Sentenza n. 141/2026
Depositata il 04/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TARANTO Sezione 2, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
ARGENTINO PIETRO, Presidente e Relatore
MONTANARO PINA, Giudice
ISCERI LUCIA, Giudice
in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 987/2025 depositato il 05/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 CF_Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Taranto - Via Anfiteatro N. 72 74123 Taranto TA
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di: - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 92829 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 128/2026 depositato il
28/01/2026
Richieste delle parti:
I procuratori delle parti si riportano ai rispettivi scritti difensivi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso inviato per via telematica a questa Corte di Giustizia Tributaria l'01/07/2025, Ricorrente_1 e Ricorrente_2 proponevano opposizione avverso l'avviso di accertamento n. 92829 del 15/05/2025,notificatole il 23/05/2025, mediante il quale il funzionario responsabile dell'ufficio tributi delcomune di Taranto richiedeva loro il pagamento della complessiva somma di euro 22.725,00
(comprensiva di sanzioni e interessi) per il recupero dell'IMU relativa all'anno d'imposta 2019, riferibile ad alcune aree fabbricabili di sua proprietà ricadenti, in base alle destinazioni del P.R.G., in parte nella zona “C/9-D/8 attrezzature turistiche, balneari, fieristiche-nautiche” e, in parte, nella zona “A/2-E/2 a verde vincolato” ( i cui dati catastali sono riportati nel prospetto di dettaglio di detto avviso), avendone effettuato un insufficiente versamento.
Eccepivano le ricorrenti la illegittimità del provvedimento per: a) erronea determinazione della base imponibile trattandosi, quelle oggetto d'imposizione, di aree ove era da escludere “qualsivoglia possibilità edificatoria dei lotti” potendosi “semmai, circoscrivere gli interventi per la sola edilizia pubblica o per quella relativa alle attività del settore secondario” in quanto connotate da rilevanti vincoli paesaggistici e ambientali come documentato da relazione tecnica di parte e da un provvedimento dell'ente impositore (nota prot. 8297 del 23/09/2008 della direzione Urbanistica-
Edilità; b) indebita applicazione delle sanzioni non essendo fondata l'attribuzione del valore venale ai terreni oggetto di accertamento effettuata dall'ente predetto e quindi, in mancanza di qualsivoglia violazione di norme tributarie in materia di denunzia e di pagamento del tributo nella annualità di riferimento, concludendo per l'annullamento dell'atto impugnato e delle sanzioni in via principale, previa sospensione della sua esecutorietà, o per la rideterminazione dell'imponibile e delle sanzioni correlate in via subordinata, con vittoria delle spese e dei compensi di lite.
Allegavano al ricorso copia: dell'avviso di accertamento impugnato;
della relazione tecnica di parte e della documentazione amministrativa innanzi indicate.
Il 25/09/2025 si costituiva il comune di Taranto mediante invio telematico di controdeduzioni con le quali evidenziava l'infondatezza delle avverse doglianze atteso che: a) la base imponibile delle aree in contestazione, ai fini IMU, da calcolare in base al valore venale in comune commercio, era stata determinata sulla scorta dei criteri indicati nelle delibere di G. C. n.74/2010 e n. 66/2012, successivamente modificati da quella n. 60/2023 e precisati nell'allegata relazione descrittiva dell'U.T.C.; b) con l'avviso opposto non erano state irrogate sanzioni, concludendo per il rigetto del ricorso in via principale o per la rideterminazione del dovuto secondo giustizia o equità sulla scorta dei parametri da lui utilizzati in caso di rigetto, anche parziale, delle sue ragioni in via subordinata, con vittoria delle spese di lite, da distrarsi.
Allegava all'atto di costituzione copia: della delibera n. 60 del 24/03/2023 e dell'allegata relazione descrittiva sull'aggiornamento dei valori di riferimento delle aree fabbricabili ai fini IMU;
di schema di atto invito al contraddittorio e di perizia valutativa.
Con ordinanza n. 712 del 21/10/2025, l'adita Corte rigettava l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'atto impugnato.
All'udienza di trattazione, dopo che veniva prodotta in atti la sentenza di questa Corte n. 135 del
24/01/2025 resa tra le stesse parti su medesimo oggetto relativo all'anno d'imposta 2018, la causa veniva riservata per la decisione

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il motivo di ricorso di cui sub a) appare parzialmente fondato. Premesso che le aree in contestazione hanno, nel P. R. G., le destinazioni indicate nell'avviso suindicato (non contestate dalla ricorrente), va considerato che la loro base imponibile, ai fini IMU, è costituita dal valore commerciale di esse al 1° gennaio dell'anno di imposizione o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto di determinati elementi (zona territoriale di ubicazione;
indice di edificabilità; destinazione d'uso consentita;
oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche).
Sin dall'introduzione dell'ICI, il problema della tassazione di tali aree (definite fabbricabili dal piano urbanistico comunale, ma, in concreto, inedificabili per la presenza sui terreni di un vincolo o per l'assenza di strumenti urbanistici attuativi che ne impedivano lo sfruttamento edificatorio in un determinato periodo d'imposta), è stato quello che ha prodotto un notevole contenzioso tra comuni e contribuenti.
Sulla questione si era formato un contrasto giurisprudenziale che non veniva sanato neppure a seguito dell'entrata in vigore degli artt. 11 quaterdecies – comma 16 – del D. L. n. 203 del
30/09/2005 e 36 – comma 2 – del D. L. n. 223 del 04/07/2006 che, di natura interpretativa, fornivano una nozione “formale” di area edificabile basata sulla previsione di edificabilità contenuta nello strumento urbanistico generale che evitava ogni possibile interpretazione basata sulla edificabilità di fatto (cfr. Cass. Civ., sezione tributaria, sentenze n. 16751/2004 e n. 21644/2004).
