N. R.G. 12446/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 12446/2022 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 7 febbraio 2025 chiamata la causa alle ore 9,15 innanzi al dott. Dora Sciortino, sono comparsi:
Per l'avv. BISCONTI PIETRO e l'avv. CATANIA MARIA ANTONIETTA Parte_1
( ) VIA SAMMARTINO, 45 90141 PALERMO;
NOCITO PROVVIDENZA C.F._1 ( ) via sammartino 45 90100 PALERMO;
, oggi sostituito dall'avv. Provvidenza C.F._2
Nocito
Per 'avv. BRANCATO PIETRO , Controparte_1
Entrambi i procuratori discutono come in note conclusive. L'avv. Brancato chiede la sospensione del presente giudizio. L'avv. Nocito si oppone non essendovi pregiudizialità tra i giudizi e richiama Cassazione 7987/982 . Contesta che vi siano i presupposti della sospensione ex art. 295 c.p.c.
Il G.I. alle ore 16,20, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dando lettura del dispositivo ed allegandolo al verbale unitamente alla motivazione.
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Dora Sciortino ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12446/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._3
BISCONTI PIETRO e dell'avv. CATANIA MARIA ANTONIETTA
( ) VIA SAMMARTINO, 45 90141 PALERMO;
NOCITO C.F._1
PROVVIDENZA ( ) via Sammartino 45 90100 PALERMO;
, C.F._2
elettivamente domiciliato in VIA SAMMARTINO N. 45 PALERMO presso il difensore avv. BISCONTI PIETRO
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._4
BRANCATO PIETRO , elettivamente domiciliato in VIA B. CIVILETTI 3
PALERMO presso il difensore avv. BRANCATO PIETRO
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note conclusive e verbale d'udienza.
Dando lettura del seguente pagina 2 di 10 DISPOSITIVO

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta la richiesta di sospensione del processo ai sensi dell'art. 295 cpc;

accerta che il contratto di locazione stipulato inter partes in data 1.02.1998 non rientra nella disciplina prevista dagli artt.11 e ss della L. 392/78;
accerta che il contratto di locazione stipulato inter partes in data 1.02.1998 si è risolto per grave inadempimento di Controparte_1
condanna a a rilasciare in favore della ricorrente l'immobile sito in Controparte_1
Palermo, via Michelangelo 200, libero e vuoto di cose e persone entro il 20.03.2025;
condanna a corrispondere in favore di la somma di € Controparte_1 Parte_1
18.500,00 a titolo di canoni di locazione fino a gennaio 2023, oltre canoni scaduti ed a scadere fino all'effettivo rilascio e gli interessi dalle singole scadenze al soddisfo;

rigetta le domande riconvenzionali formulate da parte resistente;

liquida le spese del giudizio in € 3839,00 per onorari, € 145,00 per spese , oltre iva cpa e rimborso spese generali e condanna altresì a rimborsare alla parte Controparte_1
ricorrente le spese di lite come liquidate;

