N. R.G. 33592/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE XIII CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. TE AN ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 33592/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ORIANI ANDREA, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in PIAZZETTA MAURILIO BOSSI, 1 20121 MILANO presso il difensore avv. ORIANI ANDREA
RICORRENTE contro
(C.F. ), contumace Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE

OGGETTO: locazione

CONCLUSIONI della PARTE RICORRENTE:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, anche di natura istruttoria, previo ogni opportuno accertamento e declaratoria, così giudicare in via principale: accertare e dichiarare l'inadempimento di alle Controparte_1 obbligazioni dal medesimo assunte avuto riguardo al contratto per cui è causa, con particolare riguardo a quelle di pagamento dei canoni e di custodia del bene e di sua riconsegna nelle medesime condizioni in cui versava alla data di immissione nel possesso;
per l'effetto, condannare
[...] al pagamento dei canoni arretrati ed al risarcimento dei danni subiti dal Controparte_1 ricorrente, che si quantificano in complessivi € 7.856,00 (ovvero la diversa somma che emergerà in corso di causa), oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo, agli interessi di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. ed alla rivalutazione monetaria. In ogni caso: con vittoria delle spese di lite, comprensive di compensi, spese forfettarie 15%, I.V.A. e c.p.a. In via istruttoria…
pagina 1 di 6
Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto
Si premette che il contenuto della presente sentenza si adeguerà al canone normativo dettato dagli artt.
132, comma 2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c., i quali dispongono che la motivazione debba limitarsi ad una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione deve altresì essere succinta e possa fondarsi su precedenti conformi.
Con ricorso ex art. 447-bis cpc datato 16/09/2024, la parte ricorrente adiva questo Parte_1
Tribunale per accertare e dichiarare l'inadempimento di alle Controparte_1 obbligazioni derivanti dal contratto di locazione inter partes, con particolare riguardo a quelle di pagamento dei canoni, della custodia del bene e della sua riconsegna nelle medesime condizioni in cui versava alla data di immissione nel possesso, con conseguente condanna di Controparte_1 al pagamento dei canoni arretrati ed al risarcimento dei danni subiti dal ricorrente,
[...] quantificati in complessivi € 7.856,00, ovvero la diversa somma dovuta, oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo, agli interessi di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. ed alla rivalutazione monetaria.
Il ricorrente esponeva di essere proprietario di un'unità immobiliare sita in Milano,Via Bruzzesi n. 25, concessa in locazione ad uso abitativo a in forza del contratto Controparte_1 stipulato in data 31/08/2017 e registrato in data 12/09/2017 (doc. 1), tacitamente rinnovatosi per un quadriennio il 31/08/2021; che, su segnalazione di un condomino, nel mese di giugno del 2023, aveva appreso che l'immobile era abitato da più persone in un contesto di generale trascuratezza e incuria
(doc. 2); che, dopo il tentativo di mediazione, depositava un ricorso avanti questo Tribunale, a fronte del quale il resistente riconsegnava spontaneamente l'immobile in data 30/01/2024 (doc. 6); che il resistente si rendeva moroso nel pagamento dei canoni di locazione di novembre 2023, dicembre 2023
e gennaio 2024, risultando quindi debitore per la somma complessiva di € 1.656,00 (€ 552,00 x 3), oltre alle spese di rinnovo del contratto (in ragione della metà) per un totale di € 50,00, prevedendo il contratto un canone mensile di locazione pari a € 400,00, suscettibile di aggiornamento ISTAT (art. 5), oltre agli oneri accessori concordati tra le parti in € 150,00 mensili (art. 11); che il resistente riconsegnava l'immobile in pessime condizioni igieniche, con la presenza di immondizia e masserizie varie e fortemente ammalorato, per cui aveva fatto eseguire importanti lavori di pulizia, risanamento, sgombero e riparazione, sostenendo un esborso complessivo di € 7.150,00, come da fattura che produceva, di cui chiedeva il risarcimento ai sensi dell'art. 1590 c.c. (doc. 8); che, dunque, aveva diritto al pagamento della somma di € 7.856,00, di cui € 1.706,00, quali canoni arretrati e spese di rinnovo, € 7.150,00, a titolo di risarcimento danni, detratto il deposito cauzionale di € 1.000,00.
pagina 2 di 6 , nonostante la regolarità della notifica, non si costituiva in giudizio Controparte_1
e veniva dichiarato contumace.
