REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRANI
AREA 5 - CONT/DIRITTI-REALI/LOCAZ/COND.
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Sammarco, all'esito dell'udienza del 10 luglio 2025, lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., nella causa civile di I
Grado iscritta al n. r.g. 1319/2022 promossa da:
, rappresentata e difesa, in virtù di Parte_1 C.F._1 mandato in atti, dall'avv. Vito Petrarota, presso il cui studio in Ruvo di Puglia alla via
Cirillo n. 32 è elettivamente domiciliata
ATTRICE contro
Controparte_1

P.IVA_1
CONVENUTO con l'intervento volontario di
), CP_2 C.F._2 Controparte_3
), C.F._3 Controparte_4
pagina 1 di 11 ), ), C.F._4 Controparte_5 C.F._5 rappresentati e difesi, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Luigi Marino, presso il cui studio in Bari alla via Paolo Lembo n. 27/B sono elettivamente domiciliati
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta in atti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato il 9 ottobre 2023 conveniva in Parte_1 giudizio il sito in alla , in Controparte_6 CP_1 Controparte_1 persona del suo amministratore pro tempore, premettendo che:
-il precedente amministratore del – aveva Controparte_7 convocato l'assemblea condominiale ordinaria per il giorno 14 Giugno 2021 in prima convocazione ed il 15 Giugno 2021 in seconda convocazione per deliberare sull'approvazione del bilancio consuntivo relativamente al periodo 1 febbraio 2020 -
31 maggio 2021 e del bilancio preventivo per il periodo 1 giugno 2021 – 31 maggio
2022; sulle dimissioni dell'amministratore in carica nonché sulla nomina del nuovo amministratore;

- la deliberazione assunta all'esito dell'assemblea del 15 giugno 2021 doveva ritenersi illegittima poiché adottata in violazione del disposto di cui all'art. 1130 c.c. e 69 disp. att. c.c.;
-nello specifico, la delibera era illegittima nella parte in cui erano stati approvati a maggioranza il rendiconto consuntivo ed il bilancio preventivo per violazione del principio di annualità e dell'obbligo di ostensione dei documenti giustificativi e di competenza;

- invero, la documentazione (fornita solo in sede di mediazione) relativa all'approvazione del bilancio preventivo 2021/2022 non era esaustiva, poiché non consentiva una completa valutazione dell'intero operato dell'amministratore e non indicava i criteri seguiti nella compilazione;

pagina 2 di 11 - inoltre, il bilancio consuntivo di cui disponeva il condominio non era sovrapponibile al bilancio preventivo presentato dal geom. già amministratore del Controparte_7 fino al 15 giugno 2021; CP_1
- nel predetto bilancio consuntivo, infatti, oltre ad esservi errori nelle tabelle millesimali, non era stata operata una corretta attribuzione delle spese;

- l'applicazione delle tabelle millesimali era erronea poiché era stata utilizzata unicamente la tabella “scala” per ripartire ogni spesa;

- tutte le tabelle necessitavano di revisione a causa delle mutate condizioni dell'edificio al primo piano, nello specifico: nelle tabelle B e G non erano state considerate le differenti superfici ai diversi piani dell'edificio; la tabella F non aveva considerato lo studio medico a piano terra;
la tabella H aveva considerato il sub. 4 che, invece, non usufruiva dell'autoclave condominiale;
la tabella L necessitava di aggiornamento in ottemperanza della norma UNI 10200 per gli edifici con riscaldamento centralizzato e di redazione di tabelle distinte per la manutenzione ordinaria e straordinaria della centrale termica;
mancavano la tabella relativa alla pulizia degli ambenti comuni e la tabella relativa al riparto del consumo energetico;

- era stato, inoltre, violato, da parte del , il dovere di lealtà e proibità di cui CP_1 all'art. 88 c.p.c. poiché quest'ultimo, pur in pendenza del procedimento di mediazione incardinato in vista del presente procedimento, aveva chiesto ed ottenuto dinanzi al
Giudice di pace di Trani il decreto n. 42/2022 con cui era stato ingiunto nei confronti dell'attrice il pagamento delle somme dovute in virtù della delibera impugnata;

