N. 1409/2023 Ruolo Generale
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
Il Tribunale di Pordenone, in persona del Giudice dr.ssa Maria Paola Costa, ha pronunciato la seguente sentenza
nella causa civile di primo grado, promossa con ricorso depositato il 12 luglio 2023
da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
) rappresentati e difesi, per mandato in calce al predetto ricorso, C.F._2 dall'avv. Arnaldo De Vito e presso il suo studio in Pordenone viale Cossetti n. 9 elettivamente domiciliati

- ricorrenti -

contro
(C.F. ) rappresentato e difeso, per mandato in CP_1 CodiceFiscale_3 calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Alessandro Frau e presso il suo studio in Conegliano corte delle Rose n. 50 elettivamente domiciliato
- convenuto -
Oggetto: vendita di cose immobili.
Causa iscritta a ruolo il 12 luglio 2023 e trattenuta in decisione all'esito dell'udienza cartolare del 14 febbraio 2025.
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CONCLUSIONI
Per i ricorrenti: come da ricorso introduttivo:
“Nel merito: accertarsi e dichiararsi, ai sensi degli artt. 1490 e s.s. c.c, che il bene oggetto della compravendita avvenuta tra le parti in data 28 dicembre 2021 per Rogito del dott.
Dottor è affetto da vizi occulti che ne diminuiscono il valore per un importo Persona_1 pari ad €25.410,00.
Per l'effetto, condannare il convenuto Sig. al pagamento in favore dei CP_1 ricorrenti della somma di €25.410,00 oltre alla rifusione degli oneri sostenuti per il procedimento di A.T.P. pari ad €3.696,00 per spese legali, €890,00 per le prove tecniche disposte nel corso dell'A.T.P., €1.586,00 per oneri di C.T.P. e €3.172,00 per il costo del
C.T.U. oltre interessi dalla domanda giudiziale al saldo.
Spese del presente procedimento di merito integralmente rifuse”.
Per il convenuto: come da comparsa di costituzione e risposta:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione:
- in via pregiudiziale di rito: accertare il mancato esperimento della negoziazione assistita da parte dei sig.ri e e conseguentemente dichiarare l'improcedibilità Pt_1 Parte_2
della domanda giudiziale ex art. 3 del D.L. n. 132/2014;
- nel merito, in via principale: rigettarsi in quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate e in ogni caso per intervenuta decadenza, tutte le domande ex adverso proposte, per tutti i motivi meglio specificati nella narrativa del presente atto;

- nel merito, in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande attoree ridursi il quantum della pretesa per quanto dedotto nel presente atto;

- in ogni caso: con vittoria di spese e competenze di causa, come per legge;

- in via istruttoria:
a) si chiede di essere ammessi a prova per testi sulle seguenti circostanze:
1) vero che alla fine dell'anno 2020 il signor Le manifestò la propria volontà CP_1
Pagina 2 di 19 di vendere l'immobile sito in LE, via del Bosco n.13;
2) vero che Lei visitò l'immobile del signor e chiese a quest'ultimo le CP_1
informazioni relative ai titoli edilizi, anno di costruzione, lavori effettuati dopo la realizzazione;

3) vero che all'inizio dell'anno 2021 i signori e si rivolsero Parte_1 Parte_2 all'agenzia immobiliare Sorgente di LE perché interessati ad acquistare un immobile;

4) vero che Lei propose ai signori e l'immobile sito a Parte_1 Parte_2
LE, via del Bosco n. 13 di proprietà del signor;
CP_1
5) vero che a metà giugno del 2021 i signori e visitarono Parte_1 Parte_2
l'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 insieme al signor collaboratore Persona_2 dell'agenzia Sorgente;

6) vero che in data 25 giugno 2021, prima di sottoscrivere il contratto preliminare, i signori
e visitarono l'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 Parte_1 Parte_2 insieme al signor collaboratore dell'agenzia Sorgente, e all'ing. Persona_2 Tes_1
, tecnico incaricato dai signori e;

[...] Pt_1 Parte_2
7) vero che nel corso dei due accessi all'immobile di LE, via del Bosco n. 13 di cui ai capitoli che precedono i signori e visitarono entrambi i Parte_1 Parte_2 piani dell'immobile e ogni stanza;

8) vero che Lei riferì ai signori e che l'immobile Parte_1 Parte_2
appartenente al signor sito a LE, via del Bosco n. 13 era stato realizzato alla CP_1 fine degli anni '60 e ultimato nei primi anni '70;
9) vero che Lei riferì ai signori e che, dopo la costruzione Parte_1 Parte_2 dell'immobile, gli impianti dell'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 erano rimasti quelli dell'epoca di realizzazione;

10) vero che, dopo le visite di cui ai capitoli che precedono, i signori e Parte_1
chiesero uno sconto di 5.000 euro sul prezzo richiesto dal signor;
Parte_2 CP_1
11) vero che lo sconto di cui al capitolo che precede venne giustificato per la vetustà
Pagina 3 di 19 dell'immobile e per la necessità di eseguire lavori di ristrutturazione che coinvolgevano anche l'impianto idro-termo sanitario;

