N. 1295/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Farina ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n.r.g. 1295/2024, promossa da:
(P.I. ), con sede in Milano, via Gattamelata n. 41, in Controparte_1 P.IVA_1 persona dei legali rappresentanti ed amministratori, (C.F. ), Controparte_2 C.F._1 residente in [...] e (C.F. ), CP_3 C.F._2 residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Elisa Saporiti (C.F. ), del foro di US IO, elettivamente domiciliata in Gallarate (VA), C.F._3 via E. Fieramosca n. 9.
Ricorrente contro
(C.F. C.F. ), nato a [...] il [...], residente Controparte_4 C.F._4 in Samarate (VA) via Aspesi n. 105, rappresentato, difeso ed assistito dall'Avv. Massimo Palazzi del Foro di US IO (CF: ) con fax 0331- 1706871 e PEC C.F._5 ed elettivamente domiciliato presso il di lui studio in Email_1
Gallarate via Manzoni n. 17;
C.F. , nato a [...] in data [...], Parte_1 CodiceFiscale_6 residente in [...], in proprio e quale titolare dell'omonima ditta individuale “ ”, C.F. / P.IVA corrente in 21013 Parte_1 CodiceFiscale_6 P.IVA_2
Gallarate (VA), Via Padova n. 3, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al presente atto, dall'Avv. Chiara Andreazza (C.F. - PEC CodiceFiscale_7
del Foro di US IO ed elettivamente domiciliato Email_2 presso il suo studio sito in 21012 Cassano Magnago (VA), Via Mauro Venegoni nr. 12.
Resistenti
OGGETTO: Altre ipotesi di responsabilità extracontrattuale non ricomprese nelle altre materie.
Conclusioni
Le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Svolgimento del processo e deduzioni delle parti.
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., depositato in data 8.4.2024 e ritualmente notificato,
[...] conveniva in giudizio e in proprio e quale titolare di Controparte_1 Controparte_4 Parte_1
Immobil-Cap Bof Davide, al fine di, in via principale, sentire accertare e dichiarare invalido e/o inefficace l'atto “Proposta di acquisto” sottoscritto il 23/01/2023 ed accettato il 24/01/2023, nonchè accertare e dichiarare il diritto della alla restituzione di quanto versato a Controparte_1 [...]
oltre al diritto al risarcimento di tutti danni patiti, e per l'effetto condannarlo al pagamento CP_4 nei confronti della ricorrente di Euro 20.000,00, oltre interessi dal dì del dovuto sino alla data dell'effettivo soddisfo, nonché ancora condannare e in proprio e quale Controparte_4 Parte_1 titolare Immobil-Cap, in solido oppure ognuno secondo proprio grado responsabilità, al pagamento in favore della ricorrente della somma Euro 2.577,62 per spese documentate, oltre a quanto ritenuto di diritto o giustizia, a titolo di risarcimento danni patiti e patiendi ex art. 2043 c.c., anche ex art. 96 c.p.c.; ovvero, in via alternativa, nell'ipotesi in cui l'atto “Proposta di acquisto immobiliare” sopradetto sia riconosciuto valido e/o efficace, previa opportuna qualificazione dello stesso, al fine di sentire accertare e dichiarare l'inadempimento di e, per l'effetto, condannarlo al Controparte_4 pagamento nei confronti della ricorrente della somma di Euro 40.000,00, pari al doppio della caparra versata, oltre ad interessi dal dì del dovuto sino al soddisfo, e di Euro 2.577,62, per spese documentate oppure a quanto ritenuto di diritto o giustizia, anche ex art. 96 c.p.c., nonché al fine di sentire accertare e dichiarare la responsabilità di in proprio e quale titolare Immobil-Cap, e per l'effetto, Parte_1 previa opportuna declaratoria che nulla gli è dovuto, condannarlo, in via esclusiva o in solido, al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dalla anche secondo quanto ritenuto Controparte_1 di diritto o giustizia.
In particolare, la ricorrente esponeva quanto segue.
