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Sentenza 20 ottobre 2025
Sentenza 20 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Milano, sentenza 20/10/2025, n. 7868 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Milano |
| Numero : | 7868 |
| Data del deposito : | 20 ottobre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 39523/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 39523/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO CONTUMACE
Oggi 20 ottobre 2025 innanzi al dott. Paola Barbara Folci, sono comparsi:
Per 'avv. TINO DANIELE e l'avv. , oggi sostituito dall'avv. Jessica Tino Parte_1
Per Controparte_1
. Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli depositati telematicamente Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Paola Barbara Folci
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 39523/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TINO DANIELE e Parte_1 C.F._1 dell'avv. , elettivamente domiciliato in via stelvio 3 MERATE presso il difensore avv. TINO DANIELE
ATTORE contro
(C.F. ), CONVENUTO Controparte_1 P.IVA_1 CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 30.10.2024, il sig. ha impugnato, ai sensi Parte_1 dell'art. 1137 c.c., la delibera assembleare del adottata in data Controparte_2 25.10.2023, lamentando plurimi vizi formali e sostanziali, con specifico riferimento:
• alla tardiva convocazione assembleare (ricezione avviso dopo lo svolgimento dell'adunanza);
• all'approvazione irregolare del bilancio consuntivo 2022/2023 e del preventivo 2023/2024;
• alla nomina dell'amministratore in assenza di specifica del compenso, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c.;
• alla ripartizione delle spese condominiali non conforme alla normativa vigente.
Si è svolto preventivo tentativo obbligatorio di mediazione, conclusosi con verbale di mancato accordo.
Il Condominio convenuto, ritualmente notificato presso l'indirizzo PEC risultante dai registri INIPEC, non si è costituito in giudizio, restando contumace.
Con ordinanza del 05.02.2025, l'udienza è stata differita al 28.05.2025, fissando i nuovi termini ex art. 171-ter c.p.c.
La domanda è fondata e merita accoglimento. pagina 2 di 5 Sulla tardiva convocazione Il sig. ha lamentato di non essere stato tempestivamente convocato all'assemblea condominiale Pt_1 del 25 ottobre 2023. Dalla documentazione in atti risulta, in particolare, che l'avviso di convocazione, inviato con raccomandata n. 20042803377-3, è stato consegnato all'ufficio postale per il ritiro da parte del destinatario solo in data 07 novembre 2023, ovvero oltre 10 giorni dopo la data dell'assemblea stessa.
Come noto, l'art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che:
“L'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, a mezzo di posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.”
Tale termine è da intendersi quale termine minimo “a ritroso”, computato al netto del giorno dell'assemblea e della comunicazione stessa. Si tratta di un termine perentorio e inderogabile, come ribadito dall'art. 72 disp. att. c.c., funzionale alla tutela del diritto di ciascun condomino di essere messo in condizione di valutare i documenti allegati, organizzare la propria partecipazione e formulare eventuali osservazioni o proposte.
Nel caso di specie, è incontestabile – sulla base dei documenti postali versati in atti – che l'avviso è giunto a conoscenza dell'attore solo successivamente allo svolgimento dell'assemblea. Ciò rende la convocazione non rituale e determina l'annullabilità della delibera adottata, ai sensi dell'art. 1137 c.c., quale atto assunto in violazione del diritto di partecipazione all'assemblea da parte di un condomino.
A conforto di questa interpretazione, giova richiamare:
• Cass. Civ., sez. II, 05/04/2017, n. 8520, secondo cui
“L'omessa o intempestiva convocazione di un condomino integra causa di annullabilità della deliberazione adottata, senza che sia necessario provare un pregiudizio concreto
La convocazione dell'assemblea per il 25.10.2023 è stata ricevuta dall'attore solo in data 11.11.2023, a procedimento ormai concluso, in violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. Ai sensi dell'art. 1137 c.c., la mancata tempestiva convocazione integra causa di annullabilità della delibera, come confermato da Cass. n. 8520/2017.
