N. R.G. 7459/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VERONA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Verona, in composizione monocratica nella persona del giudice dott. IS TA, sulle conclusioni delle parti come precisate con note scritte ex art. 127-ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7459/2022 promossa da:
(c.f. ), nato a [...] il [...] e residente in [...]Parte_1 C.F._1
(VR) Vicolo Baldani n. 13, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Luciano Penna e Silvia Benedetti, ed elettivamente domiciliato presso il loro studio sito in Bussolengo (VR), Vicolo Baldani n. 9;
- attore - contro
(c.f. ), nato a [...] in data [...] e residente in Controparte_1 C.F._2
AR (VR), Strada Bilonde n. 6, in anche in qualità di titolare dell'omonima ditta individuale
(p. iva ), con sede in AR (VR), Strada Bilonde n. 6, rappresentato e difeso dagli P.IVA_1
Avv.ti Daniele Giacomazzi e Marco Scramoncin, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Verona, Piazza Cittadella n. 13;
(c.f. ), nato a [...] in data [...] e residente Parte_2 C.F._3 in Fumane (VR), Viale Verona n. 33, rappresentato e difeso dall'Avv. Arnaldo Soave, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Verona, Via Luigi da Porto n. 6;
(c.f. ), nata a [...] il [...] e residente in Parte_3 C.F._4
Bussolengo (VR), Via San Valentino n. 31, rappresentata e difesa dall'Avv. Luca Marco Zanotti, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Verona, Via San Mamaso n. 2;
- convenuti - con la chiamata in causa di
(c.f. ), con sede in Mogliano Veneto (TV), Via Marocchesa n. Controparte_2 P.IVA_2
14, rappresentata e difesa dall'Avv. Emanuela Pasetto, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima in Verona, Via Daniele Manin n. 5;
(c.f. ), nato a [...] il [...], e Parte_4 C.F._5 [...]
(c.f. ), nata a [...] in data [...], entrambi Parte_5 C.F._6 residenti a [...], rappresentati e difesi dall'Avv. Adriano Sella, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in San Martino Buon Albergo (VR), Via
XXVI Aprile n. 2/I.
- terzi chiamati -
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
- come da foglio depositato telematicamente il 9.5.2025; Parte_1
- come da foglio depositato telematicamente il 12.5.2025; Controparte_1
- come da foglio depositato telematicamente il 12.5.2025; Parte_2
- come da foglio depositato telematicamente il 12.5.2025; Parte_3
- come da foglio depositato telematicamente il 12.5.2025; Controparte_2
- e come da foglio depositato telematicamente il 12.5.2025. Parte_4 Parte_5
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione depositato il 27.10.2022 ha convenuto in giudizio l'impresa Parte_1 individuale il Geom. e l'Arch. – nelle Controparte_1 Parte_2 Parte_3 rispettive qualità di venditore e costruttore materiale ( , di direttore dei lavori architettonici e CP_1 strutturali ( e di progettista architettonico e direttore dei lavori di impiantistica ( – Parte_2 Parte_3 chiedendo l'accertamento della loro corresponsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c. per i gravi vizi strutturali dell'immobile di sua proprietà in Bussolengo, Via Baldani n. 13, e la conseguente condanna degli stessi, in solido tra loro o, in subordine, ciascuno per la rispettiva quota di responsabilità, al pagamento dell'importo di complessivo di € 66.283,49, di cui € 42.799,00 a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali (costi per il ripristino dell'immobile), € 12.600,00 a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale (causato dal mancato godimento dell'immobile) ed € 10.884,49 a titolo di rifusione delle spese sostenute nel procedimento di ATP. A sostegno della domanda, l'attore ha dedotto: (a) di aver acquistato da in data Controparte_1
30.7.2018 l'appartamento disposto su due piani (piano terra e piano primo) sito in Bussolengo - Vicolo
Baldani n. 13, che il venditore, tramite la propria impresa edile, aveva in precedenza ristrutturato ed ampliato;
(b) che nel mese di luglio 2020 sono iniziati i lavori di demolizione dell'edificio adiacente alla parete ovest dell'immobile attoreo, di proprietà di e (c) che la Controparte_3 Parte_5 demolizione del fabbricato adiacente ha fatto emergere gravi vizi strutturali dell'immobile dell'attore
(parete di confine realizzata in mero cartongesso;
assenza del giunto sismico;
innesto della muratura perimetrale nord sull'immobile confinante;
ancoraggio della caldaia alla parete in cartongesso); (d) di aver lasciato l'appartamento e di avere denunciato dette gravi problematiche, tali da compromettere la sicurezza dell'immobile, al venditore-costruttore e ai tecnici coinvolti nella ristrutturazione CP_1 con missiva del 15.7.2020; (e) di aver promosso il procedimento ex art. 696 c.p.c. n. R.G. 6630/2020
Tribunale di Verona, conclusosi con il deposito della CTU dell'Ing. in data 17.9.2021; Persona_1
(f) di avere affidato a gli interventi di ripristino, pagando l'importo di € Controparte_4
42.799,00, e di essere rientrato in possesso dell'abitazione a fine dicembre 2021. si è costituito in giudizio e, previa chiamata in causa di e Controparte_1 Controparte_3 [...]
