N. R.G. 4130/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 4130/2023 promossa da:
(C.F: ), rappresentata e difesa dall'Avv. ENRICA Parte_1 C.F._1
CAON del Foro di Milano;

ATTORE contro
(C.F: ) e (C.F: Controparte_1 C.F._2 CP_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. LINO ACCORSI e d'intesa con l'Avv. C.F._3
stab. el Foro di Milano;
Controparte_3
CONVENUTI
(P.I: ), in Controparte_4 P.IVA_1
persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dagli Avv.ti AURELIO MONTI e
EDOARDO MONTI, entrambi del Foro di Pavia;

CONVENUTO
Oggetto: Vendita di cose immobili.
Conclusioni:
- parte attrice: “Voglia l'On. le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: In via preliminare • Sulla base delle risultanze del precedente giudizio per ATP, condannare i sigg. e a pagare immediatamente all'esponente la somma CP_2 CP_1 di € 18.850,00 oltre oneri di legge per il ripristino dello stato dei luoghi, come da quantificazione effettuata dal CTU Arch. (cfr. doc. 8, p. 18, citazione) In via Per_1 principale • Dichiarare i sigg. e responsabili di aver Parte_2 CP_4 sottaciuto i vizi dell'immobile compravenduto per le ragioni tutte esposte in narrativa, e, per l'effetto, • Condannare, i sigg. al pagamento della ulteriore somma Parte_2 di € 21.700,00 oltre Iva ed oneri di legge per il ripristino dello stato dei luoghi, sulla base della maggiore quantificazione operata dalla CTP Geom. Repossi (cfr. doc. 9, p. 13, citazione); • Condannare altresì i sigg. al pagamento in favore Parte_2 dell'attrice dell'ulteriore somma di € 1.302,00 per compenso CTP – nonché dell'ulteriore somma di € 671,00 per il procedimento d mediazione, oltre € 3.905,00 per le spese sostenute dalla sig.ra per la sanificazione dell'immobile, nonché oltre il compenso del CTU Pt_1 quantificato in € 1.812,95 (come da istanza di liquidazione prodotta cfr. doc. 14) per un totale di € 7.690,95; • Condannare i sigg. alla refusione delle spese Parte_2
legali sostenute dalla sig.ra per il procedimento di mediazione e pari ad € 3.695,00 Pt_1 come da tariffario, oltre accessori di legge pari ad € 1.696,45, per un totale di € 5.391,45, nonché delle spese legali sostenute dalla sig.ra per il procedimento di ATP e pari ad Pt_1
€ 2.986,00 come da tariffario, oltre accessori di legge pari ad € 1.370,94 per un totale di €
4.356,94; • Condannare altresì i sigg. al risarcimento del danno non Parte_2 patrimoniale arrecato all'attrice e da quantificarsi in via equitativa;
• Condannare
[...]
alla restituzione integrale della provvigione Controparte_4 ricevuta dalla sig.ra all'atto della vendita dell'immobile per cui è causa e pari ad € Pt_1
6.771,00 (IVA inclusa) come da atto di rogito prodotto (cfr. doc. 1) • In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa del presente giudizio.”;
- parti convenute: “Piaccia all'ill.ma Tribunale di Pavia, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, richiamate espressamente tutte le domande ed eccezioni dei convenuti nei propri atti del giudizio, nonché le istanze istruttorie, così giudicare: - In via preliminare: accertare e dichiarare che la dott.ssa è decaduta dal diritto alla garanzia Parte_1
ex art. 1495 cc. per i motivi meglio espressi in narrativa. - Sempre in via preliminare: accertare è dichiarare che la dott.ssa non ha diritto, ovvero è esclusa Parte_1 dalla garanzia di cui all'art. 1491 c.c. per i motivi espressi in narrativa. - Nel merito:
Rigettare le avversarie domande, tutte, poiché infondate in fatto ed in diritto per i motivi meglio espressi in narrativa. - In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi che il Giudicante ravvisasse eventuali responsabilità in capo ai Sig.ri e CP_2
, condannare i medesimi al pagamento della minor somma di €. 7.540,00 Controparte_1
oltre IVA per il ripristino dello stato dei luoghi relativo ai soli ambienti effettivamente ammalorati e mediante tecniche e metodologie di minor costo. - Dichiarare: che nulla è dovuto dai Sig.ri e in relazione alle spese sostenute dalla CP_2 Controparte_1 dott.ssa per la ristrutturazione dell'appartamento. - Dichiarare: che nulla è dovuto Pt_1 dai Sig.ri e in relazione alle pretese spese legali relative al CP_2 Controparte_1
procedimento di mediazione e A.T.P., atteso che nulla è stato liquidato dal G.I. dott.ssa
Frangipani e per l'effetto nulla è stato corrisposto al C.T.U. Arch. - Con CP_5 vittoria di spese, diritti e onorati. Per mero tuziorismo difensivo: In via Istruttoria: (…)”;
- parte convenuta: “Piaccia al Tribunale Ill.Mo, contrariis reiectis e previe le declaratorie del caso: 1) rigettare le domande dell'attrice; 2) condannare l'attrice alla Parte_1
rifusione in favore di delle spese legali e peritali del presente giudizio e del Controparte_4
pregresso procedimento per A.T.P. (R.G. 3888/2022) quantificabili in: - € 1.665,30 oneri compresi per spese e compensi peritali;
- € 3.442,00 oltre 15% rimborso spese generali, 4%
c.p.a. e 22% IVA, per spese e compensi legali del giudizio per accertamento tecnico preventivo;
- oltre spese e compensi legali del presente giudizio maggiorate in ragione del rifiuto dell'attrice della conciliazione parziale nel rapporto con l'agenzia immobiliare all'udienza del 04.04.2024.”.