Concludeva, quindi, chiedendo, previa sospensione dell'esecuzione della delibera del
15 giugno 2021, la declaratoria di illegittimità della stessa nonché l'accertamento della responsabilità dell'amministratrice ai sensi dell'art. 88 c.p.c. Parte_2
Il convenuto, pur regolarmente citato, non si costituiva in giudizio. CP_1
Con atto di intervento volontario del 19 dicembre 2022, si costituivano in giudizio alcuni condomini, CP_2 Controparte_3 CP_4
pagina 3 di 11 , i quali, contestando tutto quanto ex adverso CP_4 Controparte_5 dedotto, eccepivano che:
-non vi era stata violazione degli artt. 1130bis cc e 69 disp. att. c.c. atteso che il rendiconto era completo, chiaro e intellegibile;

- le tabelle millesimali erano legittime poiché avevano natura contrattuale ed erano state accettate da ogni condomino al momento dell'acquisto delle singole unità immobiliari;

- peraltro, le stesse erano state redatte dal costruttore padre Persona_1 dell'attrice;
- la domanda di rettifica delle tabelle millesimali non poteva trovare accoglimento tramite l'impugnazione del rendiconto poiché non era stato utilizzato lo specifico strumento previsto per la revisione delle tabelle millesimali;

- era infondata l'eccezione relativa alla violazione da parte dell'amministratrice dell'art. 88 c.p.c.;
- parte attrice, riportando in giudizio il contenuto e le dichiarazioni rese nel corso del procedimento di mediazione, aveva violato il disposto di cui all'art. 9 e 10 d.lgs. n.
28/2010.
Concludevano, quindi, gli interventori, chiedendo, in via preliminare, che venisse rigettata l'istanza di sospensione della efficacia della delibera impugnata e, nel merito, che venisse rigettata la domanda proposta dall'attrice per infondatezza della stessa.
Rigettata l'istanza di sospensione della esecuzione della deliberazione impugnata, con ordinanza del 26 settembre 2023 veniva formulata proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c., la quale, tuttavia, veniva accettata dalla sola parte attrice.
Rigettate le richieste istruttorie formulate dalle parti, in quanto valutative ed irrilevanti ai fini del decisum, la causa, avendo natura documentale, veniva rinviata ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 10 luglio 2025 la cui trattazione veniva disposta con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c.
pagina 4 di 11 Depositate le note di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. introdotto dall'art. 3, comma 10, lett. b), del d.lgs. 10 ottobre 2022 n. 149, la causa è stata decisa con deposito, fuori udienza, del presente provvedimento.
La domanda è fondata, e merita accoglimento per quanto di ragione.
Preliminarmente, deve essere dichiarata la contumacia del Controparte_6 sito in alla , il quale, pur ritualmente citato, non si CP_1 Controparte_1
è costituito in giudizio.
Nel merito deve osservarsi quanto segue.
Tra le attribuzioni dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 c.c., vi è quella di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.
Il rendiconto condominiale rappresenta lo strumento attraverso cui i condomini possono conoscere l'operato dell'amministratore, verificare l'esattezza delle spese poste a loro carico e la situazione patrimoniale del condominio.
L'istituto è disciplinato dall'art. 1130bis c.c. il quale stabilisce le modalità di redazione del rendiconto condominiale.
Esso si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Orbene, nel caso in esame, l'attrice ha lamentato la violazione dell'art. 1130bis cc. in ordine alla redazione del bilancio consuntivo relativo al periodo febbraio-maggio 2021 nonché del bilancio preventivo relativo al periodo giugno 2021-maggio 2022.
Nello specifico, ha dedotto la scarsa chiarezza del rendiconto, in ragione della mancanza del registro cronologico delle attività, del conto flussi, del conto economico, della situazione patrimoniale, di risorse e fondi e della nota sintetica esplicativa.
Ebbene, dalla lettura della documentazione prodotta è emerso che il rendiconto non sia stato redatto in conformità a quanto previsto dall'art. 1130 bis c.c. attesa l'assenza del pagina 5 di 11 registro di contabilità, del riepilogo finanziario dell'attività svolta, nonché della specificazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Sicché, l'incompletezza del rendiconto o la mancanza nello stesso di uno o più elementi essenziali determina una irregolarità del documento, e di conseguenza, della delibera assembleare con cui è stato approvato (Tribunale, Torino, n. 3528/2017).
Invero, la redazione del bilancio, benché non richieda una forma rigorosa analogamente a quanto previsto per i bilanci delle società (Cass. Civ., n. 1405/2007), né l'analitica indicazione dei nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e degli importi da ciascuno dovuti (Cass. Civ., n. 1544/2004), deve riportare il corretto importo delle poste attive e passive, onde rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione, e consentire loro di conoscerne l'esatta consistenza, determinando, altrimenti, l'omissione dei predetti dati la sua illegittimità e, a cascata, l'illegittimità della deliberazione che lo ha adottato.
Ancora, la giurisprudenza si è espressa sul punto stabilendo che affinchè la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del , e quello di cui il bilancio invece dà CP_1 conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione (Cass. Civ., n. 28257/2023).
Ebbene, nel caso in esame, l'assenza nel rendiconto del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota sintetica esplicativa della gestione non ha permesso pagina 6 di 11 ai condomini di soddisfare il loro interesse ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio e, dunque, di dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, in modo da consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.
Il rendiconto presentato per l'approvazione che non sia, quindi, composto da registro, riepilogo e nota deve, quindi, ritenersi illegittimo e ciò indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai singoli condomini di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa (Cass. Civ., n.