Sul punto, interveniva la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 25506 del 28/09/2006 che riteneva come “ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sussistenza dell'approvazione regionale dello strumento stesso e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia”, ma con la precisazione, in merito alla quantificazione della base imponibile, che “l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta, ai fini della valutazione fiscale,
l'equiparazione, sic et simpliciter, alla edificabilità; comporta soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli…in definitiva,
l'equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi non inedificabili, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Con la perdita dell'inedificabilità di un suolo
(cui, normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre solo la porta alla valutabilità in concreto dello stesso.
E' evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse, ai sensi dell'art. 5 – comma 5 – del D. L. vo n. 504/1992”. Con la conseguenza che “…se i criteri di calcolo vengono applicati correttamente, il contribuente subirà un prelievo che non sarà mai superiore a quello giustificato dal reale valore del bene posseduto. Con la possibilità del tutto naturale, che si verifichino oscillazioni di valore connesse all'andamento del mercato e/o allo stato di attuazione delle procedure che determinano il perfezionamento dello “ius aedificandi”.
In conclusione le Sezioni Unite hanno fornito un'interpretazione “costituzionalmente orientata” nel rispetto della legislazione vigente e, cioè, conforme ai precetti legislativi di “interpretazione autentica” nel frattempo approvati;
con una lettura, non “pro-fisco”, ma favorevole ai contribuenti in quanto rispettosa dei precetti costituzionali di “eguaglianza” (art. 3) e di “capacità contributiva”
(art. 53).
Negli anni successivi risultano registrate numerose altre pronunzie della Suprema Corte quasi tutte accomunate dal fatto di ritenere sempre la “natura giuridica” di area fabbricabile del terreno inserito dal comune nello strumento urbanistico e, quindi, come tale, a prescindere dalla sua effettiva edificabilità, ma, in tempi recenti e, per esempio, ha enunciato il seguente principio di diritto: “in tema di ICI/IMU, l'inclusione di un'area in zona destinata dal piano regolatore generale a verde attrezzato e spazio per lo sport, non esclude l'oggettivo carattere edificabile della stessa ai sensi dell'art. 2 del D. L. vo n. 504/1992, ma incide solo sulla determinazione del valore venale del bene, da valutare in concreto in base alle specifiche potenzialità edificatorie consentite dalla destinazione impressa” e precisando ulteriormente che “…un terreno incluso in una zona destinata dal piano regolatore generale a verde pubblico attrezzato ha potenzialità edificatorie che possono essere più o meno limitate rispetto a un terreno incluso in una zona con destinazione edificatoria. Tuttavia, anche se un tale terreno ha un valore venale minore, non è equiparabile a un terreno non edificabile”
(v. Cass. Civ., sezione tributaria, sentenza n. 21351 del 26/07/2021 e ordinanza n. 22866/2022
Va considerato, poi, che i comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee, i valori venali in comune commercio di dette aree, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato (v. art. 1 – comma 777, lettera d -, della legge n. 160/2019).
L'ente impositore ha sostenuto di avere operato in conformità al suesposto principio sulla base della deliberazione comunale n. 60/2023 e dell'allegata relazione descrittiva da lui prodotte e richiamate nell'avviso impugnato.
La contribuente ha contestato tale principio e, quali elementi probatori idonei a dimostrare l'erroneità del valore, ha indicato il contenuto di una relazione tecnica di parte attestanti una stima inferiore.
Orbene è noto che, soprattutto nel processo tributario, una perizia di parte ha valore di “argomento di prova” e, quindi, può dare vita a “semplici indizi liberamente apprezzabili dal giudice a condizione che questi spieghi le ragioni per le quali la ritiene corretta e convincente” (cfr. Cass.
Civ., sezione tributaria, ordinanza n. 5018 del 16/02/2022).
Ancora più correttamente, è stato ritenuto che “la perizia di parte, nel processo tributario, consiste in una mera allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio e liberamente valutabile dal giudice” (cfr. Cass. Civ., sezione tributaria, sentenze n. 16242/2018 e n.
31274/2018).
Recentemente è intervenuta la decisione di questa Corte innanzi indicata che, tenendo conto delle difese sostenute dalle stesse parti e ritenendo sproporzionate oggettivamente le stime operate dall'ente resistente e, al tempo stesso, non del tutto realistiche quelle ipotizzate nella relazione del
C.T.P., ha stimato equo “ridurre i valori per mq. riportati nell'avviso impugnato nella misura percentuale del 40%, per quelli sino a euro 5,00 e del 65% per quelli di valore superiore a euro 5,00, considerata la sensibile divergenza dei valori esistenti tra gli uni e gli altri (oscillanti tra euro 4,12 e euro 15,90 e, in taluni casi, sino a euro 46,05).
Ritiene il Collegio di poter condividere tale valutazione e, pertanto, di non discostarsi dalla stessa.
Il motivo di ricorso di cui sub b) appare infondato atteso che, con l'atto impugnato, non risultano irrogate sanzioni.
La reciproca soccombenza costituisce giusto motivo di integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di 1° Grado accoglie, per quanto di ragione, il ricorso proposto da
Ricorrente_1 e Ricorrente_2 e, per l'effetto, riduce i valori a mq. e, quindi, gli imponibili IMU di cui all'avviso impugnato, nelle misure specificate in motivazione e compensa integralmente tra le parti le spese di lite.