N. R.G. 3123/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Arezzo
Sezione Civile
Nella persona del giudice dott.ssa Carmela Labella ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 3123 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2022 e trattenuta in decisione all'esito dell'udienza cartolare dell'11.06.2025 e vertente tra
, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Parte_1
TO PA, che lo rappresenta e difende, anche disgiuntamente all'Avv.
CA GIULIA, come da procura in atti;

PARTE ATTRICE contro
, in proprio e quale amministratore unico, legale rappresentante CP_1 pro tempore e liquidatore della società Controparte_2
, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. LAZZERI
[...]
MARCELLO, che lo rappresenta e difende, come da procura in atti;

PARTE CONVENUTA

CONCLUSIONI
Per l'udienza cartolare dell'11.06.2025,
l'Avv. TO PA e l'Avv. CA GIULIA per Parte_1
, concludono come segue: “(…) voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni altra
[...] eccezione o contraria istanza disattesa, accogliere la domanda attorea e pertanto accertare e dichiarare dovuta la somma di € 2.500,00 mensili o quella maggiore che sarà ritenuta di giustizia a titolo di indennità di occupazione dell'immobile di proprietà
1 del occupato, sine titulo, dalla e dal Parte_1 Controparte_2
dalla prima formale richiesta di liberazione dell'immobile, nel CP_1 novembre 2018, e, per l'effetto, confermare il sequestro conservativo de quo e condannare i convenuti in solido al pagamento dei canoni di indennità di occupazione maturati per Euro 120.000,00, alla data di notifica della presente citazione, e maturandi fino all'effettiva liberazione dell'immobile, oltre interessi legali. Accertare e dichiarare, altresì i danni subiti dal per la protratta occupazione Parte_1 dell'immobile da parte dei convenuti e condannare gli stessi al risarcimento dei danni nella somma che sarà ritenuta di giustizia, determinata anche in via equitativa. Voglia altresì condannare i convenuti all'immediato rilascio dell'immobile, stante l'acclarata
e prolungata occupazione sine titulo dello stesso. Con vittoria di spese e competenze professionali a carico della convenuta in caso di opposizione dei convenuti. Si chiede altresì la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. (…)”;
l'Avv. LAZZERI MARCELLO per - in proprio e quale CP_1 amministratore unico, legale rappresentante pro tempore e liquidatore della società
-, conclude come segue: Controparte_2
“(…) in via istruttoria, insiste per l'ammissione delle prove testimoniali articolate in sede di seconda memoria ex art. 183 VI cpc e non ammesse;
- Nel merito, in tesi ed in via principale insiste per il rigetto della domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non dimostrata;
in ipotesi, previo accertamento della congruità dell'importo dovuto a titolo di indennità, liquidare in favore di parte attrice la somma che –all'esito della espletata istruttoria- risulterà di giustizia. Con vittoria di spese e compensi legali in tesi, compensazione in ipotesi (…)”.

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, esponeva che, Parte_1 con decreto di trasferimento del 12.09.2018, il Tribunale di Arezzo, nell'ambito del procedimento di espropriazione immobiliare n. 228/2013 R.G.E. instaurato nei confronti della società aveva trasferito, in favore di esso attore, il Controparte_2 diritto di piena proprietà sul lotto unico sito nel Comune di CO (Ar), Località
Vallone, n. 39/A sub. 13, su edificio a destinazione produttiva, articolato su due piani
2 fuori terra, collegati da scala interna e impianto ascensore-montacarichi, censito al
Catasto al Foglio 234, Particella 182, subalterni 4, 5 e 6 (cfr. all.to n. 1 all'atto di citazione); che, in data 12.11.2018, esso esponente aveva invitato, a mezzo legale, la la quale occupava l'intero piano superiore del predetto Controparte_2 immobile, a lasciare l'immobile medesimo libero da persone e cose, entro 30 giorni (cfr. all.to n. 2 all'atto di citazione); che, all'epoca, il aveva richiesto tempo per CP_1 poter organizzare lo spostamento dei mobili di pregio e dei macchinari di valore;
che, tuttavia, nonostante i ripetuti solleciti verbali, allo stato, la società Controparte_2 occupava ancora l'intero piano superiore dell'immobile in questione;
che, in data
[...]
22.06.2022, esso esponente aveva nuovamente sollecitato la controparte a rilasciare l'immobile ed a corrispondere una congrua somma a titolo di indennità di occupazione sine titulo e che, tuttavia, , dopo aver eccepito l'esistenza di un asserito CP_1 contratto di comodato gratuito, aveva opposto una resistenza passiva alla richiesta di rilascio (cfr. all.to n. 3 all'atto di citazione); che, a dire di esso attore, la richiesta di una indennità di occupazione mensile pari ad almeno euro 2.500,00 era del tutto congrua ed adeguata ai valori di mercato;
che, peraltro, il avrebbe dovuto essere CP_1 pienamente a conoscenza della congruità della suddetta richiesta, atteso che lo stesso, quale precedente proprietario dell'immobile, in data 01.11.2015, ne aveva concesso in locazione il piano terra, per un canone di euro 4.500,00 mensili (cfr. all.to n. 4 all'atto di citazione); che, a partire dalla data di assegnazione del 12.09.2018, esso esponente era subentrato nel contratto di locazione esistente ed aveva provveduto a concedere in locazione una porzione dell'immobile ad un altro conduttore, al canone di euro 500,00 mensili (cfr. all.to n. 5 all'atto di citazione), senza, tuttavia, essere potuto accedere al piano superiore;
che, dunque, esso attore, il quale aveva acquistato l'immobile con l'intenzione di svolgervi una propria attività imprenditoriale, non solo non ne aveva potuto godere, ma non aveva neppure potuto concedere l'immobile in locazione ed era anche stato costretto a rifiutare una vantaggiosa proposta di acquisto;
che, inoltre, da informazioni assunte, era emerso che il si stava organizzando al fine di CP_1 trasferire tutti i beni presenti nell'immobile di proprietà di esso comprensivi Parte_1 di numerosi mobili di pregio ed attrezzature di valore;
che, pertanto, esso esponente, stante il fondato timore di perdere la garanzia del proprio credito, in data 08.08.2022, aveva presentato, dinanzi al Tribunale di Arezzo, un ricorso per sequestro conservativo,
3 poi iscritto al n. 2198/2022 R.G.; che, all'udienza fissata nell'ambito del predetto procedimento, il si era presentato personalmente senza costituirsi ed aveva CP_1 rilasciato delle dichiarazioni spontanee di natura confessoria, confermando la fondatezza della richiesta di sequestro e senza neppure contestare il quantum della suddetta richiesta (cfr. all.to n. 6 all'atto di citazione); che, pertanto, in data 16.09.2022, il Giudice designato aveva accolto la richiesta di sequestro conservativo, autorizzando il sequestro, fino alla concorrenza della somma di euro 120.000,00, dei beni mobili appartenenti alla controparte (cfr. all.to n. 7 all'atto di citazione); che, in data
