N. R.G. 40444/2019

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE II CIVILE
IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA
in persona del giudice Claudio Patruno ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al ruolo generale in epigrafe, vertente
TRA
C.F. con sede in Fiano Romano, Via Parte_1 P.IVA_1
Palermo n . 7 in persona dell'amministratore legale rappresentante Parte_1 elettivamente domiciliato in Fiano Romano, Piazza della Libertà n. 18, presso lo studio dell'avvocato Barbara Orsi e dell'avvocato Cristina Piealisi, che la rappresentano e difendono giusto mandato in calce all'atto di citazione.
ATTRICE
CONTRO

in persona del Sindaco pro tempore rappresentato e Controparte_1 difeso dall'avvocato Corrado Bocci, con domicilio eletto presso lo studio del medesimo in
Via Cassia 531 giusta procura speciale separata in calce all'atto di costituzione e di cui alla determina autorizzativa n. 193/2019.
CONVENUTO

OGGETTO: sentenza ex art 2932 c.c.
CONCLUSIONI per parte attrice: “Voglia il Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, in via principale accertarsi il diritto dell'istante a vedersi trasferito l'immobile di cui è causa, ed originariamente assegnato alla stessa giusto contratto di leasing e delibera autorizzativa GM 44 del 14.05.1997 comprensivo dell'ampliamento autorizzato dal e realizzato dalla a proprie spese, nello stato di fatto CP_1 Parte_1 in cui oggi l'immobile si trova, ed attualmente censito – con minore consistenza – al NCEU del Comune di al foglio 3, p.lla 450 sub 2, cat. F3 ordinando al convenuto Controparte_1 il regolare accatastamento dell'immobile oggetto del presente giudizio, e pronunciare una sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di trasferimento che pagina1 di 6 tenga luogo dell'inadempimento del comune di e che produca gli effetti Controparte_1 del contratto non concluso, trasferendo in tal modo, all'attrice, la proprietà del citato cespite e tutti i connessi diritti, accessori, accessioni, e pertinenze. Ordinare, conseguentemente, al Conservatore dei RRII di Roma 2 la trascrizione della sentenza con esonero da responsabilità. Per le ragioni di cui in premessa, condannare il convenuto ente, per qualsivoglia titolo e/o ragione al risarcimento del danno in favore dell'attrice, che si quantificano nella misura di € 14.000,00 per ogni anno di ritardo nel trasferimento dell'immobile, ovvero nella somma maggiore o minore che avesse a provarsi in corso di causa, o che l'On. Giudice riterrà di giustizia da liquidarsi in via equitativa, maggiorata di interessi legali e rivalutazione monetaria.
Per parte convenuta: “voglia il Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, dichiarare l'avversa azione inammissibile ed improcedibile e comunque infondata in fatto ed in diritto, nonché sfornita di prova;
in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda risarcitoria avversa compensare, sino all'effettiva concorrenza, quanto eventualmente riconosciuto in favore dell'attrice con le ragioni di credito liquide ed esigibili vantate dal nei confronti di Controparte_1 quest'ultima in ragione dei titoli esposti in narrativa, con vittoria di spese e competenze di giudizio “.
FATTO E PROCESSO
Con atto di citazione del 10.06.2019 la ( d'ora Parte_1 in poi la società) ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma il
[...]
al fine di sentir pronunciare una sentenza di esecuzione specifica Controparte_1 dell'obbligo di concludere il contratto di trasferimento del cespite meglio individuato in atti, in forza dell'obbligazione assunta con il contratto di leasing del 14.10.1999 giusta delibera GM 444 del 14.5.1997 nei termini meglio individuati nell'atto introduttivo, cespite comprensivo dell'ampliamento e completamento di cui all'articolo 9 autorizzato dall'ente territoriale e realizzato a propria cura e spese, con le specifiche di cui alle rassegnate conclusioni e con richiesta di risarcimento del danno in favore dell'attrice per il ritardo maturato dall'inerzia dell'ente territoriale.
Ha richiamato la stipula del contratto di “leasing” in data 14.10.1999 intercorso con l'ente territoriale, e di aver esercitato il diritto di opzione per l'acquisto ivi previsto all'articolo 14, precisando di esser stata adempiente alle proprie obbligazioni di corresponsione di tutti i canoni contemplati all'articolo 5 (semestrali anticipati ciascuno per la somma di € 14.500 da pagarsi entro il giorno 10 dei mesi di gennaio e luglio).
