REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
QUINTA SEZIONE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa AR IA ER, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 19925/2022 ha pronunziato la seguente SENTENZA
TRA
(c.f. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma, Via dell'Amba Aradam n. 24, presso lo studio degli Avv.ti Giovanni Bernardini e Andrea Petti che lo rappresentano e difendono, come da procura in atti. ATTORE E
(c.f. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore p.t., sig. elettivamente domiciliato in Roma, Controparte_2
Piazza Giuseppe Mazzini n. 8 presso lo studio dell'Avv. Eugenio Mingoia che lo rappresenta e difende, come da procura in atti.
CONVENUTO Avente ad oggetto: impugnazione di delibera assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle in atti e precisamente,
PARTE ATTRCICE: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
pagina 1 di 8 - accertare e dichiarare che, per consentire ai condomini una immediata verifica, le informazioni fornite con il rendiconto devono essere rese in modo chiaro ed intellegibile e che tali requisiti non sono soddisfatti dall'adozione, per il registro di contabilità, del criterio di competenza;

- accertare e dichiarare che, ai sensi dell'art. 1130 bis Cod. Civ., la nota esplicativa costituisce elemento imprescindibile del bilancio condominiale e che la sua mancanza, in uno peraltro con i vizi presenti nei rendiconti approvati dall'assemblea condominiale il 12.11.2021 ed evidenziati nella parte motiva, costituiscono motivo di nullità o, quantomeno, di annullabilità della delibera.
- per l'effetto, dichiarare nulla o annullare la delibera impugnata;
Con vittoria di spese, compenso professionale, rimborso forfettario, IVA e CAP.”
PARTE CONVENUTA: “Piaccia a Codesto Eccellentissimo Tribunale Civile di Roma, denegata ogni contraria istanza eccezione e deduzione ed in ragione dei motivi tutti formulati, in via preliminare dichiarare inammissibile la domanda per tardività della impugnazione della delibera: nel merito rigettare le domande svolte dall'Ing.
[...] perché infondate in fatto e diritto con vittoria di spese competenze ed Parte_1 onorari. Con ogni salvezza di deduzioni e produzioni.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
********* L'attore, proprietario di un immobile ricompreso nello stabile condominiale di
[...]
, Roma ha convenuto in giudizio il CP_1 Controparte_1 impugnando la delibera resa dall'assemblea dei condomini in data 12.11.2021 con la quale sono stati approvati a maggioranza e con il voto contrario dell'attore i bilanci riferiti a più esercizi (ordinari e riscaldamento) riferiti agli anni 2019, 2020 e 2021. Ha ritenuto viziati i bilanci approvati per le seguenti ragioni:
- mancanza di nota sintetica esplicativa (tre su quattro dei bilanci portati all'approvazione erano privi della nota sintetica esplicativa) nonostante il disavanzo di cassa indicato nello stato patrimoniale del consuntivo 2020;
- mancanza di chiarezza dei rendiconti divisi tra gestione ordinaria e riscaldamento;