(indicati come responsabili dei danni lamentati dall'attore), ha chiesto il rigetto della Parte_5 domanda svolta nei suoi confronti deducendo: (1) che l'immobile attoreo (risalente ai primi del '900) e quello di proprietà dei coniugi (di epoca successiva) sono sempre stati separati Controparte_5 da un muro divisorio realizzato sulla linea di confine, costituito da due paramenti interni di materiali differenti, posati in tempi di costruzione diversi;
(2) di avere acquistato la proprietà dell'immobile di
Vicolo Baldani n. 13 nell'anno 2016 e di averne intrapreso nel 2017 un intervento di ristrutturazione integrale, che prevedeva la demolizione dell'edificio ad esclusione della predetta parete divisoria e la successiva ricostruzione con l'inserimento di un giunto sismico e di una parete di tamponamento in laterizio;
(3) che nel corso dei lavori si è deciso di sostituire il muro di tamponamento in laterizio con una parete in cartongesso, soluzione ritenuta più efficiente sul piano strutturale e dell'isolamento; (4) che a cui l'immobile è stato venduto nel 2018 dopo la ristrutturazione, era a Parte_1 conoscenza della situazione costruttiva, avendo firmato la planimetria allegata al rogito per
“accettazione ed esenzione responsabilità”; (5) che due anni più tardi, nel corso dei lavori di demolizione dell'immobile di proprietà l'impresa da costoro incaricata Controparte_5 [...]
ha demolito anche il muro divisorio posto sul confine con la proprietà (6) Controparte_4 Pt_1 che è stata la demolizione del muro divisorio di confine ad arrecare pregiudizio all'immobile dell'attore, perché ha danneggiato il muro di tamponamento in cartongesso;
(7) che l'irreversibile alterazione dello stato dei luoghi e la dispersione della prova rende inammissibile il ricorso ex art. 696 c.p.c. ed inutilizzabile la CTU dell'Ing. (8) che in ogni caso, la CTU è nulla e/o inutilizzabile per le Per_1 violazioni del contraddittorio avvenute nel corso delle operazioni peritali (mancata convocazione di tutte le parti agli incontri, confronti unilaterali con il ricorrente e con terzi per la definizione dei lavori di ripristino, etc.) e per la contraddittorietà dei contenuti (il CTU avrebbe errato nel ritenere che la parete di cartongesso fosse la parete di confine - quando invece essa era un mero rivestimento/tamponamento
- e che il muro posto sul confine dei due mappali fosse di proprietà esclusiva di Controparte_5 non ha inoltre accertato lo stato della muratura anteriore ai lavori); (9) che il giunto sismico è stato correttamente realizzato, non rilevando che sia stato riempito con materiali comprimibili che non incidono sull'assetto strutturale;
(10) che l'assenza del muro in laterizio e l'ancoraggio della caldaia alla parete in cartongesso non sono gravi difetti costruttivi ai sensi dell'art. 1669 c.c., quanto, al più, mere difformità, sanabili attraverso la procedura di cui all'art. 36 D.P.R. 380/2001; (11) che i danni lamentati sono imputabili all'imprudente demolizione da parte di della parete di confine Controparte_5 tra i due immobili, la cui proprietà si presume comune ai sensi dell'art. 880 c.c.; (12) che l'attribuzione percentuale di responsabilità operata dal CTU è immotivata;
(13) che i costi di ripristino quantificati sono sproporzionati all'entità dell'intervento, realizzato in un cantiere già allestito, e che è indimostrata la pretesa a titolo di danno non patrimoniale, dovendo in ogni caso escludersi i danni che l'attore avrebbe potuto evitare con l'ordinaria diligenza (ossia facendo arrestare i lavori di demolizione da parte dei vicini).
Il Geom. si è costituito in giudizio chiedendo: (a) in via principale, il rigetto della Parte_2 domanda attorea per l'insussistenza di una propria responsabilità (in quanto l'incarico di Direttore
Lavori è stato svolto con diligenza, acquisendo il consenso del committente e del progettista strutturale per le variazioni del progetto) e, d'altro canto, per l'imputabilità dei danni subiti dall'attore all'arbitrario abbattimento del muro comune di confine da parte dei vicini (b) in subordine, la Controparte_5 limitazione della condanna alla quota di responsabilità a sé riferibile, ferma la contestazione della percentuale individuata dal CTU e l'affermazione di una corresponsabilità dello stesso attore ai sensi dell'art. 1227 c.c., per non aver arrestato l'intervento di demolizione;
(c) in ogni caso, la condanna di
(chiamata in causa) a manlevarlo in caso di accoglimento delle domande attoree. Controparte_2
Ha inoltre contestato l'inammissibilità dell'ATP per l'alterazione dello stato dei luoghi, eccependo in ogni caso la nullità/inutilizzabilità della perizia per i gravi errori procedurali commessi dal CTU e l'erroneità e lacunosità dei contenuti per quanto concerne le cause dei vizi e la quantificazione dei danni.