27.10.2022, l'Ufficiale Giudiziario addetto all'U.n.e.p. presso il Tribunale di Arezzo, su istanza di esso aveva sequestrato, presso la sede legale della società Parte_1 convenuta, beni mobili per un valore totale di euro 120.000,00 (cfr. all.to n. 8 all'atto di citazione); che, durante le operazioni di sequestro, il aveva dichiarato che i CP_1 beni mobili presenti nell'immobile in questione non sarebbero stati di esclusiva proprietà della società , ma, in parte, anche di Controparte_2 una ditta individuale intestata al stesso;
che, tanto premesso, esso esponente CP_1 intendeva agire in questa sede, al fine di instaurare il giudizio di merito, volto all'accertamento definitivo del proprio diritto di credito;
che, all'uopo, veniva evidenziato che la controparte, durante la fase cautelare, non aveva mai sollevato alcuna contestazione, né relativamente alla lamentata occupazione sine titulo dell'immobile in parola, né in ordine al quantum della somma richiesta a titolo di indennità di occupazione;
che, in ogni caso, a dire di esso attore, la propria domanda risultava del tutto fondata, atteso che la liberazione dell'immobile era stata formalmente richiesta, senza alcun esito, già a partire dal novembre del 2018; che, dunque, , CP_1 unitamente e solidalmente alla società , quali Controparte_2 asseriti proprietari dei beni mobili presenti nell'immobili, avrebbero dovuto ritenersi debitori, nei confronti di esso attore, per l'indennità di occupazione relativa all'immobile in questione;
che l'occupazione sine titulo dell'immobile aveva, di fatto, impedito ad esso esponente di realizzare quelle attività imprenditoriali per il cui svolgimento era stato acquistato il predetto immobile, nonché di alienare a terzi l'immobile o, comunque, di concederlo in locazione ad un prezzo più vantaggioso;
che, di conseguenza, era interesse di esso attore di veder accertato anche il maggior danno subito per la perdita di chances, al fine di vederne conseguito il risarcimento. Tutto
4 ciò premesso, la parte attrice citava in giudizio - in proprio e quale CP_1 amministratore unico, legale rappresentante pro tempore e liquidatore della società
-, al fine di veder accolte le seguenti Controparte_2 conclusioni: “(…) voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni altra eccezione o contraria istanza disattesa, accogliere la domanda attorea e pertanto accertare e dichiarare dovuta la somma di € 2.500,00 mensili o quella maggiore che sarà ritenuta di giustizia
a titolo di indennità di occupazione dell'immobile di proprietà del occupato, Parte_1 sine titulo, dalla e dal dalla CP_2 Controparte_2 CP_1 prima formale richiesta di liberazione dell'immobile, nel novembre 2018, e, per l'effetto, confermare il sequestro conservativo de quo e condannare i convenuti in solido al pagamento dei canoni di indennità di occupazione maturati per Euro 120.000,00, alla data di notifica della presente citazione, e maturandi fino all'effettiva liberazione dell'immobile, oltre interessi legali. Accertare e dichiarare, altresì i danni subiti dal per la protratta occupazione dell'immobile da parte dei convenuti e Parte_1 condannare gli stessi al risarcimento dei danni nella somma che sarà ritenuta di giustizia, determinata anche in via equitativa. Voglia altresì condannare i convenuti all'immediato rilascio dell'immobile, stante l'acclarata e prolungata occupazione sine titulo dello stesso. Con vittoria di spese e competenze professionali a carico della convenuta in caso di opposizione dei convenuti (…)”.
Con comparsa del 13.02.2023, si costituiva - in proprio e CP_1 quale amministratore unico, legale rappresentante pro tempore e liquidatore della società - e chiedeva il rigetto CP_2 CP_2 Controparte_2 della domanda, perché infondata in fatto ed in diritto, con ogni conseguenza anche in ordine alle spese del giudizio. Segnatamente, deduceva che, a dire di esso esponente, non corrispondeva al vero che la Società Antichità e Restauro S.r.l. avesse occupato, a partire dal 2018, l'immobile oggetto di controversia sine titulo; che, infatti, come emergeva dalla documentazione in atti, la predetta società era la proprietaria dell'immobile in questione, prima di essere sottoposta ad esecuzione forzata;
che, a dire di esso convenuto, l'acquisto all'asta del compendio in questione da parte del Parte_1 non era stato casuale, ma dettato dal desiderio di esso e del di non CP_1 Parte_1 disperdere un capitale, di cui poi avrebbero potuto godere in futuro i nipoti di esso
5 ed i figli del che, a tal proposito, veniva precisato che la figlia di
CP_1 Parte_1 esso era la moglie del che il divenuto il nuovo
CP_1 Parte_1 Parte_1 proprietario del compendio, nel quale la Società Antichità e Restauro S.r.l. svolgeva la propria attività, aveva acconsentito affinché i locali continuassero ad essere occupati dalla stessa Società (peraltro in liquidazione), concedendoli in comodato gratuito e garantendo al che ivi avrebbe potuto rimanere “fino a che ne avesse avuto
CP_1 bisogno”; che, infatti, dopo la prima lettera del 12.11.2018, nessuna altra richiesta di liberazione e/o restituzione dell'immobile era stata fatta ad esso sino al giugno
CP_1
2022, cioè quando il aveva deciso di separarsi dalla moglie e sciogliere, Parte_1 conseguentemente, ogni precedente patto intercorso con esso esponente;
che, in virtù del rapporto di coniugio tra la propria figlia ed il le parti – quando la CP_3 Parte_1 proprietà dell'immobile fu trasferita al con decreto del Tribunale - non Parte_1 avevano ritenuto necessario sottoscrivere alcun contratto in tal senso;
che, peraltro, il in ragione dei rapporti familiari all'epoca esistenti ed in ragione della propria CP_1 attività di antiquario, all'epoca, aveva acconsentito (cfr. all.to n. 1 alla comparsa di costituzione e risposta) a prestare del denaro per finanziare la campagna elettorale del nonché a prestare mobili, tappeti e suppellettili di valore di sua proprietà, per Parte_1 arredare l'ufficio di rappresentanza del medesimo, essendo questi, nel frattempo, stato eletto Senatore della Repubblica;
che, del resto, il fatto che le parti non avessero sentito la necessità di sottoscrivere alcunché, né in un senso (conduzione dell'immobile) né nell'altro (consegna mobilio ed arredi vari), a dire di esso esponente, non avrebbe dovuto stupire più di tanto, essendo ragionevole ritenere che gli accordi – anche relativamente al contratto di comodato - vennero presi oralmente, proprio in ragione dei rapporti di stretta parentela allora esistenti tra le parti;
che, inoltre, esso aveva CP_1 continuato a pagare l'utenza Enel dei locali in questione, unitamente a tale , Persona_1 già conduttore del laboratorio posto al piano terra, facente parte dello stesso compendio immobiliare;
che, dunque, a dire di esso esponente, la richiesta del pagamento di una indennità dal novembre 2018, nei termini per come avanzata da parte attrice, non avrebbe potuto essere accolta;
che, inoltre, veniva, in ogni caso, contestata l'eccessività della indennità di occupazione, come richiesta e quantificata dal Giudice della fase cautelare – ossia in euro 2.500,00 mensili -, in quanto assolutamente disancorata dalle attuali condizione del mercato delle locazioni commerciali e non in linea con i prezzi