• In data 23.1.2023, interessata all'acquisto di un capannone ad uso industriale, , CP_1 per il tramite dell'agente immobiliare sottoscriveva una proposta di acquisto Parte_1 immobiliare avente ad oggetto una porzione del capannone privo di servizi igienici, con area esterna, sito in Samarate, Via Vincenzo Bellini, 48 (Sezione Sa, Foglio 9, Mappale 14551, Sub 504, categ. D1, rendita Euro 7.922,42), dietro il pagamento del prezzo di Euro 220.000,00 (ripartito in Euro 20.000,00 da versarsi alla firma della proposta, Euro 30.000,00 da corrispondersi alla stipula del preliminare, entro il 31.4.2023, e il saldo finale all'atto notarile, da redigersi entro il 31.1.2025) (cfr. docc. 1-2-3-4 fascicolo ricorrente);
• la presente proposta veniva altresì sottoposta alle seguenti condizioni: «L'immobile dovrà essere diviso con un muro certificato REI 120 in blocchi di cemento, dovrà essere spostato lo scarico attualmente presente a vista delle acque meteoriche insistente sulla frazione di immobile oggetto della proposta, realizzata recinzione in rete metallica in paletti e rete metallica e frazionato catastalmente entro la data di consegna a cura e spese della proprietà, libero da cose e persone. Dovranno essere predisposte le seguenti utenze dalla strada pubblica al piede dell'immobile: acqua sanitaria, gas, energia elettrica e telefono»;
• nella successiva data del 24.01.2023 sottoscriveva il predetto atto per Controparte_4 accettazione, impegnandosi a porre in essere gli adempimenti prescritti nel termine e dichiarando espressamente la conformità dell'immobile alle norme edilizie ed urbanistiche;

• nei giorni successivi, la ricorrente realizzava per conto di lo spostamento di CP_4 tubazioni di scarico pertinenti l'immobile, con l'intesa che tale prestazione, pari ad Euro 762,62, sarebbe poi rientrata nel computo dell'accordo definitivo (cfr. doc. 6 fascicolo ricorrente); • successivamente le parti comparivano per la stipula del preliminare presso lo studio del notaio in data 17.4.2023. Tuttavia non riuscivano in tale data a perfezionare l'accordo, per Per_1 mancanza dell'atto di frazionamento catastale;
peraltro solo in seguito a tale incontro la ricorrente veniva a conoscenza della pratica edilizia pendente sull'immobile, ovvero una SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) datata febbraio 2020 e in scadenza 23.02.2024 che prevedeva la realizzazione di una serie di opere e tempistiche non preventivate, ma propedeutiche alla definizione dell'accordo;
• alla luce anche di siffatta scoperta, il 19.4.2023 le parti si incontravano presso lo studio dell'arch. per ridefinire i termini e formulare un nuovo accordo (cfr. doc. 8 fascicolo Per_2 ricorrente);
• nei mesi successivi veniva corretto l'atto catastale (cfr. doc. 10 fascicolo ricorrente) e le parti concludevano le ultime intese relative alle opere da eseguire, alla loro ripartizione ed alla riduzione del prezzo (cfr. docc. 11-12 fascicolo ricorrente); residuavano invece contrasti circa la regolamentazione delle parti comuni, in particolare per l'uso delle zone di parcheggio (cfr. docc. 13-14-15 fascicolo ricorrente);
• nelle more, il notaio incaricato trasmetteva alle parti bozza di preliminare, chiedendo altresì di procedere alla fissazione della data per la stipula (cfr. doc. 16 fascicolo ricorrente); prestazioni per cui la ricorrente versava la somma di Euro 1.815,00 (cfr. doc. 17 fascicolo ricorrente);
• malgrado ciò, le parti non riuscivano a trovare l'accordo circa la ripartizione delle parti comuni ed erano perciò costrette a rinviare la stipula del preliminare a data da destinarsi;

• pur a fronte del predetto disaccordo, ex abrupto inviava alla ricorrente pec dai toni CP_4 perentori, intimando la sottoscrizione della bozza del preliminare e minacciando il ricorso alle vie legali (cfr. doc. 19 fascicolo ricorrente); comunicazione che la ricorrente contestava prontamente, in quanto immotivata (cfr. doc. 20 fascicolo ricorrente);
• alla luce del predetto riscontro, dichiarava il proprio recesso dalle trattative, CP_4 contestava l'inadempienza delle per la mancata sottoscrizione del Controparte_1 preliminare e il venir meno delle intese di cui alla proposta di acquisto, affermando di trattenere a titolo risarcitorio Euro 20.000,00 (cfr. doc. 21 fascicolo ricorrente). Regolarmente evocato, si costituiva tempestivamente in giudizio il quale, nel Controparte_4 chiedere l'integrale rigetto delle avverse pretese, deduceva, in via preliminare, l'improcedibilità del giudizio per mancato assolvimento della condizione di procedibilità della negoziazione assistita, trattandosi di domanda di pagamento di somme non eccedenti cinquantamila euro, nonché ancora la carenza dei presupposti di cui all'art. 281-decies c.p.c. e la necessità, pertanto, di conversione del rito, risultando la controversia di non semplice soluzione e dalla complessa istruttoria.