Ha lamentato il rifiuto dell'amministrazione a procedere nei termini, in ragione del fatto che l'atto da stipulare avrebbe dovuto aver ad oggetto la sola porzione di immobile originariamente assegnata alla e che l'opzione di acquisto prevista riguardava la Parte_1 sola pozione originariamente assegnata alla società risultante dalle delibere comunali
55/97 e 1/98 e 83/98 rispetto alla quale era stato calcolato il prezzo di acquisto, e che la società era inadempiente al pagamento della somma di € 55.567,69 risultante dai contenziosi precedentemente instaurati e definiti in sede giudiziale.
pagina2 di 6 Si è costituito con comparsa di costituzione del 4.11.2019 (quindi tardivamente depositata) il che ha chiesto il rigetto delle domande formulate Controparte_1 dalla parte attrice, ed ha formulato le conclusioni di cui in epigrafe.
L'ente ha, in effetti, opposto la propria determinazione di non addivenire al trasferimento del cespite, in ragione della pretesa di parte attrice di vedersi trasferito il bene con ampliamenti e non nella consistenza come risultante dalle delibere che avevano facoltizzato il contratto, sulla cui base era stato calcolato il prezzo di acquisto.
Eccepiva in ogni caso che al momento dell'esercizio dell'opzione la società era stata inadempiente al pagamento dei canoni, tanto da aver costretto l'ente alla proposizione di un ricorso monitorio, ed alla stipula di una transazione che aveva legittimato la corresponsione di quanto dovuto, ma solo in forma rateale.
Che l'esercizio del diritto di opzione nella lettera del 12.01.2010 si era maturato in relazione alla pretesa di costituire il trasferimento di un immobile di consistenza diversa rispetto al contratto di leasing e quindi come tale esercizio di un diritto potestativo invalido ed inefficace.
E su questa pretesa di parte attrice (ampliamento) erano intervenute, peraltro, sentenze (all'esito del procedimento incardinato dinanzi al tribunale civile di Roma n. rg.
15686/09 e Corte di appello Roma n. di rg. 6713/10) che avevano denegato la pretesa di di ampliare il bene oggetto di godimento come previsto dal contratto di Parte_1 leasing, asserendo che lo stesso si estendesse ad ulteriore e diversa porzione immobiliare, ulteriore porzione che, in realtà, era stata oggetto di distinto contratto di locazione intercorso con diverso soggetto giuridico.
In particolar modo la Corte di Appello di Roma, nel rigettare l'appello proposto dalla (alla sentenza di rigetto della pretesa emessa dal Tribunale) aveva Parte_1 ribadito l'infondatezza delle azioni della società.
Nondimeno, l'occupazione delle porzioni di cespite occupato si era protratta sino al
2017.
E quindi, la domanda proposta in questa sede non era che un tentativo di aggirare in via sostanziale un giudicato che aveva denegato la pretesa di parte attrice ed aveva condannato la al rilascio della porzione occupata, oltre che al pagamento, in Parte_1 Co favore del Comune , di una indennità di occupazione che, in questa Controparte_1 sede, si pretendeva dall'attrice nel caso in cui fosse stata accolta la domanda di danni.
Eccepiva, inoltre, che l'attrice aveva omesso di corrispondere le imposte dovute sull'immobile di cui è causa, in violazione anche dell'articolo 10 del contratto di leasing, risultando debitrice nei confronti dell'amministrazione per la somma di ulteriori €
31.162,00. Si aggiungeva l'inadempimento all'obbligo di costituire un e CP_2 predisporre idonei contratti di garanzia a copertura dei rischi di cui all'articolo 10 del contratto di leasing.
La maturata inadempienza della società attrice alle obbligazioni di pagamento della somma di € 55.567,69 risultante dai contenziosi precedentemente instaurati e definiti in sede giudiziale veniva quindi eccepita in compensazione all'accoglimento delle domande risarcitorie formulate dalla parte attrice.
Incardinata in tal modo la causa venivano concessi termini ex art 183 comma VI
c.p.c. con lo sfruttamento dei quali la società attrice richiamava la tardività del deposito pagina3 di 6 della costituzione del e la tardività della eccezione di CP_1 compensazione/riconvenzionale esercitata in tal modo dall'ente territoriale.
L'attrice con la memoria ex art 183 comma VI c.p.c. n. 1 c.p.c. contestava le argomentazioni svolte dalla convenuta asserendo che gli asseriti crediti vantati in questa sede dalla difesa dell'ente non legittimavano l'estensione dell'oggetto del giudizio a quanto proposto in domanda dalla società.
