N. 2477/2024 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Carmine Di Fulvio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2477/2024 r.g. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LORENA PETACCIA, Parte_1 P.IVA_1 giusta procura in atti,
RICORRENTE contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_2
CONVENUTA CONTUMACE
OGGETTO: Occupazione senza titolo di immobile
CONCLUSIONI
Come in atti.
pagina 1 di 8 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 26.8.2024, il in persona del Parte_1
pro-tempore, ha agito nei confronti della formulando, per le ragioni che si CP_2 Controparte_1 stanno per esaminare, le seguenti conclusioni:
“a) accertare e dichiarare che la con sede in Controparte_1
via Ronchi n. 94, ha occupato sine titulo il locale di proprietà comunale, posto all'interno del Pt_1 palazzo di giustizia, di mq. 73, a decorrere dal 10.05.2017 e fino al 17.06.2022;
b) conseguentemente condannare la in persona del legale rapp.te Controparte_1 CP_1
, a corrispondere in favore del la somma di €. 116.416,14 - come da
[...] Parte_1 conteggio allegato - o dell'altra somma, maggiore o minore risultante nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria, interessi di mora, dalle scadenze delle singole mensilità al soddisfo;

c) condannare la società convenuta al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio, oltre spese generali al 10% ed oneri riflessi (in sostituzione di iva e cap) spettanti agli avvocati degli enti pubblici”.
A sostegno della propria domanda parte ricorrente ha dedotto in fatto che:
- con scrittura privata del 16.07.2012 - n. 15 di Reg. Patrimonio – registrata in data 18.07.2012, il aveva rinnovato a , c.f. , legale Parte_1 Parte_2 C.F._1 rappresentante della ”, con sede in via Musone n. 7, la concessione Parte_3 Pt_1 in uso di un locale di mq. 73 (bene immobile del patrimonio indisponibile) all'interno del nuovo
Palazzo di Giustizia in via Lo Feudo, per lo svolgimento dell'attività di rivendita tabacchi e valori bollati, nonché per ogni altra attività annessa alle esigenze dell'utenza ricompresa nella stessa tipologia;

- il relativo canone annuo di concessione in uso era stato determinato in € 22.114,18 da corrispondere in 12 rate mensili anticipate di € 1.842,85 ciascuna, fuori campo iva, da versare entro i primi dieci giorni del mese di riferimento, oltre al rimborso spese mensili per le utenze centralizzate di € 245,00 - da conguagliare a fine anno come in atto e veniva pattuito che, in caso di ritardato pagamento di quanto dovuto oltre il quindicesimo giorno del mese di riferimento, era dovuto l'addebito degli interessi legali vigenti;

- con lettera, prot. n. 19394 del 18.02.2015, notificata a mezzo del messo comunale, il Settore
Patrimonio del aveva sollecitato la ” al pagamento delle Parte_1 Parte_3 somme non versate a titolo di canoni pregressi;
pagina 2 di 8 - , con lettera del 27.3.2015, aveva asserito di aver ceduto l'azienda a terzi, tramite Parte_2 atto del 22.03.2013, atto che tuttavia non era stato in alcun modo comunicato all'Ente concedente, né tantomeno autorizzato;

