REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI LATINA in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Concetta Serino ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 608 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2025, decisa, secondo il combinato disposto degli artt. 281 terdecies e 281 sexies c.p.c., all'udienza del
01.04.2025 e vertente
TRA
(P.I. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore unico Sig. rappresentata e difesa, giusta procura allegata in atti, Parte_2 dall'avv. Mauro Gallinari ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Anzio, Viale Guglielmo
Marconi n.100,
RICORRENTE
E
(P.IVA , in persona del suo legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2
p.t., rappresentata e difesa, giusta procura allegata in atti, dall' Avv. Giulio Martin Ciccarone ed elettivamente domiciliata presso l'indirizzo pec del suddetto procuratore
, Email_1
RESISTENTE
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso spiegato ex art. 281 decies e s.s. c.p.c., la Parte_3 conveniva in giudizio la affinché quest'ultima fosse condannata alla
[...] Controparte_1 restituzione del doppio della caparra confirmatoria, pari ad € 25.000,00, versata in occasione della sottoscrizione del contratto preliminare datato 22.05.2024.
A sostegno delle pretese spiegate, parte ricorrente lamentava il grave inadempimento della
[...]
alle obbligazioni assunte per effetto del contratto preliminare di cessione del ramo di azienda CP_1
con il quale parte resistente si era impegnata a vendere alla il ramo di azienda sito in Parte_3
Anzio, alla Via Ardeatina n. 17, avente ad oggetto l'attività di ristorazione denominata ORO
Exclusive Restaurant. Nello specifico, parte ricorrente assumeva che la nonostante i CP_1 solleciti per le vie brevi e per p.e.c., non si era presentata all'appuntamento del 14.06.2024 per la stipula del rogito, così impedendola.
Secondo le prospettazioni di parte ricorrente l'inadempimento alle obbligazioni assunte si era concretizzato in ragione delle seguenti circostanze.
In particolare, la allegava che gli impianti, le attrezzature, l'utensileria, le stoviglie e gli Parte_3
arredi indicati negli accordi sottoscritti quali beni oggetto di cessione erano risultati, in parte, di proprietà del sig. locatore dell'azienda e controparte contrattuale della cedente il ramo Persona_1
di azienda.
La ricorrente allegava che, ciononostante all'art. 2 del contratto preliminare di cessione fosse previsto che “il promittente venditore dichiara di non avere passività afferenti il ramo di non conoscenza del promissario acquirente”, dalla bolletta Enel era risultato un debito di forniture elettrica pari ad €
21.183,94 e che dall'estratto conto erano emersi pagamenti non regolari per ulteriori € CP_2
33.006,71. Aggiungeva, poi, che all'art. 8 del contratto preliminare, il venditore si era obbligato a stipulare con l'acquirente un contratto di affidamento di servizi in outsourcing, entro e non oltre la stipula del rogito, e a modificare il contratto di locazione dell'immobile per quanto riguarda la parte relativa ad “Oro Exclusive Restaurant”, così da permettere all'acquirente di poter stipulare nuovi contratti con il locatore.
La ricorrente lamentava, tuttavia, che, con comunicazione pec del 9.7.2024, l'Avv. Andrea Strafaci, in nome e per conto del locatore aveva comunicato l'impossibilità di procedere alle Persona_1
ipotizzate intese contrattuali atte a consentire la formalizzazione di un nuovo rapporto di locazione con la , “in assenza dell'integrale saldo della posizione debitoria della Parte_3 Pt_4 nei confronti del locatore”. Secondo le prospettazioni di parte ricorrente, tale circostanza comprovava il persistere dell'inadempimento di parte resistente, che, a distanza di oltre un mese dalla scadenza del termine per la sottoscrizione dell'atto notarile di cessione del ramo di azienda, non aveva ancora provveduto né alla formalizzazione delle intese relative al rapporto di locazione né al saldo della morosità maturata nei confronti del locatore Persona_1
La adduceva, poi, che, sebbene all'art. 1 del contratto preliminare la si fosse Parte_3 CP_1
obbligata alla cessione del marchio per un corrispettivo di € 30.000,00, in sede di verifica era emerso che la registrazione dello stesso non era mai avvenuta per essere stata la relativa istanza rigettata tre anni prima.