- plurime irregolarità contabili nei rendiconti (così, a titolo di esempio, alcune voci riportate nel consuntivo differiscono, per importo, da quelle indicate nel registro di contabilità ed altre sono prive dell'annualità di riferimento;
discrepanza tra il saldo indicato nello stato patrimoniale e quello emergente nel registro contabilità; duplicazione di voci contabili).
pagina 2 di 8 Ha chiesto, pertanto, l'annullamento della delibera eccependo una non corretta tenuta della contabilità ed il mancato rispetto dei principi di chiarezza, intellegibilità e trasparenza necessari per la redazione ed approvazione dei rendiconti. Istaurata la lite, si è costituito in giudizio il sig. nella sua qualità di Controparte_2 amministratore del , impugnando e contestando la CP_1 CP_1 CP_1 domanda attorea e chiedendone il rigetto. Ha eccepito in via preliminare l'inammissibilità della domanda di annullamento della delibera per tardività dell'azione proposta oltre i 30 gg. previsti dall'art. 1137 c.c. ritenendo che tra la mediazione svolta ante causam e la notifica della citazione sarebbe intercorso un termine superiore ai 30 gg.. Nel merito ha dedotto la correttezza dei consuntivi approvati. Disposta la c.t.u. per la verifica delle irregolarità evidenziate dall'attore, all'udienza del 8 aprile 2025 sono state precisate le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
* * * * * * * Va preliminarmente disattesa l'eccezione di inammissibilità della domanda sollevata dal convenuto per tardività dell'impugnazione proposta ex art. 1137 c.c.. CP_1
Il convenuto ha sostenuto la tesi per cui l'istaurazione del procedimento di CP_1 mediazione avrebbe un effetto sospensivo e non interruttivo del termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c.. L'assunto è privo di pregio. Ai sensi del comma 2 dell'articolo 1137 c.c., ai fini dell'impugnazione di una delibera condominiale è necessario rispettare il termine perentorio di trenta giorni decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'articolo 5, comma 6, del D. lgs n. 28 del 2010 (applicabile ratione temporis), nel recare il regime applicabile alla “condizione di procedibilità e rapporti con il processo”, dispone che “dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale di cui all'articolo 11 presso la segreteria dell'organismo”. Dal tenore letterale della disposizione riportata emerge chiaramente come la proposizione della domanda di mediazione produca un effetto interruttivo rispetto al termine decadenziale di trenta giorni (che ricomincia a decorrere ex novo a seguito di deposito del verbale di mediazione presso la segreteria dell'organismo di mediazione) e pagina 3 di 8 non, come sostiene parte convenuta, un effetto meramente sospensivo tale per cui l'attore sarebbe onerato dell'introduzione del giudizio entro la frazione residua del suddetto termine. Sempre in via preliminare, risultano superate (anche all'esito del disposto interrogatorio libero delle parti) le ulteriori eccezioni sollevate dal convenuto in prima CP_1 istanza in merito a dedotti vizi di notifica e/o indicazione dell'amministratore p.t. del convenuto. CP_1
Venendo al merito, la domanda è fondata e va accolta. Occorre premettere che il rendiconto condominiale deve essere redatto in maniera tale da facilitarne il controllo da parte dei condomini che non hanno specifiche competenze contabili e devono essere messi in condizione di verificare i dati inseriti e la loro correttezza così da segnalare all'amministratore eventuali incongruenze o informazioni non complete. Ciò comporta che la predisposizione del rendiconto, quand'anche redatto mediante utilizzo di appositi software, deve necessariamente seguire semplici regole di ordine e correttezza che consentano la facile intellegibilità e comprensibilità di tutte i documenti contabili che lo compongono al fine di avere evidenza della situazione e gestione condominiale. A tali regole ha dato, in sostanza, risposta il legislatore introducendo l'art. 1130bis c.c. - introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 – per il quale “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono CP_1 essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”. In sostanza, la riforma del 2012 ha introdotto stringenti obblighi formali in capo all'amministratore, finalizzati ad assicurare la corretta e piena informazione dei condomini in merito ai dati contabili ed amministrativi della gestione in un'ottica di trasparenza e di garanzia del pieno ed effettivo controllo sul suo operato nonché di consapevole autodeterminazione dei condomini in merito alle decisioni da assumere. L'applicazione di tali principi è tanto più delicata in un contesto in cui vige una sostanziale libertà di forma (l'art. 1130 bis indica il contenuto minimo del rendiconto, a differenza delle norme relative ai bilanci societari). Ed, infatti, come ha precisato in più occasioni la Suprema Corte, “il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in CP_1 modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai pagina 4 di 8 dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato” (cfr. Cass. n. 27639/2018) Ne consegue che, “allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, e i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad CP_1 entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione” (Cass. n. 38038/2018). Nella specie di causa, sono stati portati all'approvazione dell'assemblea del 12.11.2021 i rendiconti della gestione ordinaria dal 1° gennaio al 31 dicembre 2019 e dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020, nonché i rendiconti della gestione ausiliaria “riscaldamento” delle stagioni 2019/20 e 2020/21 ed è stata censurata dall'attore, in prima battuta, la mancanza (ad eccezione del rendiconto 2019) della nota sintetica esplicativa che già di per sé comporterebbe l'annullabilità della delibera assembleare di approvazione essendo tale documento richiesto espressamente dalla norma e potendosi, dunque, assimilare tale mancanza ad un bilancio non chiaro e non comprensibile ai condomini. In ogni caso la c.t.u. espletata (alle cui risultanze si intende aderire per analiticità, coerenza e logicità) ha evidenziato, con riferimento alla nota esplicativa della gestione ordinaria 2019 (l'unica in atti) che questa non rispetta i criteri di redazione di tale documento poiché non vengono chiariti i criteri con cui sono stati redatti la “Situazione contabile” e l'
“Estratto conto risorse” e non vengono forniti l'elenco delle “altre entrate di gestione” e dei debiti verso terzi. Il c.t.u., difatti, ha evidenziato le diverse incongruenze che sono emerse in ordine al totale delle spese e al saldo di cassa. Così ha verificato che:
“