12) vero che lo sconto di 5.000 euro venne concesso dal signor , per mezzo CP_1 del signor RU LE dell'agenzia Sorgente, ai signori e;
Parte_1 Parte_2
13) vero che l'immobile sito in LE, via del Bosco n. 13 fu sottoposto a perizia da parte dell'arch. incaricata dall'istituto di credito Banco BPM al quale i signori Per_3 Pt_1
e si erano rivolti per l'erogazione di un finanziamento per l'acquisto
[...] Parte_2
del bene;

14) vero che tra la sottoscrizione del preliminare di compravendita del 25 giugno 2021 e la data del contratto definitivo del 28 dicembre 2021, i signori e Parte_1 [...]
effettuarono cinque accessi all'immobile di LE, via del Bosco n. 13 per Parte_2
prendere misure, ispezionare i pozzetti e collocarvi alcuni pezzi di arredamento, come da fotografia allegata sub 3) che si rammostra al teste;

15) vero che le tubazioni del locale caldaia dell'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 al momento della compravendita del 28.12.2021 si presentavano prive di rotture;

16) vero che nel locale corridoio sito al piano terra dell'immobile di LE, via del Bosco n.
13, al momento della compravendita del 28 dicembre 2021, le perline in legno di rivestimento e cassonetti di contenimento delle pareti erano prive di rotture;

17) vero che la caldaia sita nel locale centrale termica dell'immobile sito a LE, via del
Bosco n. 13 venne sostituita nel 2014 e vennero mantenute le tubazioni esistenti;

18) vero che le tubazioni durante l'intervento di sostituzione della caldaia del 2014 di cui al capitolo che precede, vennero mantenute in quanto si presentavano in buono stato di manutenzione;

19) vero che i signori e , a maggio del 2022, hanno fatto Parte_1 Parte_2 eseguire lavori di ristrutturazione dell'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 acquistato dal signor;
CP_1
20) vero che Lei – su incarico del signor - eseguì tra maggio e giugno del Parte_1
2022 lavori di ristrutturazione dell'impianto idro-termo sanitario presso l'immobile di LE,
Pagina 4 di 19 Via del Bosco n. 13;
21) vero che a maggio del 2022 il signor aveva già smantellato il servizio Parte_1 igienico sito al piano terra dell'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13;
22) vero che Lei eseguì il rifacimento del bagno sito al piano primo dell'immobile situato sopra la centrale termica al piano terra dell'immobile di LE, Via del Bosco n. 13;
23) vero che nell'eseguire i lavori di ristrutturazione dell'impianto idro termo sanitario Lei ruppe le tubazioni nel locale corridoio al piano terra dell'immobile sito a LE, via del
Bosco n. 13 come da foto allegate sub D alla Ctu e dimessa sub doc. 4 che si rammostra al teste;

24) vero che le tubazioni nel locale centrale termica dell'immobile sito a LE, via del
Bosco n. 13 al termine dei lavori da Lei eseguiti di cui ai capitoli che precedono erano integre;

