le domande e le eccezioni proposte, prima di procedere alla stesura della motivazione.
Con atto di citazione del 28.6.2019, la premesso che: a) In data 6 Parte_1
giugno 2013 il sig. ed il sig. , ciascuno Parte_2 Controparte_3
nelle proprie qualità di rappresentati legali delle rispettive società, stipulavano contratto preliminare avente ad oggetto un appezzamento di terreno sito in Zona SI del Comune di Corigliano-
pagina 1 di 16 Rossano, riportato nel Catasto Terreni del comune di Corigliano al Foglio 38, p.lla 1022, agrumeto
2, HA 0.10.93 – RD 33,87, RA 11,85; P..LLA 1023, agrumeto 2, HA 0.77.19, RD 239,19, RA 83,72;
b) Il 5 novembre 2014 le parti sottoscrivevano un atto integrativo del contratto preliminare per dare atto dell'intervenuto integrale pagamento del prezzo, così come previamente pattuito nel contratto preliminare, pari a complessivi € 200.000,00 oltre IVA;
le parti, altresì, (clausola n.3) stabilivano che la stipula del rogito notarile di compravendita avvenisse entro il 31.12.2015 avanti ad un
OT indicato dalle parte acquirente e che al momento della stipula del rogito dovessero essere rispettate le clausole del nulla osta rilasciato dall'SI; c) il possesso del bene veniva trasferito al promissario acquirente, il quale provvedeva ad effettuare una serie di lavorazioni;
d) L' CP_1 non intendeva dare seguito alla stipulazione dell'atto definitivo ed anzi, con p.e.c. del giorno 1 giugno 2019, comunicava al sig. di voler risolvere il contratto preliminare stipulato, Parte_1 chiedendo altresì l'indicazione dell'Iban del c/c dove riaccreditare le somme pattuite per la vendita e regolarmente corrisposte dal venditore;
e) il promissario acquirente aveva adempiuto a tutti gli obblighi derivanti dai predetti negozi giuridici, ivi compreso il pagamento integrale del prezzo del quoziente di terreno compravenduto e precisava, altresì, che era stato acquisito il nulla osta dell'SI datato 4.11.2014 n° 29 e che lo stesso alla data era ancora pienamente valido ed efficace;

f) (promissario venditore) aveva posto in essere gravissimi inadempimenti, in quanto Parte_3 allo stato, da una ispezione ipocastale dell'immobile compravenduto, contrariamente agli impegni contrattuali assunti, non erano stati ancora cancellati i pregiudizi esistenti sul compendio
Per_ immobiliare e rivenienti dall'atto notarile a rogito del OT Dott. (rep.: 56197) trascritto il 4 gennaio 2007 (nn° 305/415); g) il comportamento tenuto dal legale rappresentante dell' CP_1
presentava i caratteri della mala fede, configurandosi altresì come un abuso di diritto,
[...]
considerato che il venditore aveva incamerato da anni le somme pattuite per la vendita del terreno de quo, (trasferendo peraltro il possesso del bene) e non aveva mai sollecitato la stipulazione del rogito, iniziando ad accampare pretese infondate e pretestuose contro la società attrice solo quando era venuto a conoscenza delle trattative in corso tra il , nella qualità di l.r.p.t. Parte_1
della , e la società McDonald's, interessata all'acquisizione del Controparte_4
terreno per la realizzazione di un nuovo ristorante e ciò allo scopo chiaro di riavere indietro il terreno acquistato dalla Società dell'attore al fine di rivenderlo ad un prezzo maggiore alla società terza interessata;
h) il promissario acquirente intendeva formalizzare con atto pubblico il proprio acquisto e porre poi in essere tutte le attività amministrative in prima persona per il rilascio del nulla osta e per il rilascio del permesso a costruire. A tal fine, con lettera del 10.6.2019 invitava l a recarsi dal notaio per procedere alla formalizzazione dell'atto pubblico;
CP_1
pagina 2 di 16 Sulla scorta di quanto premesso, sosteneva la sussistenza di un vero e proprio atto di vendita, già esplicativo dei suoi effetti nei confronti della venditrice e dell'acquirente, in quanto, l'acquirente aveva già integralmente versato la somma pattuita per la vendita del terreno e la venditrice, proprio in funzione dell'avvenuto pagamento del prezzo, trasferiva la disponibilità del bene all'acquirente e che, pertanto, sussisterebbero i presupposti per emettere una sentenza ex art. 2657 c.c. o in subordine ex art. 2932 c.c., oltre al riconoscimento in suo favore del risarcimento dei danni patrimoniali subiti e subendi;