pone definitivamente a carico di parte resistente le spese di ctu, liquidate con decreto del 7.02.2025.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 30.07.2022, la IG.ra conveniva Parte_1
in giudizio innanzi a Codesto Tribunale il IG. per ottenere, a fronte Controparte_1 del mancato pagamento dell'importo di € 15.500,00 pari a 31 canoni di locazione, la convalida di sfratto e l'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni intimati e per pagina 3 di 10 quelli a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile.
Con comparsa del 30.09.2022 si costituiva in giudizio il IG. il Controparte_1
quale si opponeva alla convalida di sfratto, e, quindi, chiedeva il rigetto delle domande dell'intimante IG.ra ; in via riconvenzionale, poi, chiedeva che venisse Parte_1
accertato che il contratto di locazione stipulato dalle parti in causa era in realtà regolato,
sin dal suo inizio ad oggi, dalle norme di cui alla L. 392/78 (legge equo canone), e che venisse conseguentemente determinato il canone dell'immobile secondo i criteri stabiliti dalla Legge 392/78.
Chiedeva, ancora, che l'intimante venisse condannata a favore dell'opponente al rimborso delle maggiori somme percepite, maggiorate di interessi e rivalutazione da ogni singolo pagamento e sino al saldo, con vittoria di spesa. Chiedeva, infine, che venisse ammessa CTU onde determinare il canone legale dell'immobile di cui è causa ai sensi della Legge 392/1978, indicando le somme maggiori percepite dalla ricorrente sin dall'inizio del rapporto.
pagina 4 di 10 Con ordinanza del 30.09.2022 veniva disattesa la richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio e veniva altresì disposto il mutamento di rito da sommario a speciale locatizio.
Esperito il procedimento di mediazione con esito negativo, la causa veniva istruita a mezzo ctu.
Acquisita la documentazione prodotta, la causa veniva discussa e decisa ai sensi dell'art. 429.
Preliminarmente va disattesa la richiesta di sospensione ai sensi dell'art. 295 c.p.c., formulata da parte ricorrente nelle note conclusive, sul presupposto che è pendente in appello la sentenza n. 5544/2024, (R.G.152/2025) e che il relativo giudizio costituisce una pregiudizialità tecnico-giuridica, sul giudizio oggi in questione.
In particolare la suddetta sentenza ha stabilito che il contratto di locazione sarebbe di natura transitoria per il solo primo anno e che poi lo stesso si sarebbe rinnovato a canone libero ai sensi della L. 431/98 e secondo la prospettazione di parte resistente l'eventuale riforma della sentenza appellata comporterebbe contrasti di giudicati sulla stessa circostanza, cosa che non è ammissibile nel nostro ordinamento.
La tesi di parte resistente non è condivisibile.
Invero, salvi i casi in cui la sospensione del giudizio sulla causa pregiudicata sia imposta da una disposizione normativa specifica, che richieda di attendere la pronuncia con efficacia di giudicato sulla causa pregiudicante, quando fra due giudizi esista un rapporto di pregiudizialità tecnica e quello pregiudicante sia stato definito con sentenza non passata in giudicato, la sospensione del giudizio pregiudicato non può ritenersi obbligatoria ai sensi dell'art. 295 c.p.c. (e, se sia stata disposta, è possibile proporre subito istanza di prosecuzione in virtù dell'art. 297 c.p.c., il cui conseguente provvedimento giudiziale è assoggettabile a regolamento necessario di competenza), ma può essere adottata, in via facoltativa, ai sensi dell'art. 337 c.p.c., comma 2, applicandosi, nel caso del sopravvenuto verificarsi di un conflitto tra giudicati, il disposto dell'art. 336 c.p.c., comma 2. (Cass. Civ. sezioni unite 29.07.2021 n. 21763).
Nel caso di specie, non vi è alcun obbligo di legge che impone di attendere la pronuncia con efficacia di giudicato sulla causa pregiudicante, né parte resistente ha invocato una disposizione in tal senso e dunque la richiesta di sospensione non può ritenersi obbligatoria.
pagina 5 di 10 Va, poi detto, che ai fini del legittimo esercizio del potere di sospensione discrezionale del processo ex art. 337, comma 2, c.p.c., è indispensabile un'espressa valutazione di plausibile controvertibilità della decisione di cui venga invocata l'autorità in quel processo, sulla base di un confronto tra la decisione stessa e la critica che ne è stata fatta. Ne consegue che la sospensione discrezionale in parola è ammessa ove il giudice del secondo giudizio motivi esplicitamente le ragioni per le quali non intende riconoscere l'autorità della prima sentenza, già intervenuta sulla questione ritenuta pregiudicante, chiarendo perché non ne condivide il merito o le ragioni giustificatrici.
(In applicazione del principio, la S.C. ha disposto la prosecuzione del giudizio innanzi al giudice che, in una causa avente ad oggetto la restituzione di un fondo occupato dalla
P.A. "sine titulo", aveva sospeso il procedimento limitandosi ad evidenziare il rapporto di pregiudizialità con il procedimento pendente davanti al Consiglio di Stato avverso il provvedimento ablatorio emesso nelle more senza spiegare perché la sentenza del
T.A.R., che lo aveva annullato, fosse inidonea a spiegare effetti di autorità nel giudizio davanti a sé). (Cass. Civ. , sez.VI-3, ord. N.14738 del 29 maggio 2019).
Ciò detto, deve ritenersi condivisibile la pronuncia emessa dal Tribunale di Palermo con sentenza 5544/2024 .
In particolare, va rilevato che le domande formulate nel presente giudizio dalle parti muovono entrambe dalla diversa qualificazione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 1.02.1998.
Infatti, secondo la prospettazione di parte ricorrente il contratto di locazione stipulato in data 1.02.1998 deve ritenersi a canone libero e non soggetto alla disciplina di cui agli artt. 12 e ss. della L.392/78, con la conseguenza che il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi a ben 31 mensilità per un importo complessivo di €15.500,00 costituisce grave inadempimento del conduttore, tale da comportare la risoluzione del contratto di locazione , con condanna al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni insoluti.
