N. 3192/2023 R.G.
TRIBUNALE DI RAGUSA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Sandra
Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 3192/2023 R.G., promossa
da
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Pietro Latino Parte_1 C.F._1
-attrice- contro (C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._2
Alessandro Carbonaro
-convenuto-
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 18.9.2023, conveniva in giudizio , deducendo il Parte_1 CP_1 mancato pagamento, da parte di quest'ultimo, della somma di € 4.200,00 per canoni locatizi scaduti da aprile 2023 a settembre 2023 (pari a n. 6 mensilità), in forza di contratto di locazione stipulato tra le parti in data 3.4.2023 e registrato in data 7.8.2023, per la durata di un anno sino al 31.3.2024, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso commerciale, sito in Pozzallo nel
Viale Europa - angolo via Silone, descritto al N.C.E.U. al Foglio 7, p.lla 498/sub 2, Cat. C/3.
L'attrice specificava che, con tale contratto, le parti avevano convenuto un canone annuo di € 8.400,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 700,00, con scadenza il terzo giorno di ogni mese.
L'intimante chiedeva, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto e l'ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva dei canoni scaduti e di quelli da scadere fino alla data di rilascio dell'immobile.
costituitosi in giudizio sin dalla sua fase sommaria, contestava CP_1
l'esistenza dell'invocato rapporto obbligatorio inter partes, in particolare alle condizioni del contratto di locazione commerciale allegato dall'intimante; deduceva di non avere mai stipulato con l'attrice alcun contratto scritto di locazione e contestava la produzione, ad opera pagina 1 di 6 dell'intimante, di una ricevuta di avvenuta registrazione in data 7.8.2023 di un contratto di locazione sottoscritto unicamente dalla pretesa parte locatrice (e non anche dal . CP_1
L'intimato, pertanto, si opponeva alla convalida dello sfratto, chiedendo volersi:
“• preliminarmente, dare atto che l'opposizione spiegata dall'intimato è fondata sull'eccezione di inesistenza del contratto di locazione e che non sussiste alcun inadempimento/morosità;
• in ogni caso, per le causali in narrativa esposte, rigettare la richiesta sia di convalida di sfratto che di ingiunzione perché inammissibile e/o improcedibile e comunque infondata in fatto e diritto;
per l'effetto disporre il mutamento di rito ex art. 667 c.p.c. previo esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria ex lege;

• rigettare la richiesta di emissione di ordinanza non impugnabile di rilascio perché inammissibile e/o improcedibile e comunque per insussistenza dei presupposti;

• condannare l'intimante al pagamento delle spese e dei compensi del giudizio da liquidarsi, secondo i valori del d.m. 55/2014, in favore del sottoscritto avvocato procuratore distrattario ex art. 93 c.p.c. che anche con il presente atto ne fa espressa richiesta e dichiara di non aver riscosso i compensi”.
Il giudice, con ordinanza in data 2.11.2023, denegava la chiesta ordinanza non impugnabile di rilascio e disponeva il mutamento del rito, nonché l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria, assegnando alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria.
In uno alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., l'attrice, a sostegno della dedotta Con natura commerciale del rapporto locatizio inter partes, depositava in sanatoria e CP_3
Mod. SCIA prot. n.4569 del 24.2.2014, relativi all'attività commerciale svolta dal CP_1 presso l'immobile controverso. chiedeva, pertanto: “- PRELIMINARMENTE ritenere e dichiarare che tra Parte_1 le parti è stato concluso un contratto di locazione in forma verbale ad uso commerciale a far data dal 24.02.2014 alle condizioni richiamate nel contratto di locazione del 03.04.2023 successivamente ed unilateralmente registrato dalla intimante presso l'Agenzia Parte_1 delle Entrate di Modica in data 07.08.2023 al n.1415 serie 3T; - ritenere e dichiarare che il sig.
si è reso moroso del pagamento dei canoni di locazione a far data dal mese di CP_1 aprile 2023 ad oggi;
- NEL MERITO, previa ogni più opportuna declaratoria, dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore per essersi reso moroso dal mese di aprile 2023 ad oggi;
per l'effetto, condannare l'intimato al rilascio dell'immobile oggetto di contratto;
IN OGNI CASO: respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa;
- condannare il conduttore al pagamento dei canoni scaduti e a scadere dall'aprile 2023 nella misura che verrà provata nel corso del giudizio o in quella misura che il Giudice riterrà equa tenuto conto del locale commerciale, della sua grandezza, della sua ubicazione”. Da parte sua, l'intimato, in seno alla propria memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., eccepiva preliminarmente l'improcedibilità della domanda in ragione del rifiuto ingiustificato della parte intimante di entrare in mediazione;
nel merito, , avendo l'intimante CP_1 pagina 2 di 6 dedotto, nella memoria integrativa, l'esistenza tra le parti di un rapporto locatizio ultranovennale, ossia a far data dal 24.02.2014, eccepiva la nullità dell'invocato contratto per difetto di forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 n.8 c.c. e per mancanza di registrazione ex art.1, comma 346, L. 311/2004, chiedendo, pertanto, il rigetto della domanda attorea.