Tanto premesso, la società attrice concludeva chiedendo: “a) in via principale: emettere sentenza di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni delle scritture private del 2013 e del 2014 e, per
l'effetto, accertare e dichiarare che la soc. in persona del l.r.p.t., è Parte_1
proprietaria esclusiva del compendio di terreni sito in Corigliano-Rossano ed identificato in Catasto
Terreni sino al 03-06-2019 al Foglio 38, p.lla 1022, agrumeto 2, HA 0.10.93 – RD 33,87, RA 11,85
e P..LLA 1023, agrumeto 2, HA 0.77.19, RD 239,19, RA 83,72 (a seguito di frazionamento eseguito il giorno 04-06-2019 p.lla 1023 si trasforma in P.LLA 1759 agrumeto 2, HA 0.45.19, RD
140,03 RA 49,01 e P.LLA 1760 agrumeto 2, HA 0.32.00 RD 99,16 RA 34,71); b) in via subordinata
e condizionata: accertare il diritto dell'attore ad acquistare il terreno ricadente in Corigliano-
Rossano ed identificato in Catasto Terreni al Foglio 38, p.lla 1022, agrumeto 2, HA 0.10.93 – RD
33,87, RA 11,85 e P..LLA 1023, agrumeto 2, HA 0.77.19, RD 239,19, RA 83,72 (a seguito di frazionamento eseguito il giorno 04-06-2019 p.lla 1023 si trasforma in P.LLA 1759 agrumeto 2, HA
0.45.19, RD 140,03 RA 49,01 e P.LLA 1760 agrumeto 2, HA 0.32.00 RD 99,16 RA 34,71) ed emettere, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod. civ., una sentenza d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita, che tenga luogo dell'inadempimento della e che produca gli effetti del contratto non concluso, CP_1
trasferendo così all'attore la proprietà del citato immobile, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze;
c) sempre in via principale: condannare la convenuta al pagamento dei danni subiti e subendi da parte della Società attrice, da quantificarsi nell'importo di
€ 800.000, o nella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, da liquidarsi anche in via equitativa;
d) in via principale e condizionata al mancato accoglimento delle precedenti domande: condannare la Società convenuta al risarcimento dei danni per violazione dei canoni di buona fede e correttezza e per abuso di diritto. Il tutto sempre con vittoria di spese e competenze processuali, di cui si chiede sin da ora la distrazione.”
Detto procedimento veniva iscritto al n. 1889/2019 RG..
pagina 3 di 16 Si costituiva in giudizio L' la quale contestava le avverse domande perché infondate CP_1
in fatto ed in diritto. In particolare, evidenziava che Il bene immobile oggetto della promessa di vendita ricadeva in zona SI- agglomerato di Schiavonea, ed era stato acquisito dalla CP_1 al fine di poter svolgere “ attività commerciale, di servizio, direzionale, di ristorazione ed alberghiera, come da progetto esecutivo, acquisito al Protocollo dell'ente in data 16.10.2013 al n.
1697, approvato dal con nulla-osta n.14 del 12.5.14, sulla scorta del plano volumetrico, CP_5
approvato in data 04.02.2009 con Determina n. 8; A tal fine, in data 17/7/14 la ditta Campanaro srl e la sottoscrivevano una convenzione con il , avente ad CP_1 Controparte_6
oggetto la realizzazione di un parco commerciale da destinare a servizi, attività commerciale, uffici e albergo. Tra gli obblighi assunti vi era quello di non procedere (a pena di nullità degli atti) a vendite o locazioni del lotto e\o dei fabbricati su di esso esistenti senza il preventivo nulla-osta del
; nella stessa data, la ditta per la realizzazione del suddetto progetto, aveva CP_5 CP_1
sottoscritto contratto preliminare di vendita per la fascia di rispetto stradale ed individuata al NCT al foglio 38 particella 1673 del comune di Corigliano Calabro di mq. 2.400; a seguito delle intraprese trattative e della volontà della società di subentrare Parte_1 all'iniziativa volta alla realizzazione dell'approvato progetto esecutivo con a capo dell'iniziativa e Campanaro srl, acquisito al Protocollo dell'ente in data 16.10.2013 al n. 1697, l'SI CP_1
(odierno ) rilasciava il Nulla Osta per la cessione dell'area, di proprietà della ditta CP_7 CP_1
alla ditta ovviamente a patto di rispettare tutte le obbligazioni Parte_1 assunte dalla cedente, compreso l'acquisto della fascia di rispetto ed il pagamento del 20% sia sul valore del lotto sia sulla fascia di rispetto, per totale di circa €. 156.000,00 iva compresa. Il Nulla
Osta n. 29 del 04.11.2014 veniva sottoscritto per presa visione, espressa accettazione di ogni disposizione e ricevuta di consegna dalle ditte e dalla ditta Parte_4 [...]
in data 04.11.2014. Controparte_4
Alla luce di quanto precisato, rilevava che la conclusione del contratto definitivo di Controparte_1
compravendita, risultava essere subordinato al rispetto delle obbligazioni in ordine al nulla osta dell'Asi per la cessione, in favore della società a titolo oneroso del Controparte_8 bene oggetto di promessa di vendita;
precisava che, le stesse parti stabilivano che “la detta stipula potrà essere posta in esecuzione ed avanti al notaio di riferimento allorquando, per come sopra detto, sia stato definito il procedimento con SI circa l'acquisizione del nulla osta per la detta stipula ed il conseguente pagamento di quanto richiesto, ad oggi pari al 20% del valore di trasferimento effettivo”.
pagina 4 di 16 Eccepiva, dunque, l'inadempimento del promissario acquirente in ordine alla definizione del procedimento con SI circa l'acquisizione del Nulla Osta per la stipula dell'atto pubblico di compravendita avente ad oggetto l'appezzamento di terreno. Tanto risultava dalla rinuncia formalizzata da con raccomandata del 29/7/16, ricevuta l'8/8/16, Parte_1 con la quale veniva comunicato al Consorzio “la rinuncia all'iniziativa intrapresa nella zona SI di