pagina 6 di 10 A sostegno dell'opposizione, invece, parte resistente ha allegato di aver corrisposto nel corso degli anni un importo maggiore di quello dovuto a titolo di canone ai sensi degli artt.12 e ss della L. 392/78, così contestando la morosità intimata e ha allegato che durante tutto il rapporto, dal febbraio 1998 al settembre del 2022, sono stati pagati canoni per € 111.960,05 (€ 119.960,05 - 8.000) a fronte del canone equo di € 42.302,68, con una differenza di € 69.657,37 di cui ha chiesto in via riconvenzionale il rimborso, maggiorata di interessi da ogni singolo pagamento e sino al saldo.
Più in particolare il sig. ha rappresentato che il contratto di locazione tra le CP_1 parti oggi in causa, relativo all'immobile sito in Palermo viale Michelangelo n. 200, edificio A, scala B piano 2, è stato regolato, sin dal suo inizio, dalla L. 392/78, con riferimento ai contratti di locazione di natura abitativa, norma che ancora oggi regolerebbe il rapporto soggetto all'equo canone.
L'eccezione non coglie nel segno.
Come accertato con sentenza n. 5544/2024 emessa dal Tribunale di Palermo in data
18/11/2024 deve ritenersi che il contratto de quo rientra nell'ambito applicativo dell'art. 26 della Legge 392/1978, secondo cui “Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o di studio”.
Dall'esame del contratto di locazione in atti non emerge la descrizione di alcuna esigenza transitoria, poiché con riferimento alla durata del contratto le parti si sono limitate a stabilire che la locazione avrà la durata di un anno rinnovabile, come si legge all'art. 2 dello stesso.
Inoltre, parte ricorrente ha specificato che il sig. non aveva preso in locazione CP_1
l'immobile per uno stabile uso abitativo, tant'è che non vi fissò illo tempore nemmeno la residenza anagrafica, così come si evince dall'allegata documentazione (certificato di residenza storico doc. 1).
Invero, giova ricordare che secondo i principi generali , la residenza anagrafica costituisce prova contro il dichiarante, salvo che questi non dia la dimostrazione della non rispondenza al vero delle dichiarazioni da lui fatte al funzionario del Comune (o delle variazioni intervenute successivamente e non dichiarate;
vedi sui principi sopra enunciati, Cass.1 luglio 1987 n. 5755 e Cass. 11luglio 1987 n.6078).
pagina 7 di 10 Deve, dunque, ritenersi provato che il abbia condotto in locazione l'immobile CP_1
almeno per i primi anni della stessa per soddisfare esigenze di natura transitoria, che non siano esigenze di studio e/o di lavoro, le quali non sono state neanche allegate.
Infatti, dall'esame del suddetto certificato risulta che il sig. è residente a CP_1
Palermo soltanto dal 2005, e da allora, fino alla data odierna, in viale Michelangelo n.
2315 e non già in viale Michelangelo n. 200, presso l'immobile per cui è causa.
Ciò posto, trova applicazione, per il primo anno di locazione, l'art. 26 della Legge 1978
n. 392; per gli anni successivi, invece, la Legge 1998 n. 431, alla luce dei consolidati principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità (cfr., Cass. Civ. n. 12996/2009).
Ed infatti, secondo la Cassazione “l'ultrattività della L. n. 392 del 1978, art. 79 presuppone […] che il contratto, già prima dell'avvento dello “ius superveniens” costituito dalla L. n. 431 del 1998, fosse soggetto, appunto, alla disciplina dell'equo canone” (cfr., Cass. Civ. 12/10/2021 n. 27806).
Nel caso di specie, invece, essendo stato il rapporto contrattuale sottratto all'applicazione della legge sull'equo canone ab origine, “una volta entrata in vigore la nuova legge prevista per le locazioni ad uso abitativo – non vi era ragione per escludere, in occasione del primo rinnovo, l'applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 13, comma
1, (cfr., Cass. Civ. 12/10/2021 n. 27806).
Ne consegue che il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa non è soggetto alla legge sull'equo canone e che la misura del canone concordata tra le parti deve ritenersi legale.
Ciò posto, la domanda di parte ricorrente è fondata e va accolta.
Nell'ambito dell'ordinaria azione di risoluzione, deve, quindi, accertarsi se il mancato pagamento dei canoni integri un inadempimento di non scarsa importanza, da valutare alla stregua del disposto di cui all'art. 5 della L. 392/78.
A tale proposito, va subito detto che la valutazione circa l'importanza o la gravità
dell'inadempimento in relazione all'interesse del creditore insoddisfatto non è rimessa, ai fini della risoluzione, all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è
predeterminata legalmente mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: uno di carattere quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone, l'altro di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato.
pagina 8 di 10 Nel caso in esame, ha omesso di corrispondere i canoni oggetto di Controparte_1
intimazione fino a gennaio 2023, per complessivi euro 18.500,00.
Ebbene, il prolungato mancato pagamento di 37 canoni di locazione per complessivi €
18500,00 sicuramente integra la fattispecie del grave inadempimento ai sensi dell'art. 5 della L. 392/78, poiché a fronte del pieno godimento dell'immobile parte conduttrice ha omesso di versare integralmente il pagamento dei canoni, compromettendo irrimediabilmente il sinallagma contrattuale.
Il contratto stipulato inter partes va, dunque, risolto per grave inadempimento del conduttore e, per, l'effetto, questi va condannato a rilasciare in Controparte_1
favore della ricorrente l'immobile sito in Palermo, via Michelangelo 200, libero e vuoto di cose e persone entro il 20.03.2025. va condannato a corrispondere in favore di la somma Controparte_1 Parte_1 di € 18.500,00 a titolo di canoni di locazione fino a gennaio 2023, oltre canoni scaduti ed a scadere fino all'effettivo rilascio e gli interessi dalle singole scadenze al soddisfo.
Le ulteriori domande sono assorbite dalla suddetta pronuncia.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, liquidate come da dispositivo secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014 vanno liquidati in €3839,00 per compensi (scaglione di valore fino ad euro 26000,00: parametri minimi per le fasi introduttiva e decisionale,
medi per le fasi di studio e istruttoria in ragione dell'attività concretamente espletata)
vanno poste a carico di parte resistente, così come le spese di ctu, liquidate con decreto del 7.02.2025.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Palermo, 7 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
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