Che la con il contratto di leasing del 1999 era stata immessa nel possesso Parte_1 dell'ex calzaturificio e la successiva delimitazione e definizione della consistenza dell'immobile trasferito non era stata frutto di malafede o temerarietà, ma vicenda oggettivamente complessa definita con sentenza n. 7720/2014 della Corte di Appello di
Roma.
Quanto alle dedotte inadempienze nei pagamenti, erano state poi onorate con la regolare esecuzione del piano di rientro concordato con la convenuta e che non aveva a che vedere con quanto previsto dall'articolo 14 del presente giudizio.
Che il non aveva mai contestato i diritti vantati dalla sulla CP_1 Parte_1 porzione di immobile originariamente alla stessa assegnato come ribadito nelle note depositate in datti, e non era mai stata richiesta la risoluzione del contratto di leasing, che doveva ritenersi valido ed efficace.
Quanto all'eccezione formulata, l'ampliamento concordato con l'amministrazione aveva riguardato la sistemazione del primo piano dell'edificio già esistente e ricompreso nel contratto di leasing, e che quindi lo stessi riguardava solo il cambio di categoria (F3 in corso di costruzione) in immobile censito come ultimato, e la regolarizzazione del primo piano, indicato ancora come soppalco: era lo stesso contratto di locazione finanziaria che poneva a carico della attrice l'esecuzione a proprie spese dei lavori di completamento dei locali con scomputo degli stessi sul prezzo complessivo dell'immobile da utilizzare. E quindi, all'attualità, non poteva che chiedersi il trasferimento del bene se non nella attuale consistenza.
Non era poi fondata l'eccezione secondo la quale il diritto di opzione fosse stato subordinato alla revisione del prezzo, prevista in contratto come mera facoltà dell'amministrazione, tanto che le giunte comunale mai avevano deliberato in tal senso,
Incardinata in tal modo la causa, non ritenute ammissibili le richieste istruttorie avanzate dall'attrice la causa andava per le conclusioni che venivano rassegnate come in epigrafe ed il Giudice tratteneva la causa a sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda proposta dalla società attrice non è fondata e dev'esser rigettata.
In tutti gli atti e nella memoria ex art 183 comma VI c.p.c. la parte attrice ha insistito nelle domande di cui alle conclusioni svolte nell'atto introduttivo, che sono state debitamente richiamate in epigrafe.
In esse, si avanza richiesta di emissione di una sentenza ex art 2932 c.c. che tenga luogo del contratto non concluso afferente al trasferimento del bene ubicato in CP_1
, Viale Guglielmo Marconi interno 1, annotato, come da atto sottoscritto in data
[...]
14.10.1999, al foglio 3, con la particella n. 402 sub. 1, originariamente assegnato alla stessa pagina4 di 6 giusto contratto di leasing e delibera autorizzativa GM 44 del 14.05.1997 comprensivo dell'ampliamento autorizzato dal e realizzato dalla a proprie spese, CP_1 Parte_1 nello stato di fatto in cui oggi l'immobile si trova, in ragione dell'esercizio della facoltà concessa dal promittente all'articolo 14 della convenzione giusta raccomandata A/r del
12.01.2010.
In questa previsione del contratto di leasing intercorso tra le parti avente ad oggetto i locali dell'ex calzaturificio, si prevede che al termine del presente contratto (di godimento n.d.r.) la parte utilizzatrice ha facoltà di acquistare la proprietà del bene al prezzo residuo stabilito in £. 7.000,000 salva revisione. L'esercizio di tale facoltà dovrà esser comunicato alla parte concedente mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno ed il prezzo pagato entro e non oltre venti giorni dalla scadenza del presente contratto.
Nella A/r del 12.01.2010 la società attrice infatti, nel richiamare il contratto di leasing che ha contraddistinto il locale ex calzaturificio ” dichiara di esercitare il diritto di opzione di acquisto dell'immobile suddetto, oggetto del contratto di leasing, al prezzo residuo di £.

7.000.000 equivalenti ad € 3.615,20 ed a tal fine dichiara di aver effettuato in pari data alla presente il versamento del suddetto importo a mezzo bonifico bancario intestato al Controparte_1 sul c./c. n. 845 acceso presso la BCC di contraddistinto dal CRO n. 19217988312 CP_3 come attestato dalla contabile che si allega in copia”.