Coriglianio, quindi di non intendere procedere con l'iniziativa e l'iniziativa sarà portata avanti, come originariamente, da ; Controparte_1
Contestava, altresì, la circostanza dell'asserito possesso del terreno da parte della società
[...]
la quale, di fatto, non vantava neppure la detenzione. Parte_1
Sosteneva, il grave inadempimento del promissario acquirente, società Parte_1
in relazione a tutti gli obblighi stabiliti nell'originario accordo preliminare inter partes del 6
[...]
giugno 2013 e successiva integrazione del 5 novembre 2014, previsti quale condizione necessaria per il rilascio da parte dell'Ente del Nulla Osta, espletati i previsti e necessari adempimenti e pagamenti, per la realizzazione delle finalità economiche a cui la società attrice riteneva di dover rinunciare, determinando la risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
L' concludeva chiedendo: “il rigetto di tutte le domande avanzate dalla società attrice CP_1
poiché infondate in fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale, nel merito pronunciare la risoluzione del contratto preliminare del 6.6.2013 e dell'integrazione “a contratto preliminare del 6/6/13” del
5.11.2014, per inadempimento grave della promissaria acquirente, odierna attrice e comunque per aver causato l'impossibilità giuridica alla stipula del contratto definitivo, per come rappresentato in parte motiva. - per l'effetto ordinare, a spese e cura dell'attrice, la cancellazione della domanda di giudiziale per cui è causa, trascritta sui beni immobili di proprietà della convenuta;
- Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge”.
Il giudizio veniva iscritto al n.1889/19.
Con atto di citazione del 23.10.2019 (2892/2019 RG) la conveniva Parte_1 in giudizio nonchè la premettendo che: a) In data 6 giugno 2013 il sig. Controparte_1 CP_2
ed il sig. , ciascuno nelle proprie qualità Parte_2 Controparte_3
di rappresentati legali delle rispettive società, stipulavano contratto preliminare avente ad oggetto un appezzamento di terreno sito in Zona SI del Comune di Corigliano-Rossano, riportato nel
Catasto Terreni del comune di Corigliano al Foglio 38, p.lla 1022, agrumeto 2, HA 0.10.93 – RD
33,87, RA 11,85; P..LLA 1023, agrumeto 2, HA 0.77.19, RD 239,19, RA 83,72; b) Il 5 novembre
2014 le parti sottoscrivevano un atto integrativo del contratto preliminare per dare atto dell'intervenuto integrale pagamento del prezzo, così come previamente pattuito nel contratto pagina 5 di 16 preliminare, pari a complessivi € 200.000,00 oltre IVA;
le parti, altresì, (clausola n.3) stabilivano che la stipula del rogito notarile di compravendita avvenisse entro il 31.12.2015 avanti ad un
OT indicato dalle parte acquirente e che al momento della stipula del rogito dovessero essere rispettate le clausole del nulla osta rilasciato dall'SI;c) sosteneva di aver adempiuto a tutti gli obblighi contrattuali e che era stato acquisito nulla osta dell'SI n.29 del 4.11.2014 e che lo stesso risultava essere ancora pienamente valido ed efficace. Precisava che, nel contratto preliminare non veniva stabilito un termine essenziale per la stesura del definitivo e/o per l'ottenimento di un valido nulla osta da parte di SI (oggi ); d) con lettera del 10.6.2019 diffidava, l CP_7 CP_1
dal compiere atti e/o attività che potessero pregiudicare la posizione della Parte_1
evidenziando, altresì, che il comportamento tenuto dalla presentava i
[...] CP_1
caratteri della mala fede e abuso di diritto, considerato che il venditore aveva incamerato, da anni, somme pattuite per la vendita del terreno de quo, senza sollecitare la stipulazione del rogito, iniziando ad accaparrare pretese infondate solo quando veniva a conoscenza delle trattative in corso fra la e la società McDonald's, quest'ultima interessata Parte_1 all'acquisizione del terreno per la realizzazione di un nuovo ristorante;
e) tale circostanza, risultava essere confermata dal fatto che la aveva commissionato la Parte_1 realizzazione di progetti esecutivi (redatti dall'Ing. ) da presentare al Persona_2 CP_5
per ottenere un nuovo nulla osta dal OR (ex SI) sulla base di progetti consegnati dalla società McDonald's. La relativa pratica veniva inoltrata, dal legale rappresentante della , CP_1 perché intestataria formale del terreno de quo, all'SI per la richiesta di nulla osta ed al Comune di Corigliano per la richiesta del permesso a costruire;
f) tuttavia, benchè invitata a Controparte_1 recarsi presso il notaio per la stipula dell'atto pubblico di compravendita, declinava l'invito ed anzi con pec del 1.6.2019 comunicava di voler risolvere il contratto preliminare per inadempimento della società attrice ed, altresì, chiedeva indicazione dell'Iban ove riaccreditare le somme pattuite e regolarmente corrisposte;
g) in data 20.6.2019 veniva trascritto preliminare di vendita, avente ad oggetto l'appezzamento di terreno in questione, sottoscritto tra e la a fronte CP_1 CP_2 del pagamento dell'importo di euro 170.000,00 oltre IVA;
h) detto contratto preliminare intercorso tra ed aveva la finalità di sottrarre un bene alle ragioni creditorie della Controparte_1 CP_2
La sosteneva, pertanto, la sussistenza Parte_1 Parte_1
di tutti i presupposti oggettivi e soggettivi ex art. 2901 cc per la dichiarazione di inefficacia del contratto preliminare;