Concisa esposizione del fatto e dello svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 19.10.2023, ha citato in giudizio, innanzi Parte_1
l'intestato Tribunale, i venditori e nonché la società di mediazione Controparte_1 CP_2
immobiliare chiedendone la condanna al Controparte_4
risarcimento dei danni patiti e la restituzione della provvigione versata in conseguenza della scoperta, nell'immobile compravenduto sito in Pavia, Piazzetta Arduino n. 9, di gravi vizi, sottaciuti dai convenuti nel corso delle trattative ed occultati prima dell'acquisto, che rendono la cosa inidonea all'uso cui è destinata, diminuendone in modo apprezzabile il valore.
A sostegno delle domande, l'attrice ha dedotto: - che l'immobile acquistato con atto a rogito del
Notaio in data 15.04.2022 dai sig.ri e al prezzo di € 185.000,00, Persona_2 CP_2 CP_1
presenta ingenti vizi, principalmente legati alla presenza di umidità di risalita che interessa le murature e all'elevato tasso di umidità degli ambienti, superiore ai valori normalmente apprezzati;
- che in diverse zone le pareti risultano ammalorate, presentando rigonfiamenti e deterioramenti dell'intonaco, muffe diffuse e bagnamenti che, se non arginati, rischiano di estendersi fino ad interessare anche le strutture lignee dei solai presenti nel fabbricato;
- che i problemi di umidità interessavano da tempo l'appartamento ed erano ben noti ai venditori, i quali, tuttavia, li avevano sottaciuti all'acquirente prima dell'acquisto; - che, infatti, in occasione dell'unica visita effettuata nel corso delle trattative, i venditori, con la complicità dell'agenzia immobiliare, avevano posizionato volutamente i quadri sul pavimento, in corrispondenza del battiscopa, nonché effettuato recenti interventi desalinizzanti e di tinteggiatura, ciò al fine di occultare le macchie presenti sulle pareti e la corrosione del salvamuro dovuta alla forte umidità; - che i convenuti non l'avevano inoltre informata dell'esistenza di una delibera assembleare del 2021, con la quale il Condominio aveva deliberato l'installazione di un ascensore condominiale nelle immediate vicinanze di una finestra dell'unità immobiliare compravenduta;
- che i vizi erano conosciuti anche dalla società di mediazione, intervenuta nella compravendita, la quale avevano prima pubblicato sull'annuncio alcune fotografie dell'interno dei locali scattate “ad arte” in modo da occultare i vizi presenti, poi mitigato le criticità riscontrate dal padre in occasione dell'unica visita effettuata ed infine impedito alla stessa di visionare l'immobile una seconda volta con banali scuse a fronte di ogni richiesta avanzata.
Nel ricostruire la vicenda, in particolare, l'attrice ha ulteriormente riferito: - che, il giorno seguente la stipula del rogito, recatasi con tutti i bagagli per entrare a vivere nell'immobile appena acquistato, vi riscontrava una situazione di insalubrità dell'ambiente a causa della presenza di muffe diffuse sulle pareti, oltre ad un pessimo odore;
- che a causa dell'insalubrità dell'ambiente dovuta all'ingente quantità di umidità, non poteva trasferirsi nell'appartamento per abitarvi, rimanendo al contempo senza un immobile, avendo già disdettato la locazione dell'immobile in cui viveva prima;

- che immediatamente informava l'agenzia e l'amministratore del condominio dei vizi riscontrati ed apprendeva altresì da altro condomino del piano superiore che il problema della muffa alle parti dell'immobile al piano terra era noto già da tempo ai precedenti proprietari;
- che si era quindi rivolta ad un'impresa per rinnovare la tinteggiatura degli ambienti, pensando di poter così ovviare alle problematiche riscontrate, anticipandone i costi;
- che, tuttavia, appreso dei vizi dell'immobile dovuti a infiltrazioni ed umidità pregressa diffusa, inoltrava formale lettera di diffida ai venditori e all'agenzia immobiliare e, al contempo, conferiva incarico a due tecnici di fiducia di redigere un rapporto dettagliato degli interventi necessari all'eliminazione dei vizi riscontrati e una perizia tecnica;
- che entrambe le relazioni peritali confermavano la presenza di un elevato tasso di umidità di risalita che interessa le murature, fenomeno che comporta problemi non solo di natura estetica, ma anche di tipo igienico-sanitario, redendo l'appartamento insalubre, inagibile ed assolutamente inidoneo all'uso; - che i tecnici incaricati hanno rilevato anche altri vizi, come la rottura della nicchia della porta a vetro e il piano cottura ad induzione trovato frantumato, i quali necessitano di essere sostituiti;
- che i danni patiti sono quantificabili, secondo la stima del geom. in CP_6 misura pari al 30% del prezzo versato per l'acquisto (ossia pari ad € 55.500,00), a cui vanno aggiunte le spese sostenute per l'intervento di sanificazione di € 3.905,00, oltre al ristoro del pregiudizio - morale e materiale - da liquidarsi in via equitativa, derivante dal mancato godimento del bene;
- che la stessa ha altresì diritto alla restituzione della provvigione di € 6.771,00 versata all'agenzia per la mediazione immobiliare. Ha rappresentato, inoltre: - che si è rivolta “ante causam” a questo Tribunale instaurando un procedimento ex art. 696-bis c.p.c. nei confronti dei convenuti, in esito al quale il CTU nominato, arch. ha sostanzialmente riscontrato le criticità lamentate, quantificando i costi per CP_5
l'eliminazione dei vizi in € 18.850,00 oltre oneri di legge;
- che la quantificazione proposta dal
CTU, non avendo questi stilato un computo metrico estimativo ma fornito stime “di larga massima”, non è condivisibile e va rivista in aumento alla luce delle osservazioni del proprio c.t.p.;
- che, in ogni caso, ai danni sopra descritti e quantificati si aggiungono i compensi del c.t.u. e c.t.p.