25) vero che il foro presente nella tubazione della centrale termica come da fotografia che si rammostra al teste e allegata alla ctu quale all. D, dimessa sub doc. 4 era assente quando lei terminò il proprio intervento a giugno 2022 presso l'immobile di LE, via del
Bosco n. 13.
Si indicano quali testi i signori:
di LE (PN) sui capitoli n. 1, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18. Testimone_2
di LE (PN) sui capitoli n. 14, 15, 16. Testimone_3
, di CO (TV) sui capitoli n. 14, 15, 16. Tes_4
di LE (PN), sui capitoli n. 14, 15, 16. Testimone_5
RU LE, c/o Agenzia Sorgente di LE (PN), sui capitoli: n. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,
11, 12, 13, 15, 16.
c/o Agenzia Sorgente di LE (PN) sui capitoli n. 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, Persona_2
15, 16.
di VA (PN) sui capitoli n. 17, 18. Testimone_6
Pagina 5 di 19 di LE (PN) sui capitoli n. 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25. Testimone_7
b) nella denegata ipotesi in cui l'intestato Tribunale ritenesse di dover procedere con la quantificazione del minor valore dell'immobile, attesa la contestazione sui costi individuati Pers dal CTU arch. e fatti propri dai ricorrenti, disporsi ctu limitatamente all'individuazione della tipologia degli interventi e agli oneri ad essi connessi”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.1 Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato il 12 luglio 2023, ritualmente notificato in uno al decreto di fissazione d'udienza del 21 luglio 2023, i ricorrenti Pt_1
e hanno evocato avanti al Tribunale di Pordenone il convenuto
[...] Parte_2
, al fine di sentir accogliere le seguenti, testuali, domande: CP_1
“Nel merito: accertarsi e dichiararsi, ai sensi degli artt. 1490 e s.s. c.c, che il bene oggetto della compravendita avvenuta tra le parti in data 28 dicembre 2021 per Rogito del dott.
Dottor è affetto da vizi occulti che ne diminuiscono il valore per un importo Persona_1 pari ad €25.410,00.
Per l'effetto, condannare il convenuto Sig. al pagamento in favore dei CP_1 ricorrenti della somma di €25.410,00 oltre alla rifusione degli oneri sostenuti per il procedimento di A.T.P. pari ad €3.696,00 per spese legali, €890,00 per le prove tecniche disposte nel corso dell'A.T.P., €1.586,00 per oneri di C.T.P. e €3.172,00 per il costo del
C.T.U. oltre interessi dalla domanda giudiziale al saldo.
Spese del presente procedimento di merito integralmente rifuse”.
A sostegno di tali domande, i signori e hanno dedotto: Pt_1 Parte_2
- che con atto a rogito del notaio dr. del 28 dicembre 2021 Persona_1 CP_1
aveva venduto loro le unità immobiliari site in Comune di LE e meglio descritte in atti, al prezzo, interamente versato, di € 225.000,00;
- che, durante i sopralluoghi eseguiti dalle imprese incaricate della realizzazione di alcuni lavori di ristrutturazione/sistemazione, era del tutto inaspettatamente emerso che nella coibentazione delle tubazioni termoidrauliche interne vi era massiccia presenza di amianto, in larga parte in uno stato di conservazione tale da rappresentare una minaccia
Pagina 6 di 19 per la salute degli occupanti o, comunque, tale da imporne l'immediata rimozione o l'incapsulamento;
- di aver prontamente denunciato tale situazione con comunicazione del 26 luglio 2022, alla quale aveva risposto, per conto del venditore, il suo legale, contestando la presenza di coibentazioni di matrice friabile e la presenza di amianto;

Part
- di aver fatto periziare i luoghi dall'esperto che, individuata la Parte_4
presenza di amianto, ne aveva descritto lo stato di degrado cui era ricollegata la necessità di interventi in tempi rapidi con opere di rimozione e messa in sicurezza;

- di aver, quindi, introdotto, a fronte dell'avversario atteggiamento di sostanziale chiusura, il procedimento di accertamento tecnico preventivo (di seguito solo A.T.P.) n. 2661/2022
Ruolo Generale, nell'ambito del quale il nominato Ctu arch. aveva Persona_5
sostanzialmente confermato le conclusioni cui era giunto il proprio Ctp Parte_4
ed, in particolare, la presenza di amianto fibroso lungo tutto il rivestimento delle tubazioni, consigliando di provvedere quanto prima alla rimozione della coibentazione delle tubazioni nei locali C.T. e corridoio di ingresso e di effettuare, invece, nei cinque locali rimanenti un'operazione di tipo conservativo mediante incapsulamento con materiale apposito e confinamento dei cassonetti, e quantificando i costi degli interventi necessari in €
12.500,00 oltre iva per la rimozione ed in € 10.600,00 oltre iva per l'incapsulamento;
- che, nulla avendo inteso offrire la controparte, si rendeva inevitabile il presente giudizio di merito al fine di ottenere la riduzione del prezzo, considerando il minor valore del bene calcolato sulla base dei costi per l'eliminazione dei vizi;

- che erano palesemente infondati i tre argomenti sostanzialmente dedotti dal convenuto per sottrarsi ai propri obblighi;

- che, in primo luogo, era giuridicamente irrilevante per l'esperimento dell'azione estimatoria la circostanza che il signor non fosse a conoscenza né della presenza CP_1
di amianto né dello stato di degrado e di pericolosità che ne rendeva urgente la messa in sicurezza, essendo dovuta la garanzia per vizi per il solo fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente dalla colpa del venditore;

- che era infondato anche il secondo rilievo, ossia l'argomentazione secondo cui gli
Pagina 7 di 19 acquirenti, avendo visitato più volte l'immobile prima dell'acquisto, avrebbero potuto rendersi conto della presenza di amianto degradato, dal momento che neppure il convenuto, che aveva abitato l'immobile per quarant'anni, ne era conoscenza e che persino in sede di Ctu era stato necessario procedere a campionamenti ed a sofisticate analisi condotte in laboratori specializzati per accertare la presenza e le condizioni del degrado;

- che in terzo luogo essi, diversamente da quanto sostenuto dal signor , non si CP_1
dolevano della presenza di amianto di per sé stessa considerata, poiché conforme alle prassi costruttive dell'epoca e non certamente vietata, bensì delle condizioni in cui si Pers trovava l'amianto stesso, per come accertata dal Ctu arch.
- che il minor valore del bene venduto era rappresentato dai costi che essi dovevano per forza sostenere per la bonifica, quantificati dal Ctu in € 25.410,00 iva compresa;

