TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA DEL 25/02/2025 nel procedimento iscritto al n. 7495/2021 R.G., promosso da Parte_1
nei confronti di CP_1
Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione della causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c..
Sono comparsi:
- per parte ricorrente l'avv. Ruggero Troiani, che conclude e Parte_1
discute come da ricorso introduttivo e da note conclusive autorizzate;
precisa, peraltro, che l'attività commerciale della ricorrente ha subito una contrazione massiccia nell'anno della pandemia tale da configurare l'ipotesi di giusta causa di risoluzione o in subordine recesso anticipato;
ribadisce, inoltre, la nullità dell'accordo in punto riparto spese per il mutamento di destinazione d'uso necessario per lo svolgimento dell'attività turistico/recettiva;
- per parte resistente l'avv. Paolo Cariolato, che conclude e discute CP_1
come da memoria difensiva e da note conclusive autorizzate;
eccepisce la tardività delle note depositate da controparte il 15.02.2025, che cadeva di sabato;
osserva come la ricorrente avesse visionato l'immobile dichiarando in contratto di averlo ritenuto conforme alle proprie esigenze imprenditoriali.
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per la decisione dando atto che le parti si allontanano.
Verona, 25.02.2025
Il Giudice dott.ssa Pierangela Bellingeri
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VERONA
SEZIONE TERZA CIVILE
Successivamente il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Pierangela Bellingeri, all'esito della Camera di Consiglio, dato atto che le parti si sono allontanate, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
EX ART. 429 C.P.C. nella causa civile di Primo Grado iscritta al n. 7495/2021 R.G.; promossa da:
C.F. e P. I. ), con sede legale in Mantova, viale Parte_1 P.IVA_1
Europa n. 47, in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Ruggero Troiani del Foro di Verona, giusta procura speciale allegata al ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo;

-parte ricorrente/resistente in via riconvenzionale- nei confronti di:
(C.F. e P.I. ), con sede legale in Vago di Lavagno CP_1 P.IVA_2
(Vr), via U. Foscolo n. 7, in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Paolo Cariolato del Foro di Verona, giusta procura speciale allegata alla memoria costitutiva con domanda riconvenzionale;

-parte resistente/ricorrente in via riconvenzionale- avente ad oggetto: locazione immobiliare;
risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta;
recesso per giusta causa.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§.I. Visto e richiamato integralmente il contenuto assertivo del ricorso ex artt. 447 bis
2 e 414 ss. c.p.c. depositato il 27.09.2021 e notificato via p.e.c. il 21.10.2021, con cui l'odierna ricorrente ha adito l'intestato Tribunale nei confronti di Parte_1
CP_1
I.a. esponendo, in fatto:
- di essere conduttrice di una parte del fabbricato sito in Verona, via Mazzini n. 42/A, destinato ad attività artigianale di bar/gelateria e di avere deciso nel corso del 2012 di condurre in locazione anche la restante parte dell'edificio, di proprietà della società resistente, per svolgervi attività di affittacamere ad uso turistico/alberghiero;
- che quest'ultima le ha quindi concesso in locazione quattro piani del medesimo fabbricato con soffitta/soppalco ed ingresso indipendente dal civico n. 42/A di via
Mazzini, il tutto censito al N.C.E.U. al foglio 162, particella 190, subalterni 18 e 19, ponendo come condizione, accettata dalla conduttrice, che la stessa si assumesse tutti i costi di modifica della destinazione d'uso da abitativo ad alberghiero, oltre alle spese da sostenere per le opere edilizie necessarie a ricavare delle camere autonome con i relativi servizi igienici;