Sulla nomina dell'amministratore L'attore ha impugnato altresì il punto della delibera del 25 ottobre 2023 relativo alla nomina/rinnovo dell'amministratore sig. deducendo la violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., CP_3 per mancata indicazione analitica del compenso richiesto.
La censura è fondata.
L'art. 1129, comma 14, c.c. così recita: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.”
Nel verbale dell'assemblea impugnata, come risulta dagli atti, non vi è traccia né del preventivo di compenso né dell'accettazione esplicita contenente la relativa indicazione analitica da parte pagina 3 di 5 dell'amministratore L'unico passaggio dedicato al punto si limita ad affermare che CP_3 l'amministratore, su pressione dei presenti, “conferma la propria disponibilità”, senza però fornire alcun dato circa:
• la misura del compenso;
• le singole voci che lo compongono;
• la distinzione tra gestione ordinaria e straordinaria;
• gli eventuali costi accessori.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, la mancata specificazione del compenso all'atto dell'accettazione comporta la nullità della delibera di nomina, trattandosi di elemento essenziale del rapporto contrattuale che si instaura tra amministratore e condominio.
A tal proposito:
• Cass. Civ., Sez. VI, 22.04.2022, n. 12927 ha chiarito che
“La delibera tramite cui si nomina l'amministratore senza specificare il compenso risulta nulla, a meno che non siano richiamate e allegate alla medesima le comunicazioni inviate ai condòmini con l'indicazione dell'importo da corrispondere.”
• Tribunale di Milano, sent. 23.01.2018, n. 828 ha ritenuto nulla la nomina dell'amministratore ove non risultasse,
“prima della votazione, l'indicazione analitica della misura e della composizione del suo compenso, essendo inapplicabile la prassi di rimando a delibere precedenti o ad approvazioni implicite.”
Tale impostazione si fonda su due esigenze fondamentali:
1. garantire trasparenza e controllo da parte dei condomini;
2. impedire che la gestione del sia affidata in modo opaco o arbitrario. CP_1
Nel caso di specie, l'assemblea ha omesso qualsiasi riferimento agli obblighi formali imposti dalla norma, limitandosi ad una generica conferma della disponibilità da parte del sig. senza che CP_3 egli producesse una proposta contrattuale dettagliata, né che vi fosse traccia della documentazione allegata o precedente che ne contenesse gli elementi essenziali.
Ne consegue, pertanto, la nullità della delibera di nomina dell'amministratore assunta nella seduta del 25 ottobre 2023, ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c., con ogni conseguenza anche in ordine agli atti da questi eventualmente compiuti in carenza di valido incarico.
Sulla validità del bilancio consuntivo 2022/2023 Il bilancio presenta plurimi vizi:
• assenza del registro di contabilità, nota sintetica, situazione patrimoniale completa;
• incongruenze tra riepilogo e conto economico;
• omissione del saldo iniziale e del fondo condominiale;
pagina 4 di 5 • ripartizione delle spese per acqua, riscaldamento e pulizia in violazione degli artt. 1123 e 1124 c.c.
Il rendiconto deve essere chiaro, trasparente e intelligibile per il condomino medio.
3. Sull'illegittimità del preventivo 2023/2024 Il documento ripropone le stesse criticità del consuntivo, mancando di trasparenza e criteri di ripartizione. Anche tale delibera risulta annullabile.
4. Per i motivi sopra esposti la delibera impugnata deve essere annullata nei punti relativi all'approvazione del bilancio consuntivo 2022/2023, del preventivo 2023/2024 e alla nomina dell'amministratore
5.
P.Q.M.
6. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1. Dichiara la contumacia del Controparte_2
2. Accoglie la domanda proposta dal sig. Parte_1
3. Annulla la delibera assembleare del del 25.10.2023 nei punti Controparte_2 relativi all'approvazione del bilancio consuntivo 2022/2023, del preventivo 2023/2024 e alla nomina dell'amministratore;
4. Condanna il convenuto alle spese di lite, che liquida per spese in € 518,00 ed € CP_1
4500,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge 5. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 20 ottobre 2025
Il Giudice dott. Paola Barbara Folci
pagina 5 di 5
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 39523/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I e
Controparte_1
CONVENUTO CONTUMACE
Oggi 20 ottobre 2025 innanzi al dott. Paola Barbara Folci, sono comparsi:
Per 'avv. TINO DANIELE e l'avv. , oggi sostituito dall'avv. Jessica Tino Parte_1
Per Controparte_1
. Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli depositati telematicamente Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Paola Barbara Folci
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 39523/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TINO DANIELE e Parte_1 C.F._1 dell'avv. , elettivamente domiciliato in via stelvio 3 MERATE presso il difensore avv. TINO DANIELE
ATTORE contro
(C.F. ), CONVENUTO Controparte_1 P.IVA_1 CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 30.10.2024, il sig. ha impugnato, ai sensi Parte_1 dell'art. 1137 c.c., la delibera assembleare del adottata in data Controparte_2 25.10.2023, lamentando plurimi vizi formali e sostanziali, con specifico riferimento:
• alla tardiva convocazione assembleare (ricezione avviso dopo lo svolgimento dell'adunanza);
• all'approvazione irregolare del bilancio consuntivo 2022/2023 e del preventivo 2023/2024;
• alla nomina dell'amministratore in assenza di specifica del compenso, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c.;
• alla ripartizione delle spese condominiali non conforme alla normativa vigente.
Si è svolto preventivo tentativo obbligatorio di mediazione, conclusosi con verbale di mancato accordo.
Il Condominio convenuto, ritualmente notificato presso l'indirizzo PEC risultante dai registri INIPEC, non si è costituito in giudizio, restando contumace.
Con ordinanza del 05.02.2025, l'udienza è stata differita al 28.05.2025, fissando i nuovi termini ex art. 171-ter c.p.c.
La domanda è fondata e merita accoglimento. pagina 2 di 5 Sulla tardiva convocazione Il sig. ha lamentato di non essere stato tempestivamente convocato all'assemblea condominiale Pt_1 del 25 ottobre 2023. Dalla documentazione in atti risulta, in particolare, che l'avviso di convocazione, inviato con raccomandata n. 20042803377-3, è stato consegnato all'ufficio postale per il ritiro da parte del destinatario solo in data 07 novembre 2023, ovvero oltre 10 giorni dopo la data dell'assemblea stessa.
Come noto, l'art. 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che:
“L'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, a mezzo di posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.”
Tale termine è da intendersi quale termine minimo “a ritroso”, computato al netto del giorno dell'assemblea e della comunicazione stessa. Si tratta di un termine perentorio e inderogabile, come ribadito dall'art. 72 disp. att. c.c., funzionale alla tutela del diritto di ciascun condomino di essere messo in condizione di valutare i documenti allegati, organizzare la propria partecipazione e formulare eventuali osservazioni o proposte.
Nel caso di specie, è incontestabile – sulla base dei documenti postali versati in atti – che l'avviso è giunto a conoscenza dell'attore solo successivamente allo svolgimento dell'assemblea. Ciò rende la convocazione non rituale e determina l'annullabilità della delibera adottata, ai sensi dell'art. 1137 c.c., quale atto assunto in violazione del diritto di partecipazione all'assemblea da parte di un condomino.
A conforto di questa interpretazione, giova richiamare:
• Cass. Civ., sez. II, 05/04/2017, n. 8520, secondo cui
“L'omessa o intempestiva convocazione di un condomino integra causa di annullabilità della deliberazione adottata, senza che sia necessario provare un pregiudizio concreto
La convocazione dell'assemblea per il 25.10.2023 è stata ricevuta dall'attore solo in data 11.11.2023, a procedimento ormai concluso, in violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. Ai sensi dell'art. 1137 c.c., la mancata tempestiva convocazione integra causa di annullabilità della delibera, come confermato da Cass. n. 8520/2017.
