TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 5/02/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 13266/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: cessazione contratto per finita locazione alla prima scadenza, pendente
TRA
, c.f. , e c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
elettivamente domiciliati in Napoli alla via dei Mille n. 16 presso lo studio C.F._2 dell'avvocato Ivan Pietroluongo, c.f. , che li rappresenta e difende giusta C.F._3
procura in atti;

Ricorrenti
E
, c.f. , elettivamente domiciliato in Giugliano in Campania CP_1 C.F._4
(NA) alla via Colonne 2/9 presso lo studio dell'avvocato Anna Santoro, c.f. , C.F._5
che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato e – nella Parte_1 Parte_2 qualità di proprietari dell'immobile sito in Napoli, alla via Domenico Fontana n.134, Lotto F, ultimo piano, int. 13, riportato al NCEU del Comune di Napoli al foglio 8, particella 9010, sub. 2, locato dagli stessi a , in forza del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato e registrato CP_1
l'11 novembre 2020, con scadenza del primo quadriennio in data 31.10.2024 ex art. 3 del contratto stesso – hanno convenuto in giudizio il conduttore per ottenere la convalida della licenza per finita locazione alla prima scadenza, in forza della disdetta ricevuta dal conduttore in data 21.11.23, ove è stato comunicato allo stesso la volontà di non rinnovare alla prima scadenza il contratto di locazione, intendendo destinare l'immobile ad uso abitativo dei propri figli.
In data 27 maggio 2024 si è costituito il conduttore, , opponendosi alla convalida ed CP_1 eccependo, in via preliminare, l'abuso del diritto del locatore, atteso che la presente procedura era la quarta promossa dai locatori in pochissimo tempo, come conseguenza del proprio rifiuto di continuare a pagare una quota di canone maggiorato rispetto a quanto previsto nel contratto (500,00 euro indicati in contratto a fronte dei 1.300,00 asseritamente corrisposti); ha eccepito, poi, l'infondatezza nel merito, a causa dell'inidoneità e/o mancanza di valida comunicazione di diniego, stante l'esistenza di un contratto precedente stipulato e registrato il 23.12.2019, mai disdettato o estinto, con conseguente
“tardività della missiva inviata il 20/11/2023 che, al più, potrà essere considerata quale manifestazione di volontà dei locatori , determinante il diniego di rinnovazione in relazione al secondo quadriennio ovvero dal 31/01/2027”; la nullità della missiva del 20-11-2023 per genericità della stessa in violazione dell'art 3. lettera a) L 431/98 per assenza di prova della serietà dell'intenzione del locatore di avvalersi della clausola di cui all'art 3. lettera a) L 431/98; l'abuso della previsione normativa di cui all' art 3. lettera a) L 431-98 per la sussistenza di molteplici immobili di proprietà dei locatori da destinare ad abitazione dei figli.
All'udienza del 27 maggio 2024 è stata sottoposta alle parti la questione della erroneità del rito scelto ai fini del rilascio, trovando applicazione nella ipotesi in esame l'art. 30 della legge 431/98 e, successivamente, mutato il rito da sommario a ordinario locatizio, la causa è stata poi rinviata all'udienza del 5 febbraio per la decisione, sostituita ex art. 127-ter c.p.c. dal deposito di note scritte.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale di mancato accordo del 16.07.2024).
Nel merito della controversia, occorre valutare la legittimità della disdetta presente in atti - qualificata dalla giurisprudenza quale atto unilaterale recettizio a contenuto patrimoniale espressione di un diritto potestativo attribuito ex lege, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo alla scadenza prestabilita - in relazione ai requisiti contenutistici e alle modalità di comunicazione, così come enucleati a norma dell'art. 3 della l. 431/98. Invero, tale norma prevede che “alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado…”.
In relazione al requisito contenutistico si deve dare atto che la disciplina prevista per il diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza presuppone, analogamente a quanto previsto dall'art. 27 della l. 392/78, l'intenzione e non invece la necessità del locatore di disporre dell'immobile per uno degli usi previsti dalla norma. Nello specifico, la giurisprudenza consolidata ha evidenziato come “in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del
1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto correttamente esercitata dal locatore la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, avendo fatto legittimo riferimento nella lettera di disdetta all'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione della propria figlia)” (Cass. 3938/2023 in un caso sostanzialmente sovrapponibile a quello sottoposto all'odierno giudizio;
già ex multis Cass.
