REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Foggia
Contenzioso - SECONDA SEZIONE
Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario di pace Filomena Simone, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1729 dell'anno 2024 R.G.
TRA
c.f.: e Parte_1 C.F._1 [...]
c.f.: , entrambi elettivamente Parte_2 C.F._2
domiciliati presso e nello studio dell'avv. Renato Rendine c.f.:
che li rappresenta e difende giusta procura alle liti C.F._3
in atti;
attori
CONTRO
p.i.: , in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore pro tempore, , nella Controparte_2
qualità di legale rappresentante p.t. di Controparte_3
elettivamente domiciliato presso e nello studio dell'avv. Felicia Morra c.f.:
che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti C.F._4
in atti;
convenuto
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da verbale di udienza odierno.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
I - Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1
hanno evocato in giudizio il Parte_2 CP_1
opponendosi alla delibera condominiale del 20.12.2023 e
[...]
deducendo: a) di avere acquistato nel 1991 da VA.CE.F. s.r.l. appartamento al quinto piano, volumi tecnici al sesto piano e garage al piano interrato, ubicati nella scala A il cui ascensore arriva a servire il quinto piano e non anche i locali siti al piano attico;
b) di non vantare, pertanto, diritti sull'ascensore in qualità di comproprietari del piano attico e, per contro, di vantarli nella qualità di comproprietari del quinto piano, come confermato dal regolamento comunale, con ogni conseguenza in ordine alle spese;
c) che le tabelle millesimali depositate prima del loro acquisto comprendono il vano tecnico, con numero interno 15 e gravosi millesimi nella tabella B,
C e D;
d) che con la delibera impugnata sono stati approvati, con il solo loro voto contrario, i bilanci consuntivi per gli anni dal 2018 al 2022 e quelli preventivi degli anni dal 2019 al 2023, depositati senza possibilità di verifica dei rendiconti, accorpanti illegittimamente i loro immobili in un'unica voce A14, anziché A13 e A15 come indicato nel R.C. e che tanto
Pag. 2 di 11 rende nulli e/o annullabili tali bilanci;
e) che, con particolare riferimento: al bilancio consuntivo 2018 non è dovuto il saldo di fine esercizio per intervenuta prescrizione quinquennale, al bilancio preventivo-consuntivo
2019 non sono correttamente conteggiati i pagamenti effettuati, ai bilanci preventivi-consuntivi 2020, 2021, 2022 e al bilancio preventivo 2023 non è possibile verificare le poste di spesa;
f) di avere sopportato costi non dovuti a causa degli errori di compilazione delle tabelle millesimali con conseguenti risparmi per gli altri condomini della scala A. Hanno chiesto, pertanto, dichiararsi nulla o, comunque, annullare la delibera assembleare del 23.12.2023 e dichiararsi il loro diritto a non partecipare alla spesa per la sostituzione e futura manutenzione dell'ascensore della scala A, con vittoria di spese e competenze di lite da distrarsi a favore del difensore antistatario.
Con comparsa depositata il 01.07.2024 si è costituito in giudizio il
, impugnando e contestando tutto l'ex adverso dedotto e CP_1
concluso e chiedendo il rigetto delle domande formulate dagli attori poiché infondate.
Istruita documentalmente la causa e disposta consulenza tecnica d'ufficio, la causa è stata infine rinviata alla odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'esito della quale viene decisa mediante deposito di sentenza contestuale.
II – Dalla descrizione dello stato dei luoghi fatta dal CTU risulta che il fabbricato condominiale sito a Cerignola FG, via Corsica è composto dalle scale A e B che contano sette piani fuori terra e uno interrato destinato a
Pag. 3 di 11 box auto, sotto negozi, depositi ecc. Al piano terra vi sono attività commerciali (bar, negozi, uffici, ecc.), mentre dal primo al sesto piano sono distribuite le unità immobiliari (tre per piano) ad uso residenziale. Agli appartamenti di entrambe le scale si accede tramite due androni situati in
Via Corsica che consentono l'ingresso alle scale e agli ascensori condominiali.
Con particolare riferimento all'appartamento di proprietà degli attori, posto al quinto piano della scala “A”, la ctu evidenzia che esso si sviluppa su due livelli collegati da una scala interna: al piano quinto c'è un piccolo soggiorno-ingresso che dà adito ad una scala interna che conduce al livello superiore, al quale si accede anche attraverso le scale condominiali e che conta diverse stanze ad uso residenziale e due terrazzi a livello.
Sia l'ascensore della scala A che quello della scala B (per la quale sono state riscontrate le stesse modalità di accesso della scala A), si fermano al quinto piano, rendendo necessario l'utilizzo delle scale condominiali per raggiungere il sesto piano.