e le spese legali sia per il procedimento di mediazione nei confronti del Condominio, sia per l'accertamento tecnico preventivo, come da tariffario.
Con comparsa di risposta del 18.12.2023 si sono costituti in giudizio e Controparte_1 [...]
chiedendo il rigetto delle domande perché infondate in fatto e in diritto o, in subordine, la CP_2
riduzione del risarcimento alla minor somma di € 7.540,00, oltre IVA, per il ripristino dello stato dei luoghi, nulla per le restanti voci di danno.
I convenuti hanno contestato l'avversa esposizione in fatto, siccome lacunosa e inveritiera, affermando: - che nessun occultamento o “mascheramento” dei problemi di umidità è mai stato attuato in danno della parte acquirente;
- che il problema dell'umidità ascensionale non solo era immediatamente percepibile a chiunque entrasse nell'appartamento, non occorrendo particolari competenze tecniche, ma era normalmente attendibile per un immobile costruito tra il 1600 e il
1700 e, quindi, con le tecniche costruttive dell'epoca, caratterizzato da ampi spazi di muratura realizzata con mattoni “a vista”, peraltro a distanza di c.a. cento metri dal fiume Ticino;
- che le visite svolte dall'attrice prima dell'acquisto sono state in realtà almeno due, la prima in data
13.10.2021 e la seconda in data 03.01.2022; - che alla prima visita del 13.10.2021, l'attrice era accompagnata dal padre, di professione architetto, e dalla zia, di professione geometra, i quali, essendo tecnici del settore, avevano ispezionato a fondo l'immobile, rilevando che nel locale cucina e dietro al divano erano ben visibili le efflorescenze dovute all'umidità, mentre in camera da letto gli stessi rilevavano un rigonfiamento dell'intonaco di importanti dimensioni, circostanza, quest'ultima, riportata dallo stesso consulente di parte attrice e dunque data come ammessa o conosciuta;
- che nessun lavoro di ristrutturazione era stato eseguito dai venditori nell'imminenza della compravendita, come falsamente dichiarato da controparte, bensì otto anni prima;
- che lo stesso CTU ha dato atto, nella relazione finale del procedimento di ATP, che le criticità accertate erano da considerarsi “percepibili durante la visione della casa prima dell'acquisto”; - che nei punti delle stanze in cui erano adagiati a terra i quadri (espressione del loro gusto stilistico) non vi erano fenomeni di umidità asseritamente occultati, come rilevabile dal raffronto tra la documentazione fotografica prodotta dall'attrice e la mappatura delle “zone umide” riscontrate dal CTU;
- che non rispondeva al vero neppure che l'attrice non conoscesse della installazione dell'ascensore condominiale deliberata dall'assemblea del Condominio, in quanto di ciò informata sia dall'agente immobiliare durante la prima visita del 13.10.2021, sia dai venditori prima del rogito, in data
13.04.2022, in occasione della consegna della dichiarazione di regolarità dei pagamenti condominiali.
I convenuti, quindi, hanno eccepito in via preliminare: a) la decadenza dell'acquirente dalla garanzia per vizi, a fronte dell'inosservanza del termine per la denuncia di cui all'art. 1495 c.c.; b)
l'esclusione della garanzia ai sensi dell'art. 1491 c.c., perché i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal compratore, non essendo configurabile alcun inadempimento a carico dei venditori.
Con riferimento alla quantificazione dei danni asseritamente subiti hanno contestato: c) il valore probatorio della perizia di parte sul maggior danno, peraltro già superata dalla consulenza preventiva;
d) la quantificazione delle voci di spesa - seppure inferiori - stimate dal CTU per l'eliminazione dei vizi e difetti, chiedendone una congrua riduzione;
e) tutte le altre poste risarcitorie, in quanto non dovute e provate.