Parte ricorrente allegava, inoltre, di aver invitato la alla stipulazione di un accordo di CP_1 negoziazione assistita al quale quest'ultima aveva dichiarato di voler aderire, vantando, tuttavia, un diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria a copertura del danno emergente arrecato all'avviamento dell'azienda, fortemente compromessa dal periodo in cui la medesima era stata gestita dalla Nelle proprie difese, la ricorrente negava tale ultimo assunto, giustificando Parte_3
l'attività prestata dal legale rappresentante della nell'ambito del ramo Parte_3 Parte_2 di azienda oggetto di lite in ragione dei rapporti lavorativi sussistenti tra quest'ultimo e la CP_1
Sulla scorta delle anzidette premesse, concludeva chiedendo di condannare la alla CP_1
restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, ossia l'importo di € 50.000,00.
Rassegnava, più precisamente, le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta e disattesa ogni eccezione e deduzione della controparte, a norma dell'art.1385 del codice civile, condannare la a restituire alla il doppio Pt_4 Parte_3 della caparra confirmatoria, ovvero la somma di € 50.000,00(cinquantamila\00).”.
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata, si costituiva la CP_1
impugnando e contestando quanto ex adverso sostenuto e chiedendo il rigetto della domanda.
Parte resistente offriva una diversa ricostruzione dei fatti oggetto di giudizio, allegando che, successivamente alla stipulazione del contratto preliminare di cessione di ramo di azienda, le parti avevano concordato modifiche e integrazioni al contratto preliminare. In particolare, la resistente deduceva che, con accordo raggiunto in data 10.07.2024, la vrebbe dovuto provvedere Parte_3
al pagamento in favore di - del secondo acconto, pari ad € 12.000,00 da imputare al CP_1
contratto preliminare del 22/05/2024; - del terzo acconto di € 8.000, da imputare al richiamato contratto;
della somma di € 6.000 a titolo di “sublocazione” per il mese di giugno;
della somma di €

6.000 a titolo di “sublocazione” per il mese di luglio. Precisava, a tal fine, che tutti i suddetti pagamenti avrebbero dovuto essere eseguiti con decorrenza dal 11.07.2024 e completati entro e non oltre il 23.07.2024 e che gli stessi sarebbero stati in parte destinati a sanare la morosità maturata a titolo di canoni di locazione formalmente in capo alla ma di competenza di CP_1 Parte_3 in quanto maturate nel periodo in cui quest'ultima aveva avuto la disponibilità dell'azienda e dell'immobile (maggio, giugno e luglio 2024). Le parti altresì concordavano che successivamente ai suddetti pagamenti sarebbe stato sottoscritto il contratto di sublocazione dell'immobile in favore della e sarebbero state sottoscritte le integrazioni al contratto preliminare del 22.5.2024. Parte_3
La resistente allegava, tuttavia, che la senza mai prima contestare il contenuto della Parte_3
suddetta comunicazione, il giorno precedente la scadenza del 23.07.2024, aveva inviato alla CP_1
una pretestuosa comunicazione con la quale aveva ritenuto risolto il contratto preliminare del
[...]
22.5.2024 per asserito inadempimento dell'odierna resistente. Deduceva che, con tale comunicazione, parte ricorrente si era resa inadempiente agli accordi intrapresi, dichiarando di non volere adempiere né al contratto preliminare del 22.5.2024 né alle pattuizioni integrative, interrompendo ogni forma di trattativa e legittimando così la a recedere dal contratto e a trattenere l'importo di euro CP_1
25.000,00 versato a titolo di caparra. Parte resistente negava qualsivoglia addebito di responsabilità nella mancata stipulazione del contratto definitivo e di non essersi presentata al Rogito fissato per il giorno 14.6.2024, precisando che in detta occasione il contratto non venne stipulato per la richiesta di di rinegoziare Parte_3
vari aspetti della regolamentazione contrattuale. Adduceva, poi, che tale regolamentazione non prevedeva alcuna sublocazione dell'azienda, tant'è che, in luogo di essa, le parti avevano previsto la sottoscrizione di un contratto di affidamento di servizi in outsourcing, che peraltro era stato regolarmente sottoscritto. La parte contestava, inoltre, che il sig. avesse negato la Persona_1
propria disponibilità a concedere l'immobile in locazione direttamente alla Parte_3 evidenziando, in ogni caso, come entrambe le parti, nell'accordo preliminare, avessero assunto Parte reciprocamente l'impegno di adoperarsi affinché la e raggiungessero Pt_3 Persona_1
tale intesa.