25808/2009, Cass. 977/2010 e Cass. 936/2013). Al riguardo si è precisato che “…il meccanismo sanzionatorio predisposto dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile”
(Cass. 9851/2022; già ex multis Cass. 12127/2012). Alla luce di tali premesse ermeneutiche, non può revocarsi in dubbio come, quantomeno dal punto di vista contenutistico, la disdetta spedita e ricevuta dal conduttore il 21.11.2023 - con la quale i locatori hanno espresso l'intenzione di non rinnovare il contratto alla prima scadenza rappresentando, quale motivo ex art. 3 comma 1 lett. a) della l. 431/98, l'intenzione di “destinare l'immobile ad uso abitativo dei nostri figli” - rispetti il disposto normativo richiamato anche alla luce dell'interpretazione dello stesso fornita dalla giurisprudenza di legittimità. La serietà, nonché la possibilità giuridica e materiale dell'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione dei figli espressa nella disdetta può ritenersi ampiamente provata anche a fronte dell'integrazione documentale depositata in sede di memorie integrative ex art. 426 c.p.c., atteso che in quest'occasione parte locatrice ha depositato documentazione volta a provare il cambiamento della sede di lavoro della figlia da Roma a Napoli, circostanza dalla quale può desumersi la serietà di quanto dedotto nella disdetta, non rilevando in alcun modo che la figlia risultasse già residente a casa della madre al momento della stipula del contratto di locazione, atteso che, invece, dalla documentazione a prova contraria depositata da parte locatrice risulta dal certificato di residenza storico (cfr. doc. n. 4 II PFS), che la loro figlia,
[...]
, ha risieduto a Roma dal 28.11.2020 al 3.11.2023, salvo poi tornare a risiedere a Napoli Parte_3
a casa della madre dopo il trasferimento della sede lavorativa.
Ancora deve ritenersi priva di pregio l'eccezione con la quale parte conduttrice lamenta che i locatori sono titolari di altri immobili che potrebbero essere utilmente usati dagli stessi per soddisfare le esigenze abitative della figlia poste a base della disdetta atteso che, come già in precedenza evidenziato, nel caso in cui il locatore faccia valere uno dei motivi indicati all'art. 3 comma 1 lett. a) non viene in rilievo la necessità, bensì la mera intenzione, di destinare l'immobile ad uno degli usi indicati dalla normativa di riferimento. Sul punto, invero, si deve dare atto di un consolidato e risalente orientamento giurisprudenziale, per vero maturato in relazione alla disciplina della l. 392/78 per le locazioni non abitative, volto ad evidenziare come “il diniego di rinnovo del contratto di locazione non abitativa alla prima scadenza non trova ostacolo nel mancato possesso, da parte del locatore, delle specifiche necessarie autorizzazioni amministrative, che non possono incidere sul rapporto privatistico di locazione;
ne' rileva l'eccepita disponibilità di altri immobili utilizzabili per la destinazione addotta, avendo il locatore il diritto insindacabile di scegliere quello ritenuto più idoneo” (Cass. 537/2002 che, a sua volta, richiama Cass. 3725/1984 ove si è affermato, stavolta rispetto alla disciplina transitoria di cui al Titolo II della l. 392/78 disciplinante proprio le locazioni ad uso abitativo, “il diritto del locatore, il quale versi nella necessità prevista dall'art. 59 n. 1 della legge 27 luglio 1978 n. 392, di recedere dal contratto di locazione non subisce limitazioni ove egli sia proprietario di altri immobili locati, attesa la sua facoltà di scegliere quello di essi che reputi più adatto alle sue esigenze”). Ritenuta, dunque, pienamente legittima dal punto di vista contenutistico la disdetta agli atti, occorre vagliarne la tempestività rispetto alla scadenza contrattuale.
Sul punto viene in rilievo un'altra eccezione avanzata da parte conduttrice, eccezione anch'essa priva di pregio, con la quale il conduttore ha lamentato l'esistenza di un precedente contratto di locazione stipulato e regolarmente registrato nel 2019, con scadenza per il dicembre 2023, con conseguente tardività della disdetta inviata il 21.11.2023.
Le doglianze mosse da parte conduttrice, che attengono alla natura non novativa del contratto stipulato nel 2020, non colgono nel segno, atteso che dalla semplice lettura e dal confronto dei due testi contrattuali agli atti risulta evidente come con il secondo contratto si sia operata una novazione soggettiva dal lato attivo del rapporto, aggiungendosi alle parti firmatarie del contratto del 2019,
[...]
e , anche l'altro proprietario . A ciò si aggiunga Parte_2 CP_1 Parte_1 che anche dal punto di vista oggettivo risulta un cambiamento delle date di scadenza della locazione che, anche se come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità riguardano un elemento accessorio del contratto, comunque vanno ad integrare un aliquid novi in senso migliorativo per il conduttore.