Si è costituita ritualmente in giudizio per Controparte_7 resistere alle avverse domande, contestate nell'an e nel quantum, ribadendo la diversa ricostruzione della vicenda fattuale rispetto a quella prospettata nella citazione e quindi: - la piena conoscenza dell'attrice circa l'affioramento di umidità di risalita nell'appartamento; - l'ordinarietà del fenomeno dell'umidità di risalita nelle unità immobiliari poste al piano terra degli edifici del centro storico di Pavia costruiti in epoca risalente;
- l'esecuzione di più visite (almeno due) mai negate dall'agenzia immobiliare (la seconda assistita anche dal tecnico incaricato dalla Banca di periziare l'immobile); - l'assenza di condotte fraudolente o di notizie sottaciute all'acquirente; -
l'infondatezza della pretesa restitutoria della provvigione dovuta per la conclusione dell'affare.
Espletate le verifiche preliminari ex art. 171-bis c.p.c. ed assegnati i termini per il deposito delle memorie integrative ex art. 171-ter c.p.c., la causa è stata istruita con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti e, previo vaglio di ammissibilità e rilevanza, degli atti del procedimento di consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c. (R.G. n. 3888/2022).
Sulla scorta della documentazione acquisita è stata tentata la conciliazione tra le parti con la formulazione di una proposta d'ufficio, meramente transattiva, all'udienza del 04.04.2024.
Preso atto dell'esito negativo del tentativo di conciliazione, respinta la richiesta attorea di rinnovo o di integrazione della CTU, la causa è stata rinviata per la decisione all'udienza cartolare del
27.11.2024, con la concessione dei termini ex artt. 281-quinquies e 189 c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e per il deposito degli scritti difensivi finali. Scaduto il termine, le parti hanno depositato note scritte riportandosi agli atti e alle conclusioni in epigrafe e la causa trattenuta in decisione.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. L'odierna attrice, acquirente dell'appartamento al piano terra, costituente porzione dell'edificio condominiale sito in Pavia, Piazzetta Arduino n. 9, ha proposto domanda, nei confronti dei venditori, invocando l'operatività della garanzia per vizi, ai sensi dell'art. 1490 c.c., a causa del grave problema di umidità che affligge l'immobile compravenduto, esercitando il diritto al risarcimento del danno di cui all'art. 1494 c.c. nella misura necessaria all'esecuzione dei lavori occorrenti per eliminare i vizi, oltre al pregiudizio morale e materiale subito a causa del mancato godimento dell'immobile, nonché di ulteriori spese ed esborsi.
1.1 Ha dedotto, in particolare, l'inadempimento e la violazione del canone della buona fede tanto da parte dei venditori, tenuti alla garanzia per vizi ex art. 1490 c.c., quanto del mediatore immobiliare, ritenuto responsabile ex art. 1759 c.c., per avere taciuto i vizi presenti nell'immobile - conosciuti dai venditori e quantomeno conoscibili dal mediatore con la diligenza qualificata attesa - occultandoli attraverso studiati accorgimenti estetici e pubblicitari, unitamente a condotte atte ad impedire alla stessa di prendere contezza, prima dell'acquisto, delle reali problematiche che interessavano l'appartamento.
1.2 I venditori e, con essi, l'agenzia immobiliare, per contro, asseriscono la decadenza dalla garanzia per tardività della denunzia e, comunque, l'inapplicabilità della richiamata fattispecie normativa sul rilievo che la dedotta situazione pregiudizievole era, prima della compravendita, facilmente riconoscibile dall'acquirente e del tutto priva dei connotati del “vizio occulto”.
1.3 Appare necessario e preliminare l'inquadramento della fattispecie all'interno del quadro normativo di riferimento.
1.4 In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta è previsto che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490, comma 1, c.c.)
Nei casi indicati dalla norma, e cioè qualora la cosa presenti imperfezioni concernenti il processo di produzione o di fabbricazione che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, il compratore (ferme le esclusioni stabilite dagli artt.
1490 e 1491 c.c.) può domandare, a sua scelta, la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione (art. 1492, comma 1, c.c.).
In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494, comma 1, c.c.). 1.5 Va qui in primo luogo osservato che l'art. 1492 c.c., pur stabilendo l'irrevocabilità della scelta operata con la domanda giudiziale tra la risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo, lascia impregiudicato, “in ogni caso”, il diritto del compratore al risarcimento del danno (art. 1494 c.c.), ove sia dovuta la garanzia per i vizi a norma dell'art. 1490 c.c.
Da ciò consegue che tale azione è ammissibile anche se proposta, come nel caso di specie, in via autonoma rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto
(cfr. Cass. n. 26852/2013), purché siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi redibitori, oltre che osservati i termini di decadenza e di prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c. (cfr. Cass. n.
15841/2001; Cass. n. 11410/2008; Cass. n. 3021/2014; Cass. n. 17769/2020).
Sul punto, va richiamato il principio secondo cui il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi della cosa, può rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento del danno dipendente dall'inadempimento del venditore, sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti dell'azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi, osservati i termini di decadenza e di prescrizione e, più in generale, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione (cfr. Cass. n. 27184/2022; conf. Cass. n. 1218/2022; Cass. n. 15481/2001).
1.6 In materia di garanzia per vizi nella compravendita, il riparto dell'onere della prova deve infatti risolversi alla luce dei principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il compratore è gravato dall'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi (cfr. ex multis Cass. n.