- di aver, infine, diritto alla rifusione delle spese legali per il procedimento di A.T.P., pari ad
€ 3.696,00 secondo i parametri medi, delle spese anticipate per le analisi tecniche disposte in sede di A.T.P., pari ad € 890,00, della spesa per la necessaria redazione della perizia stragiudiziale nonché per l'assistenza nel procedimento di A.T.P. del Ctp
[...]
, pari ad € 1.586,00, e degli oneri di Ctu integralmente anticipati, pari ad € Parte_4
3.172,00.
1.2 Il convenuto , nel costituirsi, ha formulato le seguenti, testuali, CP_1
conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione:
- in via pregiudiziale di rito: accertare il mancato esperimento della negoziazione assistita da parte dei sig.ri e e conseguentemente dichiarare l'improcedibilità Pt_1 Parte_2
della domanda giudiziale ex art. 3 del D.L. n. 132/2014;
- nel merito, in via principale: rigettarsi in quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate e in ogni caso per intervenuta decadenza, tutte le domande ex adverso proposte, per tutti i motivi meglio specificati nella narrativa del presente atto;

- nel merito, in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle
Pagina 8 di 19 domande attoree ridursi il quantum della pretesa per quanto dedotto nel presente atto;

- in ogni caso: con vittoria di spese e competenze di causa, come per legge;

- in via istruttoria:
a) si chiede di essere ammessi a prova per testi sulle seguenti circostanze:
1) vero che alla fine dell'anno 2020 il signor Le manifestò la propria volontà CP_1 di vendere l'immobile sito in LE, via del Bosco n.13;
2) vero che Lei visitò l'immobile del signor e chiese a quest'ultimo le CP_1
informazioni relative ai titoli edilizi, anno di costruzione, lavori effettuati dopo la realizzazione;

3) vero che all'inizio dell'anno 2021 i signori e si rivolsero Parte_1 Parte_2 all'agenzia immobiliare Sorgente di LE perché interessati ad acquistare un immobile;

4) vero che Lei propose ai signori e l'immobile sito a Parte_1 Parte_2
LE, via del Bosco n. 13 di proprietà del signor;
CP_1
5) vero che a metà giugno del 2021 i signori e visitarono Parte_1 Parte_2
l'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 insieme al signor collaboratore Persona_2 dell'agenzia Sorgente;

6) vero che in data 25 giugno 2021, prima di sottoscrivere il contratto preliminare, i signori
e visitarono l'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 Parte_1 Parte_2 insieme al signor collaboratore dell'agenzia Sorgente, e all'ing. Persona_2 Tes_1
, tecnico incaricato dai signori e;

[...] Pt_1 Parte_2
7) vero che nel corso dei due accessi all'immobile di LE, via del Bosco n. 13 di cui ai capitoli che precedono i signori e visitarono entrambi i Parte_1 Parte_2 piani dell'immobile e ogni stanza;

8) vero che Lei riferì ai signori e che l'immobile Parte_1 Parte_2
appartenente al signor sito a LE, via del Bosco n. 13 era stato realizzato alla CP_1 fine degli anni '60 e ultimato nei primi anni '70;
Pagina 9 di 19 9) vero che Lei riferì ai signori e che, dopo la costruzione Parte_1 Parte_2 dell'immobile, gli impianti dell'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 erano rimasti quelli dell'epoca di realizzazione;

10) vero che, dopo le visite di cui ai capitoli che precedono, i signori e Parte_1
chiesero uno sconto di 5.000 euro sul prezzo richiesto dal signor;
Parte_2 CP_1
11) vero che lo sconto di cui al capitolo che precede venne giustificato per la vetustà dell'immobile e per la necessità di eseguire lavori di ristrutturazione che coinvolgevano anche l'impianto idro-termo sanitario;

12) vero che lo sconto di 5.000 euro venne concesso dal signor , per mezzo CP_1 del signor RU LE dell'agenzia Sorgente, ai signori e;
Parte_1 Parte_2
13) vero che l'immobile sito in LE, via del Bosco n. 13 fu sottoposto a perizia da parte dell'arch. incaricata dall'istituto di credito Banco BPM al quale i signori Per_3 Pt_1
e si erano rivolti per l'erogazione di un finanziamento per l'acquisto
[...] Parte_2
del bene;

14) vero che tra la sottoscrizione del preliminare di compravendita del 25 giugno 2021 e la data del contratto definitivo del 28 dicembre 2021, i signori e Parte_1 [...]
effettuarono cinque accessi all'immobile di LE, via del Bosco n. 13 per Parte_2
prendere misure, ispezionare i pozzetti e collocarvi alcuni pezzi di arredamento, come da fotografia allegata sub 3) che si rammostra al teste;

15) vero che le tubazioni del locale caldaia dell'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 al momento della compravendita del 28.12.2021 si presentavano prive di rotture;