All'udienza del 27.9.2024, veniva assunto l'interrogatorio formale dell'intimato, nei limiti della sua ammissione, giusta ordinanza del 30.5.2024.
Sulla base delle note scritte ex art. 127-ter c.p.c., depositate dalle parti in sostituzione dell'udienza di discussione del 28.2.2025, il giudice tratteneva la causa in decisione.
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Ciò posto, si evidenzia preliminarmente che, nel corso del giudizio, è stato esperito il procedimento di mediazione, obbligatoria in materia di locazione;
nulla quaestio, dunque, sulla procedibilità della domanda.
Invero, contrariamente a quanto rilevato dal convenuto il rifiuto CP_1 ingiustificato di entrare in mediazione, da equipararsi alla mancata partecipazione ingiustificata al primo incontro di mediazione, non comporta l'improcedibilità della domanda, potendo semmai essere valutato ai sensi e per gli effetti del novellato art.12-bis D. lgs. 28/2010 (così
Trib. Milano, sent. n. 1590 del 23.2.2022); nello stesso senso si è pronunciata la Corte
d'Appello di Milano in data 20.12.2022, secondo cui “in materia di mediazione, se dopo il primo incontro, (la parte onerata) si rifiuta di proseguire nel tentativo di conciliare la controversia, senza un motivo giustificato, tale comportamento costituisce il presupposto per consentire al giudice, non solo di irrogare la sanzione contemplata dall'art. 8 comma 4 bis del decreto legislativo n. 28/2010, ma anche di desumere da questa condotta argomenti di prova”
(oggi, dopo le modifiche apportate dal D.gls. 149/2022, la norma che trova applicazione è il richiamato art. 12-bis D.lgs. 28/2010).
Venendo ad esaminare il merito della controversia, si osserva che, con l'atto introduttivo del giudizio, l'attrice ha fondato la domanda di convalida di sfratto per morosità e quella accessoria di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere su un contratto di locazione stipulato in data 3.4.2023, per la durata di un anno sino al 31.3.2024, registrato in data 7.8.2023; a seguito del mutamento del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c., in seno alla memoria integrativa, ha mutato la causa petendi dell'iniziale domanda, ponendo a fondamento di questa un diverso titolo contrattuale, ossia “un contratto di locazione in forma verbale ad uso commerciale a far data dal 24.02.2014…”. E' pacifico che si è di fronte ad un'ammissibile domanda 'modificata', che si pone rispetto a quella originaria in rapporto di alternatività e che, conseguentemente, 'si sostituisce' alla prima, ciò a differenza della domanda 'nuova', che invece 'si aggiunge' a quella originaria.
Secondo la prospettazione attorea esplicitata nella memoria integrativa, le parti avrebbero costituito verbalmente il loro rapporto di locazione commerciale in data 24.2.2014 alle condizioni indicate per la locazione del 3.4.2023; è chiaro che, in tale prospettiva, il rapporto locatizio, siccome dedotto dall'intimante, costituisce un unicum, che sorge il pagina 3 di 6 24.2.2014 e si protrae fino ad oggi, mentre il rapporto che sarebbe sorto il 3.4.2023 varrebbe ad integrare un diverso fatto costitutivo della domanda, che non può coesistere con la causa petendi scelta dall'intimante dopo il mutamento del rito.
Orbene, un siffatto contratto, stipulato il 24.2.2014, già alla data del 3.4.2023, avrebbe raggiunto una durata ultranovennale, sicchè, nonostante per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo viga il principio di libertà della forma ai fini della validità del contratto, con la conseguenza che possono ritenersi validi gli accordi stipulati verbalmente o per facta concludentia, devono comunque trovare applicazione le norme del codice civile sui contratti che necessitano di forma scritta ad substantiam, e segnatamente l'art. 1350 n. 8 c.c., secondo cui devono stipularsi per iscritto, a pena di nullità, i contratti di locazione di beni immobili di durata superiore a nove anni.
Manca, nella specie, la prova della stipula tra le parti di un contratto scritto di locazione commerciale di durata ultranovennale a far data dal 24.2.2014, ché anzi è la stessa intimante a dedurne la stipula in forma verbale.
Né v'è prova dell'ulteriore requisito di validità, rappresentato – ex art. 1, co. 346, L.
311/2004 - dalla registrazione del contratto con efficacia dalla data di stipula (24.2.2014); nella specie, non può ritenersi sufficiente la prodotta ricevuta di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, avendo quest'ultima ad oggetto solo il periodo 3.4.2023-31.03.2024 e non le annualità pregresse, siccome allegate dall'attrice, con conseguente nullità del contratto di locazione dedotto in giudizio.