14895/2023; Cass. n. 14109/2023; Cass. n. 8451/2023; Cass. n. 33612/2022; Cass. n. 22979/2022;
Cass. n. 9960/2022; Cass. n. 1218/2022; Cass. n. 34636/2021; Cass. n. 21258/2020; Cass. n.
16073/2020; Cass. n. 8199/2020; Cass., Sez. Un., n. 11748/2019).
In particolare, le Sezioni Unite della Suprema Corte da ultimo citate, dopo aver chiarito la regolamentazione dell'istituto, che pone il venditore in una situazione non tanto di “obbligazione”, quanto piuttosto di “soggezione”, esponendolo all'iniziativa del compratore, con connotati di specialità rispetto ai rimedi generali all'inadempimento, hanno affermato che la disciplina del riparto dell'onere della prova tra venditore e compratore, in questo tipo di azioni, non può ritenersi compresa nell'ambito applicativo dei principi fissati dalla sentenza delle Sezioni Unite n.
13533/2001 in materia di prova dell'inesatto adempimento delle obbligazioni nelle ordinarie azioni contrattuali di adempimento, di risoluzione e di risarcimento del danno.
Si tratta di una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di colpevolezza del venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo dell'esistenza dei vizi;
essa si traduce nella soggezione del venditore all'esercizio dei due rimedi edilizi di cui può avvalersi il compratore, al quale è anche riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni, salvo che il venditore provi di aver senza colpa ignorato i vizi.
Alla luce di tali principi, spetta quindi a parte attrice l'onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, l'esistenza di vizi rilevanti ai fini previsti dall'art. 1490 c.c.
§2. Poste tali premesse generali, per l'esame della vicenda per cui è causa occorre muovere dalla documentazione prodotta e ritualmente acquisita agli atti del giudizio, in particolare dalla consulenza tecnica d'ufficio disposta nell'ambito del procedimento ex art. 696-bis c.p.c. (R.G. n.
3888/2022), richiamata, per il vero, da tutte le parti a fondamento delle rispettive domande ed eccezioni.
2.1 È appena il caso di sottolineare che trattasi di risultanze probatorie pienamente utilizzabili da questo giudice per fondare il proprio convincimento, in quanto acquisite agli atti del giudizio e formate nel pieno rispetto del contraddittorio tra le parti, rientrando, d'altronde, nel potere discrezionale del giudice la valutazione sull'opportunità di disporre indagini tecniche suppletive o integrative, di sentire a chiarimenti il consulente tecnico d'ufficio sulla relazione già depositata ovvero di rinnovare, in parte o “in toto”, le indagini, sostituendo l'ausiliare in precedenza nominato
(cfr. tra le tante, Cass. n. 14789/2020).
2.2 In particolare, l'attrice, sebbene non ne condivida alcuni passaggi, sostenendo - sulla scorta delle osservazioni del proprio consulente di parte (cfr. doc. 9 fasc. att.) e della sua precedente perizia (cfr. doc. 6 fasc.att.) - di aver subito un danno di maggiore entità rispetto alle “stime di massima” svolte dall'ausiliario tecnico nell'elaborato depositato a conclusione della procedura (cfr. doc. 8 fasc. att.), fonda la propria pretesa, ai fini dell'operatività dell'art. 1490 c.c., sulla conferma, da parte dello stesso CTU arch. che “ampie aree delle murature portanti (perimetrali CP_5
ed interne) presentano efflorescenze e distacchi d'intonaco” (cfr. pag. 4 rel. ATP), causati dalla
“presenza di umidità da risalita capillare nelle murature ammalorate”, accertata “sia visivamente che strumentalmente” (cfr. pag. 9, 19 e 21 rel. ATP), e che “allo stato, la medesima [ndr. unità abitativa] non possa essere ritenuta agibile a prescindere dall'epoca di costruzione” (cfr. pag. 26 rel.
ATP).
2.3 I convenuti (i venditori in particolare, e in via adesiva la difesa dell'agenzia immobiliare), adducono invece, a fondamento della posizione difensiva, le conclusioni tecniche dello stesso CTU, nella parte in cui riconducono la causa dell'accertata umidità “alla risalita capillare di acqua proveniente dal terreno, (…)”, aggiungendo che “il fenomeno è accentuato dal sistema costruttivo delle murature in esame, il mattone pieno, materiale fortemente igroscopico tipico delle vecchie costruzioni del centro storico di Pavia quale quella di cui è parte l'unità oggetto di relazione” (cfr. pag. 15 e 27-28 rel. ATP). Poiché il consulente ha altresì affermato che “(…) le criticità accertate sono da considerarsi percepibili durante la visione della casa prima dell'acquisto” (cfr. pag. 18 e 28 rel. ATP), il ragionamento logico-deduttivo sviluppato dall'arch. - secondo la tesi Per_3
difensiva - confermerebbe quanto fin dal principio da loro sostenuto, e cioè che il problema dell'umidità ascensionale è dovuto alla vetustà e all'inadeguatezza strutturale e tecnologica delle costruzioni realizzate all'epoca di edificazione dell'edificio condominiale, ricomprendente l'appartamento per cui è causa, risalente tra il 1600 e il 1700, e alla sua ubicazione, per la vicinanza
– circa 100 mt. - al fiume Ticino.
