TRIBUNALE DI PATTI
VERBALE di UDIENZA
Il giorno 20 del mese di febbraio dell'anno 2025, all'udienza tenuta dal G.I. presso il
Tribunale di Patti, dott. Giuseppe Puglisi, viene chiamata la causa civile iscritta al n.
840/2024 R.G.
È comparso, per la parte intimante, l'avv. TINO SCAFFIDI, il quale si riporta alla propria memoria e dichiara che la mediazione ha avuto esito negativo. Dichiara altresì che l'immobile non è stato rilasciato e che l'accesso esecutivo è stato fissato per il 6 marzo 2025. Precisa che controparte medio tempore non ha effettuato alcun versamento.
Chiede che la causa venga decisa.
È comparso, per la parte intimata, l'avv. FORTUNATINA GIUFRÈ, la quale si riporta in comparsa e nella memoria integrativa. Insiste, in particolare, nella rinegoziazione dei canoni e nella revoca dell'ordinanza.
IL G.I. dispone procedersi con la discussione orale della causa
Le parti discutono oralmente la causa.
Il G.U. esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PATTI SEZIONE CIVILE
Il giudice del Tribunale di Patti, dott. Giuseppe Puglisi, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 840/2024 R.G.
TRA
, nata a [...] il [...] Parte_1
(c.f. ), rappresentata e difesa, come da procura in atti, CodiceFiscale_1 dall'avv. Costantino Tindaro Scaffidi Lallaro, presso il cui domicilio digitale è elettivamente domiciliata
INTIMANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...] (c.f. Controparte_1 C.F._2
), rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. Fortunatina Giufrè
[...] presso il cui studio professionale è elettivamente domiciliato
INTIMATO avente per OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità – uso diverso.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – Con citazione del 20 giugno 2024 intimava ad Parte_1 sfratto per morosità e lo invitava a rilasciare l'immobile sito in Controparte_1
Piraino, via Nazionale Gliaca n. 20 (in Catasto al fg. 12 part. 10 sub 10 - Cat. A/10) da questi condotto in locazione per uso non abitativo con contratto del 1° marzo
2011 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Patti il 23 marzo 2011 alla Serie 3T n. 5, chiedendo altresì di emettere ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e a scadere oltre interessi e spese.
Costituitosi con comparsa del 17 luglio 2024, l'intimato resisteva, chiedendo la rinegoziazione del canone del contratto – fissato in € 300,00 mensili – sul presupposto che, a causa della pandemia da Covid-19, i suoi ricavi si erano contratti. Si opponeva, pertanto, alla convalida dello sfratto.
Disposto il rilascio con ordinanza del 24 luglio 2024, veniva assegnato alle parti termine per introdurre la procedura di mediazione ed era fissata una nuova udienza per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale previsto dall'art. 447 bis
c.p.c. con concessione di termine per l'integrazione degli atti introduttivi.
Depositate memorie integrative rispettivamente il 27 dicembre 2024 e il 4 febbraio
2025, all'odierna udienza la causa viene decisa sulle conclusioni delle parti e previa discussione orale.
2. – È ius receptum che il creditore, sia che agisca per l'adempimento, sia che domandi la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno per l'inadempimento contrattuale, non può avere altro onere probatorio che quello di provare l'esistenza del titolo e, quindi, l'insorgenza di obbligazioni connesse, mentre ai sensi dell'art. 2697
c.c., incombe alla controparte la prova di avere adempiuto o eccepire l'altrui inadempimento (cfr. Cass. n. 8615/2006; Cass. n. 3373/2010; Cass. n. 25584/2018;
Cass., S.U., n. 13533/2001).
ha prodotto il contratto di locazione regolarmente Parte_1 registrato e ha documentato che l'ultimo pagamento effettuato dal conduttore risale
2 novembre 2023 ed è stato dallo stesso espressamente imputato alla mensilità di settembre 2022, allegando che a far data da allora non ha più Controparte_1 versato alcun canone.
Quest'ultimo non ha a rigore negato il proprio adempimento, ma, richiamando la contrazione degli introiti connessa alla pandemia da Covid-19, ha chiesto la
“rinegoziazione del contenuto del contratto, riquantificando il canone di locazione fino al giugno 2025
e/o fine 2024 nella percentuale che il Sig. Giudice vorrà stabilire in via equitativa” .
La domanda di risoluzione è fondata. Da un lato, infatti, l'inadempimento del conduttore, la cui valutazione di importanza va effettuata secondo il generale criterio ex art. 1455 c.c. (e non secondo quello stabilito, per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dall'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, cfr. Cass., n. 13887/2011), è considerevole e reiterato giacché si è protratto per più di due anni (i.e. anche per un periodo non interessato dalle restrizioni connesse all'emergenza in cui comunque ha avuto Controparte_1 la disponibilità del bene) e ammonta a più di € 8.000,00.
