REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 2629 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2018, proposta da in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv.
Francesco La Sala, che la rappresenta e difende per procura speciale a margine della citazione
ATTRICE
CONTRO
, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica CP_1 certificata dell'avv. Gianni Faa, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per l'attrice:
“Conferma le conclusioni assunte con la memoria n. 1), ex art. 183 c.p.c.
Piaccia al Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
In via principale:
1) Stante l'intervenuta prescrizione, ai sensi dell'art. 2943 c.c., di ogni diritto Con nascente dal contratto preliminare stipulato tra la società attrice e la IG.ra
[... in data 12.11.1988, dichiarare lo stesso contratto sciolto tra le parti per Pt_2 mutuo consenso e, in ogni caso, inefficace e privo di effetti giuridici;

2) Condannare la convenuta alla riconsegna, in favore della società Pt_1 liberi da persone e cose, i posti auto chiusi di cui sopra e precisamente i posti auto posti nel fabbricato interrato al civico 114 della Via Tuveri e contraddistinti con i numeri 21 e 24 della planimetria e distinti in catasto al foglio 19 con i mappali 410 sub 18 e 410 sub 21;
3) Condannare la convenuta al pagamento, in favore della società , della Pt_1 somma di Euro 49.597,00, o di quella maggiore o minore che verrà determinata in corso di causa, per il godimento degli immobili oggetto del preliminare, a titolo di indennizzo rapportato alla mancata disponibilità degli stessi – anche utilizzando quale parametro di riferimento il valore locativo medio di mercato per immobili con medesime caratteristiche – ovvero a titolo di arricchimento senza causa, al netto delle somme versate a titolo di acconto dalla convenuta, con gli interessi legali maturati ad oggi.
In via subordinata:
1) Dichiarare risolto, per grave inadempimento della IG.ra , ai sensi CP_1 dell'art. 1453 c.c., il contratto preliminare stipulato in data 12.11.1988, dichiarando pertanto lo stesso privo di effetti giuridici;

2) Condannare la convenuta alla riconsegna, in favore della società Pt_1 liberi da persone e cose, i posti auto chiusi di cui sopra e precisamente i posti auto posti nel fabbricato interrato al civico 114 della Via Tuveri e contraddistinti con i numeri 21 e 24 della planimetria e distinti in catasto al foglio 19 con i mappali 410 sub 18 e 410 sub 21;
3) Condannare la convenuta al pagamento, in favore della società , della Pt_1 somma di Euro 49.597,00, o di quella maggiore o minore che verrà determinata in corso di causa, per il godimento degli immobili oggetto del preliminare, a titolo di indennizzo rapportato alla mancata disponibilità degli stessi – anche utilizzando quale parametro di riferimento il valore locativo medio di mercato per immobili con medesime caratteristiche – ovvero a titolo di arricchimento senza causa, al netto delle somme versate a titolo di acconto dalla convenuta, con gli
2 interessi legali maturati ad oggi.
Con vittoria di spese ed onorari di giudizio”.
Per la convenuta:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, dichiarata la nullità della domanda subordinata introdotta dall'attore per la prima volta con la memoria ex art. 183, sesto comma,
n. 1), rigettare la domanda attorea, con condanna alle spese del presente giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 16 marzo 2018, la società ha Parte_1 convenuto in giudizio per sentir dichiarare la prescrizione di ogni CP_1 diritto nascente dal contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti il
12 novembre 1988, avente ad oggetto due posti auto al piano interrato del fabbricato ad uso di autorimessa sito in Cagliari, via Tuveri n. 114, contraddistinti nell'allegata planimetria con i numeri 20 e 21, e condannare la convenuta alla riconsegna dei medesimi posti auto e al pagamento della somma di Euro
49.597,00, o quella maggiore o minore determinata in corso di causa, a titolo di indennizzo per mancato godimento ovvero a titolo di ingiustificato arricchimento, al netto delle somme versate dalla convenuta a titolo di acconto, oltre agli interessi legali, deducendo la modifica contrattuale mediante sostituzione ai due posti auto pattuiti di quelli contraddistinti con i numeri 21 e 24, tuttora occupati dalla convenuta, e l'inattività delle parti protratta per oltre dieci anni dalla data di stipula.
Si è costituita in giudizio contestando il fondamento delle CP_1 pretese, deducendo la rinuncia della controparte alla prescrizione e concludendo per il rigetto delle domande.
Alla prima udienza di comparizione, il Giudice ha assegnato alle parti il termine di legge per l'invito a stipulare una convenzione di negoziazione assistita e, all'udienza di rinvio, le parti hanno dichiarato di non essersi conciliate.
Con la prima memoria di trattazione, l'attrice ha confermato le domande già proposte in via principale ed in via subordinata ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento della promissaria acquirente.
3 Con la prima memoria di trattazione, la convenuta ha eccepito l'improcedibilità per mancata risposta alla sua proposta conciliativa, all'atto dell'adesione al predetto invito.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti e consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza del 23 gennaio 2025, la causa è stata tenuta in decisione sulle conclusioni sopra trascritte, con la concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I termini della controversia sono i seguenti.