2.4 Ritiene il Tribunale fondate, alla luce delle evidenze processuali, le eccezioni difensive sollevate dai convenuti, dovendosi affermare che la pur accertata presenza di umidità di risalita che interessa le murature dell'immobile, non possiede caratteristiche tali da poterla qualificare come “vizio occulto” ai fini dell'applicazione della garanzia per i vizi di cui all'art. 1490 c.c.
2.5 È innanzitutto fatto pacifico in causa che l'unità abitativa si sviluppa al piano terra di un edificio condominiale edificato presumibilmente tra il XVII e il XVIII secolo.
2.6 Dalle risultanze della relazione di ATP, all'esito dei sopralluoghi condotti nel corso delle operazioni peritali, risulta accertato che:
- l'unità abitativa in esame, localizzata al piano terreno di un edificio pluripiano di remota costruzione nel centro storico di Pavia ed avente struttura primaria in mattone pieno, è costituita da un locale ingresso/soggiorno/cucina, una stanza da letto con annesso ripostiglio, ed un servizio igienico con antibagno (cfr. pag. 4, immagine 1);
- ampie aree delle murature portanti (perimetrali ed interne) presentano efflorescenze e distacchi d'intonaco (già avvenuti ovvero di prossima manifestazione come nel caso dell'area di cui alla fotografia 8, dove l'intonaco suona vuoto alla percussione evidenziando così il distacco dal supporto di applicazione, seppure senza distacchi manifesti), con localizzazione dei punti di ripresa segnati in rosso e documentati nelle fotografie allegate
(cfr. pag. 5, immagine 2);
- la presenza di umidità nelle murature ammalorate, accertata anche tramite strumentazione e indagine termografica, risulta concentrata con valori variabili, comunque superiori alla normale tollerabilità, nei locali cucina e camera da letto, in particolare sulle murature che volgono al lato ovest e sud-ovest (v. pag.

5-9 e fotografie da 1 a 13), mentre sulla muratura perimetrale in affaccio sul cortile comune (lato est) è stato rilevato un valore tollerabile di umidità interstiziale (cfr. pag. 9, fotografia n. 14);
- i differenti valori si spiegano in quanto detta muratura è dotata di marciapiede esterno in elementi lapidei (fotografia 15), a differenza della parete ovest, la cui facciata esterna risulta addossata al terreno, non potendosi certo considerare impermeabile la pavimentazione in ciottoli di fiume rinvenuta in luogo (fotografia 16); in aggiunta, detta parete si presenta dotata d'intonaco fortemente deteriorato, in ampie zone addirittura mancante, oltreché esposta alle intemperie a causa dello scarso sporto di gronda di cui è dotato il fabbricato di appartenenza, e di asciugatura estremamente difficoltosa a causa dello scarsissimo soleggiamento cui è esposta determinato dalla ridotta distanza dal fabbricato adiacente (cfr. pag. 9 e 14, fotografia 17);
- la causa dell'accertata umidità è da ricondursi alla risalita capillare di acqua proveniente dal terreno, posto che le murature interessate dal fenomeno ne presentano i segni tipici quali efflorescenze, sfarinamento o distacco dell'intonaco. Il fenomeno è accentuato dal sistema costruttivo delle murature in esame, il mattone pieno, materiale fortemente igroscopico tipico delle vecchie costruzioni del centro storico di Pavia quale quella di cui è parte l'unità oggetto di relazione (cfr. pag. 15 e 27-28);
- fatti salvi gli eventuali occultamenti lamentati in atti ovvero l'esecuzione di una completa tinteggiatura in prossimità della compravendita (non verificate, né verificabili dal CTU), ad eccezione dei distacchi d'intonaco dal supporto d'applicazione rilevabili solo mediante percussione delle murature oppure la presenza di umidità da risalita capillare rilevabile solo strumentalmente, le criticità accertate sono da considerarsi percepibili durante la visione della casa prima dell'acquisto (cfr. pag. 18 e 28);
- gli interventi rimediali per arginare il fenomeno sono: a) il sistema di risanamento corticale eseguito, previa rimozione dell'attuale intonaco ammalorato, con l'applicazione di apposito sistema deumidificante che preveda l'utilizzo di malte macroporose, ad alta traspirabilità, e rifinito con apposita malta di rasatura e l'idonea verniciatura traspirante per interni o per esterni;
b) la realizzazione di uno sbarramento chimico iniettando a pressione del liquido impregnante che forma nel muro uno strato idrorepellente che blocca, respingendola,
l'acqua in risalita. Il costo dell'intervento rimediale è pari ad € 18.850,00 oltre oneri di legge
(cfr. pag. 15-17 e 28).