L'Arch. si è costituita eccependo l'inammissibilità dell'ATP e l'inutilizzabilità della Parte_3
CTU per le stesse ragioni già esposte dagli altri convenuti. In via principale, ha chiesto il rigetto della domanda svolta nei suoi confronti, evidenziando che l'erroneo posizionamento della caldaia, peraltro avvenuto a sua insaputa, non può costituire la causa dei danni lamentati, causa che va piuttosto individuata nell'abbattimento del muro di confine, comune alle due proprietà ex art. 880 c.c., ad opera dei proprietari confinanti. In subordine, ha chiesto la graduazione delle quote di responsabilità imputabili a ciascun convenuto, con conseguente limitazione della propria condanna.
e chiamati in causa da si sono costituiti in Parte_4 Parte_5 Controparte_1 giudizio eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità/improcedibilità della chiamata in causa, per l'assenza di domande ritualmente formalizzate nei loro confronti. Nel merito, hanno chiesto il rigetto di qualsiasi pretesa loro indirizzata, evidenziando la propria estraneità agli eventi e deducendo che la demolizione operata nella loro proprietà non ha arrecato alcun pregiudizio alla proprietà Pt_1 considerato che: - sin dall'origine l'immobile di proprietà (costruito Controparte_5 anteriormente) e quello di proprietà (costruito successivamente) erano stati edificati in aderenza, Pt_1 ma in modo indipendente tra loro, e non avevano alcun muro in comune;
- il muro perimetrale abbattuto nel 2020 era di loro proprietà esclusiva;
- il confine tra le due proprietà era posto al di fuori del muro contestato, essendo costituito dal muro in laterizio previsto nel progetto di ristrutturazione dell'edificio ma mai realizzato;
- dopo la demolizione, il fabbricato è Pt_1 Controparte_5 stato ricostruito nel rispetto delle prescrizioni di progetto e urbanistiche, ripristinando lo stato di fatto anteriore;
- in data 13.12.2021 hanno sottoscritto insieme all'attore un atto notarile, nell'ambito del quale hanno riconosciuto reciprocamente “che i fabbricati come oggi edificati rispettano ciascuno i confini di proprietà e i propri rispettivi diritti, nulla pretendendo reciprocamente fra le parti”.
Si è infine costituita (chiamata in causa dal Geom. associandosi nel Controparte_2 Parte_2 merito alle difese dell'assicurato e, quanto al rapporto assicurativo, eccependo l'inoperatività della polizza n. 280308479 sul rilievo che la fattispecie rientra nell'esclusione dalla copertura assicurativa prevista dall'art. 5 (“danneggiamenti materiali alle opere oggetto delle prestazioni dell'assicurato”) e che non è applicabile la deroga prevista dall'art. 11 (che riconduce nell'ambito del rischio assicurato i danneggiamenti “conseguenti a rovina totale o parziale” di tali opere), mentre, per altro verso, la fattispecie non è invocabile nemmeno la garanzia di cui all'art. 2 relativa alle perdite patrimoniali, applicabile solo alle attività diverse dalla progettazione e direzione lavori. In via subordinata, ha chiesto che la manleva sia contenuta nei limiti della quota di responsabilità dell'assicurato, ferma l'applicazione delle franchigie contrattuali.
Alla prima udienza del 22.6.2023 sono stati assegnati alle parti i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c..
All'esito, con ordinanza in data 11.3.2024 sono state rigettate le istanze di prova orale e, rilevati i vizi della CTU depositata in esito al procedimento di ATP n. 6630/2020, è stata disposta l'integrale rinnovazione delle operazioni peritali, con nomina quale CTU dell'Ing. . Persona_2
All'udienza del 10.10.2024 la causa è stata ritenuta matura per la decisione e rinviata per precisazione delle conclusioni all'udienza del 13.5.2025, tenuta con modalità di trattazione scritta. Con ordinanza del 19.5.2025 sono stati assegnati alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, alla scadenza dei quali la causa è stata trattenuta in decisione.
* * *
1. ha agito ai sensi dell'art. 1669 c.c. lamentando l'esistenza di vizi strutturali Parte_1 nell'immobile vendutogli nel 2018 dal convenuto da questi in precedenza ristrutturato in base CP_1
a progetto dell'Arch. e sotto la direzione lavori del Geom. Parte_3 Parte_2
In quanto proprietario dell'immobile interessato dai presunti vizi, e quindi come terzo danneggiato,
l'attore è legittimato a far valere la responsabilità ex art. 1669 c.c.. Tale azione può infatti essere esercitata non soltanto dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, assumendo una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera. Benché collocata all'interno della disciplina del contratto di appalto, si ritiene comunemente che la norma suddetta rappresenti un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale speciale rispetto all'art. 2043 c.c. (Cass. SS.UU.

3.2.2014 n. 2284), diretta alla tutela di un'esigenza di carattere generale, quale la conservazione e la funzionalità dei beni immobili,
e che pertanto la relativa azione trascenda il rapporto negoziale, potendo avvalersene qualunque terzo che si assuma danneggiato dai gravi difetti dell'immobile (in termini, Cass. n. 20877 del 30.9.2020).
Nel merito, va premesso che lo stato dei luoghi di causa è stato modificato a più riprese dopo la conclusione della ristrutturazione operata da nel 2017, poiché dapprima è intervenuta la CP_1 demolizione integrale dell'immobile posto sulla proprietà (estate 2020) e Controparte_6 successivamente sono state eseguite da impresa terza, opere di ripristino Controparte_4 sull'attuale proprietà attorea (autunno 2021).