6 praticati in loco, in relazione alla tipologia di immobile in questione;
che, a dimostrazione di ciò, veniva prodotta copia di una stampa di interrogazione estrapolata dal sito dell'Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), riferita al primo semestre dell'anno 2022 (cfr. all.to n. 2 alla comparsa di costituzione e risposta), dalla quale si evinceva che, per un fabbricato-tipo con un normale stato di conservazione, posizionato nella periferia di Camucia (Ar), fascia lungo la SR 71 da
Loc. Sodo sino a Loc. Vallone, il corrispettivo delle locazioni al mq variava, nel caso di capannoni industriali, da un minimo di euro 1,6 ad un massimo di euro 2,4 e, per i laboratori, da un minimo di euro 2,4 ad un massimo di euro 3,5; che, comunque, a dire di esso convenuto, i suddetti coefficienti non giustificavano l'importo nella indennità come liquidata nella fase cautelare;
che, peraltro, a dire di esso alcuna utilità CP_1 avrebbe potuto essere attribuita al contratto di locazione prodotto ex adverso, stipulato in data 25.07.2015 tra l'allora proprietaria Società Antichità e Restauro S.r.l. e tale
, in quanto riferito a locali aventi caratteristiche commerciali Persona_2 diverse (piano terra, fronte strada) rispetto a quelli in questione e poiché la situazione economica internazionale era diversa;
che, peraltro, veniva evidenziato che il Parte_1 aveva, di fatto, utilizzato il procedimento di sequestro, per rientrare in maniera quantomeno anomala nel possesso dell'immobile; che, infatti, l'attore aveva provveduto, immediatamente dopo l'esecuzione del provvedimento cautelare ad opera dell'Ufficiale Giudiziario, al cambio della serratura della porta d'ingresso; che, dunque,
a dire di esso il aveva, di fatto, perpetrato uno spoglio nei confronti CP_1 Parte_1 del possessore/detentore della cosa, poiché, a partire da tale momento, era stato impedito ad esso l'accesso ai locali, con grave danno economico ed CP_1 imprenditoriale. Tutto ciò premesso, la parte convenuta concludeva come segue: “(…) piaccia all'Ill.mo Giudice adito, contrariis rejectis, accertata la situazione in fatto ed in diritto intercorsa tra le parti, in tesi ed in via principale respingere la domanda attrice perché infondata in fatto ed in diritto e comunque non dimostrata;
in ipotesi, previo accertamento della congruità dell'importo dovuto a titolo di indennità, liquidare in favore di parte attrice la somma che –all'esito della espletanda istruttoria- risulterà di giustizia. Con vittoria di spese e compensi legali in tesi, compensazione in ipotesi (…)”.
7 Rigettata la richiesta di prova testimoniale avanzata dalla parte convenuta;
disposta ed espletata c.t.u. tecnica;
all'esito dell'udienza cartolare dell'11.06.2025, sulle conclusive richieste dei procuratori delle parti in epigrafe riportate, la causa veniva trattenuta in decisione, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
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Innanzitutto, deve essere rigettata la richiesta di prova testimoniale reiterata dalla parte convenuta in sede di precisazione delle conclusioni, per tutti i motivi già illustrati nell'ordinanza istruttoria del 29.01.2024, alla quale, sul punto, si rinvia integralmente.
Tanto premesso, la domanda appare, in parte, fondata e, pertanto, la stessa deve essere accolta, per quanto di ragione.
All'uopo, occorre, in primo luogo, rilevare che, dall'esame della documentazione prodotta in giudizio dall'attore (cfr. in particolare, all.ti n. 1, 2 e 3 all'atto di citazione), sembra, effettivamente, emergere che, a partire dal novembre del 2018, il bene immobile per cui è causa – ovvero il piano superiore dell'immobile sito nel Comune di
CO (Ar), Località Vallone, n. 39/A sub. 13, censito al Catasto al Foglio 234,
Particella 182, subalterni 4, 5 e 6 – sia stato oggetto di occupazione sine titulo da parte di e della società . CP_1 Controparte_2
Ed infatti, la parte attrice ha prodotto in giudizio i seguenti documenti:
1) il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Arezzo in data 12.09.2018 (cfr. all.to n. 1 all'atto di citazione), dalla cui lettura emerge che il Tribunale, nell'ambito del procedimento di espropriazione immobiliare n. 228/2013 R.G.E. - instaurato nei confronti della società -, aveva trasferito, in favore di Controparte_2
, il diritto di piena proprietà sull'immobile per cui è causa, ovvero il Parte_1 lotto unico sito nel Comune di CO (Ar), Località Vallone, n. 39/A sub. 13, su edificio a destinazione produttiva, articolato su due piani fuori terra - collegati da scala interna e impianto ascensore-montacarichi -, censito al Catasto al Foglio 234, Particella
182, subalterni 4, 5 e 6;
2) copia della raccomandata del 12.11.2018, della quale si evince che la parte attrice, dopo aver premesso di essere “(…) il nuovo proprietario dell'immobile di CO
8 (AR), C.S. Ossaia Loc. Vallone n. 39/A13, a seguito di aggiudicazione all'asta giudiziaria (…)”, aveva diffidato formalmente la parte convenuta “(…) a voler lasciare libero da persone e cose di Vostra proprietà e riconsegnare l'immobile in oggetto entro
e non oltre il termine di 30 (trenta) giorni dalla presente (…)” (cfr. all.to n. 2 all'atto di citazione);
3) copia della missiva del 22.06.2022, con la quale il aveva nuovamente Parte_1 sollecitato la controparte a rilasciare immediatamente l'immobile ed a corrispondere una congrua somma, a titolo di indennità di occupazione sine titulo (cfr. all.to n. 3 all'atto di citazione).
Dunque, in base alla predetta documentazione (cfr., in particolare, all.ti n. 1, 2 e 3 all'atto di citazione), deve ritenersi provato che l'immobile in parola, a partire dal novembre del 2018, sia stato occupato illegittimamente da parte dei convenuti.
È pur vero che la parte convenuta, sul punto, ha eccepito che le parti, all'epoca del trasferimento di proprietà dell'immobile de quo – ovvero nel novembre del 2018 - avrebbero concluso, per le vie orali, un contratto di comodato ad uso gratuito, con il quale l'attore avrebbe concesso in uso l'immobile medesimo a;
tuttavia, CP_1 la parte convenuta – sulla quale incombeva il relativo onere probatorio, ex art. 2697, comma secondo, c.c. -, nel corso del giudizio, non ha minimamente provato la predetta circostanza.
Ed infatti, i convenuti, da un lato, non hanno allegato alcun documento idoneo allo scopo;
dall'altro lato, non hanno formulato alcun capitolo di prova orale ammissibile, atteso che, come già evidenziato nell'ordinanza istruttoria emessa in data 29.01.2024 – alla quale, sul punto, si rinvia integralmente -, i capitoli di prova articolati nella memoria istruttoria n. 2) sono risultati, in parte, superflui ed, in parte, inammissibili - in quanto contenenti valutazioni e/o articolati in maniera generica, senza alcuna indicazione, cioè, del giorno e del luogo in cui si sarebbero verificati i fatti di cui ai capitoli – ed, in parte, aventi ad oggetto fatti da provarsi documentalmente.