2.7 Ebbene, se è vero che la CTU preventiva conferma la lamentata presenza di umidità nelle murature ammalorate, indicando la necessità di interventi rimediali, in assenza dei quali, allo stato, i locali principali dell'unità immobiliare non garantiscono i requisiti di igiene e salubrità, prescritti dal Regolamento locale d'Igiene Tipo del 1989, con conseguente “inabitabilità” dell'appartamento,
è altrettanto evidente che le conclusioni della relazione peritale riconducono le acclarate
“efflorescenze”, “sfarinamenti” e “distacchi dell'intonaco”, alla risalita capillare di acqua proveniente dal terreno su cui appoggia (a contatto) l'unità immobiliare, accentuata dall'obsolescenza del sistema costruttivo delle murature in esame, il quale aggrava il fenomeno dell'umidità per la capillarità del “mattone pieno”, tipico elemento utilizzato per le vecchie costruzioni del centro storico di Pavia.
2.8 D'altronde, che l'importante vetustà dell'edificio, costruito presumibilmente tra il 1600 ed il
1700 rappresenti non solo una “peculiarità dell'immobile”, ma anche causa, di fatto, dei “problemi dovuti alle caratteristiche costruttive dell'epoca con muratura di tipo misto costituito da mattoni e pietra, caratterizzata da spessori importanti, e strutture orizzontali miste in legno e laterizio” è circostanza affermata dalla stessa consulente di parte attrice, geom. come risulta dalla CP_6
perizia di parte del luglio 2022 (cfr. doc. 6 fasc.att., pag. 2; in senso analogo, v. anche rel. geom.
, doc. 5 fasc. att., pag. 2). Per_4
§3. Ora, è noto che la garanzia per vizi della cosa venduta è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era conosciuto dal compratore o facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.
3.1 La prevalente giurisprudenza di merito e di legittimità, da cui il Tribunale non ritiene di doversi discostare, è orientata nel senso che, in caso di vendita di un bene risalente nel tempo, non integrano vizio rilevante ai fini dell'art. 1490 c.c. le carenze riconducibili a vetustà oppure a criteri di costruzione propri di altra epoca ad oggi superati (v. per orientamenti conformi, tra i più recenti: v.
C. App. Ancona n. 259/2019; C. App. Roma n. 6716/2022; Trib. Piacenza n. 671/2023; C. App.
Ancona n. 947/2023; C. App. Venezia n. 837/2024; Trib. Velletri n. 1620/2024; Trib. Roma n.
19104/2024; C. App. Bologna n. 245/2025).
3.2 A tal proposito, la Suprema Corte ha affermato, in via generale, che la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l'acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo inficia sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè, individuabile con l'ordinaria diligenza (cfr., ad es., Cass. n. 3348/2018).
3.3 Nella fattispecie in esame, occorre poi tenere conto dei seguenti principi di diritto:
- in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio di costruzione risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c..; tale garanzia, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi (cfr. Cass. n. 24343/2017);
- il soggetto che acquista un immobile di non recente costruzione deve verificare accuratamente le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, al fine di riscontrarne, se non i vizi che si sono successivamente manifestati, almeno le cause della loro possibile verificazione che, pertanto, anche se in fatto ignorate, erano conoscibili dal compratore, con un minimo sforzo di diligenza e, dunque, facilmente;
l'esclusione della garanzia nell'ipotesi di semplice riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, di cui all'art. 1491 c.c., costituisce applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza dell'acquirente relativamente alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, anche se il grado della diligenza richiedibile non può essere predicato in astratto, ma deve essere apprezzato con riferimento al caso concreto, tenuto conto delle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità del compratore (cfr. Cass. n. 17058/2021, Cass. n. 24343/2016, Cass. n.
2981/2012).
3.4 Anche più di recente la Suprema Corte ha ribadito che in caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta (cfr.
Cass. n. 13425/2024).
Il principio riposa sul logico presupposto per cui l'acquisto di un bene di vetusta costruzione (il quale è fisiologicamente maggiormente sensibile all'usura del tempo per più note ragioni: la sua diuturna esposizione alle intemperie e ai movimenti tellurici, la sua struttura costituita da materiali compositi e degradabili, la presenza d'impianti tecnologici altamente logorabili, la sua destinazione alla sopportazione di carichi continuati, le tecniche in uso al tempo della sua messa in opera), la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che eventualmente lo inficino.
3.5 Per completezza espositiva va inoltre osservato che il giudice investito dell'azione fondata sulla garanzia per vizi ha il potere-dovere di accertare non solo se questi sussistano, ma anche se siano facilmente riconoscibili, trattandosi di un elemento costitutivo del diritto di credito azionato e, come tale, rilevabile d'ufficio (cfr. Cass. n. 23721/2019, conf. Cass. n. 120/1967).
3.6 Alla luce dei principi che precedono, plurimi dati fattuali portano a ritenere che il vizio in questione poteva essere agevolmente riconosciuto dalla parte acquirente, prima della compravendita, con l'esercizio dell'ordinaria diligenza.
3.6.1 Nel caso di specie, la storicità dell'edificio era ben nota, non celata e obiettivamente riconoscibile da chiunque, senza la necessità di specifiche competenze o di penetranti ricerche, trattandosi di un immobile sito nel centro storico di Pavia e realizzato con caratteristiche costruttive di epoca remota, in muratura “mista in pietra e mattoni”, non distante, peraltro, dal vicino fiume che attraversa la città. 3.6.2 Che lo stesso appartamento, sito al piano terra di uno storico edificio condominiale, fosse realmente interessato da problemi di umidità è, altresì, emerso durante la visita dello stesso, risalente all'ottobre 2021, quando l'attrice, accompagnata dal padre architetto e dalla zia geometra
(fatti pacifici), portava all'attenzione dell'agente immobiliare la presenza di un rigonfiamento dell'intonaco di “importanti dimensioni” nella parete cui appoggiava la testata del letto (così la rel. geom. Repossi, doc. 6, pag. 2 cit.; frase riportata anche nella rel. ATP, pag. 18).