1.1. La società ha esposto quanto segue: che, con scrittura Parte_1 privata del 12 novembre 1988, prometteva di vendere alla convenuta i due posti auto contraddistinti con i numeri 20 e 21; che il prezzo veniva stabilito in Lire
64.000.000, da pagarsi quanto a Lire 20.000.000 alla firma del preliminare, quanto a Lire 30.000.000 in sei rate mensili da Lire 5.000.000 dal mese di gennaio 1989 sino al 10 giugno 1989 e quanto a Lire 14.000.000 entro il 30 dicembre 1988; che, alcuni mesi dopo, le parti, su richiesta della promissaria acquirente, modificavano le condizioni contrattuali mediante sostituzione ai due posti auto previsti di quelli contraddistinti con i numeri 21 e 24, tuttora occupati dalla convenuta;
che quest'ultima, a fronte del prezzo concordato, versava la somma di Lire
50.000.000, rimanendo debitrice di Lire 14.000.000; che la convenuta, pur nel godimento dei predetti posti auto, non faceva conoscere il proprio intendimento, astenendosi dall'esercizio di qualunque diritto derivante dal preliminare;
che l'inattività delle parti si era protratta per oltre dieci anni dalla data di stipula, momento in cui il diritto poteva essere fatto valere, determinandone l'estinzione per prescrizione;
che l'attrice intende ora far valere il proprio diritto alla riconsegna degli immobili ed all'indennizzo per mancato godimento o, in ogni caso, per arricchimento senza causa;
che tale indennizzo risulterebbe ad oggi di
Euro 89.600,00, calcolando il periodo di mancato godimento ed il valore locativo mensile per ogni posto auto, a cui andrebbero aggiunte le spese anticipate per imposte locali, ICI e IMU, pari a Euro 8.797,00, e gli oneri condominiali, pari a
4 Euro 6.200,00; che alla complessiva somma di Euro 104.597,00, così ottenuta, andrebbe detratta quella di Euro 55.000,00, spettante alla convenuta a titolo di restituzione delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo, comprensiva degli interessi maturati.

1.2. ha esposto in replica quanto segue: che corrisponde al vero CP_1 che le parti sottoscrivevano un preliminare, ma la convenuta non entrava mai in possesso del posto auto numero 20, in quanto lo stesso veniva venduto dall'attrice a tale , con atto pubblico del 13 dicembre 1989; che sin dal 10 marzo Persona_1
1993, poiché nei posti auto oggetto del preliminare vi erano infiltrazioni, l'attrice acconsentiva che la convenuta occupasse il posto auto numero 24; che, con raccomandata del 6 marzo 1996, la convenuta invitava l'attrice alla stipula del definitivo;
che, con telegramma del 22 luglio 1999, l'attrice invitava la convenuta a presentarsi presso il notaio per la stipula;
che, con lettera del 14 dicembre 1999,
a prescrizione intercorsa, l'attrice invitava nuovamente la convenuta a presentarsi presso il notaio ed ella vi si recava, anche se poi il notaio non procedeva alla stipula, in quanto il posto auto numero 20, come detto, già era stato venduto;
che per quanto dedotto le obbligazioni nascenti dal contratto non si erano prescritte, in quanto la disponibilità di una delle parti del preliminare a stipulare il definitivo, dichiarata successivamente alla prescrizione, si configurava come rinuncia ad avvalersi della prescrizione stessa.

