REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
Seconda sezione civile

Il Tribunale, nella persona del Giudice onorario dott.ssa Micaela Picone ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8696/22 promossa da:

Parte_1 con il patrocinio dell'avv. Ammendola Pasquale Bruno giusto mandato in atti
-attori contro
, in persona del suo amministratore Controparte_1
pro tempore con il patrocinio dell'avv. Frascà Loredana Maria giusto mandato in atti
-convenuto

Oggetto: Revisione tabelle millesimali
Conclusioni: per come rassegnate dai difensori all'udienza del 30 settembre 2024 da intendersi integralmente richiamate

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In fatto
I sigg.ri e , nella loro qualità di comproprietari di un Parte_1 Pt_1
immobile sito nel Condominio di , , hanno lamentato che le CP_2 CP_1
tabelle millesimali vigenti nel medesimo presentano gravi errori tali da non rappresentare la corretta corrispondenza tra il valore proporzionale dei singoli piani e la ripartizione delle spese in esse contenuta. A fondamento della loro domanda, gli attori hanno prodotto una scheda riepilogativa redatta dall'Arch. da cui Parte_1
sarebbero emersi errori di misurazione del loro immobile tali da comportare l'assegnazione di un valore complessivo pari a 623,580 millesimi anziché 613,87 millesimi.
Per tale motivo i sigg.ri hanno citato in giudizio il Parte_1 [...]
rassegnando le seguenti conclusioni:“Voglia l'Ecc.mo Tribunale Controparte_3 adito, in accoglimento della presente domanda nel merito: a) dichiarare l'invalidità delle attuali tabelle millesimali per i motivi sopra esposti;