- che le opere sono state eseguite a cura e spese della conduttrice in base ai progetti realizzati dall'architetto CH, ottenendo dal Comune di Verona il rilascio del certificato di agibilità con destinazione turistico/affittacamere in data 19.07.2013;
- che in data 24.01.2014 e hanno pertanto stipulato un contratto di CP_1 Parte_1
locazione decorrente dal 2.01.2014 verso il corrispettivo annuo di € 72.840,00;
- che tutti i costi relativi alle opere necessarie alla modifica di destinazione d'uso con la realizzazione di quattro camere indipendenti sono stati comunque sostenuti da per un complessivo esborso di € 93.349,74, oltre i.v.a.; Parte_1
- che la già gravosa onerosità del contratto si è ulteriormente accentuata in conseguenza dell'emergenza pandemica da Covid-19 e della conseguente chiusura forzata delle attività turistico/alberghiere, quanto meno a periodi alterni, dalla
3 primavera del 2020;
- di avere, pertanto, reiteratamente proposto alla locatrice, seppure solo in forma verbale, una riduzione della metà sull'importo del canone mensile o quanto meno l'adozione di diverse soluzioni idonee a rendere più economicamente sostenibile il contratto;

- di avere, di contro, ricevuto il 10.07.2020 una p.e.c. da contenente la richiesta CP_1
di consegna della fideiussione prevista dall'art. 27 del contratto, con la contestuale dichiarazione di disponibilità a ridurre il canone del 20% per un periodo di tre mesi e con invito a saldare quanto sino a quel momento dovuto;

- di essere stata costretta a richiedere, stante il fallimento di tutti i tentativi di accordo tra le parti ed il protrarsi della situazione pandemica e dei conseguenti provvedimenti di chiusura, la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, esercitando la facoltà di recesso a mezzo p.e.c. in data 26.02.2021;
- che la resistente ha opposto alla predetta richiesta il mancato preavviso di un anno da parte della conduttrice così come previsto in contratto, rifiutando perciò la riconsegna dell'immobile;
- di avere promosso il procedimento di mediazione obbligatoria, conclusosi con verbale negativo, prima di instaurare il presente giudizio;

I.b. deducendo, in diritto:
- di avere accettato le condizioni imposte dalla resistente per ottenere in locazione l'immobile di via Mazzini n. 42/A, provvedendo a propria cura e spese ad effettuare costosi interventi edilizi funzionali al mutamento di destinazione d'uso dell'unità immobiliare in spregio dell'art. 79 della legge n. 392/1978, con un evidente sbilanciamento economico in danno della conduttrice (aggravato per di più dalla pandemia e dall'arresto di ogni flusso turistico in attuazione del d.p.c.m. 1.03.2020, con un crollo di presenze e di ricavi da € 89.086,00 nel 2019 a 19.420,22 nel 2020
4 che ha portato ad una perdita economica di € 26.703,00 alla data del 31.12.2020) e, per converso, attribuendo alla locatrice un vantaggio economico illegittimo e, in ogni caso, un indebito arricchimento;

- che deve trovare applicazione l'art. 1467 c.c. in tema di contratti ad esecuzione continuata o periodica ovvero ad esecuzione differita, a mente del quale laddove la prestazione di una delle parti sia divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di eventi straordinari ed imprevedibili, la parte debitrice può domandare la risoluzione del contratto con gli effetti di cui all'articolo 1458 c.c., salvo che intervenga la proposta di equa modifica delle condizioni da controparte;

- che, in tale senso, la pandemia ha rappresentato un evento assolutamente imprevedibile e la conseguente limitazione dell'attività commerciale ha determinato un caso di forza maggiore integrante un'ipotesi di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sin da fine dicembre 2020, data dalla quale il canone non è più stato corrisposto, o per lo meno dalla comunicazione di risalente al Parte_1
26.02.2021;
- di avere, in ogni caso, il diritto di essere rimborsata delle spese sostenute per adeguare l'immobile locato all'attività turistico/alberghiera prevista in quanto di competenza della locatrice che si è indebitamente arricchita ex art. 2041 c.c. per €
93.349,74, ovvero per la diversa somma accertata in corso di causa, ribadendo comunque l'offerta di riconsegna dell'immobile mediante la restituzione delle chiavi banco iudicis;
CP_ chiedendo, pertanto:
- previo rigetto della domanda riconvenzionale e di ogni altra domanda formulata dalla resistente;

- nel merito, accertare la sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto di locazione a fare data dal 31.01.2020 ovvero dal 26.02.2021;