2. Pregiudizialmente, va disattesa l'eccezione di improcedibilità riferita alla totalità delle domande proposte contro la convenuta, perché in riferimento all'unica domanda contemplata dal rilievo d'ufficio, in quanto soggetta a negoziazione assistita, cioè quella di pagamento di una somma non eccedente
Euro 50.000,00, il procedimento di negoziazione assistita è stato regolarmente esperito mediante invito a stipulare la relativa convenzione e la condizione di procedibilità della domanda si considera avverata e correttamente è stata ritenuta sussistente per decorso del termine di durata massima della procedura stragiudiziale, pari a tre mesi, ai sensi degli artt. 2, comma 2, lett. a), e 3, comma
2, del D.L. n. 132 del 2014, convertito, con modificazioni, dalla L. n. 162 del
2014.
5 3. La domanda principale, da qualificare come azione di accertamento negativo di diritti di fonte contrattuale, è fondata.

3.1. Secondo la giurisprudenza, il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè
l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede convenzionale né in sede giudiziale, sia applicabile, ai sensi dell'art. 1183 cod. civ., la regola dell'immediato adempimento (quod sine die debetur statim debetur), con la conseguenza che, a norma degli art. 2934, 2935 e
2946 cod. civ., l'inattività delle parti protrattasi per oltre dieci anni, da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione (Cass. n. 14463 del
2011; conf. n. 7180 del 2018).

3.2. Con la rinuncia alla prescrizione, l'interessato manifesta una volontà negoziale dall'effetto definitivamente dismissivo, avente ad oggetto il proprio diritto alla liberazione dall'obbligo di adempimento: in tal senso, viene interpretata l'espressione usata dal legislatore nell'art. 2937 cod. civ., facendone derivare la conseguenza che, per effetto della rinuncia, un nuovo termine di prescrizione, comunque ordinario, a prescindere, cioè, dal tipo di termine decorso in precedenza, comincerà a scorrere, a far tempo dall'atto rinunciativo (così Cass. n.
5982 del 2007, in motivazione;
conf. n. 18425 del 2013). Affinché sussista una rinuncia tacita alla prescrizione, occorre una incompatibilità assoluta tra il comportamento del debitore e la volontà del medesimo di avvalersi della causa estintiva del diritto altrui, cioè che nel comportamento del debitore sia necessariamente insito, senza possibilità di una diversa interpretazione,
l'inequivocabile volontà di rinunciare alla prescrizione già maturata, e quindi di considerare come tuttora esistente ed azionabile quel diritto che si era, invece, estinto (Cass. n. 21248 del 2012; conf. n. 24263 del 2023). La manifestazione della disponibilità di una parte a stipulare il contratto definitivo, in particolare, viene indicata come un comportamento oggettivamente idoneo a interrompere il corso della prescrizione e, dopo che è maturata, come un fatto incompatibile con la volontà di avvalersene, tale da determinare la rinuncia alla prescrizione (cfr.
6 Cass. n. 32224 del 2019).

3.3. Nella specie, l'attrice ha eccepito l'estinzione dei diritti derivanti dal contratto preliminare per decorso del termine decennale di prescrizione, a far data dalla conclusione del preliminare;
la convenuta, dal canto suo, ha eccepito la rinuncia alla prescrizione, facendo riferimento all'invito alla stipula del definitivo, in data posteriore al compimento della prescrizione stessa.

3.4. La questione da decidere, dunque, è se il diritto a concludere il contratto di compravendita ed il connesso diritto a godere degli immobili anticipatamente consegnati si siano estinti per prescrizione.