Peraltro, la circostanza dell'avvenuta conclusione, tra le parti, di un contratto di comodato gratuito relativamente all'immobile in questione, non solo non è stata minimamente dimostrata da parte dei convenuti, ma sembra anche smentita dalla documentazione prodotta in giudizio dall'attore.
Ed infatti, si ribadisce, risulta documentalmente provato che , già in Parte_1
9 data 12.11.2018, aveva diffidato formalmente la parte convenuta a rilasciare l'immobile in parola, in quanto oggetto di occupazione sine titulo (cfr. all.to n. 2 all'atto di citazione).
Pertanto, alla luce di quanto riferito, nella fattispecie in esame, deve ritenersi dimostrato che, a partire dal novembre 2018, il bene immobile in questione sia stato occupato sine titulo da parte dei convenuti.
È bene, poi, evidenziare che, nel caso di specie, la predetta occupazione illegittima risulta posta in essere da entrambi i convenuti, atteso che la parte convenuta non ha espressamente e puntualmente contestato quanto riferito dal a pag. 3 dell'atto Parte_1 di citazione, ovvero che il medesimo aveva dichiarato che “(…) i beni presenti CP_1 nell'immobile del (…)” non erano “(…) di esclusiva proprietà Parte_1 [...]
ma, in parte, anche di una ditta individuale Controparte_4 intestata al stesso (…)”. CP_1
A tal proposito, occorre rammentare che, ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., il Giudice deve porre a fondamento della sua decisione anche “(…) i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita (…)”.
Inoltre, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, da cui questo Giudice unico non ha alcun motivo per discostarsi, i fatti devono considerarsi ammessi, in quanto non contestati, anche qualora “(…) la parte (…) si sia limitata, con clausola di mero stile, a contestare “espressamente ed in ogni suo punto il contenuto dell'atto (…), senza esprimere alcuna chiara e specifica contestazione relativa a tali fatti (…)” (cfr. tra le altre, Cass. Civ., Sez. I, Sentenza n. 31837, del 04.11.2021).
L'onere di contestazione specifica è stato, poi, recentemente ribadito dalla Corte di
Cassazione (cfr. Cass. Civ., Sez. I, Sentenza n. 31837, del 04.11.2021; Cass. Civ.,
Sentenza n. 15107/2004).
Pertanto, ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., la circostanza di cui sopra deve considerarsi pacifica tra le parti, in quanto non espressamente e puntualmente contestata
(cfr. Cass. Civ. n. 15107/2004; n. 6666/2004; n. 9285/2003).
Di conseguenza, alla luce di quanto riferito, deve ritenersi che, sia CP_1 che la società , a partire dal novembre del Controparte_2
2018, abbiano posto in essere un'occupazione illegittima dell'immobile di proprietà del per cui è causa. Parte_1
10 Ciò posto, occorre, tuttavia, rilevare che, nel caso di specie, per quanto si dirà oltre,
l'occupazione sine titulo dell'immobile in oggetto risulta, in ogni caso, essere cessata nel novembre del 2022.
All'uopo, si osserva che, è noto, un'occupazione sine titulo può ritenersi cessata nel momento in cui l'occupante sine titulo non ha più la disponibilità materiale del bene ed il proprietario (o avente diritto) ha recuperato il possesso in modo legittimo (es. tramite esecuzione forzata o provvedimento giudiziario).
Ciò precisato, relativamente al caso in esame, è bene, innanzitutto, evidenziare che risulta documentalmente provato che, in data 16.09.2022, il Tribunale di Arezzo, nell'ambito del procedimento n. 2198/2022 R.G. – in accoglimento del ricorso promosso dal – aveva disposto il sequestro conservativo dei beni mobili ed Parte_1 immobili di proprietà della società convenuta, autorizzando il sequestro fino alla concorrenza della somma di euro 120.000,00 (cfr. all.to n. 7 all'atto di citazione).
Risulta, poi, parimenti dimostrato che, in data 27.10.2022, in sede di esecuzione della predetta ordinanza del 16.09.2022, l'Ufficiale Giudiziario addetto all'U.n.e.p. presso il Tribunale di Arezzo - su istanza del -, aveva sequestrato, presso la Parte_1 sede legale della società convenuta, beni mobili per un valore totale di euro 120.000,00, come da relativo verbale di sequestro (cfr. all.to n. 8 all'atto di citazione).
Inoltre, è bene rilevare che l'attore non ha espressamente, tempestivamente e puntualmente contestato quanto riferito dalla parte convenuta a pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta, ovvero che il nel novembre del 2022, aveva “(…) Parte_1 provveduto immediatamente dopo l'esecuzione del provvedimento cautelare ad opera dell'Ufficiale Giudiziario al cambio della serratura della porta d'ingresso (…)”, impedendo alla parte convenuta “(…) l'accesso ai locali (…), nel quale non gli è più possibile entrare nonché esercitare ivi la propria attività (…)”.
Ed infatti, la parte attrice, sia in sede di prima udienza che nella successiva memoria istruttoria n. 1), non ha minimamente contestato la predetta circostanza ed, in ogni caso, non sollevato alcuna espressa e puntuale contestazione sul punto.
Ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., il Giudice deve porre a fondamento della sua decisione anche “(…) i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita
(…)”.
Inoltre, si ribadisce, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, da cui questo
11 Giudice unico non ha alcun motivo per discostarsi, i fatti devono considerarsi ammessi, in quanto non contestati, anche qualora “(…) la parte (…) si sia limitata, con clausola di mero stile, a contestare “espressamente ed in ogni suo punto il contenuto dell'atto
(…), senza esprimere alcuna chiara e specifica contestazione relativa a tali fatti (…)”
(cfr. tra le altre, Cass. Civ., Sez. I, Sentenza n. 31837, del 04.11.2021).
Pertanto, ai sensi dell'art. 115, comma primo, c.p.c., deve considerarsi pacifica tra le parti, in quanto non espressamente e puntualmente contestata, (cfr. Cass. Civ. n.
15107/2004; n. 6666/2004; n. 9285/2003), la circostanza che l'attore, subito dopo l'esecuzione del provvedimento di sequestro conservativo de quo, nel novembre del
2022, avesse effettuato il cambio della serratura della porta di accesso all'immobile in parola, così impedendo, a partire da tale momento, alla parte convenuta di accedere ai locali del predetto immobile.
Deve, dunque, ritenersi che, nel caso in esame, l'occupazione sine titulo, da parte dei convenuti, dell'immobile de quo, sia, comunque, cessata nel novembre 2022.
Ed infatti, il cambio della serratura della porta di accesso all'immobile in questione
- effettuato dall'attore nel novembre del 2022, subito dopo l'effettuazione delle operazioni di esecuzione del provvedimento di sequestro conservativo de quo -, ha, sostanzialmente, impedito alla parte convenuta, a partire da tale momento (ossia a partire dal novembre del 2022), di accedere ai locali del suddetto immobile e, pertanto, ha, di fatto, privato la parte convenuta medesima della disponibilità materiale dell'immobile de quo.