Precisava, in punto di merito, di non potersi riscontrare alcuna difformità in seno all'atto di proposta d'acquisto sottoscritto da entrambe le parti, essendo quest'ultimo corredato da tutti gli elementi essenziali: compiuta indicazione della porzione di immobile oggetto di compravendita (evidenziata in colore rosso) e dei suoi estremi catastali;
corretta e adeguata descrizione delle opere da eseguire;
dichiarazioni del venditore relative alla conformità urbanistica e catastale;
prezzo di acquisto rispondente al valore del bene, modificato solo in seguito nell'importo di Euro 208.000,00, con l'accordo che la ricorrente avrebbe realizzato alcune opere al posto del venditore.
Chiariva, ancora, relativamente all'inadempimento lamentato da parte ricorrente, di aver agito correttamente, eseguendo tutte le opere prodromiche alla stipulazione del preliminare di compravendita e procedendo peraltro al frazionamento richiesto nella proposta d'acquisto, nonché che la conclusione del preliminare non si fosse concretizzata esclusivamente per volere della ricorrente (cfr. doc. 12 fascicolo resistente;
circostanza quest'ultima che aveva indotto il CP_4 resistente a recedere dal contratto e a trattenere la caparra ricevuta ai sensi dell'art. 1385 c.c.
Per tali motivi, respingeva altresì le richieste risarcitorie formulate dalla ricorrente, non potendo i danni dedotti imputarsi al suo comportamento, bensì alla condotta della stessa ricorrente, che aveva improvvisamente deciso di non procedere alla stipula del preliminare, e, in ogni caso, essendo gli stessi rimasti del tutto indimostrati.
Instava, da ultimo, per l'inammissibilità della domanda di pagamento del doppio della caparra per carenza dei presupposti di cui all'art. 1385, co. 2 c.c.
Si costituiva altresì nei termini in proprio e quale titolare dell'omonima impresa Parte_1 individuale, il quale, associandosi alle difese prospettate dall'altro resistente, instava per l'integrale reiezione delle domande svolte dalla ricorrente in forza dei seguenti presupposti:
• correttezza delle informazioni fornite all'acquirente in sede di formulazione della proposta di acquisto immobiliare (esatta individuazione della porzione del mappale oggetto di compravendita n. 14551, sub 504; rispondenza tra le dichiarazioni sulla regolarità edilizia e sull'APE fornite da e stato di fatto dell'immobile; conformità del prezzo al valore CP_4 dell'immobile, avuto riguardo altresì ai lavori eseguiti dalla ricorrente;
puntuale indicazione delle opere necessarie per la divisione della porzione oggetto di acquisto);
• assenza di qualsivoglia responsabilità in capo al mediatore nonché al promittente venditore;

• illegittimità della condotta tenuta da parte ricorrente;
unico soggetto rivelatosi inadempiente, per essersi sottratto immotivatamente all'obbligo di stipula del contratto preliminare;

• relativamente alle istanze risarcitorie, carenza di prova in ordine alla sussistenza sia del nesso causale che dei danni. Alla luce delle predette circostanze, ritenuta la maturazione del proprio diritto alla provvigione, domandava in via riconvenzionale la condanna della ricorrente al pagamento del compenso provvigionale, quantificato nella misura pari al 3% del prezzo di acquisto e pertanto nella somma omnicomprensiva di Iva di Euro 8.052,00.
In esito all'udienza di prima comparizione, ritenuta l'insussistenza dei presupposti per la conversione in rito ordinario e per la concessione dei termini ex art. 281-duodecies, reputata altresì la causa matura per la decisione, anche alla luce dell'inammissibilità delle istanze di prova orale articolate dalle parti, il Giudice rinviava per discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. all'udienza odierna.


2. Decisione.
Il Tribunale reputa anzitutto infondata la domanda svolta in via principale da parte ricorrente, avente ad oggetto l'accertamento della inefficacia e invalidità della proposta di acquisto sottoscritta per accettazione in data 24.1.2023, prodotta al doc. 3 attoreo e al doc. 4 di parte convenuta CP_4
Va premesso che tale domanda mira all'accertamento di un vizio originario nell'atto, che ne determinerebbe secondo le deduzioni di parte ricorrente l'inefficacia o invalidità. Alcuno dei vizi addotti da parte ricorrente può ritenersi sussistente, mentre – come si dirà – il contratto deve comunque ritenersi risolto per causa sopravvenuta.