16) vero che nel locale corridoio sito al piano terra dell'immobile di LE, via del Bosco n.
13, al momento della compravendita del 28 dicembre 2021, le perline in legno di rivestimento e cassonetti di contenimento delle pareti erano prive di rotture;

17) vero che la caldaia sita nel locale centrale termica dell'immobile sito a LE, via del
Bosco n. 13 venne sostituita nel 2014 e vennero mantenute le tubazioni esistenti;

18) vero che le tubazioni durante l'intervento di sostituzione della caldaia del 2014 di cui al capitolo che precede, vennero mantenute in quanto si presentavano in buono stato di
Pagina 10 di 19 manutenzione;
19) vero che i signori e , a maggio del 2022, hanno fatto Parte_1 Parte_2 eseguire lavori di ristrutturazione dell'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13 acquistato dal signor;
CP_1
20) vero che Lei – su incarico del signor - eseguì tra maggio e giugno del Parte_1
2022 lavori di ristrutturazione dell'impianto idro-termo sanitario presso l'immobile di LE,
Via del Bosco n. 13;
21) vero che a maggio del 2022 il signor aveva già smantellato il servizio Parte_1 igienico sito al piano terra dell'immobile sito a LE, via del Bosco n. 13;
22) vero che Lei eseguì il rifacimento del bagno sito al piano primo dell'immobile situato sopra la centrale termica al piano terra dell'immobile di LE, Via del Bosco n. 13;
23) vero che nell'eseguire i lavori di ristrutturazione dell'impianto idro termo sanitario Lei ruppe le tubazioni nel locale corridoio al piano terra dell'immobile sito a LE, via del
Bosco n. 13 come da foto allegate sub D alla Ctu e dimessa sub doc. 4 che si rammostra al teste;

24) vero che le tubazioni nel locale centrale termica dell'immobile sito a LE, via del
Bosco n. 13 al termine dei lavori da Lei eseguiti di cui ai capitoli che precedono erano integre;

25) vero che il foro presente nella tubazione della centrale termica come da fotografia che si rammostra al teste e allegata alla ctu quale all. D, dimessa sub doc. 4 era assente quando lei terminò il proprio intervento a giugno 2022 presso l'immobile di LE, via del
Bosco n. 13.
Si indicano quali testi i signori:
di LE (PN) sui capitoli n. 1, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18. Testimone_2
di LE (PN) sui capitoli n. 14, 15, 16. Testimone_3
, di CO (TV) sui capitoli n. 14, 15, 16. Tes_4
Pagina 11 di 19 di LE (PN), sui capitoli n. 14, 15, 16. Testimone_5
RU LE, c/o Agenzia Sorgente di LE (PN), sui capitoli: n. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,
11, 12, 13, 15, 16.
c/o Agenzia Sorgente di LE (PN) sui capitoli n. 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, Persona_2
15, 16.
di VA (PN) sui capitoli n. 17, 18. Testimone_6
di LE (PN) sui capitoli n. 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25. Testimone_7
b) nella denegata ipotesi in cui l'intestato Tribunale ritenesse di dover procedere con la quantificazione del minor valore dell'immobile, attesa la contestazione sui costi individuati Pers dal CTU arch. e fatti propri dai ricorrenti, disporsi ctu limitatamente all'individuazione della tipologia degli interventi e agli oneri ad essi connessi”.
A sostegno di tali domande, il signor ha dedotto: CP_1
- che i ricorrenti, prima di addivenire alla sottoscrizione del contratto preliminare il 25 giugno 2021, si erano recati presso l'immobile svariate volte, accompagnati a metà giugno
2021 dal signor collaboratore dell'agenzia immobiliare Sorgente di LE, Persona_2 alla quale si erano rivolti, ed il 25 giugno 2021 pure dall'ing. , esperto non Testimone_1
solo di costruzione di immobili ma anche di impiantistica;

- che, in occasione dei vari sopralluoghi e delle trattative presso la predetta agenzia immobiliare, il titolare di quest'ultima signor RU LE aveva precisato agli acquirenti che l'immobile era stato realizzato a fine anni Sessanta con tutte le caratteristiche tecniche e di realizzazione dell'epoca, come gli acquirenti stessi avevano dichiarato di sapere sottoscrivendo il preliminare;

- che, proprio in considerazione della vetustà dell'immobile e del fatto che i ricorrenti avrebbero dovuto sostenere una spesa non irrisoria per i necessari interventi di ristrutturazione, aveva accordato una sconto di € 5.000,00 sul prezzo inizialmente proposto;

- che nel periodo intercorrente fra il preliminare ed il definitivo (sottoscritto il 28 dicembre
Pagina 12 di 19 2021) i ricorrenti si erano recati nuovamente presso l'edificio in questione per almeno altre cinque volte per ispezionare i pozzetti, prendere misure e portare qualche mobile, anche accompagnati dall'ing. ; Tes_1
- che prima dell'acquisto era stata redatta anche una perizia dall'arch. Per_3
incaricata dalla Banca che avrebbe dovuto concedere il mutuo;