b) disporre, mediante la nomina di C.T.U., la formazione di nuove tabelle millesimali a norma dell'art. 68 disp. att. c.c., dichiarandole efficaci nei confronti di tutti i condomini del fabbricato di;
Controparte_1 CP_1
c) condannare il convenuto alle spese, diritti ed onorari del giudizio, con CP_1 attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario.”.
Si è costituito in giudizio il il quale ha Controparte_4
eccepito la pretestuosità delle censure formulate dagli attori alle Tabelle Millesimali vigenti ed ha istato per il rigetto della domanda.
La causa è stata istruita con la sola acquisizione dei documenti prodotti e di ammissione di ctu tecnica (nonché integrazione) volta alla predisposizione delle nuove tabelle millesimali.
La causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti concessi i termini ex art. 190 cpc
In diritto
In via preliminare va osservato che, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., l'errore che giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste nell' “obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito” (Cass. Civ. Sez. 6-2 25-1-2018 n. 1848).
Difatti, “…l'approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro che si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att.
Pag. 2 di 5 c.c.” (Cass. Civ. n. 18477/2010) tant'è che la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. non è preclusa neppure al condomino che abbia votato a favore della tabella (in tal senso Cass.
Civ. Sez. 2 25-9-2013 n. 21950 nonché Cass. 24-10-2023, n. 29502).
Nella fattispecie de qua i condomini con la delibera assunta dall'assemblea condominiale in data 31.05.2022 hanno modificato le tabelle millesimali sino a quel momento in essere in quanto non più corrispondenti alla situazione di fatto del
. CP_1
I sigg.ri hanno assunto che tali tabelle non rispecchiano correttamente i valori Parte_1
millesimali delle proprietà insistenti nel convenuto. CP_1
Si rammenta che, in punto di onere probatorio “La parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, benché non abbia l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella - spettando al giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati - deve, comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità”
(Cass. n. 11290/2018).
Nella fattispecie in parola i sigg.ri hanno depositato una tabella di calcolo da Parte_1
cui emergono errori di misurazione dei vani relativi al loro appartamento nonché alle loro cantine.
Al fine di verificare la sussistenza dei presupposti della domanda, intervengono utilmente le risultanze dell'espletata c.t.u. che, in ragione della completezza ed analiticità delle pertinenti verifiche, condotte in totale aderenza al dato concreto, con metodica immune da vizio alcuno e nel rispetto del contraddittorio tra le parti (vedi osservazioni alla ctu depositate in pct in data 15 dicembre 2023 nonché risposta alle medesime del ctu con il deposito del 12.09.2023), si prestano ad essere condivise per quanto si dirà infra ed intervengono a supporto della presente decisione.
L'ausiliare giudiziale, in adempimento dell'incarico conferitogli, eseguita attenta verifica dello stato dei luoghi, operate le necessarie misurazioni e rilievi, indicato il criterio ed i coefficienti di comparazione adottati (destinazione vano, altezza piano, orientamento, Luminosità, destinazione di unità) ha premesso ha redatto le seguenti
Pag. 3 di 5 tabelle: “A” Valori generali (pagg. 9,10,11 integrazione ctu), “B” uso e manutenzione scale (pag. 13 integrazione ctu).
Comparando le Tabelle redatte dal geom. con quelle predisposte dallo studio Per_1
Domusteca di cui è stata richiesta la revisione sono evidenti gli errori che è stato necessario sanare. Ciò indipendentemente dall'aggravio millesimale in capo agli attori che è risultato a seguito della ctu stante l'interesse di tutta la compagine condominiale alla corretta individuazione e rettifica del valore millesimale attribuibile alle unità immobiliari di ciascuno.
Il consulente ha altresì evidenziato e spiegato come a seguito del frazionamento in tre unità immobiliari dell'appartamento posto al secondo piano sia stato creato un disimpegno di accesso alle medesime che resta in comune esclusivamente a queste;
pertanto “Per quanto riguarda il solo disimpegno “a comune delle tre unità immobiliari
A-B-C”- per accedere agli appartamenti posti al piano secondo, qualora ci saranno da fare opere o interventi in tale zona (essendo non di proprietà condominiale ma pro quota di dette unità) si dovrà considerare la pro quota nel calcolo del volume virtuale e quindi dei millesimi dei tre appartamenti privati del piano secondo.”.
In altri termini, gli altri proprietari rimangono estranei alle spese ordinarie e/o straordinarie inerenti a tale vano/disimpegno di accesso alle nuove tre unità immobiliari ricavate dall'appartamento posto al secondo piano del Condominio.
La relazione peritale nei termini suddetti alla quale si rimanda, in particolare all'integrazione di Ctu, fa parte integrante della presente decisione e deve ritenersi integralmente ripetuta e trascritta.
La domanda di revisione ex art. 69 disp.att. c.c. va pertanto accolta, disponendo la sostituzione delle tabelle millesimali precedentemente approvate dal condominio con quelle revisionate dal c.t.u.
Va, infine, precisato, ciò anche per prevenire l'instaurazione di futuri giudizi, alla luce di quanto prospettato dalle parti, che l'efficacia della sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre, dal passaggio in giudicato, dato che la stessa non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto dai condomini (Cass. n. 7696 del 1994)
Pag. 4 di 5 e non ha, quindi, efficacia retroattiva (Cass. 22 novembre 2000, n. 15094). Infatti, la modifica non costituisce conseguenza naturale e immediata delle trasformazioni intervenute, bensì l'effetto di un accertamento negoziale o giudiziale che ha tra gli altri natura costitutiva, quindi effetto ex nunc (Cass. n. 16794 del 30 luglio 2007).
Assorbita ogni altra questione.
Le spese di lite
Quanto al governo delle spese processuali, tenuto conto da un lato dell'accoglimento delle tesi attoree in punto di sussistenza di errori di calcolo nelle precedenti tabelle millesimali (seppur in termini diversi da come esposti in citazione) nonché dell'utilità del presente pronunciamento per tutti i condomini, devono ravvisarsi gravi ed eccezionali ragioni che ne permettono l'integrale compensazione.
Quanto alle spese di ctu, per le medesime ragioni, possono definitivamente addebitarsi solidalmente sia agli attori che al convenuto precisandosi, quanto ai CP_1
rapporti interni, che esse graveranno su tutti i condomini del (quindi sia CP_1
alla parte attrice, che ai restanti proprietari di immobili posti nel CP_1
convenuto), ciascuno secondo le quote della Tabella di proprietà redatta dal c.t.u. nel presente giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, parzialmente pronunciando:
- accoglie la domanda e, per l'effetto, dispone l'applicazione delle nuove tabelle redatte dal ctu geom compendiate nella relazione tecnica versata in CP_5
atti e alla quale si rinvia nei termini di cui in motivazione;

- compensa le spese di lite tra le parti in causa;

- pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico della parte attrice e del CP_1
convenuto (da ripartirsi nei rapporti interni tra tutti i proprietari di immobili posti nel convenuto secondo le quote della Tabella generale “A” redatta dal CP_1
c.t.u. nel presente giudizio, con vincolo di solidarietà confronti del consulente tecnico di ufficio.
Così deciso in Firenze, lì 22 aprile 2025
Il Giudice
dott.ssa Micaela Picone
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