Quindi, istruita la causa con produzioni documentali e rigettate le richieste di prove orali, il Giudice rinviava la causa per la discussione e la precisazione delle conclusioni all'udienza del 17.6.2025. La stessa veniva rinviata all'udienza del 1.7.2025. In detta udienza, sostituita da note scritte, dopo la discussione avvenuta mediante il deposito di note, la causa è stata, quindi, decisa mediante lettura della sentenza.
Il Tribunale svolge le seguenti e concise riflessioni.
In via preliminare si ricorda che è assolutamente consolidato quell'orientamento della S.C. che statuisce che “la contumacia del convenuto, di per sé sola considerata, non può assumere alcun significato probatorio in favore della domanda dell'attore, perché, al pari del silenzio in campo negoziale, non equivale ad alcuna manifestazione di volontà favorevole alla pretesa della controparte, ma lascia del tutto inalterato il substrato di contrapposizione su cui si articola il contraddittorio”
(Cass. 2003, n. 10948); non è, pertanto, sufficiente la mancata contestazione dei fatti dedotti, posto che l'art. 115, comma 1 c.p.c. precisa che la relevatio ab onere probandi, che consegue alla non contestazione dei fatti affermati dalla controparte, opera solo con riguardo alla parte costituita. Al riguardo, si applica il principio per cui “l'esclusione dei fatti non contestati dal “thema probandum” per il principio della non contestazione, non può ravvisarsi in caso di contumacia del convenuto, non potendo la sua mancata costituzione in giudizio essere equiparata, quanto ad effetto probatorio, ad una confessione o ammissione di essi, con conseguente assoluzione dell'attore dall'onere di dimostrarli e del giudice dal potere-dovere di verificare tale assolvimento e comunque dall'accertamento dell'inesistenza di essi se risultante dal materiale probatorio acquisito” (Cass.
n.14623 del 23.6.2009).
La contumacia non determina, quindi, la decisione della controversia, dovendo, comunque, il giudice di merito valutare se il fatto dedotto dall'attore sia inquadrabile nell'astratto parametro normativo.
Ciò premesso, si rileva che il creditore che agisca in giudizio per l'inadempimento o l'inesatto adempimento del debitore deve solo fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, posto che incombe sul debitore convenuto l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento dell'obbligazione (Cassazione civile sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533; cfr. altresì Cassazione civile sez. III, 28 gennaio 2002, n. 982; Cassazione civile sez. lav., 16 luglio 1999, n. 7553; Cassazione civile sez. I, 15 ottobre 1999, n. 11629; Cassazione civile sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446; Cassazione civile, sez. II, 17 agosto 1990 n. 8336; Cassazione civile, sez. II, 31 marzo 1987 n. 3099). pagina 3 di 6 La domanda attorea merita, quindi, accoglimento, in quanto la parte attrice ha offerto prova documentale del titolo posto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione sottoscritto tra le parti in data 31/08/2017 e registrato in data 12/09/2017 (doc. 1), tacitamente rinnovatosi per un quadriennio il 31/08/2021, relativo all'appartamento ubicato in Milano, Via Bruzzesi n. 25, che prevedeva quale corrispettivo per il godimento dell'appartamento la corresponsione del canone mensile di locazione pari a € 400,00, suscettibile di aggiornamento ISTAT (art. 5), oltre agli oneri accessori concordati tra le parti in € 150,00 mensili (art. 11). Sono, quindi, dovuti a tale titolo € 1.650,00 (€
550,00 x 3), avendo il ricorrente allegato che il conduttore si è reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione per i mesi di novembre 2023, dicembre 2023 e gennaio 2024, oltre alle spese di rinnovo del contratto (in ragione della metà) per un totale di € 50,00, per un totale, quindi, di euro 1700. La parte convenuta va, quindi, condannata al pagamento di euro 1700, oltre interessi di cui all'art. 1284, co. 4, c.c.. Per contro, la parte convenuta, restando contumace, non ha dimostrato l'esistenza di fatti estintivi, modificativi o impeditivi dell'obbligazione di pagamento in questione.
Ciò premesso, si precisa che la parte ricorrente ha chiesto anche la condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 1590 c.c., avendo sostenuto importanti lavori di pulizia, risanamento, sgombero e riparazione, sostenendo un esborso complessivo di € 7.150,00, come da fattura che produceva (doc. 8).
Rileva questo Giudicante riguardo alla ripartizione degli oneri probatori, stante la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2 c.c., circa la consegna della "res" locata in buono stato di manutenzione, che spetta al conduttore la prova della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all'immobile locato all'atto della riconsegna;
spetta, viceversa, al locatore fornire la prova, oltre che dei danni lamentati, del fatto che gli stessi non siano conseguenza dell'uso in conformità alla natura del bene, né del fisiologico deteriorarsi dei materiali soggetti ad usura.