Dall'altro, non è possibile riconoscere alcun obbligo di rinegoziazione.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, le norme che impongono alle parti di un contratto di tenere comportamenti improntati ai doveri di solidarietà sociale, correttezza e buona fede, sia in sede di stipula che in sede di esecuzione, non richiedono comunque comportamenti che rappresentino apprezzabili sacrifici per alcuna delle parti (v., sulla considerazione dell'apprezzabile sacrificio quale limite del dovere del creditore di attivarsi, ai sensi degli artt. 1175 e 1375 c.c., per rendere possibile la prestazione del debitore ovvero per salvaguardarne gli interessi, Cass., n.
7409/2021; Cass., n. 8494/2020; Cass., n. 10182/2009; Cass., n. 3462/2007).
Sotto questo profilo, infatti, una richiesta di rinegoziazione finalizzata alla riduzione del canone di locazione, se non liberamente accettata, rappresenterebbe per il locatore un più che apprezzabile sacrificio che lo stesso non è obbligato a sopportare.
A ben vedere neppure l'art. 1256 c.c. conforta la tesi dell'esistenza di un obbligo di rinegoziazione nei termini prospettati dal conduttore, non potendosi ritenere che quella congiuntura abbia causato una definitiva impossibilità delle sue obbligazioni di pagamento né il definitivo venir meno delle possibilità di utilizzo del bene locato (e d'altro canto detta norma, al secondo comma, in caso di impossibilità temporanea, non prevede l'estinzione dell'obbligazione, ma soltanto che il debitore, fin quando l'impossibilità perduri, non possa essere ritenuto responsabile del ritardo nei pagamenti e, dunque, non sia tenuto a risarcire alcun danno).
Del resto, la normativa emergenziale emanata in seguito al diffondersi della pandemia da Covid-19 [i.e. art. 3, comma 6 bis, del D.L. n. 6/2020, convertito con modificazioni dalla legge n. 13/2020 (introdotto dall'art. 91 D.L. n. 18/2020 convertito dalla Legge n. 27/2020] ha previsto che il giudice debba ritenere incolpevoli le morosità e i ritardati pagamenti causati dalla necessità di osservare le chiusure e le restrizioni imposte dalle pubbliche autorità al fine di fronteggiare detta pandemia, ma non ha contemplato alcuna definitiva estinzione degli obblighi di pagamento dei canoni locatizi.
Infine, la circostanza che non sia stato documentato dal conduttore alcun tentativo, prima dell'intimazione di sfratto, di concordare un diverso assetto negoziale ovvero di sanare almeno parzialmente la morosità nonché l'attesa della locatrice prima della notifica della diffida ad adempiere (risalente al 28 maggio 2024, quando cioè
l'inadempimento si era protratto per più di un anno) escludono in capo a quest'ultima comportamenti contrari a buona fede e rendono l'azione giudiziaria unico strumento per rientrare nel possesso nell'immobile e ottenere il pagamento del corrispettivo per il godimento di un bene comunque realizzatosi.
Poiché non è stato contestato che l'inadempimento perdura dal mese di ottobre 2022 incluso, va dunque condannato al pagamento della somma di (€ Parte_2
300,00 x 29 mesi =) € 8.700,00 a titolo di canoni di locazione scaduti al febbraio 2025, nonché al pagamento dei canoni a scadere sino all'effettivo rilascio. Sulle somme sono dovuti gli interessi moratori dalle scadenze mensili al saldo in quanto espressamente richiesti.
3. – Le spese di lite seguono la soccombenza.
Esse, pertanto, vanno poste a carico di e liquidate, come in Controparte_1 dispositivo, in base ai valori minimi previsti dal D.M. n. 55/2014 ss. mm. ii. per le cause di valore fino a € 26.000 tenuto conto della semplicità, in fatto e in diritto, delle questioni trattate, nonché dell'attività effettivamente svolta dalla parte vittoriosa e con esclusione della fase istruttoria che non ha avuto luogo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 840/2024 R.G., ogni contraria istanza difesa ed eccezione respinta, così decide:
1) dichiara risolto il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo stipulato tra e avente Parte_1 Controparte_1 per oggetto l'immobile sito in Piraino, via Nazionale Gliaca n. 20 (in Catasto al fg. 12 part. 10 sub 10 - Cat. A/10);
2) condanna al rilascio in favore di Controparte_1 [...]
dell'immobile sopra specificato, libero da persone e Parte_1 cose, confermando l'ordinanza provvisoria di rilascio del 24 luglio 2024;
3) condanna al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
della somma di € 8.700,00 a titolo di canoni di locazione Parte_1 scaduti al febbraio 2025, nonché al pagamento dei canoni a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre interessi moratori al tasso legale dalle scadenze mensili al saldo;

4) condanna al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
delle spese di lite, che liquida in € 2.109,50 (di cui € Parte_1

1.700 per compensi e il resto per esborsi), oltre spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Patti, lì 20 febbraio 2025
Il Giudice
Giuseppe Puglisi