In altri termini, dal momento che, nel caso di specie, il cambio della serratura ha, di fatto, impedito all'occupante sine titulo, a partire dal novembre del 2022, di accedere all'immobile in questione, va da sé che l'occupazione sine titulo deve ritenersi cessata a partire dal novembre 2022, in quanto la parte convenuta, da tale momento, non si trovava più nella disponibilità materiale del bene immobile in parola.
Peraltro, sul punto, è bene evidenziare che la parte attrice, nel corso del giudizio, non ha, in ogni caso, fornito alcuna prova del fatto che, successivamente al cambio della serratura (avvenuto nel novembre del 2022), fosse stata consegnata alla parte convenuta una copia della nuova chiave di accesso all'immobile in questione o che, comunque, i convenuti fossero entrati nella disponibilità di detta nuova chiave di accesso.
Pertanto, in mancanza di detta prova, deve ritenersi verosimile che l'immobile in
12 oggetto sia stato occupato sine titulo dalla parte convenuta solamente nel periodo compreso tra il novembre 2018 ed il novembre 2022.
Di conseguenza, alla luce di quanto sopra riportato, non resta che dichiarare che e la società , nel periodo CP_1 Controparte_2 compreso tra il novembre del 2018 ed il novembre del 2022, hanno occupato sine titulo il bene immobile in questione, di proprietà di - ovvero il piano Parte_1 superiore dell'immobile sito nel Comune di CO (Ar), Località Vallone, n. 39/A sub. 13, censito al Catasto al Foglio 234, Particella 182, subalterni 4, 5 e 6 -.
Ciò posto, occorre, ora, passare ad esaminare la richiesta di parte attrice di condanna della parte convenuta “(…) al pagamento dei canoni di indennità di occupazione (…)”, per non aver potuto disporre dell'immobile in parola.
All'uopo, deve, primariamente, evidenziarsi che, con la sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022, le Sezioni Unite della Cassazione hanno composto un contrasto insorto fra la Seconda e la Terza Sezione civile circa i presupposti richiesti e i limiti entro cui è possibile procedere al risarcimento del danno in caso di occupazione sine titulo.
In particolare, le Sezioni Unite osservano che “(… ) la questione posta dal contrasto
è, al fondo, se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria (…)”.
Al succitato quesito il Supremo Consesso dà risposta positiva, precisando però che la locuzione “danno in re ipsa” deve in realtà essere sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale“, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato.
In particolare, la Suprema Corte, con detto provvedimento ha enunciato il principio di diritto, da cui questo Giudice unico non ha alcun motivo per discostarsi, secondo cui nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità – che è andata perduta - di esercizio del diritto di godimento diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo.
Ciò posto, deve ritenersi che, nel caso in esame, sussista, come “danno presunto” o
“danno normale”, il diritto dell'attore al risarcimento del danno dalla perdita subita, consistente nella concreta possibilità, che è andata perduta, di esercizio del diritto di
13 godimento diretto o indiretto, mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo.
È pur vero che detta presunzione - correlata alla normale fruttuosità del bene -, essendo basata sull'id quod plerumque accidit, ha carattere relativo iuris tantum e, quindi, ammette la prova contraria;
tuttavia, nel caso in esame, la parte convenuta non ha addotto alcuna prova contraria.
Ed infatti, la parte convenuta, nel corso del giudizio, non ha minimamente fornito la suddetta prova contraria, né per via documentale e neppure tramite prove orali, atteso che, da un lato, non ha prodotto alcun documento idoneo allo scopo e, dall'altro lato, non ha articolato, sul punto, alcun capitolo di prova orale ammissibile.
Pertanto, alla luce di quanto riferito, la domanda di risarcimento del danno avanzata dalla parte attrice deve ritenersi fondata, sotto il profilo del c.d. an debeatur.
Relativamente, poi, al c.d. quantum debeatur, deve evidenziarsi che le Sezioni Unite, nella ridetta sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022, sul punto, hanno aggiunto che
“(…) in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (…) ”.
Pertanto, ai fini di detta quantificazione, poiché, nel caso in esame, non può essere provato il danno nel suo preciso ammontare, si procederà, in via equitativa, ai sensi dell'art. 1226 c.c., utilizzando il parametro del canone locativo di mercato dei beni immobili in parola.
Inoltre, relativamente alla fattispecie in esame, è bene precisare che l'ammontare della c.d. indennità da occupazione sine titulo deve essere calcolato soltanto con riferimento al periodo compreso tra il novembre del 2018 ed il novembre 2022, atteso che – come già evidenziato in precedenza -, l'immobile oggetto di causa è stato occupato sine titulo dalla parte convenuta soltanto nel predetto periodo temporale.
Ciò precisato, nel caso di specie, attraverso la c.t.u. depositata in data 03.04.2025, è stato possibile determinare il canone locativo di mercato dell'immobile per cui è causa.
In particolare, il c.t.u., geom. nel descrivere l'immobile in Testimone_1 questione, ha rilevato che “(…) il capannone è sito nel comune di CO (AR) Loc.
Vallone 39/A-13 e precisamente al piano primo contraddistinto all'agenzia delle
14 entrate di Arezzo vigente per il comune di CO al foglio 234 part. 182 sub. 5 (…)” ed ha, poi, aggiunto che “(…) l'immobile è situato in una zona buona di forte transito e collegato bene con le principali vie di comunicazione. La porzione di capannone al piano primo è dotata di ascensore e scale e di accesso. L'immobile risulta costruito negli anni dal 2004 al 2006 e risulta reso abitabile in data 29/12/2006; ad oggi il capannone risulta in buono stato di manutenzione (…)” (cfr. pag. 6 e 7 della c.t.u. depositata in data 03.04.2025).
Inoltre, il c.t.u. ha precisato che, al fine di determinare il valore locativo dell'immobile in parola, occorre, in primo luogo, “(…) individuare la destinazione urbanistica edilizia di tale bene immobile per capire se il capannone al piano primo sia
a destinazione artigianale o commerciale (…)” (cfr. pag. 9 della c.t.u.).
Il geom. dopo aver specificato che “(…) dall'analisi della Testimone_1 documentazione presente in atti non era possibile evincere questa informazione quindi si è reso necessario effettuare una richiesta di accesso agli atti presso l'Archivio edilizia e l'Ufficio commercio del comune di CO. All'ufficio s.u.a.p. commercio non è emersa alcuna pratica relativa al sub. 5 piano primo (…)”, ha accertato che “(…) dall'Archivio edilizia emerge quanto segue: - l'immobile è stato costruito in seguito a concessione edilizia n. 375/2004; - nel piano primo veniva indicata “superficie da destinare” ma nella relazione tecnica viene citato che la costruzione riguarda due capannoni artigianali eretti su due piani fuori terra;
- successivamente l'immobile è stato oggetto di variante con d.i.a. prot. N. 12385 del 26 maggio 2005 ma in tale d.i.a. non sono cambiate le destinazioni d'uso; - l'immobile è stato reso abitabile con attestazione di abitabilità prot. N. 30845 del 29/12/2006 come capannone artigianale e da quella data non sono state rinvenute ulteriori pratiche edilizie (…)” (cfr. pag. 9 della c.t.u.).