Ciononostante, in base alla documentazione (catastale, progettuale, fotografica, etc.) versata in atti dalle parti ed acquisita dal CTU nel corso delle operazioni peritali, è stato possibile svolgere tutti gli accertamenti di carattere tecnico necessari ai fini della decisione. In particolare, sono stati acquisiti elementi sufficienti per poter accertare quale fosse lo stato di fatto e di diritto esistente al tempo della vendita dell'immobile all'attore nel 2018.
Si precisa che ogni riferimento alla CTU si intende fatto alla consulenza tecnica in rinnovazione demandata all'Ing. nel corso del presente giudizio, le cui risultanze, adeguatamente motivate, Per_2 coerenti e formulate nel rispetto del contraddittorio, vengono integralmente condivise. Alla luce di ciò, devono ritenersi superate le eccezioni di inammissibilità/inutilizzabilità sollevate dai convenuti nei confronti dell'elaborato peritale depositato in esito all'ATP.
2. Fatte queste premesse, occorre verificare se ricorrano i presupposti applicativi dell'art. 1669 c.c., a partire dall'esistenza dei “gravi difetti dell'opera”. Al riguardo, si rileva che le circostanze in fatto dedotte dall'attore hanno trovato conferma pressoché integrale all'esito dell'indagine tecnica.
Si è infatti accertato che la ristrutturazione del 2017 è stata eseguita in difformità dal sottostante progetto nei seguenti aspetti: (a) nella parete ovest, il muro di tamponamento perimetrale, previsto in laterizio dello spessore di 20 cm, è stato sostituito da una pannellatura in cartongesso di spessore 1,25 cm;
(b) la muratura perimetrale nord è rimasta collegata all'edificio confinante di proprietà (c) Parte_4 la caldaia, il motore esterno della pompa di calore e lo split sono stati installati in posizione differente rispetto al progetto ed ancorati alla pannellatura in cartongesso (pag. 16 CTU).
Occorre tuttavia stabilire, sul piano giuridico, se le predette difformità esecutive siano qualificabili come
“gravi vizi” nell'accezione di cui all'art. 1669 c.c..
Secondo la prospettazione dei convenuti, infatti, le difformità accertate non sarebbero “gravi vizi”, quanto consapevoli varianti progettuali volte a ottimizzare gli spazi interni dell'abitazione, che possono aver dato luogo, al più, a mere irregolarità edilizie sanabili. Il presupposto di tale difesa è che, anche all'esito dell'intervento di riedificazione del 2017, il muro perimetrale esterno della proprietà CP_1
(ora sarebbe stato costituito, come in precedenza, dall'originario muro divisorio in comune con Pt_1
l'edificio L'unico danno all'abitazione dell'attore sarebbe, pertanto, quello Controparte_5 arrecato dai proprietari confinanti con l'abbattimento del muro di confine comune alle due proprietà, che ha fatto sì che l'abitazione attorea sia rimasta esposta all'esterno con la parete di cartongesso, la quale invece era pensata come parete interna all'abitazione.
3. Per dare risposta al suddetto interrogativo (se cioè si tratti o meno di “gravi vizi”), è centrale verificare quale fosse la condizione giuridica del muro abbattuto da nell'estate Controparte_5
2020, ovverosia a chi fosse riferibile la sua proprietà.
Al riguardo vanno svolte le seguenti considerazioni:
a) sul piano tecnico-costruttivo, il CTU ha dato inequivoche indicazioni nel senso che, “pur non più visibili in quanto demoliti, originariamente i due fabbricati (quello di sul mappale 172 e quello di sul Pt_1 Parte_4 mappale 165) erano collegati fra loro” come “confermato dalla logica costruttiva dell'epoca e dall'evidenza data dalle fotografie in atti … Pertanto: - il muro Ovest, oggetto di perizia, era a servizio di entrambi i fabbricati come muro divisorio di tamponamento e, presumibilmente, anche strutturale” (pag. 6). In modo ancora più esplicito a pag. 15 ha affermato che “in origine vi era un muro divisorio comune sul quale entrambi gli edifici erano sati costruiti in appoggio”;
b) la costruzione degli edifici originari in appoggio sul medesimo muro divisorio rendeva indubbiamente applicabile la presunzione di cui all'art. 880 c.c. e si può pertanto affermare che il muro abbattuto da era in origine un muro comune, in regime di comproprietà tra i Controparte_5 proprietari dei due mappali confinanti;
c) la situazione tuttavia è mutata a seguito dell'intervento di ristrutturazione operato dai convenuti nel 2017. Tale intervento era volto a realizzare la completa indipendenza strutturale del nuovo edificio rispetto a quello posto sulla proprietà e ciò sulla scorta di un progetto che Controparte_5 prevedeva l'arretramento del nuovo edificio di proprietà rispetto al preesistente e CP_1
l'interposizione di un giunto sismico tra le due strutture, ovvero uno spazio vuoto deliberatamente creato per consentire alle stesse di oscillare in modo indipendente durante un evento sismico;

d) con la realizzazione del giunto sismico, il nuovo edificio di proprietà è stato realizzato in CP_1 posizione “arretrata” rispetto a quella originaria e non più in appoggio al preesistente muro comune, ma strutturalmente separato e autonomo da esso;

e) sul piano giuridico, la condotta dell'allora proprietario – che, come detto, ha progettato CP_1 ed eseguito la riedificazione dell'immobile di sua proprietà abbandonando l'appoggio al preesistente muro divisorio – è configurabile come un comportamento concludente da cui si può desumere l'implicita rinuncia alla comunione del muro, facoltà che è espressamente prevista dal combinato disposto degli artt. 882 e 883 c.c. (sulla possibilità della rinuncia abdicativa del diritto di proprietà, ritenuta una legittima forma di esercizio del diritto stesso, si veda, in termini generali, Cass. S.U. n.