1. l'estratto conto risorse, ovvero il registro cronologico di contabilità, anziché comprendere solo l'anno 2019, principia al 20/12/2018 e si conclude al 16/4/2020 e comprende voci di spesa relative al 2019 e pagate nel 2020;


2. l'estratto conto risorse non contiene un saldo iniziale per cui manca il collegamento con l'esercizio antecedente ed il saldo finale non è attendibile;



3. il conto economico indica “entrate” e “uscite”, ma le norme civilistiche e la secolare prassi contabile considerano come grandezze economiche i “costi” ed i “ricavi” che vengono utilizzati per comporre il conto economico: non si comprende quindi se il conto in esame utilizzi valori di natura economica o finanziaria, se sia stato impiegato il criterio di competenza o quello di cassa e non è possibile ricostruire la differenza con il bilancio consuntivo delle spese;

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4. nel conto economico e nei flussi di cassa sono indicate le spese condominiali con valori differenti tra loro e molto superiori rispetto al valore totale del “bilancio consuntivo”;


5. i flussi di cassa dovrebbero essere una dimostrazione del modo in cui si è formato il saldo finale di cassa (cassa contante e banca) ma gli avanzi di cassa iniziale e finale sono inferiori ai corrispondenti saldi del conto corrente (si segnala anche un mero refuso poiché l'avanzo di cassa è inserito dal lato degl'incassi e non dei pagamenti);