Concludeva, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “a) accertati i presupposti di cui all'art. 2901 c. civ., per come descritti in narrativa e nei motivi di diritto, disporre la revocatoria del
pagina 6 di 16 contratto preliminare sottoscritto il 19.6.2019 e trascritto il 20.6.2019 tra la e la CP_1 [...]
dichiarando inefficace nei confronti dell'attore l'atto negoziale suindicato;
b) condannare in CP_2
solido le convenute al pagamento dei danni subiti e subendi da parte della Società attrice, da quantificarsi nell'importo di € 800.000, o nella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, da liquidarsi anche in via equitativa c) il tutto sempre con vittoria di spese e competenze processuali, di cui si chiede sin da ora la distrazione”.
Detto procedimento veniva iscritto al 2892/19 RG;

Si costituiva in giudizio , la quale resisteva alla domanda della società attrice CP_1 avente ad oggetto l'azione revocatoria ex art. 2901 cc finalizzata alla dichiarazione di inefficacia del contratto preliminare tra e la In particolare, contestava la domanda Controparte_1 CP_2 attorea, perché infondata in fatto ed in diritto, in quanto l'azione revocatoria è data a tutela non di un facere ma di un diritto di credito, evidenziando che l'azione revocatoria non travolge l'atto di disposizione, ma lo rende inefficace nei confronti del creditore che l'abbia esperita vittoriosamente, per consentire allo stesso di esercitare sul bene oggetto della revocatoria l'azione esecutiva per la realizzazione del credito. Sulla base di tale orientamento, sosteneva il rigetto della domanda.
Concludeva, chiedendo: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in accoglimento di quanto sopra dedotto ed eccepito, anche alla luce della eccezione di intervenuta risoluzione del preliminare tra le parti, rigettare la domanda attorea perché infondata in fatto e in diritto;
per
l'effetto ordinare, a spese e cura dell'attrice, la cancellazione della domanda di giudiziale per cui è causa, trascritta sui beni immobili di proprietà della convenuta e su quelli trasferiti legittimamente all' Con vittoria, in ogni caso, di spese e onorari.” CP_2
Si costituiva, altresì la quale preliminarmente eccepiva la nullità della citazione per CP_2 omessa formulazione dell'invito a comparire dinnanzi al giudice designato ai sensi dell'art. 168 bis c.p.c, con conseguente violazione della previsione di cui all'art. 163, n. 7 del codice di rito;
nel merito, contestava la sussistenza dei presupposti richiesti per al fine del possibile esperimento dell'actio pauliana, primi fra tutti la stessa sussistenza del credito nonché l'atto dispositivo da sottoporre a revoca così come, con specifico riferimento alla posizione della la partecipatio CP_2
fraudis, non potendo alla società convenuta in alcun modo imputarsi né la consapevolezza dell'asserito ed indimostrato carattere pregiudizievole rispetto ad atto invero privo di carattere dispositivo rispetto ad eventuali e sconosciute pretese creditorie della , né tanto meno Parte_1
dolosa partecipazione nella produzione di tale effetto. Contestava, altresì, la domanda di risarcimento danni della somma di euro € 800.000,00 quale somma corrispondente a quanto avrebbe ricavato dalla vendita del terreno in questione alla Mc Donanld's perché infondata in fatto pagina 7 di 16 ed in diritto trattandosi di una azione risarcitoria riconducibile nell'area della responsabilità aquiliana di cui all'art. 2043 c.c., venendo conseguentemente attratta anche al relativo regime dell'onere probatorio che esige ed impone l'allegazione e dimostrazione innanzitutto della condotta lesiva, del danno ingiusto cagionato, nonché del nesso di causalità sussistente tra tali due poli.
Ed infine, la avanzava domanda risarcitoria per i danni da trascrizione ingiusta della CP_2
proposta domanda giudiziale, il cui quantum dovrà essere determinato in via equitativa, nella acclaranda sussistenza dei requisiti giudizialmente richiesti ai fini dell'affermazione di responsabilità processuale aggravata di cui all'art. 96, co. 2, c.p.c.
Concludeva, chiedendo:”in via preliminare dichiarare la nullità dell'atto di citazione per violazione dell'art. 163, n. 7, c.p.c. e nel merito rigettare le domande tutte di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto, con condanna della stessa al risarcimento dei danni da trascrizione ingiusta ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Vinte le spese”.
Con atto di citazione del 18.11.2019 (3165/2019 RG) la conveniva Parte_1 in giudizio nonchè la premettendo che: a) di aver incardinato innanzi al Controparte_1 CP_2
Tribunale di Castrovillari il giudizio iscritto al n. 2892/2019 RG nei confronti della società CP_1
[... e avente ad oggetto azione revocatoria ordinaria ex art. 2901 cc finalizzata alla CP_2 dichiarazione di inefficacia del contratto preliminare tra e trascritto presso la CP_1 CP_2
Conservatoria dei beni Immobili in data 20.06.2019 ad oggetto la promessa di vendita del quoziente di terreno censito in catasto nel Comune di Corigliano Rossano - Area Corigliano, al
Foglio di Mappa 38, p.lla 1760, a fronte del pagamento dell'importo di € 170.000 oltre iva. b) nonostante la notifica e la trascrizione della domanda di revocatoria ordinaria, con atto rep n. 280, stipulato innanzi al OT , in data 31.10.2019, e Persona_3 Controparte_3
, ciascuno nelle rispettive qualità, provvedevano alla stipulazione dell'atto di Controparte_9
compravendita.
Tanto premesso, la riteneva di dover procedere alla richiesta Parte_1
giudiziale di revocatoria ordinaria anche della intervenuta compravendita de qua, in considerazione dell'ovvia circostanza che il prefato contratto ha l'evidente finalità di sottrarre un bene alle ragioni creditorie dell'attore e, pertanto, deve essere dichiarato inefficace ed improduttivo di effetti ex art. 2901, in quanto sussistono tutti i presupposti oggettivi e soggettivi previsti dalla norma;