23093 del 11.8.2025);
f) rispetto all'oggetto della controversia, non ha alcuna rilevanza accertare se il muro divisorio originario fosse posto sull'esatto confine tra i due mappali o si collocasse per intero all'interno dell'uno o dell'altro. In questa sede non si controverte della linea di confine né di questioni attinenti alla costruzione in 'sconfinamento' o altre problematiche di carattere petitorio. La presunzione dell'art. 880
c.c. opera in considerazione del mero dato di fatto che due edifici sono costruiti in appoggio e prescinde completamente dall'accertamento della linea di confine.
Conclusivamente, si può dunque affermare che la natura comune del muro è venuta meno a seguito e per effetto dei lavori di ristrutturazione eseguiti da nel 2017. CP_1
La rinuncia alla comunione ha avuto per effetto:
- il venir meno in capo al comproprietario rinunciante del diritto di comproprietà sul muro CP_1 originario e dei corrispettivi obblighi manutentivi di cui agli art. 882 e 883 c.c.;
- l'espansione proporzionale della quota di comproprietà nella titolarità degli altri comproprietari, con la conseguenza che i signori sono diventati proprietari esclusivi di quello che Controparte_5 originariamente era il muro divisorio comune.
4. Le implicazioni della mutata natura giuridica del muro sono, da un lato, che i proprietari del mappale confinante potevano legittimamente abbattere tale muro nell'esercizio delle proprie facoltà dominicali e,
d'altro lato, che l'impresa ha di fatto realizzato un “nuovo” muro perimetrale, che, in quanto CP_1 parete di delimitazione esterna del fabbricato, doveva presentare caratteristiche idonee a tale funzione (“con la realizzazione del giunto sismico il fabbricato è diventato un fabbricato indipendente, staccato dall'edificio Pt_1 adiacente. Di conseguenza la parete Ovest ha assunto il ruolo di parete perimetrale esterna”, pag. 16 della
Consulenza).
In base a tali coordinate si può innanzitutto escludere una responsabilità dei danni lamentati dall'attore in capo ai terzi chiamati E ciò non soltanto perché l'abbattimento del muro Controparte_5 rientrava nelle loro prerogative di proprietari esclusivi del muro stesso, ma anche perché si è accertato che i lavori eseguiti sulla proprietà sono stati eseguiti correttamente e non hanno Controparte_5 causato alcun danno all'abitazione di proprietà (pag. 18 della Consulenza). Pt_1
Sotto l'altro aspetto, occorre accertare se la ristrutturazione del 2017 sia stata eseguita a regola d'arte per i profili qui di interesse, ovvero se il nuovo muro realizzato fosse idoneo a fungere da muro perimetrale esterno.
5. Si rileva allora, in primo luogo, che il progetto della ristrutturazione va esente da censure.
Come riconosciuto dal CTU, “i progetti posti alla base degli interventi del 2017 sono conformi ai parametri della buona tecnica di progettazione. Risulta infatti prevista la realizzazione di un fabbricato indipendente, con caratteristiche strutturali (telaio in cemento armato) antisismiche e idoneo tamponamento in laterizio” (pag. 15). Ove il progetto fosse stato eseguito, l'edificio sarebbe stato dotato di una parete ovest composta da un telaio in cemento armato con tamponamento in laterizio, idonea a fungere la parete perimetrale esterna.
Diversamente, le varianti adottate dall'impresa durante la fase esecutiva hanno portato alla realizzazione di un'opera inidonea dal punto di vista strutturale ed architettonico, considerato che:
a) la parete in cartongesso, diversamente da quella in laterizio prevista in progetto, non è idonea a fungere da parete perimetrale esterna, poiché: - non protegge il fabbricato da fenomeni accidentali esterni e dagli agenti atmosferici, anzi viene facilmente degradata da essi;
- ha un grado di coibenza termica e di protezione acustica decisamente inferiore alla parete in laterizio;
- non offre alcuna durabilità nel tempo, non è ispezionabile né raggiungibile per manutenzioni;
- non offre un'idonea finitura estetica, in quanto si presenta come un traliccio di tubi con lastre in cartongesso collegate e non come una parete normalmente intonacata e tinteggiata (pag. 16-17); b) il mancato distacco della parete nord dall'edificio confinante costituisce una violazione della normativa strutturale antisismica, facendo venire meno l'indipendenza strutturale dei due edifici;
c) l'installazione degli impianti sulla parete in cartongesso è precaria e non offre durabilità e sicurezza nel tempo.
6. Alla luce di tali considerazioni tecniche, si può pertanto dare risposta affermativa all'interrogativo iniziale sull'esistenza di “gravi difetti” nell'accezione di cui all'art. 1669 c.c. (cfr. Cass.

4.10.2018 n.
24230).