L'atto contiene una proposta irrevocabile di acquisto, trasmessa da . e CP_1 CP_1 diretta a , avente ad oggetto il capannone sito in Samarate in via Bellini n. 48, che Controparte_4 nella planimetria allegata al documento – planimetria risalente al 2019 – risulta catastalmente identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Samarate, fg. 9 part. 14551 sub. 504. Il negozio prevede il versamento immediato di euro 20.000,00, precisando (p. 3) che “in caso di accettazione della presente proposta tale somma da deposito fiduciario diverrà caparra confirmatoria”. All'atto della stipula del preliminare, che il testo prevede da effettuarsi entro il 31.4.2023, è sancito il versamento dell'ulteriore importo di euro 30.000,00 a titolo di “caparra confirmatoria”.
La stipula del definitivo è prevista “entro il 31/01/2025”.
Sebbene gli artt. 8 e 9 della citata proposta la denominino “contratto preliminare”, alla stessa deve attribuirsi qualifica di preliminare di preliminare.
Depone in tal senso, in misura dirimente, il dato che le parti hanno con essa pattuito ed espressamente concordato la successiva stipula di un contratto preliminare, senza indicare alcuna misura coercitiva, riparatoria o risarcitoria per l'ipotesi di mancata stipula del successivo negozio (ad esempio, senza richiamare l'art 2932 c.c.) volta ad attribuire vincolatività all'impegno negoziale assunto.
E' inoltre decisivo al riguardo il criterio interpretativo del comportamento delle parti anteriore e successivo alla stipula, di cui all'art. 1362 c.c.
La documentazione dimessa in atti, infatti, dimostra che sia che CP_4 Controparte_1
1) fossero già prima del 24.1.2023 a conoscenza della vigenza di una CI in relazione all'immobile in oggetto, avente ad oggetto il frazionamento dello stesso, i cui lavori erano ancora vigenti e non ancora ultimati. Pertanto, entrambe le parti erano a conoscenza del dato che la planimetria e i riferimenti urbanistici di cui alla citata proposta, datati 2019, non rappresentavano compiutamente l'attuale stato dell'immobile, destinato a una futura variazione urbanistica e lavori di frazionamento;

2) dopo il 24.1.2023, compiutamente avveduti della necessità di adeguare il contenuto della proposta alle lavorazioni e variazioni catastali da eseguirsi in relazione alla CI, abbiano concordato le modalità e i termini di tali modifiche.
Detti rilievi conducono alla conclusione che le parti, all'atto dell'accettazione della proposta, non intendessero addivenire ad un vincolo preliminare, bensì ad una regolazione puramente iniziale della fase delle trattative, lasciando impregiudicata la disciplina di taluni aspetti decisivi della negoziazione che avevano omesso di trattare, e riservandosi successivamente di integrare, adattare e modificare il contenuto della proposta alla luce della regolazione di tali profili. Tali connotati esprimono i tratti caratteristici del contratto pre-preliminare.
Onde motivare tale conclusione, occorre richiamare la documentazione dimessa in atti, mettendola in relazione a ciascuno dei due punti appena menzionati.
L'assunto di cui al punto 1) è dimostrato:
- dalla mail di cui ai doc. 1 e 3 di parte convenuta risalente al settembre 2022, con il CP_4 Part quale questi ha trasmesso all'agenzia immobiliare di a planimetria attestante la CI;
Part
- dalla mail di cui al doc. 12-a) di parte convenuta da cui risulta che questi in data 18.1.2023 ha trasmesso all'indirizzo email “amministrazione.termoidraulica” la planimetria appena CP_ indicata. Come si dirà a breve, detto indirizzo corrisponde a quello indicato da (legale rapp.te di parte ricorrente) all'atto della presa visione dell'immobile datata 17.1.2023, di cui al doc. 1 di parte ricorrente. CP_
- dal documento di presa visione di cui al doc. 1 di parte ricorrente, da cui risulta che , quale legale rapp.te della società Sa Termoidraulica s.r.l., ha visionato l'immobile oggetto del presente giudizio onde valutare l'eventualità di un acquisto. Al documento di presa visione è allegato una planimetria (pag. 2, doc. cit.) che nella scannerizzazione risulta visibilmente tagliata sul lato destro, e che per la parte residua ricalca perfettamente quella di cui al doc. 3 di parte convenuta Quest'ultimo documento riporta gli estremi della CI, proprio CP_4 in quel lato destro che risulta tagliato - ma comunque parzialmente visibile - nella copia dimessa in atti dal ricorrente. CP_
La documentazione in esame comprova che avesse conoscenza della CI in atto già prima della effettuazione della proposta, e dunque delle varianti urbanistiche e degli interventi edilizi che la stessa CP_ comportava. Sebbene abbia dapprima visionato l'immobile quale legale rapp.te di società diversa da quella proponente, egli ha tuttavia poi formulato e sottoscritto la proposta di cui al doc. 3 di parte ricorrente.