Concludeva, chiedendo:” accertati i presupposti di cui all'art. 2901 c. civ., per come descritti in narrativa e nei motivi di diritto, disporre la revocatoria del contratto di compravendita stipulato il
31.10.2019 (rep. N. 280) tra la e la dichiarando inefficace nei confronti CP_1 CP_2
pagina 8 di 16 dell'attore l'atto negoziale suindicato;
b) condannare in solido le convenute al pagamento dei danni subiti e subendi da parte della Società attrice, da quantificarsi nell'importo di € 800.000, o nella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, da liquidarsi anche in via equitativa c) il tutto sempre con vittoria di spese e competenze processuali, di cui si chiede sin da ora la distrazione”.
Detto procedimento veniva iscritto al 3165/2019 RG;

Si costituiva la quale contestava l'avversa domanda evidenziando l' insussistenza dei CP_2 requisiti codicisticamente richiesti per l'esperimento dell'azione revocatoria ex art. 2901 cc;
Inoltre, evidenziava, ulteriore motivo onde denegare la accoglibilità della domanda proposta dalla
[...]
fosse integrata dalla circostanza dell'avvenuta trascrizione tanto del Parte_1
CP_ contratto preliminare stipulato tra la e , quanto del contratto definitivo in epoca in cui CP_1
rispetto al medesimo bene non solo non era stato trascritto il preliminare intercorso nel 2013 tra e la , ma neanche domanda giudiziale alcuna diretta ad ottenere ora CP_1 Parte_1
l'emanazione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. ora la proposizione di azione revocatoria.
Sosteneva che, trattasi di circostanze rispetto alla quale non possono non trovare applicazioni le regole, non suscettibili né di manipolazione interpretativa né di deroga alcuna, di cui all'art. 2644
c.c. in forza del quale una volta intervenuta la trascrizione – e dunque realizzata idonea e non sostituibile forma di pubblicità – non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore. Contestava, anche in relazione a tale giudizio, la richiesta di risarcimento del danno e formulava richiesta di risarcimento del danno da trascrizione ingiusta della proposta domanda giudiziale, il cui quantum dovrà essere determinato in via equitativa, nella acclaranda sussistenza dei requisiti giudizialmente richiesti ai fini dell'affermazione di responsabilità processuale aggravata di cui all'art. 96, co. 2, c.p.c.; Ed infine, formulava espressa richiesta nei confronti de Controparte_1 in persona del l.r.p.t. di garanzia per l'evizione ai sensi degli artt. 1483 e ss. c.c. per l' ipotesi di accoglimento della domanda svolta dalla con tutte le connesse Parte_1 consequenziali in ordine al risarcimento dei danni subiti e subendi secondo il disposto dell'art. 1479 c.c.; Concludeva, chiedendo: “ rigettare le domande tutte di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto, con condanna della stessa al risarcimento dei danni da trascrizione ingiusta ai sensi dell'art. 96 c.p.c., in via gradata, per la non concessa e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda, chiedendo di essere tenuta indenne del danno subendo dalla Parte_1 in persona del l.r.p.t. ai sensi e per gli effetti degli artt. 1483 e ss. c.c.”
[...]
pagina 9 di 16 Si costituiva, altresì, a quale contestava l'avversa domande perchè infondate in fatto CP_1 ed in diritto, chiedendone il rigetto e per l'effetto l' ordine, a spese e cura dell'attrice, della cancellazione della domanda di giudiziale per cui è causa, trascritta sui beni immobili di proprietà della convenuta e su quelli trasferiti legittimamente all' Con vittoria, in ogni caso, di spese e CP_2
onorari.
Con ricorso ex art. 671 e 669 quater c.p.c. incardinato nel giudizio n. 3165/2019 R.G.A.C.,
[...]
chiedeva al Tribunale adito di ordinare a norma dell'art. 669 sexies c.p.c. e Parte_1 decreto inaudita altera parte, nei confronti de e della il sequestro Controparte_1 CP_2 conservativo dei seguenti beni immobili: “terreno contraddistinto in catasto nel Comune di
Corigliano Rossano – Area Corigliano, al Foglio di Mappa 38, p.lla 1760, oggetto di contratto di compravendita del 31 ottobre 2019 (rep. N. 280) nonché dei terreni contraddistinti al foglio 38 –
p.lle 1022 e 1759, provvedento alla nomina del custode degli stessi.”
Detto procedimento cautelare veniva iscritto al 3165-1/2019 RG
Con ordinanza del 26.01.2021, il G.I. nel procedimento cautelare iscritto al 3165-1/2019 RG, rigettava il ricorso per sequestro conservativo;