5 - ancora nel merito, dichiarare la resistente tenuta ex art. 79 legge n. 392/1978 a restituire tutte le spese sostenute dalla ricorrente per il mutamento di destinazione d'uso e l'adattamento migliorativo dell'immobile funzionale all'attività contrattualmente prevista, quantificabili in € 93.349,74 oltre i.v.a. o nella diversa somma accertata in giudizio, eventualmente ed in via subordinata anche a titolo di indebito arricchimento;

- sempre nel merito, dichiarare la nullità e l'inefficacia dell'art 27 del contatto di locazione ai sensi degli artt. 7, 79, 41 e 11 della legge n. 392/1978;
- in via subordinata, nel merito, per l'ipotesi di mancato accoglimento della domanda di risoluzione, accertare l'inefficacia dell'art. 18 del contratto di locazione laddove è stabilita una data superiore a quella di mesi sei di preavviso per il recesso del conduttore ai sensi dell'art. 27 della legge n. 392/1978, dichiarando la cessazione dello stesso al 31.08.2021;
- il tutto con vittoria di spese processuali;

§.II. Visto e richiamato integralmente il contenuto confutativo della memoria difensiva depositata il 25.03.2022, con cui l'odierna resistente si è CP_1
tempestivamente costituita spiegando altresì domanda riconvenzionale,
II.a. contestando, in fatto:
- che la ricorrente dapprima si è resa morosa nel pagamento del canone di locazione e successivamente ha richiesto l'applicazione di una riduzione al canone locatizio della metà fino al 2032, adducendo quale giustificazione la situazione pandemica;

- che, inoltre, alla base delle spese sostenute dalla conduttrice per la modifica dello stato dell'immobile c'è un accordo delle parti alla sottoscrizione di un progetto
C.I.L., con presa in carico da parte di di tutte le spese, gli oneri, le sanzioni Parte_1
derivanti da tale presentazione e dall'effettuazione dei lavori, essendosi comunque la conduttrice obbligata alla riduzione in pristino su eventuale richiesta della locatrice e
6 avendo la conduttrice medesima consentito a che la proprietà trattenga le addizioni all'immobile senza alcun rimborso;

- che, invece, non è riconducibile a alcuna attività di mutamento della Parte_1
destinazione d'uso, peraltro posta in essere nel gennaio 2013 da , ossia un anno CP_1
prima della stipula del contratto di locazione in esame, con incarico di gestire la relativa pratica conferito all'architetto CH, dalla stessa retribuito giusta CP_1
tre distinte fatture allegate;

- che, infatti, ha effettuato gli interventi solo nell'anno 2013, avendone Parte_1
richiesto il pagamento nel 2014, dopo avere stipulato il contratto di locazione;

- che, del resto, il rimborso richiesto in questa sede dalla ricorrente riguarda pagamenti genericamente allegati e solo in minima parte riconducibili all'immobile locato, inerendo gli stessi per lo più opere di modifica eseguite all'interno del locale per renderlo di proprio gusto ed autorizzate dalla locatrice con la sottoscrizione dell'accordo datato 18.03.2014;
- che le modifiche autorizzate consistono a ben vedere in una diversa ripartizione degli spazi interni e di altre opere, come risulta dalle piantine sullo stato dei luoghi e del progetto C.I.L. allegate all'accordo di autorizzazione e siglate dai legali rappresentanti delle due società in causa;

- che lo stato dei luoghi prima delle modifiche apportate da è stato Parte_1
documentato mediante lo scatto di diciassette fotografie, sottoscritte da entrambe le parti contrattuali, al fine di vedere ripristinata la situazione originaria dei locali al momento della loro riconsegna;

- che le parti hanno stabilito un canone di locazione di € 72.840,00 oltre i.v.a. annuali, ridotto nei primi quattro anni ad € 48.840,00 oltre i.v.a. e quindi da € 6.070,00 a €
4.070,00 mensili, proprio al fine di favorire l'avviamento dell'attività di parte della conduttrice;