Pertanto, deve ritenersi che le parti abbiano consapevolmente rimesso a futura trattativa la definizione e regolazione delle implicazioni delle opere di cui alla CI e delle sue implicazioni catastali e urbanistiche. E' del resto coerente con tale conclusione la fissazione (contenuta nella proposta in esame) di un termine ultimo per il definitivo dilazionato di circa due anni rispetto al termine per il preliminare, e la concessione di un comodato d'uso gratuito per l'immobile in oggetto in favore della parte promissaria acquirente.
L'assunto di cui al punto 2) è attestato dalle mail di cui ai doc. 8,11 e 12 di parte ricorrente, risalenti ad epoca successiva al 17.4.2023. Con tali missive parte ricorrente dà atto della CI in atti, e pur osservando che la stessa (in particolare nel doc. 8) non era menzionata nella proposta di acquisto, non lamentavano né adducevano di averla conosciuta solo in via sopravvenuta, proponendo una modifica delle condizioni concordate nella proposta (in particolare, doc. 12) per “eliminare” interventi edilizi previsti dalla CI che evidentemente erano ritenuti dalle parti incompatibili con il contenuto della trattative da esse stipulata.
Tale documentazione indubbiamente lascia intuire che le opere di cui alla CI mutassero in parte le condizioni negoziali, e dunque risultassero in certa misura incompatibili con gli accordi del CP_ 24.1.2023. E' tuttavia indubbio che l'esistenza di una CI fosse già conosciuta da prima della sottoscrizione della proposta, e che il suo precipuo contenuto e le opere dalla stessa previste fossero conoscibili da entrambe le parti contraenti tramite accesso agli atti. Se dunque le stesse non hanno proceduto in tal senso prima dell'aprile 2023, è evidentemente perché hanno ritenuto valutare in un secondo momento l'incidenza di tale questione sul contenuto contrattuale, riservandosi di ridefinirlo.
I rilievi sinora svolti, dunque, attestano la natura di pre-preliminare del negozio per cui è causa. E' in esso identificabile un area di trattativa già definita dalle parti, inerente ad esempio alla definizione del valore dell'immobile, al comodato d'uso gratuito, e un'area di trattativa non disciplinata, di cui le parti erano tuttavia a conoscenza al momento della sottoscrizione.
Va dunque al riguardo affermato (con Cassazione civile sez. II, 07/05/2020, n.8638) che la
“stipulazione di un contratto preliminare di preliminare , ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque ma non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare”.
Il preliminare di preliminare è dunque valido ed efficace. In ragione della natura di tale accordo, ad esso deve tuttavia attribuirsi efficacia limitata e puramente propedeutica alla stipula del preliminare. Esso, in altri termini, non vincola al contenuto degli obblighi ivi previsti, e dunque non genera una responsabilità da inadempimento contrattuale;
tuttavia ha l'effetto di generare una responsabilità ai sensi dell'art. 1218 c.c. in capo alla parte che ingiustificatamente receda dal medesimo, responsabilità che in sua assenza sarebbe riconducibile al genus dell'art. 2043 c.c., in quanto precontrattuale (così Cassazione civile sez. II, 14/03/2024, n.6822).
Va dunque respinta la domanda volta all'accertamento dell'inefficacia ed invalidità della proposta accettata il 24.1.2023, avanzata in via principale da parte ricorrente. Infatti, i profili addotti da parte ricorrente a fondamento di tale vizio (tutti riconducibili alla mancata previsione nella proposta della
CI, delle sue implicazioni catastali e dei lavori che essa comporta) sono stati in realtà consapevolmente tralasciati dalle parti nella contrattazione iniziale, che pertanto – del tutto fisiologicamente ed in linea con la natura di pre-preliminare - non era deputata a regolarli. La circostanza che l'immobile non sia stato consegnato, e che il prezzo sia stato rivisto, è appunto fisiologica conseguenza di tale revisione.
