N. R.G. 778/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Nuoro
SEZIONE MONOCRATICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Tiziana Longu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 778/2024 promossa da
(C.F. ), con il Parte_1 P.IVA_1 patrocinio degli avvocati SAU SONIA e ISOLA FLORIANA, elettivamente domiciliata in VIALE TRENTO N. 69 presso l'Ufficio dell'Avvocatura dell'Ente
RICORRENTE contro

Controparte_1
(C.F. )
[...] P.IVA_2
CONVENUTA CONTUMACE
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. depositato in data 16.07.2024, la
[...] ha chiesto condannarsi la Parte_1 Parte_2 all'immediato rilascio degli immobili del complesso
[...] immobiliare denominato “Ex stagione Radiogoniometrica”, nonché al pagamento in via principale di € 19.928,74 per ogni anno di illegittima occupazione del compendio a decorrere dal 1° luglio 2019 fino al rilascio e della somma di € 1.660,728 al mese per ogni frazione di anno, oltre interessi legali;
in via subordinata condannarsi la resistente al pagamento della somma di € 9.500,00 per ogni anno di illegittima occupazione del compendio a decorrere dal 1° luglio 2019 e fino al rilascio e della somma di € 791,66 al mese per ogni frazione di anno, da aggiornarsi annualmente in misura pari al 75% della variazione ISTAT, oltre interessi legali. La ricorrente ha dedotto di essere proprietaria del complesso immobiliare denominato “Ex Stazione Radiogoniometrica” costituito da un terreno avente superficie pari a mq 9.852,00, sito nel comune di Orosei, censito al catasto terreni al fg. 36, part. 27, sul quale insistono 5 fabbricati, censiti al catasto fabbricati al fg. 36, part. 27, sub. 1,
2, 3, 4 e 5; che con contratto del 13 settembre 2004 la ha concesso in Parte_1 locazione alla il predetto complesso immobiliare, Parte_3 per 6 anni, rinnovabile tacitamente per altri 6 anni, verso il canone annuo anticipato di €
9.500,00; che la società si è da subito resa inadempiente all'obbligo di pagamento del canone e ha persistito nella morosità anche dopo che, nel 2007, ha chiesto e ottenuto la rateizzazione dei canoni relativi alle annualità 2005, 2006 e 2007; che la ha Pt_1 costituito la in mora ex art. 1219 c.c.; che in data 18.04.2012 la società CP_1
ha comunicato alla il recesso del contratto e ha chiesto la CP_1 Pt_1 corresponsione ex art. 17 L. 203/82 dell'indennità per le migliorie apportate, significando che avrebbe esercitato il diritto alla ritenzione di cui all'art. 20 della predetta legge;
che l'Amministrazione ha preso atto del recesso ma non ha accolto le richieste economiche avanzate dalla società e, a fronte del prolungarsi dell'inadempimento, le ha ingiunto ai sensi degli artt. 1 e ss. del R.D. 639/1910 il pagamento dei canoni arretrati per l'importo di € 134.822,32, oltre € 7.070,84 a titolo di interessi ed € 10,95 per spese di notifica, per complessivi € 141.094,11; che con sentenza n. 314/2021 il Tribunale di Nuoro ha accertato che le parti hanno stipulato un contratto di locazione e, per l'effetto, ha rigettato l'opposizione della società e CP_1 tutte le pretese con essa avanzate;
che la non ha provveduto al pagamento CP_1 dell'importo ingiunto e, nonostante le diffide, continua ad occupare l'immobile ed è debitrice sia delle somme oggetto di ingiunzione e di quelle relative alle mensilità successive fino al rilascio, sia dei danni conseguenti alla mancata restituzione del bene e degli interessi;
che per effetto dell'occupazione senza titolo da parte della resistente,
l'Amministrazione regionale ha subito un danno ingiusto causato dall'impossibilità di conseguire l'utilità ricavabile dalla locazione a terzi degli stessi;
che la misura del maggior danno deve essere ritenuta corrispondente alla differenza tra il canone pattuito contrattualmente venti anni fa, pari ad € 9.500,00 annui, e il valore locatizio di mercato dell'immobile, determinato dall'Amministrazione con perizia di stima del 27.12.2023 in
€ 19.928,74 annui;
che l'Amministrazione ha attivato il procedimento di mediazione obbligatoria, conclusosi con esito negativo per mancata partecipazione della resistente;