Per_ Quanto alla comunicazione del 09.07.2024 proveniente dall'Avv. Strafaci per conto del sig. la resistente evidenziava come la stessa si riferisse a canoni formalmente a debito di in quanto CP_1
intestataria del relativo contratto di locazione, ma di competenza della che occupava Parte_3
l'immobile e lo utilizzava per l'esercizio dell'attività. Adduceva, infatti, che la a partire Parte_3
dalla sottoscrizione del contratto preliminare e sino al 23.7.2024, aveva avuto il possesso dei beni oggetto di contratto, esercitando sugli stessi l'attività di ristorazione direttamente ovvero in regime di subappalto con altra società alla medesima riconducibile, ossia la Mood Srl.
Quanto ai debiti nei confronti di EN e , la resistente evidenziava come gli stessi CP_2
attenessero alla regolamentazione del diverso rapporto di locazione fra ed il proprietario CP_1 dell'immobile nulla avendo a che vedere con la cessione dell'azienda di cui al Persona_1
contratto preliminare del 22.5.2024.
Con riferimento al marchio, parte resistente allegava di aver sempre utilizzato lo stesso in via esclusiva, precisando, in relazione al profilo della mancata registrazione, di aver ridepositato la relativa istanza, rettificando il versamento delle marche da bollo dovute.
La contestava, infine, le avverse deduzioni in ordine alla promessa in vendita di beni di CP_1
proprietà altrui, evidenziando la diversità dei beni oggetto del contratto preliminare rispetto a quelli
Per_ indicati nell'atto di donazione posto in essere dal sig. e dalla sua dante causa.
All'udienza del 1.04.2025, tenuta con trattazione scritta ex art. 127 ter cpc, lette le note depositate dalle parti e ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di adempimenti istruttori, essa veniva rimessa in decisione.
Orbene, parte ricorrente ha chiesto la condanna della società resistente al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata in occasione della stipulazione del contratto preliminare di cessione di ramo di azienda, stipulato in data 22.05.2024. La stipula di tale contratto è circostanza pacifica tra le parti e risulta dimostrata sulla base dell'accordo del 22.05.2024 prodotto da entrambe le parti processuali (cfr. all.to n. 2 fasc.lo parte ricorrente).
Il versamento della caparra confirmatoria di importo pari ad € 25.000,00 risulta oggetto di esplicita pattuizione all'art. 4, lett. a) dell'accordo, nel quale è prescritto che “€ 25.000,00 (venticinquemila/00) saranno versati entro 3 giorni dalla firma del presente preliminare a titolo di caparra confirmatoria
a mezzo di bonifico bancario alle coordinate bancarie che la parte venditrice indicherà”.
Anche l'avvenuto versamento di tale importo risulta pacifico, in quanto confermato dalle difese di parte resistente e comprovato dalla ricevuta della relativa operazione bancaria effettuata in data
23.05.2024, depositata da parte ricorrente (cfr. all.to n. 3).
Tanto premesso, parte ricorrente ha fondato la pretesa alla restituzione del doppio della caparra sul grave inadempimento della società resistente alle obbligazioni assunte per effetto del contratto preliminare del 22.05.2024. Sostenendo tale argomentazione, con la comunicazione del 06.08.2024, ha esercitato il diritto di recesso invocando il disposto dell'art. 1385 c.c.
Ciò detto, il vaglio di fondatezza della pretesa alla restituzione del doppio della caparra versata è subordinata alla valutazione dell'operatività della fattispecie di cui all'art. 1385 c.c. e dei suoi presupposti. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che “La disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio”(cfr. Cass. n. 21209/2019). Così come accade in materia di risoluzione contrattuale, ai fini della legittimità del recesso in commento, non è sufficiente il solo inadempimento della controparte, ma occorre anche la verifica della “non scarsa importanza” prevista dall'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del rapporto
(cfr. Cass. n. 409/2012). Ed infatti, “La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (Cass. n. 12549/2019). Ciò premesso in punto di giurisprudenza, occorre verificare se gli inadempimenti imputati dalla ricorrente alla controparte integrino un inadempimento di non scarsa importanza tale da legittimare l'esercizio del diritto di recesso ed il conseguente diritto al doppio della caparra versata.
Orbene per le motivazioni di seguito esposte, la pretesa in tale sede azionata dalla società ricorrente non merita accoglimento.
La mancata partecipazione di parte resistente all'appuntamento del 14.06.2024 dinanzi il Notaio
per la stipulazione del contratto definitivo - quand'anche provata - non integra Per_2
inadempimento rilevante alla luce dei canoni ermeneutici sopra descritti, trattandosi di condotta superata alla luce degli accordi successivamente intercorsi tra le parti, come comprovati dalla documentazione prodotta da parte resistente.