Il c.t.u. ha, dunque, concluso che “(…) la destinazione d'uso di tale capannone oggetto di causa negli anni dal 2018 al 2022 è artigianale (…)” (cfr. pag. 9 della c.t.u. depositata in data 03.04.2025).
Ciò precisato, il c.t.u., relativamente alla stima del canone di affitto del bene oggetto di causa, ha, dapprima, chiarito che “(…) il metodo utilizzato per la stima del bene in oggetto consiste in una stima comparativa di mercato, con riferimento a locazioni di immobili effettuate nelle vicinanze, con caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili
15 a quelle del bene da valutare (…)” ed ha, poi, specificato che “(…) nella determinazione del valore si è tenuto conto della tipologia di immobile (capannone artigianale), della zona, della vicinanza ai servizi e ad infrastrutture di collegamento, ma anche dell'andamento economico relativo al periodo a cui si riferisce la stima, ossia agosto 2024 (…)” (cfr. pag. 9 della c.t.u. depositata in data 03.04.2025).
Il geom. dopo aver premesso che “(…) a differenza di una stima Testimone_1 per compravendita dove gli atti di compravendita sono pubblici e reperibili nei pubblici uffici, i contratti di locazione sono atti tra privati ed è quindi molto difficile reperirli, se non impossibile, se non è coinvolta almeno una parte (…)”, ha evidenziato che “(…) il CTU, comunque, ha effettuato un'indagine di mercato per reperire tali atti tramite le proprie innumerevoli conoscenze nel territorio del comune di CO, tramite agenti immobiliari e Geometri, ma senza addivenire ad avere copia degli atti di locazione, in quanto i professionisti interpellati non ne avevano effettuati di recente (si intende negli ultimi due anni). Gli unici atti di locazione in possesso del CTU sono: - quelli depositati agli atti di causa relativi all'affitto della porzione del solito capannone al piano terra
(sub. 4 destinazione artigianale) (vedi allegato D1); - l'atto di locazione ricevuto da parte attrice relativo al fondo commerciale sottostante (sub. 6). Si precisa che l'atto depositato agli atti (sub. 6) è stato estinto e ne è stato stipulato un altro con altro soggetto a nuove condizioni economiche (vedi allegato D2) (…)” (cfr. pag. 9 e 10 della c.t.u.).
Inoltre, il c.t.u., dopo aver precisato che “(…) dai tali contratti possiamo estrapolare i seguenti dati: - la porzione di capannone artigianale sita al piano terra con ingresso dal retro rispetto alla strada (sub. 4), accatastato come C/3 (laboratorio per arti e mestieri), è affittata a € 500,00 mensili per una metratura di 115 mq
(estrapolata dalla visura come superficie catastale). Ne consegue un prezzo medio al mq al mese di € 500,00 /115,00 = € 3,46; - la porzione di capannone commerciale al piano terra con ingresso e affaccio sul fronte strada della strada provinciale molto trafficata (sub. 6), accatastato come C/1, è affittata a € 3.500,00 mensili per una metratura di 666 mq (estrapolata dalla visura come superficie catastale). Ne consegue un prezzo medio al mq al mese di € 3.500,00 /666,00 = € 5,25 (…)”, ha specificato che
“(…) il CTU si è concentrato sulla ricerca di annunci commerciali di affitto di capannoni artigianali nei principali siti di annunci immobiliari, immobiliare.it, casa.it,
16 idealista.it, trovacasa.it, dai quali sono emersi solo due annunci di capannoni commerciali (non di capannoni artigianali), che vengono riportati di seguito (…)” (cfr. pag. 10 della c.t.u.).
Dunque, il consulente tecnico d'ufficio ha analizzato nel dettaglio due annunci riportati sui principali siti di annunci immobiliari, relativi ad immobili con caratteristiche simili a quello in questione.
Segnatamente, il c.t.u., quanto al primo annuncio reperito, ha rilevato che “(…) il capannone è sito tra Loc. Centoia e Loc. Cignano, è situato al piano terra, viene richiesto un prezzo di € 2.600,00 per 750 mq, dalle foto appare in buone condizioni di manutenzione e viene locato ammobiliato. Non è possibile stabilire la destinazione
d'uso ma l'annuncio parla di affitto commerciale (da informazione desunte questo immobile è parte commerciale e parte artigianale). Ne consegue un prezzo medio al mq al mese di € 2.600,00 /750 = € 3,46 (…)” (cfr. pag. 11 e 12 della c.t.u.).
Relativamente, poi, al secondo annuncio immobiliare in questione, ha sottolineato che “(…) il capannone è sito in Loc. Venella, è situato al piano terra e nell'annuncio viene descritto come locale commerciale. È richiesto un prezzo di € 1.500,00 per 576 mq, dalle foto esterne le facciate non sembrano in buone condizioni di manutenzione e viene locato ammobiliato, non è possibile stabilire la destinazione d'uso anche se
l'annuncio parla di affitto di locale commerciale. Ne consegue un prezzo medio al mq al mese di € 1.500,00 /576 = € 2,60 (…)” (cfr. pag. 12 della c.t.u. depositata in data
03.04.2025).
Il c.t.u. ha, poi, provveduto ad analizzare “(…) i valori omi dal sito dell'Agenzia delle Entrate (…)” e, sul punto, ha attestato che “(…) sono stati estrapolati i valori per la zona “D2 Periferica/Abitato di camucia e zone limitrofe-fascia lungo la strada regionale n. 71 da Sodo fino a Vallone” per la tipologia di capannoni industriali sui valori dell'affitto, esaminando gli anni dal 2018 al 2022. Negli anni dal 2018 al 2021 vengono riportati dei valori minimi pari ad € 1,70/mqmese e massimi pari ad €
2,40/mqmese, mentre nell'anno 2022 vengono riportati dei valori minimi pari ad €
1,60/mqmese e massimi pari ad € 2,30/mqmese (…)” (cfr. pag. 13 della c.t.u.).
Inoltre, il c.t.u., prima di procedere alla stima dell'immobile per cui è causa, dopo aver precisato che “(…) il bene oggetto di stima si trova in una zona di forte transito veicolare con affaccio sulla strada provinciale e molto in vista rispetto alla strada
17 stessa, ma l'accesso al bene è da dietro al capannone e non dal davanti fronte strada.
Inoltre, la destinazione ad oggi è artigianale e può essere usato come magazzino o attività artigianali di vario genere;
il capannone si presenta in buone condizioni di manutenzione ed è dotato oltre alle scale anche di ascensore (…)”; ha, tuttavia, evidenziato che “(…) nonostante la posizione favorevole, le condizioni di manutenzione
e la presenza dell'ascensore, si tratta comunque di un capannone artigianale al piano primo che si presta ad usi molto più limitati rispetto ad uno stesso capannone al piano terra (ad esempio non si può entrare con veicoli o autocarri all'interno, il carico e lo scarico dei materiali diventa molto più oneroso e complicato rispetto ad un capannone al piano terra) (…)”; il consulente tecnico d'ufficio ha, pertanto, concluso che “(…) questo aspetto ne riduce il valore locativo (…)” (cfr. pag. 13 della c.t.u. depositata in data 03.04.2025).
