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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott.ssa Manuela
Caiffa all'udienza del 16.07.2025, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e delle contestuali motivazioni la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1^ c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n° 49086 Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto
“intimazione di sfratto per morosità – uso abitativo", pendente tra
, C.F. rappresentato Parte_1 CodiceFiscale_1
e difeso, giusta procura in atti dall'Avv. Carlo Mastropaolo ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Bracciano, Via del
Fornaccio n. 18 attore
e
, C.F. , rappresentato CP_1 CodiceFiscale_2
e difeso dall'Avv. Francesco Antonio Russo ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Vicolo della Garbatella n.
2, giusta procura in atti convenuto
CONCLUSIONI: come in atti

Motivi della decisione


1.I fatti controversi.
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Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida ritualmente notificato, parte attrice in epigrafe conveniva in giudizio il sig. per sentir CP_1 convalidare lo sfratto per morosità dall'immobile sito in Roma alla
Via Mario Apollonio n. 85, interno 5, identificato al N.C.E.U. del
Comune di Roma al foglio 100, particella 841, sub. 505, categoria
A/2, classe 2 ed esponeva al Tribunale: che con contratto del 06.04.2023, registrato il 19.04.2023 concedeva in locazione il detto immobile al canone annuo di €
6.000,00, da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate di importo pari ad € 500,00 ciascuna entro e non oltre il giorno 5 di ciascun mese;
che il conduttore si era reso moroso nel versamento dei canoni di locazione per i mesi di Gennaio, Febbraio, Marzo, Aprile, Maggio,
Giugno, Luglio, Agosto e Settembre 2024, per complessivi €
4.500,00.
Per tali ragioni, l'attore chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza di rilascio, oltre che del decreto ingiuntivo;
nel merito, la risoluzione contrattuale per grave inadempimento;
il tutto col favore delle spese di giudizio.
Si costituiva l'intimato opponendosi alla richiesta di convalida dell'intimato sfratto: eccepiva, in particolare, il pagamento dei mesi di gennaio e febbraio 2024 oltre che l'impedimento al godimento dell'immobile per cui era stato “costretto a lasciare la casa” sin dal mese di giugno 2024 “a seguito di una serie di azioni non legittime promosse dal proprietario” in suo danno;
chiedeva, in via riconvenzionale, la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento del proprietario, con riserva di ogni azione a sostegno del ristoro conseguente all'inadempimento.
Atteso il rilascio dell'immobile, veniva disposto il mutamento del rito con termini per il deposito di memorie integrative e documenti.
Parte attrice depositava memorie integrative chiedendo
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l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) accertare
l'inadempimento del conduttore nel versamento dei canoni di locazione dal Marzo 2024 sino al Novembre 2024 e, per l'effetto, condannarlo al pagamento dell'importo pari ad € 4.500,00, ovvero, a quella diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi legali sino all'effettivo soddisfo;
2) accertare il diritto del Sig. a Parte_1 trattenere l'importo del deposito cauzionale nella misura pari ad €
1.000,00 a compensazione dei danni rivenuti nell'appartamento in sede di sua riconsegna;
3) rigettare le domande di controparte in quanto infondate in fatto e in diritto”.
Veniva rigettata la richiesta di rimessione in termini di parte convenuta per il deposito delle memorie integrative.
Veniva esperito il procedimento di mediazione con esito negativo, come da verbale in atti.
La causa, in difetto di richieste di prove ammissibili, veniva decisa all'udienza del 16.07.2025 e il Giudice dava lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.


2. Il merito della causa.
Preliminarmente, si ribadisce che non si deve tenere conto della memoria integrativa allegata all'istanza di rimessione in termini della parte convenuta depositata il 24.02.2025, reiterata in sede di discussione finale, richiamando, per brevità, le motivazioni di cui all'ordinanza del 14.04.2025.
Va rilevata, poi, la novità e, dunque, l'inammissibilità, della domanda di accertamento del “diritto del Sig. a Parte_1 trattenere l'importo del deposito cauzionale nella misura pari ad €
1.000,00 a compensazione dei danni rivenuti nell'appartamento in sede di sua riconsegna”, svolta con le memorie integrative.
Peraltro, anche per la “reconventio reconventionis” che non è un'azione autonoma, ma può essere introdotta esclusivamente per assicurare all'attore un'adeguata difesa di fronte alla domanda riconvenzionale o alle eccezioni del convenuto e deve essere
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consequenziale rispetto ad esse, da escludersi, quindi, nel caso che ci occupa, l'attore avrebbe dovuto formulare, a pena di decadenza, istanza di differimento udienza di discussione.
Detto ciò, vanno esaminate le domande di risoluzione per inadempimento articolate dalle parti.