In particolare, lo scambio di corrispondenza successiva alla data del 14.06.2024 prova l'interesse delle parti alla modifica degli accordi intrapresi e la continuazione, di fatto, delle trattative finalizzate alla stipulazione del contratto definitivo, circostanza, questa, che appare incompatibile con l'inadempimento contestato da parte ricorrente e integrato dall'omessa partecipazione al precedente appuntamento per la stipulazione del contratto definitivo.
Tale circostanza è evidente alla luce della corrispondenza datata 28.06.2024 inviata dal sig. Per_3
(consulente incaricato della , tra gli altri, al sig. quale legale
[...] Parte_3 Parte_2
rappresentante della società ricorrente. Il contenuto di tale comunicazione – peraltro non oggetto di contestazione della parte ricorrente nelle note di trattazione scritta depositate il 31.03.2025 – evidenzia la predetta intenzione di modificare e integrare gli accordi precedenti (cfr. all.to n. 3, fasc.lo parte resistente). Nella comunicazione viene, infatti, precisato che: “Non verrà più effettuata una cessione di ramo d'azienda tra N&TC e , bensì un contratto di cessione a corpo dei cespiti Pt_3
e del marchio (eliminando la voce avviamento) pertanto normale fatturazione. Chiaramente oltre
l'imponibile, andrà aggiunta l'imposta IVA (…). Successivamente all'atto notarile tra la N&TC e la
, adegueremo in questa maniera le situazioni legate all'affitto dell'immobile e dell'azienda: Pt_3
Verrà fatta una integrazione ( o nuovo contratto, questo da valutare) del contratto di fitto d'azienda Per_ Parte che prevederà la presenza di 3 soggetti: il Sig. , la N&TC e la Il contratto prevederà che la N&TC rimanga conduttrice dell'unica licenza bar-ristorante, mentre la sarà gestore dei Pt_3
servizi del reparto di ristorazione. Tale integrazione sarà obbligatoria a questo punto anche nel contratto di locazione dell'immobile. Saranno previste clausole nel nuovo o integrato contratto di fitto d'azienda nonchè in quello di locazione, a favore della , la prelazione nell'eventualità Pt_3
in cui si interrompa il rapporto tra e la proprietà per qualsiasi causa. Viceversa, anche per Pt_4
la N&TC ci saranno delle clausole a favore di prelazione qualora venissero meno i rapporti con la
. (…). Pt_3 L'intenzione di integrare gli accordi intrapresi è particolarmente evidente nel passaggio in cui è chiarito che “Visto il protrarsi della stipula dell'atto nonchè il cambiamento rispetto i soldi dal dover versare, si richiede alla N&TC una rivisitazione delle precedenti scadenze relative ai pagamenti da effettuare in suo favore da parte della . Si renderà quindi necessaria la firma del nuovo Pt_3
preliminare di cessione (questa volta relativamente alla vendita a corpo) che va ad integrare il precedente preliminare firmato dalle parti in data 22/05/2024”.
Dalla corrispondenza scambiata, peraltro, emerge che la volontà di procedere nelle trattative finalizzate alla stipula del contratto definitivo era perseguita da entrambe le parti contrattuali, circostanza, questa, che esclude che la mancata stipula di tale accordo in data 14.06.2024 - quand'anche imputabile alla parte resistente - abbia determinato il venir meno dell'interesse della controparte alla conclusione dell'affare. E, infatti, solo in presenza di tale ultima circostanza sarebbe possibile riscontrare nel contegno della parte resistente i richiamati presupposti di operatività dell'art. 1385 c.c., integrando, la condotta censurata, un inadempimento di non scarsa importanza tale da influire sull'interesse del promissario acquirente al mantenimento del contratto.
D'altra parte, dalla corrispondenza richiamata emerge l'intenzione della di procedere alla CP_1
sottoscrizione del rogito (cfr. comunicazione del 09.07.2024, all.to n. 7, fasc.lo parte resistente, nella quale è precisato: “Appare pertanto necessario procedere al saldo delle dinamiche economiche note
e sottoscritte con il preliminare del 22.05.2024 - e definire una data di stipula fin da ora - tale da garantire a tutti un approccio coerente con le dinamiche di gestione”), circostanza, anche questa, non coerente con l'inadempimento all'obbligo di stipulazione del definitivo imputato alla società resistente.