- che in seguito alla consegna dell'immobile, avvenuta a fine gennaio 2022, i signori e avevano iniziato i preventivati lavori di ristrutturazione, nel corso dei Pt_1 Parte_2 quali era stata riscontrata la presenza di fibre d'amianto nell'amalgama che ricopriva le tubazioni dell'impianto di riscaldamento presenti solo al piano terra del fabbricato;

- che solo con lettera del 26 luglio 2022 i ricorrenti gli avevano comunicato d'aver appreso l'esistenza di coibentazione di matrice friabile contenente amianto a seguito di analisi emesse da non meglio indicata ditta specializzata il 25 luglio 2022;
- che la domanda proposta nel presente giudizio era improcedibile, per mancato esperimento della negoziazione assistita obbligatoria;

- che, essendo ultra ottantenne ed avendo lavorato come operaio in una falegnameria, non aveva prestato espressa garanzia per vizi, non potendo sapere di che materiale fosse l'amalgama attorno alle tubazioni, a differenza dei ricorrenti che, oltre ad essere entrambi assistenti sanitari presso l , erano stati accompagnati Parte_5
da vari professionisti durante i numerosi sopralluoghi e verifiche in loco;

- che la presenza di fibre di amianto era, pertanto, nota fin dall'inizio o comunque facilmente conoscibile, un tanto escludendo l'esperibilità dell'actio estimatoria;
- che il Ctu aveva, comunque, ravvisato la necessità di un limitato intervento di rimozione nella centrale termica e corridoio, mentre l'intervento di incapsulamento dei cassonetti nelle altre stanze era stato suggerito del tutto prudenzialmente, atteso l'ottimo stato delle tubazioni;

- che, tuttavia, la presenza di rotture e sfaldamenti nella centrale termica e nel corridoio era stata provocata dai lavori di ristrutturazione fatti eseguire dai ricorrenti;

- che i signori e non avevano denunciato il vizio negli otto giorni dalla Pt_1 Parte_2
Pagina 13 di 19 scoperta;