Sulla nomina dell'amministratore L'attore ha impugnato altresì il punto della delibera del 25 ottobre 2023 relativo alla nomina/rinnovo dell'amministratore sig. deducendo la violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., CP_3 per mancata indicazione analitica del compenso richiesto.
La censura è fondata.
L'art. 1129, comma 14, c.c. così recita: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.”
Nel verbale dell'assemblea impugnata, come risulta dagli atti, non vi è traccia né del preventivo di compenso né dell'accettazione esplicita contenente la relativa indicazione analitica da parte pagina 3 di 5 dell'amministratore L'unico passaggio dedicato al punto si limita ad affermare che CP_3 l'amministratore, su pressione dei presenti, “conferma la propria disponibilità”, senza però fornire alcun dato circa:
• la misura del compenso;
• le singole voci che lo compongono;
• la distinzione tra gestione ordinaria e straordinaria;
• gli eventuali costi accessori.
Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, la mancata specificazione del compenso all'atto dell'accettazione comporta la nullità della delibera di nomina, trattandosi di elemento essenziale del rapporto contrattuale che si instaura tra amministratore e condominio.
A tal proposito:
• Cass. Civ., Sez. VI, 22.04.2022, n. 12927 ha chiarito che
“La delibera tramite cui si nomina l'amministratore senza specificare il compenso risulta nulla, a meno che non siano richiamate e allegate alla medesima le comunicazioni inviate ai condòmini con l'indicazione dell'importo da corrispondere.”
• Tribunale di Milano, sent. 23.01.2018, n. 828 ha ritenuto nulla la nomina dell'amministratore ove non risultasse,
“prima della votazione, l'indicazione analitica della misura e della composizione del suo compenso, essendo inapplicabile la prassi di rimando a delibere precedenti o ad approvazioni implicite.”
Tale impostazione si fonda su due esigenze fondamentali:
1. garantire trasparenza e controllo da parte dei condomini;
2. impedire che la gestione del sia affidata in modo opaco o arbitrario. CP_1
Nel caso di specie, l'assemblea ha omesso qualsiasi riferimento agli obblighi formali imposti dalla norma, limitandosi ad una generica conferma della disponibilità da parte del sig. senza che CP_3 egli producesse una proposta contrattuale dettagliata, né che vi fosse traccia della documentazione allegata o precedente che ne contenesse gli elementi essenziali.
Ne consegue, pertanto, la nullità della delibera di nomina dell'amministratore assunta nella seduta del 25 ottobre 2023, ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c., con ogni conseguenza anche in ordine agli atti da questi eventualmente compiuti in carenza di valido incarico.
Sulla validità del bilancio consuntivo 2022/2023 Il bilancio presenta plurimi vizi:
• assenza del registro di contabilità, nota sintetica, situazione patrimoniale completa;
• incongruenze tra riepilogo e conto economico;
• omissione del saldo iniziale e del fondo condominiale;
pagina 4 di 5 • ripartizione delle spese per acqua, riscaldamento e pulizia in violazione degli artt. 1123 e 1124 c.c.
Il rendiconto deve essere chiaro, trasparente e intelligibile per il condomino medio.
3. Sull'illegittimità del preventivo 2023/2024 Il documento ripropone le stesse criticità del consuntivo, mancando di trasparenza e criteri di ripartizione. Anche tale delibera risulta annullabile.
4. Per i motivi sopra esposti la delibera impugnata deve essere annullata nei punti relativi all'approvazione del bilancio consuntivo 2022/2023, del preventivo 2023/2024 e alla nomina dell'amministratore
5.
P.Q.M.
6. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1. Dichiara la contumacia del Controparte_2
2. Accoglie la domanda proposta dal sig. Parte_1
3. Annulla la delibera assembleare del del 25.10.2023 nei punti Controparte_2 relativi all'approvazione del bilancio consuntivo 2022/2023, del preventivo 2023/2024 e alla nomina dell'amministratore;
4. Condanna il convenuto alle spese di lite, che liquida per spese in € 518,00 ed € CP_1
4500,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge 5. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 20 ottobre 2025
Il Giudice dott. Paola Barbara Folci
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