Il c.t.u. ha, poi, provveduto a determinare il canone locativo di mercato dei beni immobili in questione, specificando che “(…) analizzando i prezzi sopra riportati ed effettuando le opportune aggiunte e detrazioni ai prezzi rilevati, tenendo in considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene sopra illustrate, il
CTU può affermare che il capannone oggetto di causa può essere affittato ad un prezzo cautelativo di € 2,50/mqmese RD (…)” (cfr. pag. 13 della c.t.u.).
In particolare, il c.t.u., dopo aver precisato che “(…) per quanto riguarda la metratura da prendere a riferimento, dopo analisi delle metrature reali, il CTU può affermare che è possibile considerare la superficie catastale riportata nella visura, pari
a 833,00 mq, in quanto è stata riscontrata con le misure reali. Si precisa che, nel conteggio della superficie per il raffronto con quella catastale, il CTU non ha tenuto conto dei mq dell'ingresso al piano terra, in quanto si tratta di uno spazio utile solo per
l'accesso al piano primo (…)”, ha evidenziato che “(…) il prezzo di locazione nel più probabile valore di mercato è pari € 2,50/mq mese x 833,00 mq = € 2.082,50 mensili, arrotondato dopo trattativa di mercato € 2.000,00 (…)” (cfr. pag. 13 e 14 della c.t.u.).
Pertanto, il c.t.u. ha concluso che il “(…) il capannone oggetto di causa può essere affittato ad € 2.000,00 mensili + iva se presente (…)” (cfr. pag. 14 della c.t.u. depositata in data 03.04.2025).
Poiché le conclusioni a cui è giunto il c.t.u. appaiono il risultato di un'indagine analitica, completa, corretta e competente – che non risulta, peraltro, in alcun modo
18 scalfita dalle osservazioni fatte pervenire dalle parti, per il tramite dei rispettivi c.c.t.t.p.p. -, dette conclusioni possono essere fatte proprie da questo Giudice unico.
Pertanto, alla luce della c.t.u. ed in virtù del criterio equitativo di cui all'art. 1226
c.c., il canone di locazione mensile del bene immobile di cui al ricorso, può essere quantificato nell'importo di euro 2.000,00, oltre iva come per legge se dovuta.
Dunque, nel caso in esame, è possibile determinare il danno patrimoniale da occupazione sine titulo andando a moltiplicare il predetto canone locativo mensile, pari ad euro 2.000,00 (oltre iva come per legge, se dovuta) - come sopra determinato – per il numero di mesi di occupazione illegittima del predetto bene, da parte dei convenuti.
Nello specifico, tenuto conto del fatto che – come evidenziato in precedenza -, nella fattispecie de qua, l'occupazione sine titulo dell'immobile in oggetto ha avuto luogo nel periodo compreso tra novembre 2018 e novembre 2022, va da sé che il periodo di occupazione sine titulo, può essere individuato in n. 49 mesi, corrispondenti al lasso temporale intercorrente tra la data di inizio della predetta occupazione illegittima
(ovvero il novembre del 2018) e la data della cessazione della predetta occupazione illegittima (ossia il novembre del 2022.
In particolare, il c.t.u., dopo aver effettuato i dovuti calcoli, ha provveduto alla “(…) quantificazione del canone dal novembre 2018 al novembre 2022, periodo che corrisponde a 49 mesi (…)” ed ha, poi, concluso che “(…) ne consegue un importo totale pari ad € 98.000,00 + iva se presente (…)” (cfr. pag. 14 della c.t.u. depositata in data 03.04.2025).
Poiché le conclusioni a cui è giunto il c.t.u., anche sotto tale profilo, appaiono il risultato di un'indagine analitica, completa, corretta e competente – che non risulta, peraltro, in alcun modo scalfita dalle osservazioni fatte pervenire dalle parti, per il tramite dei rispettivi c.c.t.t.p.p. -, dette conclusioni possono essere fatte proprie da questo Giudice unico.
Pertanto, nel caso in esame, il danno da occupazione sine titulo, alla luce della c.t.u. ed in virtù del criterio equitativo di cui all'art. 1226 c.c., deve essere quantificato nella complessiva somma di euro 98.000,00, così ottenuta: euro 2.000,00 (canone locativo mensile di mercato del bene immobile in questione) X 49 (numero di mesi intercorrenti tra la data di inizio della occupazione sine titulo in questione - ovvero il novembre del
2018 - e la data della cessazione della predetta occupazione illegittima – ossia il
19 novembre del 2022-), oltre iva come per legge se dovuta, nonché oltre gli interessi legali, dal dì dell'evento dannoso e sino alla decisione.
Di conseguenza, non resta che condannare e la società CP_1 [...]
, in solido tra di loro, al pagamento, in favore di Controparte_2
, a titolo di risarcimento del danno da occupazione sine titulo, della Parte_1 complessiva somma di euro 98.000,00, oltre iva come per legge se dovuta, nonché oltre gli interessi legali, dal dì dell'evento dannoso e sino alla decisione.
Invece, deve essere rigettata la ulteriore richiesta risarcitoria avente ad oggetto l'eventuale maggior danno, asseritamente subito dalla parte attrice.
Ed infatti, è pur vero che l'attore, sotto tale profilo, ha dedotto di aver subito – in conseguenza dell'occupazione sine titulo in oggetto – anche un ulteriore danno c.d. da perdita di chances; tuttavia, la predetta voce di danno, nel corso del giudizio, è rimasta del tutto sfornita di prova, sia sotto il profilo del c.d. an debeatur, che in punto di c.d. quantum debeatur.
In particolare, l'attore, da un lato, non ha prodotto alcun documento da cui risulti possibile evincere che, a causa dell'occupazione illegittima dell'immobile in questione, il era stato “(…) costretto a rifiutare una vantaggiosa proposta di acquisto Parte_1
(…)” (cfr. pag. 2 dell'atto di citazione); dall'altro lato, non ha neppure ha articolato alcun capitolo di prova orale sul punto.
Peraltro, tale voce di danno non può essere riconosciuta all'attore neppure in via equitativa, dal momento che – come è noto – la liquidazione equitativa del danno, ai sensi dell'art. 1226 c.c., deve essere disposta dal Giudice soltanto se, pur essendovi la prova della sussistenza di un danno (ovvero del c.d. an), tale danno “(…) non può essere provato nel suo preciso ammontare (…)”.
Ebbene, nel caso di specie, non può farsi ricorso alla liquidazione equitativa, ex art. 1226 c.c., dal momento che non risulta minimamente provato neppure l'an della predetta voce di danno, non avendo, dunque, l'attore assolto minimamente l'onere probatorio a suo carico.
Pertanto, alla luce di quanto riferito, non resta che rigettare la richiesta di condanna della parte convenuta al pagamento di asseriti ulteriori danni.