Si è dato conto delle pronunce del Tribunale di Roma 18725/2010 (e della Corte di
Appello di Roma n. 7720/2014 che la prima sentenza ha confermato) con le quali si è precisato che il contratto non possa essere qualificato come vendita con riserva della proprietà ma come contratto di leasing, ( sia pure atipico in quanto stipulato in data antecedente alla legge n. 124/2017) e che la porzione di immobile oggetto del contratto Part risulta dalla delibera 33 del 14.05.1977 costituisce l'atto presupposto con il quale i locali ricavati dall'ex calzaturificio sono stati prima individuati per la stipula dei singoli contratti e previsti in via esecutiva per l'immissione in possesso dei singoli assegnatari. In questa pronuncia si confermava quindi l'accoglimento della domanda dell'ente di restituzione dei locali illegittimamente detenuti dalla società in quanto non facenti parte nel contratto di concessione in godimento.
Non sarebbe inoltre il caso di rammentare come il patto di opzione, disciplinato dall'art. 1331 c.c., ha in comune con il c.d. contratto preliminare unilaterale l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l'eventuale successivo iter della vicenda negoziale, in quanto, a differenza del predetto preliminare unilaterale, che è un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo, l'opzione medesima non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto.
Quindi, l'opzione determina la nascita in capo all'opzionario di un diritto potestativo che, se esercitato, conclude automaticamente il contratto, nei termini previsti dal negozio che tale facoltà ha consentito, senza sia necessaria la stipula di un successivo contratto, come nella sequenza preliminare - definitivo. Più dettagliatamente, nel patto di opzione è dunque possibile individuare due distinte dichiarazioni di volontà. La prima è
pagina5 di 6 essenziale e dà luogo al patto di opzione, la seconda è irrevocabile e dà luogo al contratto definitivo.
Ove non si ritenga risolutivo il rilievo, é consequenziale alla premessa che l'esercizio del diritto potestativo del promissario, per essere valido ed efficace e costituire il diritto vantato, debba esser conforme alla facoltà concessa dal promittente, dovendosi ritenere invalido ed inefficace, ai sensi dell'articolo 1331 c.c. l'esercizio del diritto in termini non conformi a quelli oggetto del negozio di concessione in godimento.
L'evidenza che precede rende quindi chiaro che la pretesa avanzata in domanda giudiziale, relativa al perfezionamento del negozio traslativo tra ente territoriale e società attrice, estesa all'ampliamento autorizzato dal Comune e realizzato dalla a Parte_1 proprie spese, come tale non possa esser accolta in quanto si chiede che venga pronunciata una domanda di accertamento relativa, in ragione dell'esercizio di quel contratto di opzione, non coerente e non conforme al contratto di concessione in godimento di cui alla delibera GM 33 del 14.05.1977, che costituisce il presupposto legittimante la stipula del contratto di godimento.
Come tale la stessa, contenendo elementi non compresi nella già prevista struttura del contratto finale, non può determinare la conclusione di questo in conformità alla concessa opzione, ma – se del caso – un diverso contratto, solo qualora venga accettata dal suo destinatario ( fra le tante c.f.r Cass. Civ. 25.05.1983 n. 3625).
Non venendo accolta la domanda principale viene anche meno la possibilità di accogliere la domanda di risarcimento dei danni proposta dalla difesa di parte attrice, che appare subordinata e consequenziale all'accoglimento della prima.
Quanto alla domanda riconvenzionale di parte convenuta – non eccezione riconvenzionale, ha ragione sul punto la difesa della società attrice – proposta dalla difesa dell'ente territoriale, il rilievo che la costituzione di parte convenuta sia stata tardiva dovrebbe risolvere il problema. In ogni caso, ove diversamente si ritenga, la richiesta appare in ogni caso subordinata all'accoglimento della domanda di danni formulata dalla parte attrice che, non essendo stata accolta esime questo giudice dal pronunciare in conformità alla domanda.
La definizione nei termini della causa comporta in ogni caso, la condanna di parte attrice al pagamento delle spese processuali ai sensi del DM 5/2014 e ss.mm. in ragione della valutazione complessiva di soccombenza che ne è determinata, e che si liquidano come in dispositivo ( cause di valore indeterminabile, misura media, minima la sola fase istruttoria).


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al nr. di RG 40444/2019:
A) Rigetta le domande proposte dalla parte attrice.
B) Condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali che liquida nella misura di € 8991,00 oltre rimborso forfettario per spese generali ( € 1348,65) nonché
IVA e C.p.A.
C) Così deciso in Roma lì 09.07.2023.
IL GIUDICE Dr Claudio Patruno. Provvedimento firmato in via digitale.
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