7 - che, tuttavia, non ha mai fornito la documentazione prevista dall'articolo Parte_1
27 del contratto e si è resa anche inadempiente agli obblighi di consegna delle certificazioni di conformità relative all'impianto elettrico ed idraulico derivanti dall'accordo stipulato il 18.03.2014 per la modifica dei luoghi;

- che non ha visitato l'immobile dopo l'effettuazione dei lavori autorizzati, ma CP_1
è rimasta ignara delle effettive modifiche apportate;

- che alla data del 5.06.2020 è emerso dalla scheda contabile come i canoni di marzo, aprile e maggio 2020 non siano stati integralmente pagati dalla convenuta e come sia stato omesso, inoltre, il pagamento dell'imposta di registro;

- che proprio in quel periodo il legale rappresentante della conduttrice ha richiesto telefonicamente una riduzione del 20% del canone di locazione in ragione dell'emergenza pandemica in corso, trovando la disponibilità della locatrice ad accordare la riduzione per un periodo di tre mesi, a condizione che la modifica venisse concordata per iscritto come previsto dall'articolo 26 del contratto;

- che a fare data dal 23.06.2020, senza stipula di accordo scritto ed anzi di propria unilaterale iniziativa, ha iniziato a versare il minor importo di € 6.000,00 in Parte_1
luogo di € 7.599,49 (pari all'importo di canone mensile aumentato in base agli aggiornamenti Istat);
- che i solleciti della locatrice al pagamento integrale del canone mensile sono risultati vani e ha pagato un'ulteriore somma di € 6.000,00 imputandola a Parte_1
saldo mensilità di giugno e ad acconto parziale della mensilità di luglio;

- che la conduttrice ha chiesto alla locatrice con p.e.c. del 28.07.2020 di potere continuare nel rapporto di locazione mediante la riduzione del canone in misura del
50% fino al 2032, richiedendo in alternativa la cessazione del contratto mediante una risoluzione consensuale dello stesso e paventando la risoluzione ai sensi dell'articolo
1467 c.c.;

8 - che, nonostante le reiterate proposte della locatrice di ridurre il canone del 20% per tre mesi mediante accordo scritto, ancora una volta a fine settembre ha Parte_1
versato in due soluzioni l'ulteriore importo di € 12.000,00, imputate a parziale pagamento dei canoni scaduti e successivamente il 14.10.2020 un nuovo importo di €
6.000,00, quale acconto del mese di settembre (per cui è rimasto da saldare l'importo di euro 966,40 oltre i.v.a.), essendo restato del tutto inevaso il canone di ottobre;

- che il 27.01.2021 la stessa ha proposto una modifica delle condizioni Parte_1
economiche con la previsione di una riduzione del canone del 20% fino al
31.12.2021, effettuando un altro pagamento di € 12.000,00 con la causale “locazione di novembre e dicembre”, ma imputate dalla locatrice a saldo del canone di novembre e ad acconto di dicembre;

- che, nonostante le trattative nel frattempo intavolate tra le parti sul pagamento dei canoni del 2020 e del 2021 e la disponibilità dimostrata dalla locatrice di riduzione del canone fino al 25% per tutto il 2021, ha comunicato a con p.e.c. Parte_1 CP_1
del 26.03.2021 il recesso dal contratto de quo;
- che nel frattempo ha continuato ad occupare l'immobile e, scaduto in data Parte_1
26.02.2022 il preavviso di recesso di dodici mesi, verificate in sede di sopralluogo congiunto l'alterazione dello stato dei luoghi in contrasto con il progetto del
18.03.2014 e la presenza di numerosi vizi, ha rifiutato di ricevere l'immobile; CP_1
- che, posto che continua ad occupare l'immobile anche dopo il recesso, Parte_1
intende conseguire in via riconvenzionale la corresponsione dei canoni non CP_1
pagati, con riserva di agire per il ripristino dello stato dei luoghi e dei danni subiti una volta rientrata in possesso dell'immobile;
II.b. eccependo, in diritto:
- che la richiesta di pagamento della somma di € 93.349,74 oltre i.v.a. per lavori e migliorie è del tutto illegittima, atteso che all'atto della stipula del contratto di
9 locazione l'immobile aveva già tutte le caratteristiche per fungere ad uso turistico ed era già stato ottenuto il mutamento della destinazione d'uso;
- che in base agli artt. 8 e 9 del contratto la conduttrice ha dichiarato di avere esaminato i locali e gli impianti e di averli trovati tutti adatti all'uso, obbligandosi a non eseguire migliorie o addizioni;