33038/2018).
Invero, tale diritto dei condomini concerne solo la documentazione e non invece il contenuto del rendiconto che deve essere redatto secondo quanto previsto dall'art. 1130 bis c.c.
Con riguardo alla mancata ostensione dei documenti, deve osservarsi che, sebbene non sia configurabile un obbligo per l'amministratore condominiale di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, lo stesso è tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di allegazione della omissione da parte dell'amministratore che non ha loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass., Sez. 2, 28/01/2004, n. 1544; Cass. Sez. 2,
19/05/2008, n. 12650).
Nel caso in esame, parte attrice ha provato di aver chiesto – pur in tempi successivi alla convocazione dell'assemblea, più volte e senza successo- la documentazione mancante, senza, tuttavia, ottenere alcun riscontro da parte dell'amministratrice.
Con il secondo motivo di impugnazione l'attrice ha lamentato l'erronea applicazione delle tabelle millesimali nella ripartizione delle spese e ha dedotto la necessità di una loro revisione a causa delle mutate condizioni dell'edificio.
pagina 7 di 11 Sul punto, l'art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che tale modifica può avere luogo quando, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Orbene, nel caso in esame, l'attrice non ha espressamente richiesto la modifica delle tabelle vigenti, bensì ha domandato che – sulla base della loro erronea applicazione – venga dichiarata nulla o annullabile la delibera del 15 giungo 2021 avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo relativo al periodo tra il 1.02.2020 ed il
31.05.2021 e del bilancio preventivo per il periodo tra il 1.06.2021 ed il 31.05.2022.
Tuttavia, nell'atto introduttivo e nella consulenza di parte si fa riferimento alla necessità di rielaborazione delle tabelle, che, dunque, a prescindere dalla loro natura e dalla loro corretta applicazione, sarebbero – a parere della parte attrice – comunque soggette a rettifica.
Invero, le argomentazioni articolate negli scritti difensivi non fanno riferimento ai vizi concernenti la delibera e la sua formazione, bensì agli errori e alle mutate condizioni fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente assegnato (Cass.
Civ., n. 27159/2018).
È, dunque, evidente che anche alla luce del principio di interpretazione della domanda di cui all'art. 112 c.p.c., deve ritenersi che la stessa sia tesa, non già a valutare la corretta applicazione delle tabelle millesimali, bensì ad operare la revisione delle stesse.
Ciò posto, la domanda di modifica delle tabelle millesimali non è stata proposta attraverso l'adeguato strumento processuale di cui all'art. 69 disp. att. c.c.
Da ciò discende, pertanto, il rigetto del secondo motivo d'impugnazione.
Parte attrice ha, altresì, chiesto che venga dichiarata la responsabilità dell'amministratrice ai sensi dell'art. 88 c.p.c., poiché quest'ultima Parte_2
– mentre era già in corso il procedimento di mediazione instaurato in vista della pagina 8 di 11 proposizione del presente procedimento- ha richiesto e ottenuto il decreto n. 42/2022 con cui le è stato ingiunto il pagamento delle quote condominiali dovute in virtù del rendiconto consuntivo relativo al periodo 1.02.2020 - 31.05.2021, oggetto della stessa delibera impugnata.
Sul punto, va rammentato che la ratio della norma di cui all'art. 88 c.p.c. è quella di assicurare che il processo sia svolto nel rispetto del contraddittorio delle parti, della buona fede e della correttezza processuale per concorrere a realizzare il giusto processo.
Tale disciplina è dettata esclusivamente per il processo civile, escludendo ulteriori applicazioni al di fuori di esso.
Invece, in tema di mediazione civile, cui fa riferimento il caso di specie, una norma della stessa portata è data dall'art. 13 d.lgs. 28/2010 la quale ha stabilito che in caso di rifiuto della proposta di conciliazione, resta ferma l'applicabilità degli art. 92 e 96
c.p.c.
Detta norma mira a sanzionare non solo il semplice rifiuto ingiustificato della proposta conciliativa, ma anche il generale comportamento delle parti caratterizzato da un uso strumentale della mediazione, poiché contrario al dovere di cui all'art. 88 c.p.c.
Sicché, anche in fase di mediazione, antecedente all'instaurazione del giudizio, viene sanzionata la violazione dei doveri di lealtà e probità pre-processuale.
Orbene, malgrado la condotta tenuta dall'amministratrice in sede di mediazione abbia evidentemente reso più complessa la buona riuscita della conciliazione, deve tenersi conto del fatto che parte attrice non avrebbe dovuto ab origine sottrarsi al pagamento degli oneri condominiali dovuti, e ciò proprio in virtù del principio di cui all'art. 1137
c.c. secondo cui l'azione di annullamento di una delibera condominiale non sospende l'esecuzione della delibera stessa, e pertanto, questa resta valida.
In ragione delle considerazioni testè svolte, la delibera adottata dal Controparte_6
sito in alla deve essere annullata nella
[...] CP_1 Controparte_1
pagina 9 di 11 parte in cui sono stati approvati il bilancio consuntivo relativo al periodo 1 febbraio
2020-31 maggio 2021 e il bilancio preventivo relativo al periodo 1 giugno 2021-31 maggio 2022.
Deve essere, invece, rigettata la domanda di condanna di ai sensi Parte_3 dell'art. 88 c.p.c.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno, quindi, poste a carico del sito in alla e liquidate Controparte_6 CP_1 Controparte_1 in favore dell'avv. Vito Petrarota, dichiaratosi anticipatario, in € 264,00 per spese borsuali ed in € 5.077,00 per compensi (applicate le tariffe medie ex D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M. 147/2022 avuto riguardo allo scaglione di valore compreso da € 5.201,00 a € 26.000,00), oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP.
Le spese di lite tra l'attrice e gli interventori possono, invece, essere compensate, in ragione della circostanza per cui questi ultimi sono condomini e, dunque, parteciperanno alla condanna già disposta in danno del CP_1