pag. 2/6 che le pretese economiche oggetto del presente giudizio riguardano il periodo dal 1° luglio 2019 al rilascio dell'immobile.
La parte convenuta non si è costituita in giudizio. Dichiarata la contumacia, all'udienza del 1° aprile 2025 la ricorrente ha confermato le conclusioni rassegnate nel ricorso introduttivo. Il Giudice ha trattenuto la causa in decisione.
1) La domanda di parte ricorrente volta a ottenere il rilascio degli immobili del complesso immobiliare denominato “Ex Stazione Radiogoniometrica” è fondata e va accolta.
Secondo quanto risulta dalla documentazione prodotta, tramite contratto del
13.10.2004 la ha concesso in locazione alla società cooperativa a.r.l. Parte_1
l'immobile sito nel comune di Orosei in loc. “Laccu”, chiamato “Ex stazione CP_1 di Radiogoniometria”, costituito dal terreno distinto nel NCT al F. 36, mapp.le 27, della superficie complessiva di 9.852 mq. e dai fabbricati distinti al NCEU al F. 36, mapp.li
27, 185, 186 e 187, verso il canone annuo anticipato di € 9.500,00, da versarsi entro la prima decade del periodo annuale e da rivalutarsi nella misura del 75% della variazione
Istat verificatasi nell'anno precedente, per la durata di sei anni dalla data della stipula, rinnovabili tacitamente per altri sei anni.
Con lettera raccomandata del 12 aprile 2012, la ha comunicato alla CP_1 la volontà di recedere dal contratto di locazione di Parte_1 immobile stipulato in data 13 ottobre 2004 (doc. 8 di parte ricorrente).
Tramite sentenza n. 314/2021 il Tribunale di Nuoro ha ritenuto che il contratto stipulato dalle parti sia configurabile come un rapporto di locazione e ha respinto l'opposizione all'ingiunzione avente ad oggetto il pagamento della somma di €
141.904,11, di cui € 134.822,32 a titolo di canoni di locazione rivalutati fino al
30.06.2019, € 7.070,84 a titolo di interessi moratori a decorrere dal 29.10.2010 al
31.12.2018 e € 10,95 a titolo di spese di notifica.
Secondo ciò che risulta dal verbale di sopralluogo dell'8.6.2023 l'immobile è ancora detenuto dalla società convenuta: i funzionari della infatti, Parte_1 hanno rinvenuto sui luoghi il bestiame di un soggetto che ha dichiarato di essere stato autorizzato all'occupazione da , legale rappresentante e liquidatore Persona_1 dell . Parte_2
pag. 3/6 Sulla base di tale documentazione, deve ritenersi che il contratto si sia risolto per effetto del recesso esercitato dalla società conduttrice a decorrere dall'11.11.2013: il contratto stipulato il 13.9.2004 prevede che la locazione abbia la durata di anni 6, prorogabile tacitamente per ulteriori 6 anni. L'eventuale disdetta dev'essere comunicata all'altra parte per iscritto e a mezzo di lettera raccomandata A/R almeno 12 mesi prima della scadenza.
Con comunicazione ricevuta dalla in data 30.04 2012 la società Parte_1
ha dichiarato di recedere dal contratto di locazione con la decorrenza di cui CP_1 all'art. 5, L. 203/1982; a parte l'errato riferimento alla legge 203/1982, deve ritenersi che la conduttrice abbia manifestato la volontà di recedere dal contratto a decorrere dall'11 novembre 2013, considerato il riferimento alla trasmissione della comunicazione un anno prima della scadenza dell'annata agraria. Stante la mancata opposizione della deve ritenersi che il contratto si sia risolto a decorrere da tale data. Parte_1
Di conseguenza, va accolta la domanda avanzata dalla ricorrente volta ad ordinare alla società convenuta l'immediato rilascio degli immobili del complesso immobiliare denominato “Ex Stazione Radiogoniometrica”.
2) La domanda avanzata da parte ricorrente volta ad ottenere il pagamento di somme per ogni anno di illegittima occupazione a decorrere dal 1° luglio 2019 alla data del rilascio dell'immobile va accolta parzialmente.
Secondo ciò che dispone l'art. 1591, c.c., il conduttore in mora a restituire la cosa
è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