- in ogni caso la nulla aveva corrisposto a titoli di canoni e spese in favore del Controparte_1
Parte_1
- si era, quindi, instaurato un contenzioso tra il e per il Parte_1 Parte_2 pagamento dei canoni concessori (fino al 31.03.2016) nel quale la opponente al decreto ingiuntivo
(richiesto ed ottenuto dall'ente), aveva chiamato in causa anche la soc. tale Controparte_1 controversia si era conclusa con la sentenza n. 640/2020 del Tribunale di Pescara che, respingendo l'opposizione della concessionaria, l'aveva condannata al pagamento delle somme ingiunte, nonché disposto la condanna della a corrispondere alla concessionaria quanto la stessa era Controparte_1 tenuta a pagare in favore del Parte_1
- per i canoni successivi al 31.03.2016, stante il mancato pagamento sia da parte della
[...]
sia da parte della il Comune aveva ottenuto l'emissione di altro decreto Parte_2 Controparte_1 ingiuntivo dal Tribunale di Pescara - N. 376/2023 R.G. - non dall'ingiunta;
- dopo la scadenza della concessione (09.05.2017) il locale di proprietà del era Parte_1 rimasto nella disponibilità e nel godimento della fino alla data del 17.06.2022, data di Controparte_1 riconsegna dell'immobile;
- il subentro nell'utilizzo del locale per attività commerciale era stato esplicitamente ammesso dalla stessa ditta con lettera del 22.02.2018 (doc.5) oltre che accertato e dichiarato con Controparte_1 sentenza del Tribunale di Pescara n. 640/2020;
- in data 11.04.2018 il Dirigente del Settore Patrimonio del aveva emanato Parte_1
l'ordinanza n. 4/2018 con la quale aveva ordinato alla società di rilasciare, entro e non Controparte_1 oltre 30 giorni, il locale sito in via Lo Feudo 1, all'interno del Palazzo di Giustizia, pena in difetto l'esecuzione d'ufficio;
- con istanza del 17.05.2018 , in qualità di legale rapp.te della società, dichiarando Controparte_1 di essere subentrato alla legittima assegnataria nell'utilizzo del locale di che trattasi per svolgere ivi un pubblico servizio, aveva chiesto al di sospendere l'esecuzione dell'ordinanza di Parte_1 rilascio per il tempo necessario all'indizione di altra gara pubblica ai fini della nuova assegnazione in concessione;

pagina 3 di 8 - con successiva lettera del 17.12.2019 il tramite il proprio legale, aveva chiesto altresì CP_1
l'avvio della procedura negoziata in trattativa privata al fine di ottenere la concessione del locale alle stesse condizioni del bando del 2019 andato deserto e l'ente, con Nota pec del 09.09.2020, alla luce della sentenza n. 640/2020 emessa dal Tribunale di Pescara, aveva invitato la società subentrante a corrispondere al la somma di €. 83.010,56 a titolo di canoni dovuti dal 10.05.2017 Parte_1 al 31.08.2020 (ovvero dal giorno successivo alla scadenza della concessione in favore di
[...]
), avendo essa continuato a svolgere l'attività nel locale senza alcun titolo, avvertendo che, in Parte_2 difetto, la società non avrebbe potuto partecipare alla nuova procedura di gara;

- altra diffida era stata inviata dal alla con Pec del 12.11.2020 con Parte_1 Controparte_1 importo maggiorato degli oneri maturati;

- ricevuta la citata diffida, la con lettera del 12.11.2020, prot. 161401, aveva chiesto Controparte_1 al di essere autorizzata a versare, per gli anni 2016-2017- Parte_1 Controparte_3
2018-2019, una cifra ridotta “in modo congruo al rendimento della rivendita interna al tribunale prendendo come riferimento quanto previsto nell'ultimo bando”;
- le trattative intercorse tra la società e l'ente non erano andate a buon fine e Controparte_1 comunque la subentrante nulla aveva mai corrisposto al a titolo di locazione/ Parte_1 occupazione abusiva dell'immobile di che trattasi, neanche per i minori importi auspicati;

- in data 20.04.2022 la società tramite il proprio legale, aveva comunicato al Controparte_1 Pt_1 di la cessazione dell'attività all'interno del locale e la disponibilità al rilascio;
Pt_1
- il aveva richiesto formalmente, con pec del 24.05.2022, la riconsegna Parte_1 dell'immobile in data da concordarsi;

- il locale era stato rilasciato dalla solo in data 17.06.2022, come dimostrava il verbale Controparte_1 redatto in pari data ed allegato;