Con ordinanza del 17.9.2021, il G.I., stante la sussistenza di evidenti profili di connessione, disponeva la riunione del giudizio n. 2892/2019 RG (già riunito al 3165/2019 RG giusta ordinanza del 18.02.2021 resa nel giudizio 3165/2019 RG) a quello iscritto al n.1889/2019 RG;

Con memoria ex art. 183 VI co. c.p.c. del 30.5.2022, la contestava Parte_1
le questioni sollevate dalla nella propria costituzione e nel contempo precisava che:

1. il CP_1 contratto posto in essere tra le parti è un vero e proprio contratto di vendita, in quanto l'attrice ha versato l'intero importo pattuito nel preliminare e, a fronte del versamento dell'importo, ha avuto il trasferimento del possesso del bene;

2. con la comunicazione di rinuncia alla iniziativa intrapresa, la non intendeva rinunciare all'acquisto del terreno, stante Parte_1
l'efficacia del vincolo contrattuale esistente;

3. Il nulla osta del 4.11.2014 (emesso da SI in favore della ) non era stato dichiarato decaduto;

3. dalla ricostruzione dei Controparte_10
fatti, il contratto preliminare ed il contratto definitivo intercorso tra la e la CP_1 CP_11 riguardava, soltanto, una parte dell'intero quoziente di terreno oggetto di compravendita tra la e la;
CP_1 Parte_1
Tanto dedotto, la ad integrazione così ulteriormente precisava le Parte_1 conlusioni: “nella denegata ipotesi in cui non dovessero essere accolte le domande di revocatoria avanzate dalla odierna deducente nella due cause iscritte ai numeri RG 2892/2019 e R.G.
3165/2019, è evidente che l'odierna deducente ha diritto di proprietà ovvero diritto ad ottenere una
pagina 10 di 16 CP_ sentenza ex art. 2932 c. civ. sulla particella non vendute dalla alla , con conseguente CP_1 riduzione del prezzo per un importo pari ad € 170.000 (somma pari al prezzo di acquisto della CP_ particella da parte di ). In via ancora più gradata, nella denegata ipotesi in cui dovesse essere accolta la domanda di risoluzione del contratto svolta in via riconvenzionale dalla nella CP_1
comparsa depositata nel presente giudizio, condannare comunque la stessa alla CP_1 restituzione della somma versata dalla odierna deducente quale corrispettivo dell'acquisto;
All'udienza del 07.11.2024, le parti precisavano le conclusioni riportandosi ai propri scritti difensivi, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle memorie difensive conclusionali.


1. Nel merito
1.1.Così ricostruite, in punto di fatto, le vicende di cui al presente giudizio, preliminarmente, si ritiene di dover verificare se le parti, con le richiamate scritture private del 6.6.2013 e integrazione del 5.11.2014, abbiano concluso un contratto preliminare ovvero un definitivo di vendita del bene immobile in questione.
La società attrice, in relazione alle suddette scritture, formula richiesta di accertamento di un vero e proprio atto di vendita tra le parti già esplicativo dei suoi effetti reali, sul presupposto della intervenuta esecuzione contrattuale, ossia il pagamento della somma pattuita in favore della società venditrice ed il trasferimento della disponibilità del bene all'acquirente.
La domanda è infondata e, pertanto, deve essere rigettata per le ragioni che seguono.
Invero , nel caso in esame, non vi è prova del trasferimento della disponibilità del bene in favore della società attrice.
Le fatture allegate in atti non forniscono alcun elemento idoneo a dimostrare che i lavori eseguiti siano in relazione ai terreni in questione, né tantomento il possesso della società attrice.
Tale circostanza, contestata dalla società convenuta, risulta al contrario smentita dalla scrittura del