Come ha evidenziato la giurisprudenza, in materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto, sia contrattualmente, sia giudizialmente, l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell' art. 1591, c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile. Al riguardo la caducazione del contratto di locazione non determina, pertanto, l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto, i quali permangono, a norma dell' art. 1591, c.c., fino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, la quale rimane inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la pag. 4/6 sua destinazione e, dunque, anche quando l'immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore (Cass., n. 78/2025).
In particolare, il credito da corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, costituendo una forma di risarcimento minima prevista dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile, prescinde dalla prova di un danno concreto al locatore, mentre il maggior danno previsto ai sensi della seconda parte dell'art. 1591, c.c., costituendo specificazione di quanto disposto generalmente per le obbligazioni pecuniarie ex artt. 1223 e 1224, comma 2, c.c., deve essere concretamente dimostrato dal locatore, secondo i principi in materia di onere della prova ai sensi dell'art. 2697,
c.c. (Cass., n. 18370/2023). E' stato altresì precisato che, ai fini della prova del maggior danno, è ammissibile anche la prova presuntiva, purché idonea a dare in concreto la prova del danno del locatore, non in astratto (con riferimento al valore locativo dell'immobile), ma in concreto (sulla base delle proposte di locazione ricevute).
Tale prova deve consistere nella rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell'immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all'ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato
(Cass., n. 13877/2024).
Nel caso di specie la ha chiesto il risarcimento del maggior Parte_1 danno consistente solo nel maggior valore locatizio dell'immobile, ma non ha formulato alcuna istanza istruttoria idonea a dimostrare che avrebbe avuto la possibilità di locare il bene a terzi ad un canone più elevato. Di conseguenza, sulla base dei principi giuridici richiamati, deve ritenersi che la abbia diritto alla corresponsione della Parte_1 somma corrispondente al canone di locazione a decorrere dal 1° luglio 2019 fino al rilascio, mentre deve escludersi il risarcimento del maggior danno.
Pertanto la società convenuta va condannata al pagamento della somma di €
9.500,00 per ogni anno a decorrere dall'1.7.2019 fino al rilascio, da aggiornarsi annualmente nella misura pari al 75% della variazione Istat, oltre gli interessi legali a decorrere da ogni singola scadenza (prima decade di ogni periodo annuale) sino al saldo.
3) Il regolamento delle spese di lite, liquidate in dispositivo sulla base del valore della causa e dell'attività istruttoria svolta, segue il criterio della soccombenza.

P.Q.M.

pag. 5/6 Il Tribunale definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, così provvede:
- condanna la al rilascio Parte_2 immediato a favore della del complesso immobiliare Parte_1 denominato “Ex Stazione Radiogoniometrica” costituito da un terreno avente superficie pari a mq 9.852,00, sito nel comune di Orosei, censito al catasto terreni al F. 36, part. 27, sul quale insistono 5 fabbricati, censiti al catasto fabbricati al F. 36, part. 27, sub. 1,
2, 3, 4 e 5;
- condanna la al pagamento Parte_2
a favore della della somma di € 9.500,00 per ogni Parte_1 anno a decorrere dall'1.7.2019 fino al rilascio, da aggiornarsi annualmente nella misura pari al 75% della variazione Istat, oltre gli interessi legali a decorrere da ogni singola scadenza (prima decade di ogni periodo annuale) sino al saldo;

- condanna la parte convenuta al pagamento a favore della parte ricorrente delle spese di lite che liquida in € 5.810,00 per compensi, € 545,00 per esborsi, oltre IVA,
CPA e spese generali nella misura del 15%.
Nuoro, 15 luglio 2025.
Il giudice
Dott.ssa Tiziana Longu
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