Di essi sono chiamati a rispondere i soggetti che, con il loro operato, vi hanno dato causa. Né evidentemente si può dare peso alcuno alla sottoscrizione da parte dell'attore della planimetria allegata al rogito per “accettazione ed esenzione responsabilità”: si tratta infatti di vizi di carattere tecnico e di natura occulta, che l'acquirente non poteva conoscere al momento del rogito usando l'ordinaria diligenza.
Ciò chiarito, si individuano come responsabili dei vizi predetti i convenuti nella Controparte_1 duplice veste di venditore e costruttore, e il Geom. in qualità di direttore dei lavori Parte_2 architettonici e strutturali, poiché gli stessi hanno rispettivamente deciso/eseguito ed avallato la realizzazione di varianti costruttive in difformità dal progetto, tali da inficiare l'indipendenza strutturale e la sicurezza complessiva del fabbricato.
Si ritiene invece di escludere una corresponsabilità in capo all'Arch. Parte_3
In quanto progettista, il suo operato va esente da censure, poiché si è appurato che il progetto di ristrutturazione dalla stessa redatto corrispondeva ai canoni di buona tecnica costruttiva, tanto che “i danni accertati sarebbero stati evitati qualora l'impresa avesse dato esatta esecuzione al progetto del 2017” CP_1
(pag. 18 della Consulenza).
Rispetto alla sua asserita qualità di direttore dei lavori per la parte impiantistica, si rileva invece che è del tutto assente la prova che la professionista abbia ricevuto l'incarico di ricoprire tale ruolo. In atti vi è soltanto la comunicazione datata 21.7.2020 con cui la stessa, dopo aver ricevuto la denuncia dell'attore in data 15.7.2020, ha tempestivamente contestato la propria estraneità ad ogni ruolo di direttore dei lavori e/o responsabile di cantiere (doc. 1 fascicolo . Per altro verso, non è stato nemmeno Parte_3 provato che vi sia stato, seppure in via di mero fatto, un qualsiasi coinvolgimento attivo dell'Arch. nella fase esecutiva. Parte_3
Ferma la natura assorbente di tale rilievo, si osserva comunque che l'unica censura concernente gli impianti (e quindi potenzialmente ascrivibile all'Arch. sarebbe l'ancoraggio della caldaia e Parte_3 della pompa di calore alla parete in cartongesso. È pur vero che una soluzione tecnica siffatta rappresenta un'anomalia costruttiva, e purtuttavia si tratta di un difetto che non può essere considerato, di per sé solo, alla stregua di un vizio “grave”, tale da rientrare nella fattispecie di cui all'art. 1669 c.c., che è l'unico titolo di responsabilità invocato dall'attore. Il difetto in questione non ha infatti pregiudicato il funzionamento degli impianti, ed inoltre si connota come problematica per così dire
“derivata”, sorta cioè in conseguenza di scelte esecutive riconducibili ad altri soggetti (il costruttore e il direttore lavori, che hanno deciso di realizzare la parete in cartongesso anziché in laterizio).
7. Accertato l'an della responsabilità nei termini che precedono, si può ora procedere alla quantificazione dei danni conseguenti ai gravi vizi accertati.
Detti danni si quantificano in misura pari ai costi necessari per il ripristino a regola d'arte dell'immobile, con demolizione della parete in cartongesso e realizzazione del previsto tamponamento perimetrale in laterizio, smontaggio e riposizionamento degli impianti idraulici ed elettrici, intonacatura e tutte le finiture richieste dalla buona tecnica.
Sulla scorta delle motivate valutazioni del CTU, l'importo congruo di tali lavori – determinato sulla base del prezziario ma anche tenendo conto che si trattava di lavori in appartamento già ultimato e arredato
– ammonta ad € 28.115,00 oltre IVA, e dunque a complessivi € 34.300,00, importo che si riconosce in favore dell'attore a titolo di ristoro del danno patrimoniale (non può farsi riferimento ai maggiori importi in concreto corrisposti a poiché eccedenti il limite di congruità Controparte_4 verificato dal CTU).
8. Diversamente, non può essere accolta la domanda di condanna al risarcimento del danno non patrimoniale.
La liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. invocata dall'attore attiene alla quantificazione del danno risarcibile, ma non esonera il richiedente dal fornire allegazione precisa e prova rigorosa dell'an del pregiudizio subito.
Nel caso in esame, l'attore si è limitato a riferire di essersi trasferito per il tempo dei lavori nella casa della nonna paterna in Verona. Nulla è stato dedotto a proposito di eventuali disagi in concreto arrecati da tale soluzione abitativa (ad esempio: ristrettezza degli ambienti, problemi di coabitazione, etc.), mentre l'immediata disponibilità della soluzione alternativa e la prossimità della casa in questione
(situata nella medesima provincia) sono elementi che, considerati nel loro insieme, consentono di escludere la sussistenza di un pregiudizio di portata sufficientemente rilevante da superare la necessaria soglia minima di apprezzabilità (Cass. n. 26805 del 14.11.2017).
9. In conclusione, l'accertamento di responsabilità nei termini sopra illustrati comporta: - l'assenza di statuizioni di sorta nei confronti di - il rigetto della domanda attorea nei Controparte_5 confronti di e - l'accoglimento della domanda nei confronti dei convenuti e Parte_3 CP_1
che vanno condannati al risarcimento dei danni, così come liquidati nell'importo di € Parte_2
34.300,00 (oltre interessi legali a decorrere dalla pubblicazione della sentenza), in via tra loro solidale.