Va anche respinta la domanda di accertamento dell'inadempimento svolta in via alternativa da parte ricorrente nei confronti di e la conseguente domanda di condanna alla restituzione del CP_4 doppio della caparra versata. Il dedotto inadempimento consiste anch'esso nella asserita omessa informazione e nell'omesso inserimento nella trattativa dei contenuti e delle implicazioni della CI. Detti contenuti tuttavia erano conosciuti e conoscibili a tutte le parti contraenti, ed erano stati consapevolmente omessi dalla contrattazione iniziale, che dunque non può essere addotta quale titolo giustificativo dell'inadempimento.
I rilievi di cui sopra, inoltre, negano la sussistenza in capo al legale rapp.te di parte ricorrente di qualsivoglia affidamento circa le variazioni urbanistico-edilizie previste dalla CI, e circa i lavori da eseguirsi in relazione alla stessa. Sotto entrambi i profili, risulta infatti che lo stesso in parte conoscesse e in parte potesse conoscere tutte le implicazioni del titolo edilizio sulla fattibilità e i termini dell'affare.
Per tale ragione va respinta, in via del tutto assorbente, la domanda di accertamento della responsabilità e di conseguente risarcimento per lesione dell'affidamento, formulata da parte ricorrente nei confronti dei resistenti. Non sussiste infatti il danno-evento lamentato, consistente appunto nel maturarsi di un affidamento e nella sua successiva frustrazione.
Le considerazioni sopra svolte conducono, in via assorbente, al rigetto della domanda di accertamento Part della responsabilità professionale di asseritamente fondata su due doglianze: la comunicazione di informazioni sommarie e la trasmissione di documentazione incompleta;
la mancata partecipazione alle riunioni delle parti.
Mentre il secondo profilo, all'evidenza, non integra affatto di per sé un profilo di responsabilità ascrivibile all'agente immobiliare, il primo risulta comunque infondato alla luce delle considerazioni già svolte. Anzitutto, la doglianza di inadempimento risulta ampiamente generica, non avendo parte ricorrente addotto puntualmente in cosa sia consistito l'inadempimento, e dunque posto in raffronto ciò che l'agente ha fatto od omesso con ciò che avrebbe dovuto fare alla luce dei doveri di fonte legale o contrattuale. L'unico profilo di omessa informazione lamentato dal ricorrente, inerente le variazioni catastali e le opere implicate nella CI, va disatteso per le ragioni anzidette: risulta infatti che l'agente abbia informato il promissario acquirente della condizione dell'immobile sotto i profili appena indicati.
Part Va comunque osservato, in aggiunta, che la domanda di accertamento della responsabilità di risulta carente sotto il profilo dell'allegazione e prova dei danni conseguenza. Invero, parte ricorrente adduce taluni danni come conseguenza della lesione dell'affidamento (che integra una responsabilità diversa da quella di inadempimento degli obblighi professionali) mentre non lamenta specifiche Part conseguenze pregiudizievoli derivate dall'inadempienza professionale di
Infine, va sottolineato che è documentalmente provato (e comunque non specificamente contestato ex art. 115 c.p.c.) che, in ottemperanza dell'incarico di mediazione immobiliare ricevuto (cfr. doc. 16 fascicolo resistente , abbia in data 17.1.2023 permesso alla ricorrente di Parte_1 Parte_1 visionare l'immobile e di prendere atto dello stato di fatto dello stesso (cfr. doc. 12b fascicolo resistente e nelle successive date del 18 e 20.1.2023 inoltrato alla medesima tutta la Parte_1 documentazione relativa alla compravendita immobiliare oggetto di contesa, inclusa la planimetria e l'APE, nonché la pianta, dalla quale si evince lo stato progettuale dell'immobile, e nello specifico la pendenza sullo stesso di una CI (cfr. docc. 12a, 12c, 12, 13a, 13b, 13c fascicolo resistente
[...]
. Del pari, deve reputarsi che il mediatore abbia informato la ricorrente della necessità, per Pt_1 procedere all'acquisto, del frazionamento castale nonché della suddivisione materiale dell'immobile attraverso l'innalzamento di muri e reti metalliche;
circostanze queste ultime che emergono chiaramente dalla piana lettura della proposta di acquisto (cfr. doc. 13d fascicolo resistente
[...]
. Peraltro, è di documentale evidenza che, in seguito allo scambio tra le parti di reciproche Pt_1 proposta e accettazione, il mediatore si sia altresì attivato, onde verificare che l'intero compendio di proprietà di fosse libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (cfr. docc. 15a, 15b CP_4 fascicolo resistente . Parte_1
Alla luce della documentazione testé vagliata, deve ritenersi che il mediatore abbia correttamente assolto l'obbligo sullo stesso gravante di comunicare all'aspirante promissario acquirente tutte le circostanze a lui note e in ogni caso conoscibili, usando la diligenza richiesta dalla tipologia di prestazione.