3.5. In base a quello che risulta dalla scrittura privata sottoscritta dalle parti il 12 novembre 1988, contenente un contratto denominato come preliminare di compravendita, la società prometteva di vendere a una Parte_1 CP_1 porzione del fabbricato interrato adibito a rimessa di veicoli, costituita da due posti auto, chiusi, delimitati in colore rosso nella planimetria unita al contratto, riprodotta in bianco e nero nella copia fotostatica acquisita al processo, e contraddistinti con i numeri 20 e 21, come disposto negli artt. 1 e 2. All'art. 3, le parti stabilivano il prezzo in Lire 64.000.000 e le relative modalità di pagamento: quanto a Lire 20.000.000, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, a titolo di caparra confirmatoria;
quanto a Lire 30.000.000, in sei rate mensili ciascuna di Lire 5.000.000, dal 10 gennaio 1989 fino al 10 giugno 1989; quanto a
Lire 14.000.000, entro il 30 dicembre 1988. All'art. 9, le parti chiarivano che la consegna avveniva al momento della sottoscrizione del preliminare. Per quanto ancora interessa, all'art. 11, le parti convenivano che per la stipula del contratto definitivo si sarebbero avvalse del notaio designato dalla promittente alienante e la promissaria acquirente sarebbe comparsa nella data comunicatale dall'altra parte.

3.6. In base a quello che risulta dalla corrispondenza successivamente scambiata, le parti non concludevano il contratto definitivo, limitandosi a richiedere l'una all'altra, in tempi diversi, di adempiere le rispettive obbligazioni: con telegramma del 22 luglio 1989 (fa fede il timbro postale), la promittente alienante assumeva l'iniziativa di invitare l'altra parte a comparire davanti al notaio il 25 luglio 1999, ai fini della conclusione del definitivo;
con lettera del 10
7 marzo 1993, lamentando la consegna di un altro posto auto, nel tempo occorrente per la riparazione di quelli promessi in vendita e danneggiati da infiltrazioni d'acqua, la promissaria acquirente richiedeva la consegna di questi ultimi;
con lettera del 6 marzo 1996, la promissaria acquirente comunicava all'altra parte l'invito a stipulare l'atto pubblico di compravendita;
con lettera del 14 dicembre
1999, dichiarando di essere ancora disponibile alla stipula, ma di esigere, comunque, il versamento del saldo del prezzo al momento del rogito, la promittente alienante comunicava che un ulteriore incontro presso lo studio notarile era fissato per il 21 gennaio 2000.

3.7. Alla luce di quanto precede, a prescindere dagli atti interruttivi inizialmente posti in essere e dalla più recente richiesta rivolta alla convenuta, da parte dell'attrice, di addivenire, nonostante il lungo tempo inutilmente trascorso, alla conclusione del contratto definitivo, con una missiva rivelatrice della inequivocabile volontà di riconoscere ancora all'epoca il diritto a concluderlo, è dirimente rilevare il compimento di un nuovo periodo di prescrizione, con il decorso di ben oltre un decennio da allora, cioè da quella rassicurante comunicazione, a far data dal 14 dicembre 1999, fino ad oggi, poiché la parte che era titolare del diritto ad acquistare gli immobili promessi in vendita mai più ha chiesto l'adempimento dell'obbligo di vendere, rimanendo inerte nell'esercizio dei propri diritti contrattuali e lasciandoli inesorabilmente estinguere per intervenuta prescrizione.

3.8. Non sussistono, pertanto, i diritti nascenti dal contratto preliminare: si badi bene, non solo il diritto di concludere il definitivo, ma anche quello di godere degli immobili in un momento anteriore rispetto alla prefigurata e mai realizzata compravendita.

4. Le domande accessorie, qualificabili come azioni di ripetizione d'indebito, in relazione agli immobili ed ai frutti, sono parzialmente fondate.