- che le modifiche autorizzate con l'accordo del 18.03.2008 dovevano consistere in una diversa ripartizione degli spazi interni a spese della ricorrente, senza derogare a quanto previsto dalle clausole 8, 9 e 10 del contratto di locazione e comunque riservando al locatore la facoltà di ritenere le eventuali migliorie o addizioni senza dovere riconoscere alla conduttrice compensi;

- che la locatrice ha comunque mantenuto la facoltà di pretendere la restituzione dei locali nel pristino stato ad esclusiva spesa del conduttore;

- che, pertanto, le fatture prodotte da controparte ineriscono alle opere di cui all'accordo sottoscritto il 18.03.2014 e restano così in capo a Parte_1
- che, peraltro, alcune delle fatture prodotte contengono voci di spesa riferiti agli altri esercizi commerciali esercitati in via Mazzini a Verona da Parte_1
- che, quanto alla richiesta risolutoria ex art. 1467c.c., la ricorrente non specifica quale sia l'eccessiva onerosità sopravvenuta, rilevando soltanto genericamente che la pandemia costituirebbe causa di forza maggiore senza indicare quali siano stati i periodi di forzata chiusura dell'attività e producendo documenti di provenienza unilaterale contestati;

- che la sopravvenienza deve avere carattere di assolutezza e oggettività di talché il conduttore dell'immobile commerciale locato può sospendere o rifiutare il pagamento del canone soltanto nell'ipotesi in cui l'attività esercitata venga interdetta;

- che, in ogni caso, lo squilibrio che dà luogo a risoluzione per eccessiva onerosità concerne il sinallagma contrattuale e quindi il pagamento del corrispettivo da un lato
10 ed il godimento del bene locato dall'altro, e la dedotta sopravvenuta eccessiva onerosità del canone va valutata in rapporto al valore locativo dell'immobile goduto e non a quello degli incassi realizzati dall'attività commerciale, che non pertengono strettamente al sinallagma contrattuale;

- che, comunque, la richiesta di risoluzione per eccessiva onerosità deve essere giudizialmente azionata e può perciò decorrere unicamente dal 5.10.2021;
- che la richiesta di dichiarazione di nullità dell'articolo 27 del contratto è immotivata per carenza di interesse, posto che il conduttore mai ha provveduto a consegnare la fideiussione prevista e ad oggi il contratto è cessato;

- che, comunque, la funzione del deposito cauzionale è fissata dalla legge e le parti restano libere di prevedere una fideiussione che garantisca l'insieme delle obbligazioni assunte dal conduttore con la stipula del contratto di locazione;

- che, quanto alla richiesta subordinata di dichiarare nulla la clausola che prevede un preavviso di recesso di 12 mesi da parte del conduttore in quanto superiore a quello previsto dall'articolo 27 della legge n. 392/1978, trattasi di facoltà delle parti che hanno sul punto all'epoca concordato;

- che l'immobile è stato occupato da sino dalla sottoscrizione del contratto Parte_1
e nessuna offerta di riconsegna ai sensi dell'articolo 1216 c.c. è stata formulata a
, che ha anzi verificato l'alterazione dello stato dei luoghi ed il mancato rispetto CP_1
della normativa urbanistica;