- da conteggio effettuato dal Settore Patrimonio del Comune , il credito nei confronti della Parte_1 società suddetta per l'utilizzo del locale ammontava ad €. 116.416,14;
- il aveva inoltrato richiesta di pagamento dell'importo di cui sopra con Pec del Parte_1
01.08.2023, estratto dal registro INIPEC, risultata non consegnata con la seguente dicitura “indirizzo non valido”, nonostante la regolarità dell'invio e pertanto, nella medesima data, aveva inviato il sollecito di pagamento a mezzo Racc. A/R, notificata per compiuta giacenza.
pagina 4 di 8 Ed ha quindi sostenuto in diritto che la aveva occupato senza titolo il locale in Controparte_1 questione, con conseguente diritto del di ottenere la somma di € 116.416,14 a titolo Parte_1 di risarcimento per l'occupazione abusiva, corrispondente al credito vantato dall'ente e comprovato dalla documentazione presente agli atti.
Il convenuto è rimasto contumace.
Con note di precisazione delle conclusioni del 2.10.2025 la parte ricorrente ha chiesto l'accoglimento delle conclusioni di merito così come formulate nel ricorso introduttivo.
………………..
La domanda di parte ricorrente è fondata e merita di essere accolta per le ragioni che seguono.
Occorre preliminarmente effettuare alcune considerazioni di carattere generale sul patrimonio immobiliare degli Enti locali territoriali.
Il riconoscimento dell'esistenza di beni appartenenti a Comuni e Province è presente già nel codice civile e, con la riforma introdotta con legge costituzionale n. 3/2001, l'attribuzione di un patrimonio agli Enti locali territoriali ha trovato riconoscimento costituzionale.
Ciò precisato, i beni appartenenti a Comuni e Province si distinguono in beni demaniali (ex art. 824
c.c.), assoggettati al medesimo regime giuridico dei beni appartenenti al demanio statale, beni patrimoniali indisponibili (art. 826, commi 2 e 3, c.c.) e beni patrimoniali disponibili, alla cui categoria sono ascrivibili tutti i beni che non sono funzionali all'attività caratteristica dell'Ente pubblico, ed assolve, in modo indiretto ed eventuale, ad una funzione di utilità economica per l'Ente locale.
Gli Enti locali territoriali gestiscono il proprio patrimonio immobiliare attraverso l'affidamento in concessione o in locazione di detti immobili. Ai fini della predetta gestione, riveste particolare importanza la corretta qualificazione giuridica del bene immobile, in quanto la natura demaniale o patrimoniale indisponibile dello stesso determina l'applicazione dello strumento pubblicistico della concessione amministrativa, mentre la natura disponibile del bene implica la possibilità di affidamento in locazione.
La giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che la natura demaniale o patrimoniale indisponibile dell'immobile implica l'esistenza di una concessione amministrativa, mentre il rapporto avente ad oggetto il godimento di un bene immobile ricompreso nel patrimonio disponibile si configura pagina 5 di 8 quale contratto di locazione (ex multis Cass. civ., sez. V, 31.8.2007, n. 18345; Cass. civ. sez. III,
19.12.2005, n. 27931).
Pertanto, attesa l'estensione da parte della giurisprudenza nei confronti dei beni del patrimonio indisponibili dello stesso regime giuridico dei beni demaniali, l'utilizzo di tali beni da parte dei privati deve avvenire mediante atti di diritto pubblico, in particolare mediante concessioni amministrative, in quanto con esse l'amministrazione mantiene una serie di prerogative volte a regolare, compatibilmente con l'interesse pubblico, l'uso temporaneo del bene e a stabilire garanzie essenziali per l'eventuale ripristino dello status quo ante (cfr. Cass. civ. 16951/2017).
Effettuata questa premessa, nel caso di specie, dalla documentazione presente agli atti (doc. 1) risulta che il rapporto oggetto di causa trovi il proprio fondamento nella scrittura privata relativa al “rinnovo della concessione in uso del bene immobile del patrimonio indisponibile del sito in Parte_1 via Lo Feudo” intercorsa tra il e l'originaria concessionaria sig.ra Parte_1 Parte_2