20 Non appare, poi, meritevole di accoglimento neppure la ulteriore richiesta di parte attrice di “(…) confermare il sequestro conservativo de quo (…)” (cfr. pag. 2 della nota di trattazione scritta depositata dalla parte attrice in data 10.06.2025).
Ed infatti, è bene evidenziare che l'art. 686, comma primo, c.p.c. stabilisce espressamente che “(…) il sequestro conservativo si converte in pignoramento al momento in cui il creditore sequestrante ottiene sentenza di condanna esecutiva (…)”.
Inoltre, ai sensi dell'art. 282 c.p.c., “(…) la sentenza di primo grado è provvisoriamente esecutiva tra le parti (…)”.
In altri termini, in base al combinato disposto delle norme sopra citate, nel momento in cui, all'esito del giudizio di primo grado, viene emessa una sentenza di condanna – la quale, ai sensi dell'art. 282 c.p.c., è provvisoriamente esecutiva ex lege –, il sequestro conservativo (precedentemente disposto) si converte automaticamente in pignoramento, senza che sia necessario emettere alcun provvedimento giurisdizionale in tal senso.
Pertanto, ai sensi degli artt. 282 e 686, comma primo, c.p.c., deve ritenersi che, nel caso in esame, il sequestro conservativo de quo si converta automaticamente in pignoramento, nel momento stesso in cui viene emessa la presente sentenza di primo grado, con la quale – dopo essere stata accertata l'occupazione sine titulo dell'immobile in oggetto da parte dei convenuti -, è stata disposta la condanna dei convenuti, in solido tra di loro, al risarcimento del danno da occupazione sine titulo.
Di conseguenza, alla luce di quanto riferito, non resta che rigettare la richiesta di confermare il sequestro conservativo in oggetto.
Infine, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere relativamente alla richiesta di parte attrice di “(…) condannare i convenuti all'immediato rilascio dell'immobile, stante l'acclarata e prolungata occupazione sine titulo dello stesso (…)” (cfr. pag. 2 della nota di trattazione scritta depositata dalla parte attrice in data 10.06.2025).
Ed infatti, se certamente deve essere riconosciuto, in astratto, in capo al proprietario di un immobile oggetto di occupazione illegittima, il diritto ad ottenere il rilascio dell'immobile medesimo;
tuttavia, nel caso in esame - per quanto già illustrato in precedenza -, si ribadisce, è pacifico tra le parti che l'immobile in questione, già a nel novembre 2022, non si trovava più nella disponibilità materiale della parte convenuta,
21 dal momento che l'attore - in sede di esecuzione del provvedimento di sequestro conservativo emesso dal Tribunale di Arezzo in data 16.09.2022, nell'ambito del procedimento n. 2198/2022 R.G. – aveva provveduto ad effettuare il cambio della serratura della porta di accesso al suddetto immobile, così privando, di fatto, la parte convenuta della disponibilità materiale dell'immobile medesimo.
Inoltre, poiché l'attore, nel corso del giudizio, non ha, in ogni caso, fornito alcuna prova del fatto che, successivamente al cambio della serratura, fosse stata consegnata alla parte convenuta una copia della nuova chiave di accesso all'immobile in questione -
o che, comunque, la parte convenuta medesima fosse entrata nella disponibilità di detta nuova chiave di accesso -, va da sé che appare, comunque, verosimile che, nel caso di specie, il rilascio dell'immobile in questione, da parte dei convenuti, sia già avvenuto
(nel novembre del 2022).
Pertanto, non resta che dichiarare la cessazione della materia del contendere relativamente alla richiesta di condanna della parte convenuta al rilascio immediato dell'immobile in questione, atteso che, si ribadisce, nel caso in esame, deve ritenersi che l'occupazione sine titulo dell'immobile in parola sia già, verosimilmente, cessata nel novembre del 2022.
Ogni altra domanda e/o questione deve considerarsi assorbita nella presente decisione.
Quanto al regolamento delle spese di lite, le stesse seguono la soccombenza e si liquidano – tenuto conto delle tabelle di cui al D.M. n. 55/2014 e succ. mod. e dei limiti in cui la domanda è stata accolta – come segue: euro 2.552,00 per la fase di studio della controversia;
euro 1.628,00 per la fase introduttiva del giudizio;
euro 5.670,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione;
euro 4.253,00 per la fase decisionale.
Infine, devono essere poste definitivamente a carico dei convenuti, in solido tra di loro, le spese di c.t.u., come liquidate nel corso del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Arezzo, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
, con atto di citazione ritualmente notificato, nei confronti di Parte_1
- in proprio e quale amministratore unico, legale rappresentante CP_1
22 pro tempore e liquidatore della società Controparte_2
-, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
[...]

1. dichiara che e la società CP_1 [...]
, nel periodo compreso tra il novembre del 2018 ed Controparte_2 il novembre del 2022, hanno occupato sine titulo il bene immobile in questione, di proprietà di - ovvero il piano superiore dell'immobile Parte_1 sito nel Comune di CO (Ar), Località Vallone, n. 39/A sub. 13, censito al
Catasto al Foglio 234, Particella 182, subalterni 4, 5 e 6 -;

2. dichiara che il danno da occupazione sine titulo dell'immobile in questione ammonta alla complessiva somma di euro 98.000,00, così ottenuta: euro
2.000,00 (canone locativo mensile di mercato del bene immobile in questione) X
49 (numero di mesi intercorrenti tra la data di inizio della predetta occupazione illegittima - ovvero il novembre del 2018 - e la data della cessazione della predetta occupazione illegittima – ossia il novembre del 2022), oltre iva come per legge se dovuta, nonché oltre gli interessi legali, dal dì dell'evento dannoso e sino alla decisione;

3. condanna, per l'effetto, e la società CP_1 [...]
, in solido tra di loro, al pagamento, in Controparte_2 favore di , a titolo di risarcimento del danno da Parte_1 occupazione sine titulo, della complessiva somma di euro 98.000,00, oltre iva come per legge se dovuta, nonché oltre gli interessi legali, dal dì dell'evento dannoso e sino alla decisione;

4. rigetta la richiesta di condanna della parte convenuta al pagamento di asseriti ulteriori danni;

5. rigetta la richiesta di confermare il sequestro conservativo in oggetto;

6. dichiara cessata la materia la materia del contendere, relativamente alla richiesta di condanna della parte convenuta al rilascio immediato dell'immobile in questione;

7. dichiara ogni altra questione, domanda e/o eccezione assorbita nella presente decisione;

8. condanna e la società CP_1 Controparte_2
, in solido tra di loro, a rimborsare a
[...] Parte_2
[...] le spese di lite, che si liquidano in euro 786,00 per spese ed euro
[...]
14.103,00 per competenze professionali, oltre il 15% per spese generali, iva e cap come per legge;

9. pone definitivamente a carico dei convenuti, in solido tra di loro, le spese di c.t.u., come liquidate nel corso del giudizio.
Arezzo, 16.10.2025
IL GIUDICE
Dr.ssa Carmela Labella
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