Qualora le parti chiedano entrambe la risoluzione dello stesso contratto, a motivo dell'altrui inadempimento, occorre procedere ad una valutazione comparativa degli inadempimenti rispettivamente contestati, per verificare quale dei medesimi, nella misura in cui acclarato in giudizio, abbia prodotto, sotto il profilo della preponderanza causale e della proporzionalità rispetto all'assetto d'interessi voluto in contratto, l'irreversibile alterazione del sinallagma contrattuale, sì da giustificare la pronunzia di risoluzione (v. Cass. n°11430/2006: "il giudice, ove venga proposta dalla parte l'eccezione "inadimplenti non est adimplendum", deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460, secondo comma, cod. civ."; conf. Cass. n°15796/2009; Cass. n°20678/2005; Cass.
n°10477/2004: "nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del
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comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma"; nello stesso senso, da ultimo Cass.
n°13840/2010; Cass. n°20614/2009; Cass. n°13365/2006).
Sotto il profilo dell'onere della prova, incombeva alla parte attrice di dimostrare il titolo e la scadenza dell'obbligazione dedotta inadempiuta e di allegare l'altrui inadempimento, incombendo, poi, alla controparte di eccepire e dimostrare idonei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare l'accoglimento della domanda in questione (“in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento": così Cass.
n°15659/2011; conf. Cass. n°3373/2010; Cass. n°9351/2007;
Cass. n°1743/2007; Cass. n°20073/2004; Cass. n°13674/2006;
Cass. n°8615/2006; Sezioni Unite n°13533/2001; Cass.
n°2387/2004; Cass. n°9351/2007).
Ciò posto, è agevole osservare che mentre l'attore ha sicuramente assolto agli oneri di prova che gli incombevano, ex comb. disp. artt. 2697, 1453, 1455 c.c., altrettanto non può dirsi per il sig. che a ben vedere non è stato neppure CP_1 in grado di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che ha affermato inadempiute dalla parte locatrice;
da qui,
l'impossibilità di predicare l'inadempimento contestato alla parte attrice, con il rigetto della relativa domanda e l'accoglimento dell'azione risolutiva attorea.
Nella specie, è indubbio che "l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende
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inutile una valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto" (v. Cass. n°959.1980; Cass.
n°4096.1978: "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta
l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non
è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento"; ancora: "in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti"; così
Cass. n°24460.2005; Cass. n°19652.2004; Cass. n°14234.2004:
“qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; Cass. n°15553.2002; Cass.
n°2616.1990).
D'altronde, è pacifico che il conduttore abbia omesso di versare puntualmente il corrispettivo della locazione, a decorrere dal mese di marzo 2024 fino a far maturare una morosità pari a € 4.500,00 alla data del rilascio.
Dunque, a fronte di tale conclamato inadempimento, le mancanze imputate alla parte locatrice non possono considerarsi, neppure in astratto, tali da avere pregiudicato, in misura preponderante, l'equilibrio tra prestazione e controprestazione in cui consiste il sinallagma del contratto di locazione.
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Infatti, il convenuto non ha dimostrato le pretese molestie di fatto da parte del locatore né tantomeno che dal “distacco della luce” e dal ritrovamento di “colla sulla toppa della serratura”, sia derivata l'inutilizzabilità della res locata.
In conclusione, va accolta la domanda di risoluzione per inadempimento proposta da parte attrice e respinta quella del convenuto, con dichiarazione della cessazione della materia del contendere sul rilascio intervenuto in data 08.11.2024, come da verbale in atti.
Segue la condanna del convenuto al pagamento dei canoni di locazione da marzo 2024 al rilascio pari a € 4.500,00, oltre interessi dalle scadenze al saldo.
In proposito, va rilevato che non assume rilevanza che il conduttore non abbia più abitato nell'immobile locato “già dal giugno 2024”, dal momento che il mancato utilizzo non comporta la cessazione della locazione e la perdita del diritto personale di godimento nei confronti della parte locatrice.
Peraltro, non è dimostrato che il convenuto abbia offerto formalmente al locatore la riconsegna dell'immobile.