Lo stato dei luoghi, così come risultante dalla ctu, conferma, pertanto, quanto dedotto dal nei propri atti difensivi e, in particolare, CP_1
che il piano sesto della scala A nasce come volume tecnico ma, successivamente, ha effettuato su tale piano lavori di Parte_1
ampliamento che hanno comportato il cambio di destinazione d'uso da volumi tecnici a locali residenziali (vedi C.E. in sanatoria n. 17/M/97 del
30/6/1997 e risultanze verifiche catastali in atti).
Rebus sic stantibus, deve essere disattesa la richiesta degli attori a ché sia dichiarato il loro diritto a non partecipare alla spesa per la sostituzione e
Pag. 4 di 11 futura manutenzione dell'ascensore della scala A atteso che detto ascensore serve correttamente la loro abitazione considerata nella sua interezza, ossia sviluppantesi, a seguito delle modifiche apportate, non più su un solo piano
(il quinto), ma su due livelli (quinto e sesto piano) collegati tra loro sia da una scala interna all'abitazione che dalla scala condominiale. In altri termini, quelli che sin dall'inizio sono nati come volumi tecnici posti al sesto piano, sono diventati residenza a tutti gli effetti di legge e come tali devono essere considerati.
Conseguenza diretta di quanto sopra evidenziato è che anche le voci di spesa riportate nei bilanci condominiali relativi al periodo 2018-2023 e la documentazione contabile versati in atti dal sono risultate CP_1
corrette.
In particolare, dalla ctu risulta che le spese relative alle scale A e B sono state correttamente imputate in conformità con quanto previsto dal regolamento condominiale (artt. 11 e all'art. 17) che dispone che le spese per la manutenzione straordinaria e ordinaria delle cose comuni devono essere ripartite secondo le colonne A (ripartizione spese delle cose e servizi comuni a tutti condomini, elencati nell'art. 4), B (ripartizione spese delle cose e servizi comuni ai soli proprietari degli appartamenti, elencati nell'art. 5), C (ripartizione spese per la manutenzione ordinaria e ricostruzione delle scale comuni agli appartamenti, elencati nell'art. 6), D (ripartizione spese per la manutenzione ordinaria e di esercizio dell'ascensore comuni agli appartamenti, elencati nell'art. 6), E (ripartizione spese delle cose e servizi comuni i soli boxes e depositi del piano interrato, elencati nell'art. 7), F
Pag. 5 di 11 (ripartizione spese delle cose e servizi comuni ai proprietari dei piani terra e degli appartamenti).
Con specifico riferimento alle doglianze sollevate dagli attori, il CTU ha avuto modo di riscontrare che le spese per le cose comuni (Colonna B), di pulizia, illuminazione e manutenzione ordinaria delle scale (Colonna C) e quelle di esercizio dell'ascensore (Colonna D) delle scale A e B, sono correttamente ripartite in base alle rispettive quote millesimali.
Anche l'analisi delle spese relative al vano ascensore ha evidenziato che il relativo addebito per manutenzione e gestione è stato effettuato correttamente. Dalle tabelle millesimali allegate al R.C. si evince che l'ascensore è considerato area comune, il cui utilizzo è destinato a tutti i condòmini, ma con differenze in base al piano di appartenenza. In particolare, le unità immobiliari situate al sesto piano, pur non essendo raggiunte dall'ascensore, sono accessibili grazie all'ascensore fino al quinto piano e dalle scale condominiali;
mentre il sesto piano occupato dall'immobile degli attori è raggiungibile anche dalle scale interne all'appartamento.
Con specifico riferimento all'interno 15, pur non avendo accesso diretto all'ascensore, l'unità beneficia comunque del servizio fino al quinto piano;
né il CTU ha rinvenuto delibere condominiali che la escludano dalla ripartizione delle spese per il vano ascensore.
Correttamente, pertanto, in occasione della redazione delle tabelle millesimali approvate dall'assemblea condominiale, si sono calcolati i millesimi della Colonna D per la ripartizione delle spese dell'ascensore, tenendo conto di un utilizzo completo dell'ascensore fino al quinto piano,
Pag. 6 di 11 considerando come necessario il suo utilizzo anche per l'accesso al sesto piano. Conseguentemente, le spese sostenute per la manutenzione straordinaria, per le verifiche periodiche e per la sostituzione dell'olio motore nel 2020, sono state quantificate secondo le tabelle millesimali e correttamente riportate nella colonna D che le ripartisce in base all'uso; mentre le voci di bilancio relative al vano ascensore sono riportate sotto la voce "Spese ascensore A/B".
In definitiva, le conclusioni cui è giunto il CTU paiono congrue e debitamente motivate e non si ravvedono motivi per discostarsene.