4.1. Nella giurisprudenza, si è consolidato il principio secondo cui, nei contratti a prestazioni corrispettive, la retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta il sorgere, a carico di ciascun
8 contraente, indipendentemente dalle inadempienze, dell'obbligo di restituire la prestazione ricevuta e, nel caso in cui la stessa abbia avuto per oggetto una cosa fruttifera, i frutti (naturali o civili) percepiti ovvero, qualora di essi non sia possibile la restituzione, l'equivalente in danaro, precisamente l'equivalente pecuniario del godimento del bene nell'intervallo tra la consegna e la risoluzione del contratto (Cass. n. 2209 del 1997; conf. nn. 4465 del 1997, 7829 del 2003,
11340 del 2004, 18143 del 2004, 4442 del 2014, 6575 del 2017 e 35280 del
2022); pur tenendo presente la particolarità del caso in cui una parte sia liberata dalla propria obbligazione e l'altra si trovi a dover restituire la prestazione già ricevuta per la sopravvenienza della prescrizione, e non per l'effetto retroattivo della risoluzione per inadempimento, il principio concernente l'effetto restitutorio tra le parti, sopra richiamato, può trovare applicazione anche nel caso in esame, fondandosi sulle norme, di carattere generale, relative alla ripetizione dell'indebito e trovando conferma nella nozione di prescrizione, giacché il diritto estinto per inerzia del titolare non può più essere fatto valere, nemmeno per il periodo anteriore al compimento della causa estintiva, ed è come se non fosse mai esistito
(tamquam non esset).

4.2. Nella specie, l'attrice ha domandato il rilascio di entrambi i posti auto promessi in vendita (numeri 20 e 21) e il pagamento dell'indennizzo commisurato al valore locativo dei medesimi, con la detrazione delle somme percepite in acconto;
la convenuta, nel resistere alla pretesa, ha contestato di aver ricevuto in consegna uno dei due posti auto in contesa (numero 20), in quanto nel frattempo alienato a un terzo, e ha dedotto, altresì, di aver ottenuto dalla proprietaria di poter occupare un altro posto auto (numero 24), dopo aver lamentato la presenza di infiltrazioni nei posti auto oggetto del preliminare (numeri 20 e 21).

4.3. Ciò premesso, essendo i fatti controversi sia nella loro sussistenza sia nella loro successione, non resta che sottoporli a verifica valutando tutti i materiali probatori, riportati in ordine cronologico.

4.4. In base a quello che risulta dal scrittura privata del 12 novembre 1988, come visto, le parti dichiaravano, nell'art. 9, che “la consegna della porzione promessa in vendita [veniva] effettuata contestualmente alla sottoscrizione”.
9 4.5. In base a quello che risulta dalla visura storica estratta dal catasto dei fabbricati, a favore di tale , indicato nelle difese da entrambe le parti, Persona_1 con rogito del 13 dicembre 1989, veniva venduta un'unità immobiliare ubicata nello stesso fabbricato, ma identificata in catasto al foglio 19, particella 121, subalterno 23, oggi particella 410, subalterno 65, in apparenza diversa dalla porzione, anzi dalle due porzioni, che le parti indicavano nella predetta scrittura privata come oggetto del preliminare, catastalmente distinte al foglio 19, particella
121, all'epoca senza altra e più specifica numerazione mediante subalterni.

4.6. In base a quello che risulta dalla lettera del 10 marzo 1993, la promissaria acquirente dichiarava che “dopo qualche mese, in seguito a [sue] lamentele dovute a infiltrazioni d'acqua ed allagamenti ed a cedimento del soffitto”, la promittente alienante le avesse “concess[o] provvisoriamente un altro posto macchina […], per poter provvedere in tempi brevi alla riparazione [dei] predetti danni”.