- che la quantificazione del danno operata dal Ctu era sproporzionata rispetto ai prezzi medi praticati e non suffragata da idonea documentazione giustificativa.
1.3 Assegnato alle parti termine per l'attivazione del procedimento di negoziazione assistita, che, tuttavia, non ha dato esito, ed autorizzate le parti stesse al deposito di note, all'esito dell'udienza cartolare del 14 febbraio 2025 la causa, disposta l'acquisizione del fascicolo dell'A.T.P., è stata trattenuta in decisione.
2.1 Esposti, nei termini che precedono, i fatti rilevanti oggetto del contendere, la domanda va integralmente accolta, in quanto fondata.
Come emerge, invero, dall'esame degli atti di causa, i ricorrenti hanno nel presente giudizio di merito esercitato l'azione di garanzia, al fine di ottenere la proporzionale riduzione del prezzo corrisposto al convenuto per l'acquisto degli immobili meglio descritti nel contratto rogato il 28 dicembre 2021 dal notaio . Persona_1
Ed, allo scopo, essi hanno, in particolare, richiamato le risultanze della relazione predisposta, nel rituale contraddittorio fra le odierne parti, nel prodromico procedimento per A.T.P. dal Ctu arch. risultanze che, giacché esenti da censure di sorta, in Persona_5
questa sede devono essere integralmente recepite, apparendo congruamente motivate nonché fondate su approfondito esame dello stato dei luoghi e su corretta metodologia di indagine (c.d. metodo VERSAR su ambienti interni).
Pers
Orbene, l'arch. ha anzitutto accertato la presenza di amianto fibroso lungo tutto il rivestimento delle tubazioni;
ha quindi consigliato, tenuto conto dell'indice di rischio risultato dal diagramma di Versar, di provvedere quanto prima alla rimozione della coibentazione delle tubazioni presenti nei locali C.T. e corridoio d'ingresso e di effettuare nei rimanenti cinque locali l'incapsulamento con materiale apposito e confinamento dei cassonetti;
ha infine quantificato in € 12.500,00 oltre iva il costo dell'operazione di rimozione nelle zone C.T. e corridoio d'ingresso ed in € 10.600,00 oltre iva il costo dell'operazione di incapsulamento nei restanti locali.
Non colgono, invece, nel segno i rilievi critici sollevati dal signor al fine di CP_1
sentir rigettata la domanda oggi proposta.
Pagina 14 di 19 Com'è noto (cfr., per tutte, Cassazione civile, sez. II, ordinanza n. 9960 del 28 marzo 2022), la garanzia per vizi è una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di colpevolezza del venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell'esistenza dei vizi;
essa, pertanto, si traduce nella soggezione del venditore all'esercizio dei due rimedi edilizi di cui può avvalersi il compratore.
Circostanza questa che rende del tutto ininfluente, rispetto alla domanda estimatoria di che trattasi, il fatto che il convenuto non fosse a conoscenza della presenza dell'amianto né del suo stato di degrado e di pericolosità per la salute degli abitanti l'immobile.
Di alcun rilievo decisivo è anche la tesi secondo cui i ricorrenti, avendo visitato più volte il bene prima del suo acquisto, vieppiù essendo entrambi assistenti sanitari presso la locale , avrebbero dovuto rendersi conto della presenza di amianto in precarie CP_2
condizioni e sarebbero, comunque, decaduti dalla garanzia.
Ricorrendo (per quanto si chiarirà infra) un'ipotesi di vizio occulto, va, difatti, evidenziato che il termine di otto giorni dalla scoperta ex art. 1495 c.c. per la denuncia decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui detta scoperta si sia completata (cfr., per tutte, Cassazione civile, sez. VI -
2, ordinanza n. 40814 del 20 dicembre 2021).
E, venendo al caso di specie, non è seriamente contestabile che i ricorrenti, dopo aver appreso dell'esistenza di amianto nella coibentazione delle tubazioni interne all'immobile compravenduto in occasione dei sopralluoghi eseguiti dalle imprese incaricate della ristrutturazione, visto il diniego di ogni disponibilità a seguito dell'invio al venditore della raccomandata in data 26 luglio 2022, hanno dapprima dovuto far periziare il bene dall'esperto e, permanendo ancora l'atteggiamento di sostanziale Parte_4
chiusura del medesimo venditore, hanno quindi introdotto il successivo A.T.P., nel corso del quale soltanto hanno finalmente avuto la piena contezza non tanto (giacché, nella specie, irrilevante) della presenza di amianto quanto piuttosto dello stato di non buona conservazione della coibentazione in amianto posta a rivestimento delle tubazioni
Pagina 15 di 19 (indifferente essendo anche che tali tubazioni in sé si presentino, quindi, in ottimo stato).
Il che conduce a ritenere che, prima di allora, il vizio (che riguardava tubazioni interne coibentate con materiale contenente amianto in condizioni di degrado) non era neppure facilmente riconoscibile da parte dei compratori, tanto meno nel corso delle visite
(sia pure plurime ed anche alla presenza di titolare e collaboratore dell'agenzia di intermediazione immobiliare e di qualsivoglia altro professionista e/o tecnico) effettuate, come di consueto avviene, in previsione del futuro acquisto, visto che per accertare un tanto persino il Ctu ha dovuto procedere a campionamenti ed a sofisticate analisi condotte in laboratori specializzati.
D'altro canto, nessuna accettazione, espressa o tacita, del vizio, ad opera dei ricorrenti, può ricavarsi dalle clausole di stile contenute negli atti negoziali (vedasi, ad esempio, la dicitura “Il trasferimento si effettua nello stato di fatto e di diritto in cui quanto in oggetto attualmente si trova”, presente nel contratto del 28 dicembre 2021, nonché i patti 4 e 5 del preliminare del 25 giugno 2021) e dal conseguito sconto sul prezzo inizialmente richiesto (di soli € 5.000,00 a fronte dei ben maggiori costi per l'eliminazione dei vizi quantificato dal Ctu), come pure nessuna consapevole rinuncia ad avvalersi dell'odierna azione e/o esonero dalla garanzia per il venditore può derivare dalla previa conoscenza, in capo agli acquirenti, dell'epoca (anni Sessanta/Settanta) a cui risaliva la costruzione (cfr. Cassazione civile, sez. VI - 2, sentenza n. 21204 del 19 ottobre 2016).