6.6.2013 ove le parti stabilivano che “il possesso ed il materiale godimento di quanto oggetto verrà dato alla parte promittente acquirente alla stipula dell'atto pubblico”.
Nel caso di specie, ritiene questo giudice che il contratto intercorso tra le parti debba essere qualificato come contratto preliminare, in cui le stesse hanno concordato una serie di obbligazioni prodromiche alla conclusione di un contratto definitivo. Si legge infatti all'art.1 che “ la società
, per come rappresentata si impegna e promette di vendere al sig. CP_1 [...]
, che nella detta qualità, a sua volta si impegna ed obbliga ad acquistare, Parte_2 anche in nome e per conto di terzi, il seguente bene immobile… Vengono, dunque in rilievo impegni ed obblighi di vendita e di acquisto, piuttosto che la traslatio effettiva della res.
pagina 11 di 16 Sulla scorta del chiaro tenore letterale delle scritture in atti, non sussistono dubbi in ordine alla deducibilità del negozio giuridico intercorso tra le parti in data 6.4.2013 ed integrazione contrattuale del 5.11.2014, nella categoria del contratto preliminare di compravendita immobiliare.
A tal fine, giova evidenziare come il preliminare di vendita non sia più inquadrabile come un mero pactum de contrahendo, ma come un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo di vendita, sicchè il suo oggetto non è solo e tanto un facere, consistente nel manifestare successivamente una volontà predeterminata, quanto alle parti e al contenuto, ma piuttosto un dare, che si sostanzia nel garantire il trasferimento del diritto sul bene, che costituisce il risultato pratico voluto dai contraenti.
(Cass. Sez. Unite, Sentenza n. 11624 del 18.5.2006)
Con il contratto preliminare, infatti, non si assume solo l'obbligo di prestare il consenso, ma anche e soprattutto l'obbligo di approntare e rendere possibile l'esecuzione delle prestazioni, alle condizioni concordate, tutte finalizzate alla all'esito del definitivo.
Da tale ordine di considerazioni e dalla predetta qualificazione del preliminare, la cui causa è il programma prestazionale finale, appare logico osservare che integra inadempimento del preliminare non solo il rifiuto opposto da una delle parti alla stipula del definitivo, ma anche l'omissione di tutte quelle attività preparatorie necessarie per rendere quel risultato finale utilmente conseguibile.
Venendo all'esame del merito della questione dedotta dalla società attrice sull'inadempimento dell'obbligo a contrarre, si osserva che assume carattere dirimente la circostanza che il bene immobile, oggetto della promessa di vendita, ricade all'interno di un agglomerato industriale delle
Unità operative del (oggi OR) Consorzio Regionale per lo sviluppo delle Attività CP_6
Produttive. Tanto comporta che chiunque abbia la facoltà di esercitare un diritto reale su un suolo ricadente all'interno di tali aree, qualora voglia porre in essere un'iniziativa di carattere imprenditoriale, debba necessariamente presentare un'istanza a detto ente pubblico, il quale si occuperà di vagliare la compatibilità del progetto con le destinazioni previste dagli strumenti urbanistici vigenti.
Dunque, è evidente che il bene immobile in questione fosse collegato ad un'iniziativa economica già intrapresa da CP_1
Ciò comporta che la cessione del bene, dalla in favore della CP_1 Parte_1
[...
implica necessariamente la presentazione di un'istanza al (oggi Controparte_6
per il rilascio del nulla osta per la cessione dell'area e contestuale subentro nella CP_7
iniziativa di carattere imprenditoriale.
pagina 12 di 16 In tale contesto, va registrato che con contratto preliminare del 6.6.13 ed atto integrativo “a contratto preliminare del 6/6/13” del 5/11/14, l si era impegnata a vendere alla società CP_1
l'appezzamento di terreno de quo, sito in Zona Asi del Comune di Parte_1
Corigliano riportato in catasto terreni al fg. 38, p.lla 1022 e 1023;
Il corrispettivo della vendita era stato concordato in euro 200.000,00; la data di stipula del contratto definitivo, inizialmente prevista entro il 30/10/13 e successivamente, a seguito dell'accordo integrativo, entro il 31/12/2015, in subordine alla definizione del procedimento di cui al nulla osta
SI necessario per la cessione a titolo oneroso del bene oggetto del preliminare di vendita.
Ed infatti, sempre nella scrittura integrativa al preliminare di compravendita, le parti stabilivano
“detta stipula potrà essere posta in esecuzione davanti al notaio di riferimento, allorquando, per come sopra detto, sia stato definito il procedimento con l'SI circa l'acquisizione del nulla osta per la detta stipula ed il conseguente pagamento di quanto richiesto, ad oggi pari al 20% del valore del trasferimento effettivo”.
E' indubbio che la definizione del procedimento con SI rappresentasse per le parti la condicio sine qua non per addivenire alla stipula del successivo contratto definitivo di compravendita.
Detto ciò, la disamina della domanda della società attrice circa l'emissione di una sentenza che tenga luogo ad un contratto non concluso tra le parti, implica necessariamente un accertamento sull'esatto adempimento contrattuale della parte che invoca l'esperibilità del rimedio di cui all'art.2932 cc.
Occorre, pertanto, indagare sulla condotta delle parti contraenti, per verificare se il mancato compimento dell'attività prodromica alla stipula del contratto definitivo, secondo la previsione contrattuale sopra richiamata, sia imputabile alla società attrice.
Detta analisi va condotta, in punto di fatto, tenendo conto del principio giurisprudenziale fissato dalla Corte di Cassazione secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale o per l'adempimento, deve solo provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento“ (Cass. Sez. Unite n. 13533 del 30.10.2001)
Orbene, dalla documentazione in atti, risulta la presentazione ad SI, Consorzio per lo sviluppo industriale della provincia , (istanza presentata congiuntamente da e CP_6 CP_1
protocollata al n. 1929 del 16.9.2014 avente ad oggetto il rilascio di Controparte_4 nulla osta consortile per la “cessione dell'immobile di proprietà della alla CP_1 Pt_1
pagina 13 di 16 ” per lo svolgimento dell'attività commerciale , di servizio e direzionale, di Parte_1
ristorazione e alberghiera, come da progetto esecutivo approvato con Nulla osta n. 14 del
12.05.2014, ubicato in zona SI- Agglomerato di Schiavonea, identificato al NCU del Comune di
Corigliano Calabro al foglio n.38 particelle 1022, 1023 e 1673” nonchè il rilascio del nulla osta SI
n. 29 del 4.11.2014 con una serie di disposizioni inderogabili ivi determinate dall'Ente Pubblico.
(doc.6 deposito telematico 1.7.2019 parte attrice proc. 1889/19RG).
Tuttavia si osserva che a fronte delle contestazioni mosse dalla società convenuta, non vi è prova in atti degli adempimenti gravanti sul promissario acquirente rispetto agli impegni assunti con il sopra richiamato contratto preliminare, non avendo questi dato prova di essersi attivato ad eseguire le disposizioni inderogabili di cui al nulla osta n. 29 del 4.11.2014 finalizzati alla cessione a titolo oneroso del bene in questione e, dunque, al perfezionamento del contratto definitivo.
Inoltre, con comunicazione del 29.7.2016 la società attrice formalizzava, al CP_6 espressa rinuncia all'iniziativa intrapresa nella zona SI di Corigliano, già autorizzata con nulla osta n.29 del 4.11.2014 e nella medesima comunicazione dava atto, altresì, che il relativo progetto sarebbe stato portato avanti come in origine da Tale documento costituisce elemento CP_1 utile a comprovare la gravità dell'inadempimento della società attrice, l'impossibilità di procedere alla conclusione del contratto definitivo per causa ad essa imputabile ed il venir meno degli obblighi contrattuali del promissario acquirente derivanti dal preliminare di vendita e successive integrazioni. Per quanto concerne, invece, le somme già corrisposte dalla società attrice in sede di accordi preliminari, è dimostrato documentalmente, nonché incontestato, che con comunicazione telematica dell'1.6.2019 la promissaria venditrice si rendeva disponibile per la CP_1
restituzione, sulla scorta del venir meno degli accordi intercorsi. (doc.14 deposito telematico
19.11.2019 parte attrice proc. 3165/19RG).
Deve, pertanto, in accoglimento della domanda riconvenzionale della società convenuta, dichiararsi intervenuta la risoluzione del contratto preliminare tra le parti ex art. 1458 cc e per l'effetto, la restituzione in favore della società attrice della somma di euro 200.000,00 oltre Iva, in ripetizione del prezzo della vendita già versato in favore della e non contestata nel CP_1
presente giudizio.
Appare altresì irrilevante, allo stato degli atti e stante il grave inadempimento della società attrice, ogni deduzione in ordine alla prospettata consapevolezza della peraltro non provata, in CP_1 ordine alla trattativa intrapresa con la multinazionale McDonalds's.
1.2 Analogamente è infondata la domanda avanzata dalla società attrice nei confronti della CP_1
[... e di volta ad ottenere l'inefficacia del contratto preliminare 19.6.2019 e contratto di CP_2
pagina 14 di 16 compravendita stipulato in data 31.10.2019 avente ad oggetto la vendita del bene immobile in questione;
il contratto preliminare del 6.6.2013, come già detto, è stato risolto per inadempimento della tutto quanto avvenuto successivamente con riguardo al Parte_1
medesimo bene è, pertanto, del tutto irrilevante rispetto al risolto contratto preliminare di compravendita.
1.3 Da ultimo va disattesa la condanna al risarcimento dei danni per l'ingiusta trascrizione della domanda di revocatoria, non avendo la parte ben circostanziato il pregiudizio subito e non potendosi ritenere accertato che l'istante abbia agito con mala fede o colpa grave nell'intraprendere l'azione giudiziaria.
Alla luce di quanto esposto, ogni ulteriore questione, pur prospettata dalle parti in lite, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.