Si rammenta che “il vincolo di responsabilità solidale fra l'appaltatore e il progettista e direttore dei lavori, i cui rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dal committente, trova fondamento nel principio di cui all'art. 2055 c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all'ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale” (Cass.

6.12.2017 n. 29218).
Va dunque posta a carico dei suddetti convenuti l'identica obbligazione risarcitoria avente ad oggetto i costi delle opere necessarie all'eliminazione dei vizi e all'esecuzione dell'opus a regola d'arte, essendo irrilevante nei confronti dell'attore il riparto interno delle relative responsabilità. Sul piano dei rapporti interni tra i coobbligati, deve tenersi conto del fatto che i vizi risultano causalmente riconducibili in egual misura ad errori esecutivi del costruttore e all'avallo/omessa supervisione delle soluzioni difformi da progetto da parte del Direttore Lavori.
Di conseguenza, appare congruo ripartire internamente la responsabilità nella misura del 50% in capo a ciascuno dei predetti convenuti.
10. Va infine esaminata la domanda di manleva del Geom. nei confronti di Parte_2 Controparte_2
[...]
Premesso che è pacifica l'applicabilità del contratto di assicurazione della responsabilità civile professionale n. 280308479 (doc.

3-4 fascicolo , la compagnia ha eccepito l'inoperatività della CP_2 copertura assicurativa affermando che la fattispecie concreta va ricondotta all'esclusione prevista dall'art. 5 delle condizioni generali, a mente del quale: “L'assicurazione non vale per i danneggiamenti materiali alle opere oggetto delle prestazioni dell' ed a quelle delle quali esse fanno parte” e che non si applica la Parte_6 deroga prevista dall'art. 11, secondo cui: “La Società, a parziale deroga di quanto previsto dall'art. 5 delle
Condizioni Particolari di Assicurazione - Sezione II, si obbliga a tenere indenne l'Assicurato di quanto questi sia tenuto
a pagare quale civilmente responsabile ai sensi di legge a titolo di risarcimento per: - i danneggiamenti materiali alle opere progettate o dirette ed a quelle delle quali esse fanno parte, conseguenti a rovina totale o parziale delle stesse;
- le spese strettamente necessarie sostenute dai committenti o loro aventi causa per rimuovere un evidente pericolo di rovina delle opere progettate o dirette, purché dovuti ad errore di progettazione, assistenza, direzione dei lavori o collaudo. L'assicurazione in termini è prestata nell'ambito dei massimali indicati nel frontespizio di polizza e con applicazione di una franchigia di
Euro 1.000,00 per ogni sinistro”. Ciò per il motivo che bisognerebbe accedere ad un'interpretazione restrittiva della nozione di “rovina”, escludendo che in essa siano ricompresi anche i “gravi difetti” dell'opera.
L'interpretazione fornita dalla compagna non può essere condivisa.
È indubbio che la responsabilità dell'assicurato riguardi un'ipotesi di responsabilità Parte_2 professionale, e dunque di danno materiale arrecati alle opere stesse che hanno costituito l'oggetto della sua prestazione di direttore lavori. Risulta pertanto corretto, in prima battuta, il richiamo all'esclusione di cui all'art. 5 delle condizioni generali.
Ricorrono tuttavia i presupposti della deroga a tale esclusione, disciplinata dal successivo art. 11, che riespande la copertura assicurativa alle ipotesi di danni alle opere dirette dall'assicurato, laddove si tratti di danni “conseguenti a rovina totale o parziale delle stesse”.
Appare, invero, conforme ai canoni dell'ermeneutica contrattuale di cui all'art. 1362 ss. c.c. ritenere che la nozione di “rovina totale o parziale” contenuta nell'art. 11 debba essere interpretata estensivamente come comprensiva anche della nozione di “gravi difetti” (su fattispecie analoga a quella esaminata nel presente giudizio si è espresso in senso conforme Trib. Novara del 21.10.2022, in Banca Dati di Merito). In disparte al fatto che le ipotesi di 'rovina' e 'gravi difetti' sono accomunate, quanto a disciplina legale, dall'art. 1669 c.c. (il che rende verosimile e coerente ritenere che le parti abbiano inteso equiparare il trattamento di tali ipotesi sul piano delle conseguenze nell'ambito del rapporto assicurativo), deve essere anche valorizzata un'interpretazione del contratto secondo il principio di conservazione degli effetti, di cui all'art. 1367 c.c..
Va infatti considerato che si tratta di un'assicurazione della responsabilità professionale e che, interpretando la clausola dell'art. 5 nel senso più ampio prospettato dalla compagnia, si giungerebbe ad un sostanziale svuotamento della copertura assicurativa.
Sotto altro aspetto, un'interpretazione restrittiva delle ipotesi di esclusione dell'art. 5 ed una più ampia delle deroghe all'esclusione previste dall'art. 11 risponde al principio dell'interpretazione del contratto secondo buona fede (art. 1366 c.c.) nonché, trattandosi di condizioni generali predisposte unilateralmente dall'assicuratore, al principio dell'interpretazione contra stipulatorem (art. 1370 c.c.).