4.7. In base a quello che risulta dalle indagini, complete e condivisibili, compiute dal consulente tecnico nominato d'ufficio, geom. , non Per_2 essendo possibile accedere al locale distinto col numero 21, i rilievi sono stati eseguiti solamente nel locale distinto col numero 24, in possesso della convenuta, tipologicamente e dimensionalmente similare al primo. Le due unità immobiliari fanno parte del maggior fabbricato sito in Cagliari, via Tuveri n. 114, si trovano al piano interrato e sono accessibili attraverso un passaggio carrabile coperto, un'area esterna destinata a parcheggio ed una rampa carrabile. I singoli box sono chiusi da porte basculanti in lamiera zincata. Sulle pareti e sul solaio del locale ispezionato sono evidenti macchie di umidità. Dal punto di vista catastale, l'unità immobiliare numero 21 è attualmente identificata al foglio 19, particella 410, subalterno 66, per la superficie di 18 mq, l'unità immobiliare numero 24 al foglio
19, particella 410, subalterno 69, per la superficie di 18 mq. Ai fini della determinazione del valore locativo, il consulente ha spiegato l'opportunità di applicare il metodo della comparazione, ma di integrarlo col metodo della capitalizzazione, non potendo acquisire dati storici relativi alle quotazioni immobiliari anteriori all'anno 1998, cioè precedenti a quelle disponibili nella
10 banca dati dell'osservatorio del mercato immobiliare. Dai valori relativi alla zona in cui ricade l'immobile, ha riscontrato che il rapporto tra il prezzo ed il reddito, nel periodo compreso tra il 1998 e il 2023, si è mantenuto costante, ricavandone il saggio di capitalizzazione medio del 6%, e ha ritenuto coerente riferirlo anche al periodo compreso tra il 1988 e il 1997. Siccome il prezzo stabilito nel preliminare ammontava per ciascun posto auto a Lire 32.000.000, pari a Euro 16.526,62, ha determinato il valore locativo annuo originario in Euro 992,00, ponendolo poi a base di calcolo, con rivalutazione annuale secondo i coefficienti ISTAT e maggiorazione per gli interessi legali. Così procedendo, l'ausiliare ha stimato il valore locativo, per ciascun garage, nel periodo dal 12 novembre 1988, data di stipulazione del preliminare, al 29 febbraio 2024, data di redazione del computo, in Euro 80.472,00.

4.8. Non sono sorte contestazioni tra le parti in merito alla stima, ma si rende necessario rivedere d'ufficio il computo, presupponendo l'applicazione di principi giuridici, nella parte in cui al capitale già annualmente rivalutato, pari al valore locativo, da Euro 992,00 (1988) a Euro 2.301,87 (2023), in tutto Euro
59.252,84, viene ulteriormente applicata la rivalutazione anno per anno, includendo l'importo non dovuto di Euro 1.328,28, il che vizia il computo, nonché nella parte in cui gli interessi legali vengono calcolati per l'ultima annualità dal 12 novembre 2023 al 31 dicembre 2023, anziché anche dal 1° gennaio 2024 all'11 novembre 2024, includendo l'importo di Euro 25,11, anziché l'importo dovuto per l'intero anno di Euro 65,27, del che si deve tener conto al momento della decisione, così da pervenire al totale, riveduto e corretto, di Euro 79.183,67
(59.252,84 + 19.930,83).

4.9. Alla luce di quanto precede, deve ritenersi quanto segue:
a) che l'attrice abbia assolto l'onere probatorio di aver originariamente consegnato due posti auto, cioè i numeri 20 e 21, quelli risultanti dalla scrittura privata sottoscritta il 12 novembre 1988, poiché la dichiarazione resa dalla promissaria acquirente costituisce una confessione stragiudiziale della consegna anticipata degli immobili promessi in vendita e, come prova legale, comporta il vincolo nell'accertamento della veridicità del fatto enunciato in giudizio dalla
11 promittente alienante;

b) che la convenuta sia esonerata dall'onere della prova di aver riconsegnato i posti auto ricevuti, poiché l'altra parte non ha contestato in modo specifico, attraverso una chiara ed inequivoca controdeduzione, nella prima risposta successiva, il fatto che a breve distanza di tempo dalla consegna, alcuni mesi dopo e non oltre un anno, i due locali, l'uno adiacente all'altro, fossero stati rimessi nella materiale disponibilità della società costruttrice al fine di far eliminare da entrambi le infiltrazioni d'acqua già allora comparse e, nel tempo occorrente per l'esecuzione dei lavori, alla promissaria acquirente fosse stato consegnato un altro posto auto, cioè il numero 24, laddove il primo dei due posti auto in origine assegnati, cioè il numero 20, veniva alienato nel frattempo a un terzo, fin dal 13 dicembre 1989, come del resto documentato;