- che il canone di locazione pari ad € 6.204,27 oltre i.v.a. fino a gennaio 2020 è aumentato per effetto dell'incremento Istat ed ammonta ad € 7.599,49 a partire da febbraio 2020;
- che si è resa inadempiente degli importi (tutti oltre i.v.a.) di € 756,44 per Parte_1
settembre 2020, € 6.229,09 per ottobre 2020, € 2.622,11 per dicembre 2020, di €
373,50 a titolo di imposta di registro per rinnovo annuale, per un totale di € 9.981,14
11 oltre i.v.a.;
- che la ricorrente, mentre sostiene di avere pagato fino a dicembre 2020, non produce alcun versamento a supporto di tale asserto;

- che nessun importo è stato versato a titolo di canoni di locazione per l'anno 2021 e per il 2022;
- che, in via riconvenzionale, va condannata la ricorrente al pagamento dei canoni di locazione maturati e non pagati durante il 2020, oltre ai canoni maturati negli anni
2021 e 2022 fino alla cessazione del contratto il 26.02.2022 e così per un totale di €
117.944,85, oltre al risarcimento del danno per l'occupazione fino alla restituzione dell'immobile, quantificabile nell'indennità di occupazione corrispondente al canone mensile di locazione;

II.c. chiedendo, pertanto:
- nel merito, respingere integralmente tutte le domande proposte in ricorso;

- in via riconvenzionale, condannare al pagamento dei canoni di locazione Parte_1
dell'immobile per cui è causa da settembre 2020 a febbraio 2022 ovvero fino alla data in cui questo è stato in vigore tra le parti, oltre oneri di registrazione, nella misura di € 6.229,09 oltre i.v.a. mensili per un totale di € 117.944,85, oltre agli importi a titolo di indennità da occupazione senza titolo dalla cessazione del contratto alla liberazione dei locali ovvero dalla data di risoluzione del contratto alla data di rilascio dell'immobile, da quantificare nella misura del canone mensile o in quella diversa ritenuta di giustizia e comunque non inferiore ad € 5.000,00 più i.v.a.;
- il tutto con vittoria di spese processuali;

§.III. Osservato che la causa, dopo un tentativo di conciliazione esperito dal Giudice con esito negativo, è stata istruita mediante la copiosa documentazione prodotta dalle parti e con l'assunzione di prove orali (cfr. l'ordinanza istruttoria emessa il
25.05.2023 ed il verbale dell'udienza di escussione testimoniale del 17.10.2023) ed è
12 stata infine rinviata ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'odierna udienza in cui, sentita la discussione dei procuratori delle parti, è stata trattenuta in decisione;

§.IV.a. Ritenuto che le domande avanzate da parte ricorrente non siano fondate, se non in minima parte, non potendo pertanto trovare accoglimento, sulla scorta delle considerazioni e con la precisazione di cui in prosieguo:
- non sussistono, anzi tutto, i presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che la ricorrente non ha dimostrato il nesso eziologico tra le restrizioni correlate alla pandemia e la propria situazione di crisi aziendale, avendo anzi la stessa società conduttrice allegato documentazione da cui si evince la presenza importanti perdite gestionali già nella fase iniziale del rapporto locatizio nel corso del 2014 (cfr. doc. 11 fascicolo ricorrente);
- in tale quadro, pur essendo stata indubbiamente l'emergenza pandemica determinata dal Covid-19 un evento di natura straordinaria e di eccezionale gravità, la stessa non è di per sé idonea ad integrare il requisito di cui all'art. 1467 c.c., stante il suo intrinseco carattere temporale e la persistente possibilità di tornare ad occupare le stanze a pieno regime alla conclusione dei (pur sempre cronologicamente delimitati) provvedimenti ministeriali, ben potendosi perciò circoscrivere gli eventi nell'ambito del (comunque normale) rischio imprenditoriale, cosicché in ultima analisi, se da un lato detti eventi hanno temporaneamente aggravato la già non prospera situazione della conduttrice, dall'altro non vi è motivo di ritenere che il peso degli stessi debba integralmente ricadere sulla locatrice;