Occorre a questo punto esaminare la domanda di parte ricorrente, volta nei confronti di CP_4 volta alla restituzione della caparra per l'importo di euro 20.000,00.
Detta domanda merita accoglimento.
Alla luce della documentazione in atti, l'iter che ha condotto allo scioglimento del vincolo contrattuale può compendiarsi come segue:
- con la pec del 5.9.2023 di cui al doc. 19 di parte ricorrente, alla Parte_2 stipula del preliminare, lamentando nei confronti di quest'ultima il “mancato rispetto del termine ivi previsto per la fine di aprile 2023 per la stipula del contratto preliminare di compravendita, nonché stante la Vs. mancata comparizione all'incontro fissato avanti il Notaio per il 07.08.2023 per la sottoscrizione del suddetto contratto preliminare”; Per_1
- con la pec di risposta del 6.9.2023 (doc. 20 parte ricorrente) nega la propria intenzione CP_1 di stipulare il preliminare, osservando che “nei mesi successivi abbiamo cercato di trovare un accordo diverso per cercare di venirle incontro ma, vista la posizione presa, non intendiamo, anche a fronte di una riduzione del prezzo concordato, farci carico di completare i lavori indicati nella SCIA da Lei presentata”.
- con la pec del 12.9.2023 di cui al successivo doc. 21, dichiara nei confronti di CP_4 [...] CP_ l'intenzione di recedere dal contratto. Le motivazioni poste a base del recesso sono le medesime doglianze addotte nella mail del 5.9.2023.
Va anzitutto rilevato che la mancata stipula del preliminare lamentata da all'atto del recesso, CP_4 non configura un inadempimento imputabile all'odierna ricorrente. Al riguardo, va anzitutto ribadito che il contratto di preliminare produce determinati effetti obbligatori, ed in particolare vincola contrattualmente (nel caso di specie, prevedendo una caparra confirmatoria per il caso di inadempimento) ad adoperarsi secondo buona fede per la stipula del preliminare. Sebbene di natura contrattuale, l'obbligo di facere negoziale conseguente al “pre- preliminare” non è equiparabile sul piano contenutistico all'obbligo di stipula del definitivo che deriva dal preliminare. Infatti, quest'ultimo contiene tutti gli elementi essenziali dello stipulando contratto definitivo, mentre il pre-preliminare ne è strutturalmente e fisiologicamente deficitario.
Il pre-preliminare dunque non può obbligare le parti ad addivenire a un accordo sui profili da esso volutamente tralasciati;
l'effetto obbligatorio assume piuttosto una valenza procedimentale (in linea, del resto, con la funzione preparatoria del negozio), e cioè a vincolare contrattualmente le parti al rispetto della buona fede nell'ambito delle trattative volte a definire i profili tralasciati dal preliminare.
Orbene, nel caso di specie va anzitutto osservato che i profili tralasciati dal negozio sono essenziali per la definizione del contenuto contrattuale, perché incidono in misura apprezzabile sugli obblighi a carico delle parti – che sono tenute alle lavorazioni implicate nella CI o ad esse correlate – e sul prezzo.
A quanto si evince dalla documentazione dimessa in atti, si è adoperata secondo buona fede CP_1 per il raggiungimento di un accordo in ordine a tali profili della contrattazione, come dimostra lo scambio di mail dimesso in atti da parte ricorrente ed afferente al periodo da aprile a luglio 2023. In detto arco temporale, parte ricorrente si è fatta carico di assumere – a determinate condizioni – parte delle lavorazioni conseguenti alla CI, ha proposto una bozza modificativa dell'accordo contrattuale originario (doc. 12 di parte ricorrente), ha prospettato soluzioni negoziali di regolamentazione di un'area condominiale.
Risulta in altri termini provato in atti un concreto sforzo negoziale, che – per causa parimenti non imputabile alla parte resistente – non è addivenuto ad un accordo su profili dirimenti della CP_4 trattativa.