c) che l'attrice non abbia fornito la prova di aver nuovamente consegnato alla promissaria acquirente il posto auto rimanente, cioè il numero 21, dopo aver provveduto a rimuovere le tracce delle infiltrazioni d'acqua dal solaio e dalle pareti del locale, tant'è vero che ancora oggi, come riportato nei verbali dei sopralluoghi eseguiti dal consulente, il locale risulta chiuso da un lucchetto e nessuna delle parti dispone delle chiavi, laddove la convenuta ha ammesso di aver acquisito, a suo tempo, la materiale disponibilità di un unico posto auto, cioè il numero 24, e ha acconsentito, perciò, al compimento delle indagini all'interno di quel garage;
d) che l'equivalente pecuniario del godimento dell'immobile consegnato in anticipo rispetto al mai concluso contratto definitivo, a favore della promissaria acquirente, è precisamente determinabile in Euro 79.183,67;
e) che l'acconto versato sul prezzo, a favore della promittente alienante, anch'esso pacificamente ripetibile e costituente debito di valuta, convertito in valuta attuale (da Lire 50.000.000 a Euro 25.822,84) e maggiorato degli interessi legali (Euro 33.659,82), è precisamente determinabile in Euro 59.482,66;
f) che, riguardando la compensazione impropria (o atecnica) crediti e debiti aventi origine da uno stesso rapporto e risolvendosi in una verifica, anche d'ufficio, delle reciproche poste attive e passive tra le parti, accertata la
12 coesistenza di reciproci debiti derivanti da un unico rapporto, entrambi liquidi ed esigibili, i contrapposti crediti di natura restitutoria si estinguano fino a concorrenza del minore tra essi, così da lasciar sopravvivere quello maggiore, per il residuo importo di Euro 19.701,01 (79.183,67 – 59.482,66);
g) che i tributi locali e gli oneri condominiali, infine, non possano che restare a carico della proprietaria, immutata, quali che siano gli esborsi eventualmente sostenuti, in difetto di alcun titolo, convenzionale o legale, che legittimi la promittente alienante a rivalersi nei confronti della promissaria acquirente per i pesi gravanti sulla proprietà, non essendosi mai perfezionato il trasferimento immobiliare.

4.10. Sussiste, pertanto, il diritto alla restituzione di un unico immobile ed al pagamento dei relativi frutti.

5. La domanda subordinata di risoluzione per inadempimento e quelle da essa dipendenti restano assorbite.

6. Conclusivamente, le domande vanno accolte per quanto di ragione.

7. La soccombenza reciproca, desumibile dall'accoglimento solo parziale delle domande, giustifica la compensazione delle spese di lite per la metà, con la condanna della parte prevalentemente soccombente al rimborso della restante metà, liquidata in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, in relazione al contratto in contestazione, e della complessiva attività svolta, in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal D.M.
n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2, quarto scaglione, con l'aggiunta delle spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) accoglie la domanda principale e dichiara la inesistenza, per intervenuta prescrizione, dei diritti nascenti dal contratto preliminare di compravendita dedotto in giudizio;

2) accoglie in parte la prima domanda accessoria e condanna la convenuta al
13 rilascio, in favore dell'attrice, dell'unità immobiliare, indebitamente detenuta, destinata a posto auto, facente parte del maggior fabbricato sito in Cagliari, via
Tuveri n. 114, distinta nella planimetria unita al contratto preliminare col numero
24, censita nel catasto al foglio 19, particella 410, subalterno 69;
3) accoglie in parte la seconda domanda accessoria e condanna la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di Euro 19.701,01, a titolo di ripetizione d'indebito, oltre agli interessi legali dalla data della decisione al saldo;

4) dichiara assorbite le domande subordinate;

5) compensa per la metà tra le parti le spese di lite e condanna la convenuta al rimborso, in favore dell'attrice, della restante metà, che liquida in Euro 3.808,00,
a titolo di compensi, ed in Euro 563,79, a titolo di esborsi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge, ponendo a carico di entrambe le parti, altresì, con la medesima ripartizione, le spese della consulenza tecnica d'ufficio, nella misura liquidata con precedente decreto.
Così deciso in Cagliari, il 26 giugno 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
14