Ciò chiarito, le difese di parte ricorrente non sono fondate neppure con riferimento all'esposizione debitoria della resistente nei rapporti con il locatore attenendo essa ad un rapporto Persona_1
estraneo a quello oggetto di giudizio. Nonostante il contenuto della comunicazione del 09.07.2024
(inviata per conto del sig. , non può ritenersi che tale esposizione abbia, di fatto, Persona_1
ostacolato le trattative atte alla stipulazione di accordi di sublocazione (atteso il contenuto della comunicazione via e-mail del 9.07.2024 nel quale si dà atto della redazione di un accordo di sublocazione). A tutto voler concedere, l'accordo preliminare del 22.05.2024 non obbligava la CP_1
Per_ al saldo della posizione debitoria nei confronti del sig. e neppure a garantire il
[...]
Per_ perfezionamento di accordi diretti con il sig. atteso che entrambe le parti contrattuali garantivano che “l'acquirente sarà in grado di poter stipulare ulteriore contratto con il locatore per la locazione della sua parte dell'immobile”, prevedendo, a tal fine, e carico della sola CP_1
l'adattamento dell'esistente contratto di locazione entro la data del rogito. Quanto, poi, alle deduzioni relative al marchio non registrato, alla luce della documentazione prodotta, nessun inadempimento appare rinvenibile. E, infatti, va osservato come il contratto preliminare non facesse alcun riferimento esplicito alla cessione di un marchio registrato.
Considerato, pertanto, che non vi sono ostacoli alla cessione di un marchio non registrato, deve escludersi la fondatezza dell'inadempimento dedotto solo in ragione dell'assenza di registrazione.
Ciò detto, non si riscontra alcun inadempimento neppure in relazione ai beni oggetto di cessione, attesa l'impossibilità di accertare – solo sulla base degli elenchi di beni contenuti nei relativi contratti
– l'identità tra i beni indicati nel contratto di cessione di ramo di azienda e quelli oggetto dell'allegato del contratto di donazione.
Non può, quindi, ritenersi fondata la deduzione relativa alla cessione di beni di proprietà altrui.
Sulla scorta di quanto argomentato, deve escludersi, nel contegno di parte resistente, l'inadempimento ravvisato dalla Parte_3
A tutto voler concedere, considerato quanto argomentato in ordine all'orientamento giurisprudenziale applicabile all'art. 1385 c.c., deve escludersi che il contegno tenuto dalla parte integri i CP_1
connotati di un inadempimento di scarsa importanza ex art. 1455 c.c.
Tale assunto esclude la fondatezza della pretesa di parte ricorrente all'ottenimento del doppio della caparra versata.
Neppure, invero, in difetto di domanda di parte, può condannarsi parte resistente alla restituzione del solo importo di € 25.000,00 ricevuto.
Inoltre, va rilevato che la domanda è inammissibile anche sotto un altro profilo.
La domanda concernente la caparra formulata presuppone l'esercizio del diritto di recesso, cui è collegata sulla base del disposto di cui al co. 2 dell'art. 1385 c.p.c.
In tal senso si è espressa la giurisprudenza secondo cui il principio di cui al 2° comma dell'art. 1385
c.c. (in forza del quale la parte non inadempiente ha facoltà di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta o esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile tutte le volte in cui la parte non inadempiente, anziché recedere dal contratto, si avvalga del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, perdendo, in tal caso, la caparra la detta funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno (Cassaz. civ. 19 ottobre 2000, n. 13828).
L'esercizio del potere di recesso, nel caso di specie, non è stato esercitato né giudizialmente né stragiudizialmente.
Il rigetto della domanda di parte ricorrente e l'applicazione del principio di soccombenza conduce a porre a carico della le spese del presente giudizio, le quali sono liquidate come in Parte_3
dispositivo secondo i parametri medi del D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022, tenuto conto della natura e complessità del giudizio, del numero e dell'importanza delle questioni trattate, degli eventuali adempimenti istruttori svolti e dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in persona della
Dott.ssa Concetta Serino, così provvede:
- rigetta la domanda svolta da parte ricorrente;

- condanna , in persona del legale rappresentante Parte_1
p.t., a rifondere in favore della , in persona del legale Controparte_1
rappresentante p.t., le spese di lite del presente giudizio, che liquida in € 1.600,00 per la fase di studio, € 1.100,00 per la fase introduttiva, ed € 1.400,00 per la fase decisoria, oltre a iva, spese generali e c.p.a.
Latina, 04.04.2025
Il Giudice
Dott.ssa Concetta Serino