Invero, anche se non si volesse considerare il contratto del 2020 come una novazione di quello del
2019 con la conseguenze efficacia estintiva del rapporto precedente e costitutiva del nuovo rapporto, comunque il secondo contratto, quello del 2020, rileverebbe quale mera integrazione del precedente, comportante una modifica della durata che, quantomeno all'atto della stipula del contratto del 2020, presentava delle condizioni migliorative per quanto concerne la durata del rapporto, spostando la data di scadenza del primo quadriennio di quasi un anno, precisamente dal 31 dicembre 2023 (contratto del 2019) al 31 ottobre 2024 (contratto del 2020).
Da quanto detto discende l'infondatezza dell'eccezione mossa dal conduttore atteso che tale secondo contratto integra comunque una novazione soggettiva e parzialmente oggettiva del precedente rapporto e che, anche ove si volesse dare continuità all'interpretazione più rigida maturata in sede di legittimità in materia di novazione dei contratti di locazione, comunque il contratto del 2020 varrebbe quale integrazione proprio in punto di durata del precedente contratto, integrazione la cui legittimità
è fuori da ogni dubbio stante la modifica migliorativa per il conduttore, parte debole del rapporto locatizio alla cui tutela deve essere orientata l'interpretazione della disciplina in materia, senza, però, che tale faro ermeneutico si tramuti in interpretazioni che consentano di invocare tale favor in contrasto con le esigenze di razionalità e stabilità sottese alla disciplina stessa. In effetti, per evitare di incorrere nella nullità di una modifica del contratto di locazione ex art. 13 della l. 392/98, occorre che tale modifica non impatti su diritti inderogabili del conduttore riconosciuti dalla legge, tuttavia, la valutazione circa l'efficacia migliorativa o peggiorativa per il conduttore di tale modifica va ovviamente riferita al momento della stipula delle integrazioni, non potendone invocarsi la nullità in relazione alle contingenze più o meno patologiche che eventualmente possono venire in luce nel corso del rapporto locatizio.
Per tali motivi la previsione con il secondo contratto di una scadenza spostata in avanti di 10 (dieci) mesi rispetto al precedente non può che integrare al più una semplice integrazione del precedente contratto proprio in punto di durata dello stesso in senso senza alcun dubbio favorevole al conduttore, quantomeno alla data della stipula del secondo contratto.
Da ultimo, è priva di pregio l'eccezione con la quale parte conduttrice ha lamentato un asserito abuso del diritto da parte dei locatori, rei, a detto del conduttore, di aver azionato numerose procedure di sfratto a partire dal momento in cui il conduttore avrebbe smesso di corrispondere il canone in misura maggiorata. Tale eccezione è basata su presupposti di fatto e successive deduzioni del tutto sforniti di prova, anzi, a ben vedere, dalla documentazione depositata dai locatori risulta come tali intimazioni di sfratto, in realtà, si siano rivelate tutte fondate con purgazione della mora successiva e/o con giudizi proseguiti nella fase di merito e ad oggi in corso di svolgimento con deposito di memorie integrative da parte degli stessi, a testimonianza del perdurante interesse ad agire in luogo dell'asserito utilizzo improprio dello strumento processuale lamentato dal conduttore.
In conclusione, la domanda di risoluzione del contratto di locazione, registrato in data 11.11.2020, deve essere accolta, essendo accertata la scadenza dello stesso alla data del 31.10.2024, giusta disdetta in atti, e, di conseguenza, va ordinato il rilascio dell'immobile, fissandosi - in considerazione delle esigenze palesate dai locatori e di quella del conduttore di rinvenire altro immobile – la data del 31 luglio 2025 per l'esecuzione.
Le spese del giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM 147/2022), in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, rilevandone l'esiguità e semplicità, così che si ritiene di attenersi ai minimi previsti per lo scaglione di riferimento individuando il suddetto scaglione in base al valore annuale della locazione, con attribuzione al procuratore, dichiaratosi anticipatario.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, pronunciandosi sulla domanda proposta da e Parte_1 [...] nei confronti di , ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così Parte_2 CP_1 provvede:
a) dichiara risolto il contratto stipulato in data 1.11.2020 e registrato in data 11.11.2020 per intervenuta scadenza alla data del 31.10.2024 e, di conseguenza, ordina ad il CP_1 rilascio dell'immobile libero da persone e cose, fissando per l'esecuzione la data del 31 luglio
2025;
b) condanna a pagare le spese di lite in favore di e di CP_1 Parte_1 [...]
liquidandole in euro 150,00 per spese vive ed euro 2.600,00 per compenso, Parte_2
oltre rimborso spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Napoli il 6/02/2025
Il giudice
dott. Enrico Ardituro