L'assunto attoreo secondo cui i bilanci preventivi e consuntivi approvati nell'assemblea di condominio del 20.12.2023 sarebbero stati depositati senza possibilità di verificare la documentazione probatoria, appare non rispondente a verità atteso che dai documenti depositati in atti dal
(allegati alla comparsa di costituzione e risposta) risulta che è CP_1
stata fornita la documentazione relativa alle voci di spesa riportate nei bilanci preventivi e consuntivi 2020, 2021, 2022 e preventivo 2023.
Né può ritenersi fondata l'eccezione di “nullità assoluta” della delibera condominiale del 20.12.2023 sollevata dagli attori, per avere il condominio con unica delibera approvato i bilanci di più annualità. Sotto tale aspetto, infatti, la giurisprudenza più recente ha affermato che è legittima la delibera assembleare che approva in un'unica soluzione più bilanci purché ciascun bilancio sia formalmente separato e relativo ad un singolo esercizio finanziario annuale (cfr. Trib. Roma, sent. n. 17135 del 04.11.2021, Corte di Appello di Lecce, sez. Taranto, sent. n. 367/2020). La violazione dell'art. 1130 c.c. secondo cui l'amministratore condominiale deve
Pag. 7 di 11 convocare annualmente l'assemblea per approvare il bilancio condominiale relativo all'esercizio appena concluso ha rilievo solo ai fini dell'eventuale revoca dell'amministratore, ma non intacca la legittimità della delibera.
Quanto ai bilanci preventivi e consuntivi opposti tacciati dagli attori di illegittimità e nullità e/o annullabilità e, quindi, non opponibili a loro, poiché l'interno 13 al quinto piano e l'interno 15 al sesto piano di loro proprietà sono state accorpate in un'unica voce (“A14”), non pare che tale accorpamento possa creare confusione sulle voci di spesa collettive e individuali, sui versamenti effettuati e sui saldi dei precedenti esercizi atteso che i millesimi, in base ai quali le spese condominiali sono state ripartite, sono gli stessi. Tale conclusione è confortata anche dalle risultanze della ctu, laddove è evidenziata la correttezza di tutte le voci riportate nei bilanci opposti.
Né può essere attesa l'eccezione di prescrizione quinquennale sollevata dagli attori in ordine al saldo di fine esercizio 2007 riportato nel bilancio consuntivo 2018. Sotto tale aspetto va, in primis, chiarito che nessuna norma di legge (nemmeno la legge 220/2012 di riforma del condominio) contempla espressamente un termine di prescrizione delle quote condominiali. Nel silenzio della legge, un adagio giurisprudenziale (Cass.
Civ. n. 12596/2002) secondo cui nel caso delle “ … spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell'art. 2948, n.
4 c.c. in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti, la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto” (in tal senso anche
Cass. Civ. Sez. II n. 4489 del 25.02.2014; Trib. Roma, sent. n. 5004/2020).
E ancora: “L'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è
Pag. 8 di 11 tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1135, n. 3 c.c., sorge soltanto al momento dell'approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese. Ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dall'approvazione della ripartizione delle spese e non dall'esercizio di bilancio” (Cass. Civ. n. 19981/1992). E tanto in conformità a quanto disposto dall'art. 2935 c.c. secondo cui la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere.
Con riferimento alla lagnanza secondo la quale il bilancio preventivo- consuntivo 2019 non tiene conto dei pagamenti già effettuati dagli attori, il ha dato congrua prova del fatto che le rate condominiali di CP_1
giugno, luglio e agosto 2019, erroneamente addebitate, sono state detratte dagli importi dovuti già precedentemente alla proposizione del presente giudizio.
Anche le accuse rivolte avverso i bilanci preventivi consuntivi 2020, 2021,
2022 e preventivo 2023, basate essenzialmente sulla mancata differenziazione delle spese relative alle unità immobiliari corrispondenti agli interni 13 e 15, in quanto accorpate nell'unica voce “A14”, risultano infondate atteso che i documenti in parola riportano correttamente e chiaramente le voci di spesa (vedi anche pec del 05.01.2024 inviata dal
Condominio a Martino) di competenza degli attori e tanto è confermato anche dal ctu.
Pag. 9 di 11 In definitiva, la domanda attorea va disattesa in ragione della sua infondatezza.
III – Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e vanno liquidate ai sensi del D.M. n. 147 del 13.08.2022, considerando come valore della causa lo scaglione fino a €. 26.000,00 e applicando i valori medi per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n. 1729/2024, ogni contraria istanza, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:

1.RIGETTA le domande avanzate da Parte_3
nei confronti di
[...] Controparte_1

2. CONDANNA a Parte_3
rifondere le spese di lite a che si liquidano in Controparte_1
€. 5.077,00 per onorario di avvocato, oltre a rimborso forfettario spese generali (15%), IVA e CAP, come per legge.
Così deciso in Foggia, lì 12 settembre 2025
Il Giudice
Filomena Simone
Pag. 10 di 11 Pag. 11 di 11