In particolare, a norma dell'art. 1590 c.c., il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso in conformità del contratto. Quindi, il diritto del locatore al risarcimento dei danni trova un limite nel normale deterioramento della cosa, con la conseguenza che al locatore non compete una tutela risarcitoria volta a ripristinare condizioni di manutenzione dell'immobile migliori rispetto all'inizio della locazione, né spetta il risarcimento per danni ascrivibili al normale deterioramento della cosa.
Allo stesso modo, qualora, al momento della riconsegna, l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso, incombe sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori.
pagina 4 di 6 Nel caso di specie, la parte locatrice, con la produzione della fattura, non ha fornito la prova dei danni lamentati e della loro ascrivibilità all'utilizzo non conforme alla buona condotta da parte del conduttore, non avendo contestato per iscritto mediante un verbale di riconsegna del bene locato i singoli danni.
Inoltre, non ha nemmeno, in prossimità della consegna, instaurato un giudizio di accertamento tecnico preventivo per verificare nell'immediatezza dei fatti e nel contraddittorio tra le parti la situazione dei luoghi.
La produzione fotografica allegata dalla parte attrice, peraltro priva di data certa, non rende possibile una quantificazione e non perfeziona l'onere probatorio incombente sulla stessa, trattandosi anche di foto parziali.
Inoltre, nella fattura prodotta così vengono descritti i lavori: OPERE DI MANUTENZIONE
STRAORDINARIA PER LA REALIZZAZIONE E MIGLIORAMENTO DEL SERVIZIO IGIENICO-
ASSISTENZA MURARIA PER LA REALIZZAZIONE E MIGLIORAMENTO IMPIANTO ELETTRICO-
RIPARAZIONE, RINNOVAMENTO E SOSTITUZIONE DELLE FINITURE DEI LOCALI GIORNO E
QUELLE NECESSARIE AD INTEGRARE RINNOVARE GLI IMPIANTI TECNOLOGICI PRESSO
L'IMMOBILE NUOVO CATASTO URBANO DI MILANO FOGLIO 18 MAPPALE 14085 SUB 4 VIA G.
SE , 25 PAINTO T CAT A4 VANI 1,5 (doc.8).
Ora, si osserva che tra le principali obbligazioni del locatore vi sono quelle di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in modo che serva all'uso convenuto
(art.1575 c.c.), spettando perciò al locatore eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art.1576 c.c.).
Pertanto, le opere di manutenzione straordinaria, come definite nella fattura, per la realizzazione e miglioramento del servizio igienico- assistenza muraria per la realizzazione e miglioramento impianto elettrico-riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture dei locali giorno e quelle necessarie ad integrare rinnovare gli impianti tecnologici presso l'immobile sono tutte di competenza del locatore, il quale non può ottenere il rimborso delle spese sostenute al riguardo.
La realizzazione e miglioramento del servizio igienico, la realizzazione e miglioramento dell'impianto elettrico, la sostituzione delle finiture dei locali giorno e quelle necessarie ad integrare e rinnovare gli impianti tecnologici sono tutte opere che non spettano al conduttore, non essendo di piccola manutenzione. La fattura prodotta non distingue, inoltre, tra gli esborsi sostenuti per la sostituzione dei singoli beni resasi eventualmente necessaria perché danneggiati e le opere, appunto, di straordinaria manutenzione. pagina 5 di 6 Tale domanda va, quindi, rigettata.
Non vi è da provvedere sul deposito cauzionale in mancanza di apposita domanda al riguardo.
Non è provato sia dovuta la rivalutazione monetaria.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa, nei limiti in cui è stata accolta la domanda, e dell'attività svolta in concreto.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- accerta e dichiara l'inadempimento di alle obbligazioni dal Controparte_1 medesimo assunte avuto riguardo al contratto inter partes per cui è causa e, per l'effetto, condanna al pagamento della somma di euro 1700, dovuta Controparte_1 per il pagamento dei canoni e degli oneri accessori per i mesi di novembre 2023, dicembre 2023
e gennaio 2024 e per le spese di rinnovo del contratto, oltre agli interessi di cui all'art. 1284, co.
4, c.c. dalla domanda al saldo;

-rigetta ogni altra domanda;

-condanna al pagamento, a favore di , delle Controparte_1 Parte_1 spese di lite, che liquida in € 237 per spese esenti e in € 2127,00 per compensi, oltre spese generali liquidate nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute.
Milano, 1 luglio 2025
Il Giudice
TE AN
pagina 6 di 6