In questo contesto, va ribadita l'inammissibilità (argomentando ex art. 2725 c.c.), eccepita dall'intimato, della prova testimoniale articolata dall'intimante in seno alla memoria integrativa, con particolare riferimento al capitolo n. 3 (“Vero o no che dal 24.02.2014 il sig.
stipulò un contratto verbale di locazione con la sig.ra per la CP_1 Parte_1 durata di anni 6 salvo rinnovo al canone mensile di € 700,00”): anche a voler ammettere l'avvenuta stipula di un contratto di locazione a far data dal 24.2.2014 e per la durata di sei anni, salvo rinnovo, siffatto contratto sarebbe comunque affetto da nullità, perché mai registrato (l'unica registrazione in atti riguarda un diverso contratto di locazione, stipulato il 3.4.2023 e con durata fino al 31.3.2024).
Più in generale, va confermata l'ordinanza istruttoria resa in data 30.05.2024. In proposito, si osservi che, in sede di note conclusive, l'attrice ha espresso il proprio intento di provare, a mezzo delle prove orali chieste e non ammesse, “..l'esistenza di un contratto di locazione verbale a partire quantomeno dal 2023 fino alla data odierna”: trattasi di petitum in contrasto con le conclusioni formulate in seno alla memoria integrativa;
in particolare, si ritiene che l'accertanda locazione “quanto meno” a far data dal 2023 non costituisca un 'minus' rispetto all'invocata locazione a far data dal 2014, trattandosi di fatti costitutivi differenti, di cui l'uno non è contenuto nell'altro e, del resto, l'intimante, nelle note conclusive, ha pienamente insistito nelle conclusioni della memoria integrativa.
Peraltro, le circostanze di prova testimoniale dedotte dall'intimante non contengono alcun riferimento al contratto di locazione del 2023. pagina 4 di 6 Riesaminando nel dettaglio i capitoli di prova testimoniale in argomento, va anzitutto rilevato che il capitolo 1 – teso a dimostrare “che il sig. conduce l'attività di CP_1 vendita al dettaglio di prodotti ortofrutticoli nei locali di Viale Europa n.16 in Pozzallo di proprietà della sig.ra in virtù di un contratto di locazione concluso tra le parti” - Parte_1
è formulato in maniera del tutto generica e risulta altresì privo di qualsivoglia riferimento temporale. Quanto, poi, alla circostanza n. 2 (“Vero o no che il sig. conduce tale CP_1 attività all'interno del locale commerciale di Viale Europa n.16 condotto in locazione a far data dal febbraio 2014”), si ribadisce l'inammissibilità ex art.2725 c.c. della relativa prova testimoniale poiché, come eccepito da parte convenuta, vertente su un contratto di locazione ultranovennale per cui è richiesta la forma scritta a pena di nullità, ai sensi dell'art.1350 n.8
c.c., oltre che la registrazione, quale condizione di validità del contratto, ex art. 1, co. 346, L.
311/2004.
Le stesse considerazioni valgono per la circostanza n. 4, priva di precisi riferimenti spazio-temporali e relativa a comportamenti delle parti in attuazione di un contratto nullo, siccome non registrato.
Irrilevanti e generiche sono le circostanze nn. 5 e 6, poiché volte, la prima, a provare la voltura delle utenze del locale commerciale e, la seconda, a dimostrare il mancato pagamento dei canoni, laddove in ogni caso spetta al debitore di provare l'avvenuto pagamento.
Irrilevante ai fini del decidere è, infine, anche la circostanza n. 7, perché nulla riferisce in ordine al titolo negoziale esistente inter partes, limitandosi a provare la durata dell'attività commerciale svolta dal convenuto, che, come detto, è rimasta incontestata tra le parti. Infine, l'esistenza tra le parti di un rapporto di locazione non può dirsi provato neppure dalla in sanatoria né dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività del 24.2.2014, Parte_2 prodotte da parte attrice unitamente alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., non fornendo tali documenti alcuna dimostrazione circa il rapporto contrattuale inter partes.
Ancora, non appare condivisibile l'assunto di parte intimante, la quale, in sede di note conclusive, prospetta la possibilità di convertire “il contratto nullo in un contratto diverso purché abbia i requisiti di forma e sostanza se si dimostra che le parti lo abbiano voluto”: invero, non solo la domanda di conversione ex art. 1424 c.c. non è formulata nella prima difesa utile successiva al rilievo della nullità, ma non è neppure indicato il tipo di contratto diverso in cui la locazione nulla dovrebbe convertirsi (qui, semmai si discute di contratti di locazione, dunque di identico tipo, ma di diversa durata).
In conclusione, le domande proposte da nei confronti di Parte_1 CP_1 non possono essere accolte.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 3192/2023 R.G.,
RIGETTA le domande proposte da nei confronti di . Parte_1 CP_1
pagina 5 di 6 CONDANNA alla rifusione, in favore di , delle spese processuali Parte_1 CP_1 che liquida in € 2.500,00 per compensi difensivi, anche di mediazione, oltre rimborso spese forfetarie al 15%, IVA e CPA, come per legge.
Così deciso in Ragusa, in data 28.6.2025
Il Giudice
Dott.ssa Sandra Levanti

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