- questo Tribunale, invero, ha da tempo assunto al riguardo l'orientamento di massima per cui il conduttore non può autoridurre il canone sull'assunto dell'uso ridotto dell'immobile, perché la sospensione, totale o parziale, del canone di locazione è legittima solo laddove venga completamente a mancare la controprestazione del locatore (cfr., in via esemplificativa, in legittimità, Cass. civ., n.
13 1317/2015 e n. 13887/2011, nel merito, Trib. Verona, n. 938/2022), circostanza non ricorrente nel caso che ci occupa dal momento che ha continuato ad avere Parte_1
la completa disponibilità dei locali;

- peraltro, risulta provato in corso di causa che la locatrice non si è espressa in maniera nettamente contraria alla riduzione del canone, seppure in misura inferiore rispetto a quella proposta dalla ricorrente e subordinandola alla condizione di sottoscrivere un accordo sulla scorta della previsione contenuta nello stesso contratto di locazione, strada tuttavia non percorsa da che ha unilateralmente optato Parte_1
per l'autoriduzione del canone;

- quanto poi all'eccepita nullità della clausola di cui all'art. 27 del contratto di locazione del 24.01.2014 per asserita contrarietà con il disposto dell'art. 79 della legge n. 392/1978, mette conto rilevare come il contestato art. 27 non rimandi, né testualmente né in altro modo ad una pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello previsto dal contratto ovvero un vantaggio in contrasto con le disposizioni contenute nella legge sull'equo canone, ma introduca semplicemente un obbligo di prestare fideiussione a garanzia degli impegni assunti dalla conduttrice in sede di stipula, strumento di diffuso utilizzo nella prassi delle locazioni di stampo commerciale ed approvato specificamente per iscritto anche ai sensi dell'art. 1341, comma 2 c.c.;
- alla stessa stregua può essere considerato il disposto di cui all'art. 18 del contratto di locazione, anch'esso approvato specificamente dalla conduttrice, laddove è previsto per il caso di recesso del conduttore il rispetto del termine di un anno, anziché dei sei mesi normalmente previsti dall'art. 27 della legge n. 392/1978, giacché quest'ultima norma, in realtà, fa riferimento ad un avviso di (almeno) sei mesi, così lasciando la facoltà alle parti di prevedere contrattualmente, per gli effetti di cui all'art. 1372 c.c., un termine più esteso;

14 - in tale ultima prospettiva, si richiama la più recente e pienamente condivisibile giurisprudenza di legittimità che ha specificato come nelle locazioni immobiliari ad uso non abitativo ben possano essere sottoscritte clausole derogative delle norme imperative della legge n. 392/1978 e come in particolare siano oggetto di libera contrattazione tra le parti le clausole sulla durata minima, sul rinnovo automatico, sulla prelazione e sul recesso per gravi motivi (cfr. Cass. civ., n. 3399/2024);
- tanto premesso, va tuttavia osservato come nel caso di specie la clausola di cui all'art. 18 del contratto faccia riferimento genericamente al recesso del conduttore, così sottintendendo il mero recesso ad nutum, mentre nulla chiarisca in ordine al diverso recesso per gravi motivi quale quello in concreto esercitato da con Parte_1
la comunicazione datata 25.02.2021 ed inoltrata via p.e.c. (cfr. doc. 18 fascicolo ricorrente, il cui inoltro non è stato oggetto di specifica e tempestiva contestazione);
- date le (comunque) gravi ragioni addotte nella missiva ed in assenza di precisa previsione (secondo quanto poc'anzi detto) nel contratto, dal che l'inapplicabilità del relativo art. 18, il recesso va quindi disciplinato in base all'art. 27 della legge n.
392/1978 ossia applicando il preavviso di mesi sei, con la diretta conseguenza che, in accoglimento della domanda formulata dalla in via subordinata dalla ricorrente, la cessazione del contratto va fatta risalire al 31.08.2021;
- non è in alcun modo accoglibile, invece, la richiesta restitutoria degli importi sostenuti per l'esecuzione delle opere di adeguamento dell'immobile locato visto che, anche alla luce delle testimonianze raccolte in fase istruttoria (in particolare quelle rese dal teste qualificato e comune ad entrambe le parti architetto CH) il mutamento di destinazione d'uso è stato effettuato a cura e spese della locatrice, mentre gli importi richiesti da riguardano sostanzialmente lavori interni Parte_1
all'immobile effettuati nell'ottica di renderlo più funzionale alle esigenze della stessa conduttrice ed autorizzati dalla locatrice in base all'accordo del 18.03.2014 (cfr. doc.
15 4 fasc. ricorrente);
- tale citato accordo, peraltro, sancisce espressamente che tutte le spese per le opere autorizzate siano a carico di e che permanga l'obbligo in capo alla Parte_1
conduttrice di riconsegnare i locali e gli impianti nello stato in cui si trovavano al momento della sottoscrizione del contratto, salva la riserva di ritenere le migliorie o le addizioni senza alcun compenso;