Pertanto, la missiva del 12.9.2023 non può dar luogo al diritto alla ritenzione della caparra di cui all'art. 1385 c.c., non potendo reputarsi inadempiente, così come non può considerarsi CP_1 inadempiente CP_4
Piuttosto, deve ritenersi che, per effetto dello scambio di pec (aventi efficacia di scrittura privata ex art. 2702 c.c., come chiarito da ultimo da Cassazione civile sez. lav., 08/03/2018, n.5523) di cui ai doc. 20 e 21 di parte ricorrente, il contratto si è sciolto per mutuo dissenso. Detto scioglimento si è perfezionato con la missiva di cui al doc. 21, da qualificarsi alla stregua di accettazione della manifestazione di volontà risolutoria desumibile dal precedente doc. 20.
Conseguentemente, l'importo di euro 20.000,00 (che per circostanza pacifica è stato versato dal ricorrente al resistente risulta indebito a far data dal 12.9.2023, data di scioglimento del CP_4 vincolo. Parte resistente dev'essere quindi condannata a pagare al ricorrente euro CP_4
20.000,00, oltre interessi moratori al saggio legale dal 12.9.2023 al saldo.
Ogni eccezione e difesa non espressamente esaminata in relazioni alle domande di parte ricorrente risulta assorbita.
Va infine respinta la domanda riconvenzionale di condanna al pagamento della provvigione svolta da Part ei confronti di parte ricorrente. Part Va osservato al riguardo che l'art. 11 della preliminare di preliminare (prodotto da al doc. 16) non correla il diritto alla provvigione alla stipula del negozio in cui è apposta la clausola, bensì alla stipula del futuro contratto preliminare di compravendita.
Pertanto, non vi è prova che le parti abbiano inteso attribuire il diritto alla provvigione alla mera stipula dell'accordo preparatorio.
Trova dunque applicazione il consolidato insegnamento secondo il quale, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Quindi, il diritto alla provvigione va escluso soltanto qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare (ad esempio, un patto di opzione ovvero un cd. "preliminare di preliminare"), costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento
(cfr. in tal senso, Cass. 19.11.2019 n. 30083 e precedenti conformi).
Considerato che le domande di parte ricorrente sono state in parte accolte, risulta infondata la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. rivolta dai resistenti nei confronti della parte ricorrente;
risulta altresì infondata, per le medesime ragioni, la domanda ex art. 96 c.p.c. svolta da parte ricorrente.
Nel rapporto processuale fra parte ricorrente e sussiste soccombenza reciproca, che Parte_1 giustifica la integrale compensazione delle spese di lite. Nella compensazione rientrano le spese legali Part addotte da in relazione alla negoziazione assistita (euro 647,08), che rientrano fra le spese vive processuali.
Nel rapporto processuale fra parte ricorrente e quest'ultimo risulta soccombente in CP_4 relazione alla domanda restitutoria, ma vittorioso in relazione alle restanti domande attoree. In ragione della parziale soccombenza reciproca, si applica la compensazione del 50 % delle spese di lite per compenso professionale.
Il residuo 50 % dev'essere posto a carico di e viene liquidato in base ai parametri medi CP_4 dello scaglione di valore applicabile per tutte le fasi del giudizio, ad eccezione di quella istruttoria
(non liquidata, data la natura documentale della controversia e il mancato deposito di memorie istruttorie). L'importo per compenso così calcolato è pari, complessivamente, a euro 3397,00. deve rifondere in favore di parte ricorrente il 50 % di tale importo, pari a euro 1.698,5. CP_4

PQM

Il Tribunale di US IO, Sezione Terza Civile, letto l'art. 281-sexies c.p.c., definitivamente pronunciando nella causa tra le parti in epigrafe, ogni diversa istanza, difesa, eccezione e deduzione assorbita e disattesa, così provvede:
1) accertato lo scioglimento del rapporto contrattuale fra parte ricorrente e , Controparte_4 condanna alla restituzione in favore di parte ricorrente dell'importo di euro Controparte_4
20.000,00, oltre interessi come indicati in motivazione;

2) rigetta ogni altra domanda svolta da parte ricorrente;

3) rigetta la domanda riconvenzionale svolta da nei confronti di parte ricorrente;
Parte_1
4) rigetta ogni altra domanda ed eccezione;
5) condanna alla rifusione del 50 % delle spese di lite in favore di parte Controparte_4 ricorrente, liquidate come segue: euro 1.698,5 per compenso, 15 % del compenso per rimb. forf. spese generali, cpa e iva se e come dovute per legge, euro 545,00 per rimborso spese vive. Compensa le spese per le parte residua.
6) compensa le spese di lite fra parte ricorrente e Parte_1
Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna ed emessa a US IO, 18 giugno 2025 e sottoscritta con firma digitale certificata
Il Giudice dott. Angelo Farina