.
[...]
Considerato quanto sopra, detto contratto di concessione non può qualificarsi come accordo locatizio.
Di conseguenza, poiché all'art. 3 della scrittura privata veniva disposta la rinnovazione della concessione sino alla data del 9.5.2017, attesa l'assenza di un valido titolo legittimante la disponibilità del bene da parte della che è semplicemente subentrata nel rapporto concessorio, Controparte_1 senza esservi autorizzata dal e non avendo dunque un titolo formale - come risulta dalla Pt_1 documentazione prodotta dalla parte ricorrente e come emerso dall'escussione dei testi -, deve ritenersi che l'occupazione da parte della a far data dal 9.5.2017 fino al rilascio dell'immobile, CP_1 avvenuto in data 17.6.2022 (come risulta dal verbale di rilascio prodotto sub 14), sia stata senza titolo.
In ordina alla domanda di condanna al risarcimento del danno determinato da detta occupazione sine titulo, va considerato quanto segue.
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite Civili, con la sentenza n. 33645/2022, ha affrontato la questione, controversa in giurisprudenza, se il danno da occupazione sine titulo di immobile costituisca o meno un danno in re ipsa e sia, dunque, autonomamente risarcibile.
Le Sezioni Unite, partendo da una fondamentale distinzione tra tutela reale, volta al ripristino dell'ordine formale violato mediante la reintegrazione del diritto leso, e tutela risarcitoria, che costituisce la misura riparatoria per la concreta lesione del bene della vita, hanno affermato che i presupposti per l'azione di risarcimento non possono coincidere integralmente con quelli dell'azione di rivendicazione o di restituzione ma necessitano di un quid pluris, costituito dal danno-conseguenza che pagina 6 di 8 non può essere semplicemente connesso allo status di proprietario e non può ridursi ad una lesione generica del diritto di godimento, ma deve manifestarsi come perdita della “concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento del bene”, che deve essere allegata e provata, anche mediante presunzioni ex art. 2729 c.c..
Ebbene, dalla documentazione presente agli atti, in particolare dall'ordinanza del n. Parte_1
4/2018 (doc. 6), risulta che il Consiglio Comunale aveva deliberato, in data 16.5.2017 con atto n. 67,
l'assegnazione dell'immobile oggetto di causa mediante esperimento di apposito avviso pubblico.
Dunque, non vi è dubbio che detta occupazione senza titolo abbia sottratto al la Parte_1 disponibilità materiale del bene e si può presumere che tale condotta abbia determinato l'impossibilità per parte ricorrente di esercitare concretamente il diritto di godimento indiretto del bene mediante concessione ad altri dietro corrispettivo, da determinarsi in € 22.114,18 quale canone annuo a base d'asta per la concessione.
Il danno risarcibile si può, quindi, determinare in € 106.440,00 pari ai canoni non corrisposti a far data dall'occupazione senza titolo e sino alla data del rilascio e cioè per il periodo 9.5.2017/ 17.6.2022 .
Le spese di lite, liquidate in dispositivo quanto ai compensi secondo i parametri prossimi ai minimi del
DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale per causa di valore compreso tra € 52.000 e 260.000, vanno poste ai sensi dell'art. 91 c.p.c.
a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara che la convenuta ha occupato Controparte_1 senza titolo il locale oggetto di causa a decorrere dal 10.05.2017 e fino al 17.06.2022;
2) condanna la convenuta a pagare in Controparte_1 favore del a titolo di risarcimento del danno causato da detta occupazione Parte_1 senza titolo, la complessiva somma di € 106.440,00;
3) condanna la al pagamento delle spese di Controparte_1 lite in favore del che liquida in € 786,00 per esborsi e in € 8.000,00 per Parte_1 compensi, oltre spese generali al 10% ed oneri riflessi spettanti agli avvocati degli enti pubblici.
pagina 7 di 8 Pescara 28 novembre 2025
Il Giudice
Dott. Carmine Di Fulvio
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