Ne consegue che la garanzia risulta in concreto operante e che, in accoglimento della domanda di manleva, va condannata a tenere indenne il convenuto di quanto lo Controparte_2 Parte_2 stesso pagherà all'attore in esecuzione della presente sentenza, ferma l'applicazione delle condizioni e dei limiti previsti dalla polizza (quali la franchigia di € 1.000,00).
Non può accogliersi la richiesta di limitare la manleva alla quota di responsabilità ad esso ascrivibile
(50%), atteso che “l'obbligo indennitario dell'assicuratore nei confronti dell'assicurato non è riferibile alla sola quota di responsabilità dell'assicurato operante ai fini della ripartizione della responsabilità tra i condebitori solidali, ma si estende potenzialmente a tutto quanto l'assicurato deve pagare al terzo danneggiato nei limiti del massimale, atteso che una diversa interpretazione contrasterebbe con il tenore letterale dell'art. 1917 c.c. e priverebbe di concreta tutela l'assicurato rispetto alla quota di responsabilità posta a carico del condebitore solidale, nel caso in cui quest'ultimo sia insolvibile o di difficile solvibilità” (Cass. n. 8686 del 31.5.2012).
11. La regolamentazione delle spese di lite segue il principio della soccombenza. La liquidazione viene effettuata in dispositivo sulla scorta dei parametri medi del D.M. 55/2014 (salvo quanto espressamente specificato in senso difforme) ed avuto riguardo al valore del decisum.
In base ai criteri così delineati:
- i convenuti e in solido tra loro, dovranno rifondere all'attore le spese del CP_1 Parte_2 Pt_1 giudizio di merito e del precedente procedimento di ATP;

- a carico dei medesimi convenuti vanno poste definitivamente le spese di CTU, come liquidate sia all'esito dell'ATP sia con decreto del 10.10.2024 in relazione alla rinnovazione dell'indagine peritale disposta in questo giudizio;

- l'attore va condannato a rifondere le spese del giudizio di merito e del procedimento di ATP Pt_1 in favore della convenuta Parte_3 - il convenuto rifonderà le spese di lite in favore dei terzi chiamati CP_1 Controparte_5
- rifonderà a le spese sostenute per la chiamata in causa, che si Controparte_2 Parte_2 liquidano in base ai valori minimi del D.M. 55/2014, tenuto conto che le difese svolte contro l'assicurazione costituiscono naturale sviluppo di quelle articolate dall'assicurato in sede di costituzione nei confronti delle altre parti.

P.Q.M.

1) accoglie la domanda principale dell'attore nei termini di cui in motivazione e quindi condanna e in solido tra loro, a pagare a a titolo di Controparte_1 Parte_2 Parte_1 risarcimento dei danni ex art. 1669 c.c., la somma di € 34.300,00, oltre interessi legali a decorrere dalla pubblicazione della sentenza;

2) condanna e in solido tra loro, a rimborsare a Controparte_1 Parte_2 Pt_1 le spese di lite, che si liquidano nei seguenti importi:
[...]
- quanto al procedimento di ATP R.G. n. 6630/20: a) € 3.056,00 per compensi, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e c.p.a. come per legge;
b) € 259,00 per spese C.U.; c) €
1.586,00 per spese del CTP Ing. Persona_3
- per il presente giudizio di merito: a) € 7.616,00 per compensi, oltre rimborso forfetario nella misura del 15%, IVA e c.p.a. come per legge;
b) € 759,00 per spese C.U.; c) € 1.522,56 per spese del CTP Ing. Persona_3
3) pone definitivamente a carico dei convenuti e in solido tra Controparte_1 Parte_2 loro, il compenso del CTU Ing. come liquidato all'esito dell'ATP nonché il Persona_1 compenso del CTU Ing. , come liquidato nel corso di questo giudizio con decreto del Persona_2
10.10.2024;
4) rigetta la domanda dell'attore nei confronti di Parte_3
5) condanna a rifondere a le spese di lite, che si liquidano in € Parte_1 Parte_3
3.056,00 per il procedimento di ATP e in € 7.616,00 per il presente giudizio, in entrambi i casi oltre rimborso forfetario nella misura del 15%, IVA e c.p.a. come per legge;

6) dà atto che non deve svolgersi alcuna statuizione nei confronti di e Parte_4 [...]
Parte_5
7) condanna a rifondere a e le spese di lite, Controparte_1 Parte_4 Parte_5 che si liquidano in € 3.056,00 per il procedimento di ATP e in € 7.616,00 per il presente giudizio, in entrambi i casi oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e c.p.a. come per legge;

8) in accoglimento della domanda di manleva nei confronti di condanna Controparte_2 quest'ultima a rimborsare a la somma che questi verserà all'attore in esecuzione Parte_2 delle statuizioni di cui ai punti n. 1), 2), 3) del presente dispositivo, ferma l'applicazione delle condizioni e dei limiti previsti dalla polizza;

9) condanna a rifondere a le spese relative alla chiamata in Controparte_2 Parte_2 causa, che si liquidano in € 1.528,00 per il procedimento di ATP ed € 3.809,00 per il presente giudizio, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e c.p.a. come per legge.
Verona, 22.12.2025
Il Giudice
IS TA