6. i flussi di cassa comprendono la voce “altre entrate” per € 6.877,27 di cui non è dato comprendere la provenienza poiché non risultano dall'estratto conto risorse.” (cfr. pagg. 10 e 11, relazione dott. Persona_1
Il c.t.u. ha individuato, inoltre, ulteriori incongruenze ed irregolarità, tra cui la mancanza di un saldo iniziale ripreso dall'esercizio precedente, mentre il saldo al 31/12/2019 di euro 3.123,39 non risulta in nessun altro prospetto. Analoghe anomalie riguarderebbero gli accantonamenti del TFR del portiere per euro 12.481,52 che però non risulterebbe presente nel saldo del conto corrente che è notevolmente inferiore. Il consulente per tale gestione ha concluso ritenendo che il rendiconto 2019, sulla base dei documenti che lo compongono, è risultato non “corretto né formalmente né contabilmente” (cfr. pag. 13, c.t.u. cit.). A medesime conclusioni è pervenuto per la gestione ordinaria 2020 (quest'ultima priva della nota sintetica esplicativa) evidenziando come la stessa presenta le medesime anomalie della gestione ordinaria 2019 e ha evidenziato come il saldo iniziale di esercizio non si allinea a quello di chiusura del 2019 con ciò evidenziando il mancato rispetto della continuità delle gestioni condominiali. Per lo più, il consulente ha riscontrato che “la situazione patrimoniale mostra un disavanzo che, almeno in linea teorica, non dovrebbe mai verificarsi poiché un condominio non ha per oggetto un'attività economica esposta al rischio di perdite” ed aggiunge “Nella presente fattispecie il disavanzo deriva da una notevole crescita dei debiti (verso condòmini per € 6.858,23 e verso terzi per € 7.899,85) che non sono stati dettagliati e quindi non se ne conosce la composizione. Peraltro, non risultano gestioni straordinarie che potrebbero aver generato maggiori spese non previste e dal rendiconto della gestione riscaldamento non risultano debiti iscritti nella gestione condominiale. In definitiva, il disavanzo privo di motivazione inficia la validità della situazione patrimoniale.” (cfr. pag. 16, c.t.u. cit.). Anche l'esame dei rendiconti approvati per la gestione “riscaldamento” 2019/ 2020 e 2020/2021 ha portato il consulente a rilevarne la non correttezza sotto il profilo contabile per evidenti difformità. Ha, in sintesi, evidenziato:
pagina 6 di 8 1. la mancata corrispondenza tra i limiti temporali della gestione indicati nel nell'intestazione del documento (“Tutte le risorse dal 01/11/2018 al 31/10/2020”) e quelli effettivamente presi in esame nel consuntivo con inizio al 12/9/2019 e termine al 21/7/2020;

2. la presenza di due disavanzi di cassa: uno al 1/11/2019 di euro 5.637,87 ed uno al 1/11/2018 di euro 2.967,99;

3. la nota di credito della MG impianti di euro 2.059,76 del 25/11/2019, registrata nell'estratto conto risorse non è presente tra i flussi di cassa 2019/20, in quanto la gestione riscaldamento va dal 1/11/2019 al 15/4/2020, ma è stata imputata per cassa al rendiconto condominiale 2020;

4. la mancata predisposizione, per il rendiconto riscaldamento 2020/2021, oltre che della nota sintetica, del conto economico dei flussi di cassa e della situazione patrimoniale. All'esito di tale accurata analisi il consulente ha concluso come segue:
“

1. i rendiconti oggetto di causa (riscaldamento 2019/20 e 2020/21, condominiale 2019 e 2020) non sono stati redatti in modo corretto;



2. le specifiche contestazioni formulate da parte attrice risultano in larga parte fondate;



3. i rendiconti oggetto di causa (riscaldamento 2019/20 e 2020/21, condominiale 2019 e 2020) non forniscono una rappresentazione corretta, veritiera e fedele dell'andamento delle rispettive gestioni rendicontate.” (così a pag. 33). Pertanto, la delibera impugnata del 12.11.2021 deve essere annullata con riferimento ai punti da 1 a 4 all'o.d.g. riguardanti l'approvazione dei consuntivi di esercizio ordinario e riscaldamento (gestione ordinaria 2019 e 2020 e nonché gestione riscaldamento 2019/2020 e 2020/2021). Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico del CP_1 convenuto nella misura indicata in dispositivo in applicazione dei parametri di legge (ex D.M. n. 55/2015 integrato da D.M. bn. 147/2022) con riferimento al valore indeterminabile di bassa complessità della causa tra i minimi e medi tariffari. Spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, sono a definitivo carico di parte convenuta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
pagina 7 di 8 - in accoglimento della domanda, annulla la delibera resa dall'assemblea del Condominio , Roma nella seduta del 12.11.2021 limitatamente ai Controparte_1 punti da 1 a 4 per le ragioni di cui in motivazione;

- condanna il al pagamento in favore Controparte_1 dell'attore delle spese di lite che liquida in euro 650,00 per spese ed euro 6.164,00 per onorari di giudizio, oltre accessori di legge e rimborso forfettario al 15%;
- spese di c.t.u. a definitivo carico del . Controparte_1
Così deciso in Roma il 10 luglio 2025
Il Giudice
AR IA ER
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