P.Q.M.

Il Tribunale di Trani, definitivamente pronunciando nel giudizio rg. n. 1319/2022 promosso da nei confronti del sito in Parte_1 Controparte_6 alla con atto di citazione notificato il 4 ottobre CP_1 Controparte_1
2023, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa così dispone:
1)accoglie la domanda, per quanto di ragione, e per l'effetto, annulla la delibera adottata dal sito in alla Controparte_6 CP_1 Controparte_1 all'esito dell'assemblea del 15 giugno 2021, relativamente ai punti 1) e 2) dell'ordine del giorno per violazione dell'art. 1130 bis c.c.;
2) rigetta la domanda di condanna dell'amministratrice ai sensi Parte_3 dell'art. 88 c.p.c.;
3) condanna il sito in alla Controparte_6 CP_1 Controparte_1
[...
al pagamento delle spese di lite in favore dell'avv. Vito Petrarota, dichiaratosi pagina 10 di 11 anticipatario, che si quantificano in € 264,00 per spese borsuali ed in € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP;

4) compensa integralmente le spese di lite tra e gli interventori Parte_1
, Signorile e . Controparte_4 CP_3 Controparte_5 CP_2
Sentenza resa all'esito dell'udienza tenutasi secondo le modalità di cui all'art. 127 ter
c.p.c.
Si comunichi.
Trani, 22 luglio 2025
Il Giudice dott.ssa Silvia Sammarco
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