Infatti, “l'onere della prova relativo alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatti estintivi del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo quale sia stata la causa della sua cessazione, e che ha diritto al corrispettivo originariamente convenuto col conduttore in mora fino alla data di restituzione a titolo di risarcimento, salvo il maggior danno" (v. Cass.
n°9199.2003; Cass. n°7776.2004; Cass. n°5270.1996); ancora,
“l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del conduttore dall'art. 1590 cod. civ., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva
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immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore;
qualora venga a mancare la cooperazione di quest'ultimo, si rende necessaria, altresì, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un'offerta fatta a norma dell'art. 1216 cod. civ., e grava sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, e non sul locatore la prova contraria" (v. Cass. n°8616.2006; Cass. n°2086.2002; Cass.
n°16685.2002; Cass. n°2071.1993: "la riconsegna dell'immobile, richiedendo che all'attività del conduttore di effettiva immissione della cosa nella sfera di concreta disponibilità del locatore faccia riscontro la cooperazione di quest'ultimo nel ricevere la consegna, si concreta in un facere indivisibile e non può, pertanto, identificarsi in atti antecedenti o preparatori del conduttore, quale il trasferimento altrove della propria abitazione e l'invito al locatore di ricevere la consegna dell'immobile, che, di per sé, non realizzano la effettiva restituzione materiale e giuridica del bene senza la consegna delle chiavi o la sua incondizionata messa a disposizione").
Ebbene, nel caso di specie, le parti redigevano verbale di riconsegna dell'immobile locato datato 08.11.2025 (v. all. 1 alla memoria di parte attrice).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo (parametri medi suggeriti dal d.m. 147/2022, con esclusione della fase istruttoria, in quanto non effettivamente svolta).
Le ragioni della decisione, poi, paiono ben sufficienti alla condanna, del convenuto, al pagamento di somme ex art. 96 ultimo comma c.p.c., avendo questi scelto, consapevolmente, una linea difensiva infondata (la condanna alla pena pecuniaria prevista dall'art. 96 ultimo comma c.p.c. prescinde dalla prova del danno arrecato alla controparte, per effetto della condotta processuale del soccombente;
v. sul punto Cass. n°17903.2010), per cui si stima
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equo liquidare la somma dovuta all'attore ex art. 96 ultimo comma c.p.c., nell'ammontare di € 500,00.
Al riguardo, va evidenziato che, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, la domanda ex art. 96 cpc è svincolata dalle preclusioni assertive tipiche del giudizio di cognizione: in particolare, la domanda risarcitoria ex art. 96 non determina alcuna alterazione dell'oggetto della lite, ma risulta essere una integrazione della domanda.
Peraltro, l'art. 96 u.c. c.p.c. prevede che il Giudice, quando pronuncia sulle spese ai sensi dell'art. 91 c.p.c., anche d'ufficio possa condannare parte soccombente al pagamento di una somma equitativamente determinata ulteriore rispetto alle spese di lite.
A differenza dell'ipotesi tradizionale di responsabilità aggravata prevista dall'art. 96, I co. c.p.c., la condanna può intervenire d'ufficio e la quantificazione del pregiudizio avviene secondo equità senza richiedere la prova del danno. La nuova disposizione consente di sanzionare la condotta, con cui si sia ostacolato il diritto della controparte attraverso strategie processuali inutilmente dilatorie. Nel contemperare il diritto di difesa con l'esigenza di assicurare una ragionevole durata dei processi, di evitare abusi e contenere i costi di una risorsa inevitabilmente scarsa (il processo), l'art. 96, u.c. co. c.p.c. permette di sanzionare condotte ostruzionistiche con la particolarità che si prescinde dalla prova di un danno a carico della parte vittoriosa e quindi rimanendo al di fuori della struttura tipica dell'illecito civile.
Il convenuto, infine, va condannato al versamento, all'entrata del bilancio dello Stato, della somma di Euro 98,00, pari al doppio del contributo unificato della presente procedura, dal momento che ai sensi dell'art. 12 bis del D. Lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia)
”Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata
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del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio”.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla parte attrice nei confronti del sig. , CP_1 così provvede: accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 06.04.2023, registrato il 19.04.2023 relativo all'immobile sito in Roma Via Mario Apollonio n. 85, interno 5, identificato al
N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 100, particella 841, sub.
505, categoria A/2, classe 2, risolto per inadempimento del conduttore;
dichiara la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio;
dichiara l'inammissibilità della domanda di domanda di risarcimento danni svolta dall'attore nella memoria integrativa;
condanna il convenuto al pagamento dei canoni di locazione dal marzo 2024 al rilascio pari a € 4.500,00, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo;
visto l'art. 96 ultimo comma c.p.c., condanna il convenuto al pagamento, in favore della parte attrice, della somma di € 500,00, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo;
rigetta la domanda riconvenzionale svolta dal convenuto;
condanna il convenuto al rimborso in favore di parte delle spese di lite che liquida in euro 1.776,00, di cui euro 176,00 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario. condanna, il convenuto al pagamento di € 98,00 in favore dell'entrata del bilancio dello Stato.
Roma, li 16.07.2025
IL GIUDICE ONORARIO
Dr.ssa Manuela CAIFFA

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