2.Sulle spese di lite.
Appare equo, trattandosi di questioni interpretative, disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.


PQM


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 1889/19 RG, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa ed assorbita, così provvede:

1. Rigetta la domanda di parte attrice;

2. In accoglimento della domanda riconvenzionale della dichiara la risoluzione, CP_1
tra la e del contratto preliminare di compravendita CP_1 Parte_1
del immobiliare del 6.6.2013 e successiva integrazione del 5.11.2014;

3. Condanna la alla restituzione in favore della alla CP_1 Parte_1
somma di euro 200.000,00 oltre Iva se versata, in ripetizione del prezzo già versato in esecuzione al contratto preliminare di vendita;

4. Ordina, a spese e cura della la cancellazione della domanda Parte_1
di giudiziale, trascritta sui beni immobili di proprietà della e su quelli trasferiti a CP_1
CP_2

5. Rigetta la domanda di parte attrice nei confronti e avente ad Controparte_12 CP_2 oggetto l'azione revocatoria ex art. 2901 cc;

pagina 15 di 16 6. Rigetta la domanda di risarcimento dei danni formulata da CP_2

7. Spese compensate.
Castrovillari, 14.02.25
Il Giudice
Dott.ssa Beatrice Magaro'

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione dell'Addetta Dott.ssa Teresa Pt_5
Talarico
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