- ora, l'immobile è stato riconsegnato materialmente il 19.09.2022 (cfr. doc. 34 fasc. resistente), peraltro in parziale difformità rispetto allo stato in cui si trovava all'atto della stipula e, proprio alla luce della previsione convenzionale sopra richiamata, nessun importo è dovuto alla ricorrente per le opere effettuate all'interno dei locali;

IV.b. Ritenuto che le stesse motivazioni sopra esposte comportino, specularmente e di conseguenza, l'accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente, sia pure nei più circoscritti limiti che si vanno ad esporre:
- in considerazione del recesso, efficace in base all'art. 27 della legge n. 392/1978 alla data del 31.08.2021 (come dichiarato dalla ricorrente) e non a quella del
26.02.2022 (come sostenuto dalla resistente), considerato inoltre che la consegna dell'immobile era stata bensì offerta dalla ricorrente alla locatrice, ma non nei modi previsti dall'art. 1216 c.c. e quindi senza la rituale messa in mora della creditrice, la conduttrice odierna ricorrente e resistente in via riconvenzionale va dichiarata tenuta e condannata al pagamento del saldo dei canoni di locazione dovuti fino a dicembre
2020 (per complessivi € 9.981,14 oltre i.v.a., importo non specificamente contestato nel quantum), oltre che dei canoni di locazione impagati per il periodo corrente dal
1°.01.2021 al 31.08.2021 (ossia € 49.832,72 oltre i.v.a., corrispondenti ad otto canoni rivalutati di € 6.229,09 cadauno, giusta allegazioni in atti e mancata contestazione puntuale sul quantum), oltre infine alla somma a titolo di indennità da occupazione senza titolo dell'immobile dal 1°.09.2021 al 19.09.2022 (ossia € 62.500,00 oltre
16 i.v.a., corrispondenti a dodici mesi e mezzo di occupazione con indennità di €
5.000,00 mensili, cifra quest'ultima applicata in accoglimento della domanda subordinata della resistente in ragione del complessivo atteggiarsi dei rapporti tra le parti che comunque emerge dal carteggio in atti);
§.V. Ritenuto, da ultimo, che le spese processuali – liquidate come da dispositivo in base al valore del decisum, tenuto conto di natura e quantità dell'attività difensiva svolta – seguano la sostanziale soccombenza della ricorrente;



P.Q.M.


Il Tribunale di Verona in composizione monocratica, nel contraddittorio delle parti, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 7495/2021 R.G., ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa o assorbita:
- rigetta le domande formulate da parte ricorrente;

- in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente, condanna parte ricorrente al pagamento di € 9.981,14 oltre i.v.a. a titolo di residuo canoni di locazione dovuti fino a dicembre 2020, di € 49.832,72 oltre i.v.a. a titolo di canoni di locazione da gennaio ad agosto 2021, di € 62.500,00 oltre i.v.a. a titolo di indennità da occupazione senza titolo da settembre 2021 al 19.09.2022;
- condanna parte ricorrente a rifondere a parte resistente le spese processuali del presente giudizio, liquidate in complessivi € 11.000,00 per compensi ed in € 759,00 per esposti, oltre rimborso forfettario spese generali come per legge ed oltre i.v.a. e c.p.a., se dovute, come per legge.
Verona, 25.02.2025
Il Giudice
(dott.ssa Pierangela Bellingeri)
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