Per quanto concerne, poi, il rilievo secondo cui il vizio denunciato tale non sarebbe, trattandosi di una mera caratteristica del bene legata alla sua vetustà, detto rilievo non ha fondamento, in quanto i ricorrenti non si dolgono della presenza di amianto nelle condutture idriche di per sé sola considerata, proprio in ragione del fatto che l'impiego di quel materiale era notoriamente conforme alla prassi costruttiva in vigore ai tempi dell'edificazione del fabbricato.
La censura dei signori e è chiaramente di ben altro tenore, Pt_1 Parte_2 investendo, viceversa, le condizioni in cui l'amianto si presenta, tali da rendere per una parte necessaria l'immediata rimozione e per altra parte indispensabile un intervento non di semplice osservazione/monitoraggio bensì di vera e propria messa in sicurezza nel breve-medio periodo, il tutto onde giustificare la richiesta di riduzione del prezzo versato, a
Pagina 16 di 19 fronte del minor valore del bene, parametrato ai costi di emenda.
Infatti, il corpus normativo costituito dagli artt. 1 e 12 della legge n. 257 del 1992 nonché dal D.M. 6 settembre 1994 ha vietato per il futuro la commercializzazione e l'utilizzazione di materiali costruttivi in fibrocemento, ma non ha imposto la rimozione generalizzata di tali materiali nelle costruzioni già esistenti al momento della sua entrata in vigore, prevendendo rispetto a tali costruzioni solo l'obbligo dei proprietari degli immobili di comunicare agli organi sanitari locali la presenza di amianto fioccato o friabile negli edifici
(art. 12) e consentendo la conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale, a condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo (vedasi, in tema,
Cassazione civile, sez. II, ordinanza. 23 giugno 2017 n. 15742 e Cassazione civile, sez. II, sentenza 23 maggio 2012 n. 8156). La conservazione delle strutture preesistenti che impiegano tale materiale è, pertanto, consentita soltanto alla condizione che esse si trovino in buono stato manutentivo.
La potenziale pericolosità dei materiali di amianto dipende dall'eventualità che siano rilasciate fibre aerodisperse nell'ambiente che possono venire inalate dagli occupanti.
La presenza di materiali contenenti amianto in un edificio, pertanto, non comporta di per sé un pericolo per la salute degli occupanti. Se il materiale è in buone condizioni, è estremamente improbabile che esista un pericolo apprezzabile di rilascio di fibre di amianto. Se invece il materiale è danneggiato, si verifica un rilascio di fibre che costituisce un rischio potenziale.
A diversa conclusione non conduce, del resto, neppure la giurisprudenza di legittimità e di merito citata dal convenuto (cfr. Cassazione n. 17058/2021 e Corte
d'appello di Milano n. 748/2023), poiché i principi ivi sanciti sono totalmente irrilevanti nel caso che ci occupa.
La Suprema Corte, infatti, ha affrontato la fattispecie (niente affatto assimilabile a quella che forma oggetto della presente lite) relativa a problemi di umidità che affliggevano l'appartamento compravenduto, ossia a vizio indiscutibilmente di semplice percezione visiva, senza alcun ausilio tecnico.
Mentre la Corte meneghina in parte motiva ha, fra l'altro, chiarito che
Pagina 17 di 19 condivisibilmente il Giudice di prime cure aveva evidenziato che la presenza dell'amianto non incideva sul valore del capannone, atteso che era altrettanto incontestato che il capannone oggetto del preliminare avrebbe dovuto essere demolito. Chiaro, infatti, che in quel caso non vi era margine alcuno per ritenere diminuito di valore quel capannone per la presenza di qualsivoglia materiale, amianto compreso, quando tutto il capannone doveva essere, comunque, demolito. Mentre è pacifico che l'immobile di cui oggi si discetta è stato acquistato dai ricorrenti per essere abitato, una volta ristrutturato.
In relazione, quindi, al quantum debeatur, corretta appare la domanda, giacché diretta ad eliminare lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'oggettiva differenza tra il prezzo pagato ed il valore del bene, commisurato alla motivata quantificazione operata dal Ctu.
In considerazione delle ragioni che precedono, in cui resta assorbita ogni altra questione, la domanda va, come detto, accolta e, per l'effetto, il convenuto va condannato a corrispondere ai ricorrenti la somma di € 25.410,00 complessiva, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.
2.2 Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate sia per il prodromico procedimento per A.T.P. (come da notula dimessa) sia per il presente giudizio di merito, ivi compresa la fase della negoziazione assistita (come in dispositivo, in applicazione dei criteri medi suggeriti dai vigenti parametri forensi).
2.2 Vanno, per le medesime ragioni, poste a definitivo ed integrale carico del convenuto sia le spese di Ctu (come già liquidate in sede di A.T.P.), sia i costi (anticipati per le analisi tecniche disposte durante le operazioni peritali e necessari al fine di approntare una consapevole difesa tecnica) affrontati dai ricorrenti per l'assistenza fornita loro dal Ctp
(nella misura liquidata in dispositivo in conformità alla allegata nota) nonché per le ridette analisi (per come documentati).


P. Q. M.


Il Tribunale di Pordenone, definitivamente pronunciando nella causa civile di cui in epigrafe, così provvede:
1) in accoglimento della domanda, condanna il convenuto a corrispondere ai ricorrenti, al titolo in motivazione specificato, la somma di € 25.410,00 complessiva, oltre interessi
Pagina 18 di 19 legali dalla domanda giudiziale al saldo effettivo;

2) condanna il convenuto alla rifusione delle spese processuali sostenute dai ricorrenti, che liquida quanto a quelle del prodromico procedimento per A.T.P., in € 2.337,00 per compenso ed € 286,00 per anticipazioni e quanto a quelle del presente giudizio di merito in complessivi € 9.223,00 per compenso ed € 545,00 per anticipazioni, il tutto oltre rimborso forfettario 15%, CNA ed IVA come per legge;

3) pone a definitivo ed integrale carico del convenuto le spese di Ctu come già liquidate in sede di A.T.P., nonché le spese di Ctp, che liquida in € 1.586,00, e quelle anticipate per analisi tecniche, che liquida in € 890,00.
Così deciso in Pordenone il 15 aprile 2025.
Il Giudice
dr.ssa Maria Paola Costa
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