3.6.3 Anche il fatto che l'attrice, a suo stesso dire, sapeva, perché così riferito dall'agente immobiliare e dai proprietari, presenti alla visita, che l'appartamento era stato interessato da
“recenti lavori di sistemazione”, in cui i precedenti proprietari avrebbero “avuto cura di applicare alle pareti prodotti specifici anti umidità previo trattamento desalinizzante” (cfr. pag. 2 citazione;
cfr. rel. geom. Repossi, doc. 6, pag. 2 cit.) - sebbene la circostanza non possa darsi per pacifica, in quanto specificamente contestata dai convenuti e non oggetto di specifica articolazione istruttoria –
è ulteriore elemento che, insieme agli altri, depone per l'agevole conoscibilità del vizio e non certo per il suo occultamento.
3.6.4 La circostanza, poi, che le “macchie presenti sulle pareti” e la “corrosione del salvamuro” non erano visibili prima dell'acquisto, vuoi per i detti “interventi di cosmesi” (cit. pag. 18 citazione), vuoi per il “posizionamento dei quadri sul pavimento in corrispondenza del battiscopa” – elementi, questi, enfatizzati dalla difesa attorea come sintomi di un doloso occultamento dei più gravi problemi di umidità da parte dei convenuti – oltre a ricadere nel terreno del mero sospetto (peraltro irragionevole, lì dove sarebbe stato riferito di “recenti trattamenti antiumidità”, nonché – a ragionare per tal via - maldestramente sfuggito ai venditori il rigonfiamento dell'intonaco di
“importanti dimensioni” dietro la testata del letto) non è affatto risolutiva ed erroneamente preclude il vaglio di quegli indici sintomatici del problema come appena evidenziati.
3.7 La tesi dell'occultamento del vizio (che non spettava al consulente tecnico di ufficio accertare) non coglie nel segno.
3.7.1 In primo luogo, non si chiarisce né si comprende quale ragione impedisse ai presenti, durante la visita dell'immobile, di chiedere semplicemente di spostare i quadri poggiati a terra per verificare, in modo accurato, tutte le zone dell'appartamento potenzialmente interessate dai segni dell'umidità ascensionale, specie di fronte al “campanello d'allarme” rappresentato, per la potenziale acquirente, dal rigonfiamento di “importanti dimensioni” rilevato sulla parete all'altezza della testata del letto, come precedentemente detto.
3.7.2 In disparte siffatta considerazione, la tesi attorea finisce evidentemente per sovrapporre la riconoscibilità del vizio con la sua visibilità, il che non è condivisibile in iure, in quanto il vizio
“riconoscibile”, ai sensi dell'art. 1491 c.c., non è solo quello “visibile”, dovendosi considerare tale - come insegna la Suprema Corte - “anche quel che è ragionevolmente prevedibile sulla base del complesso inferenziale del fatto” (cfr. Cass. n. 3348/2018, in motiv.).
3.8 Si ritiene, pertanto, che l'acquirente avrebbe dovuto attentamente esaminare l'immobile, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall'acquirente, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, “facilmente”), conoscibili. Ciò in quanto, in presenza di un immobile risalente, rientra nell'ordinaria diligenza di parte acquirente la verifica delle condizioni minime di abitabilità, di talché può parlarsi di vizi facilmente riconoscibili cui si riferisce il disposto dell'art. 1491 c.c.
3.9 E se è vero che il grado di detta diligenza non può essere predicato in astratto ma dev'essere apprezzato in relazione al caso concreto, avendo riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, sicché l'onere del compratore non postula una particolare competenza tecnica né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione (cfr. Cass. n. 14277/199; Cass. n. 2981/2012), è altresì vero che, nella fattispecie per cui è causa, l'attrice è stata anche accompagnata alla visita da stretti congiunti di professione architetto (padre) e geometra (zia), ai quali non potevano certo sfuggire i suddetti elementi sintomatici del problema di umidità da risalita che è ragionevole potessero affliggere la struttura costruttiva dell'unità al piano terra di un edificio d'epoca.
3.10 Priva di decisività, oltre che di riscontro probatorio, infine, la circostanza – specificamente contestata - che l'attrice abbia partecipato personalmente ad una sola visita presso l'immobile e, soprattutto, che le è stato impedito dai venditori e dal mediatore qualsiasi ulteriore visita prima del rogito.
Sul punto, in primo luogo si osserva che l'asserito impedimento a svolgere ulteriori visite o accessi nell'immobile prima del rogito appare logicamente incompatibile con la visita eseguita i primi di gennaio 2022 dal perito incaricato dalla banca, come la stessa attrice si è offerta di dimostrare con la prova testimoniale articolata e non ammessa: il fatto che la medesima fosse “assente” nell'occasione non è certo conseguenza ovvero indice di una volontà impeditiva da parte dell'agenzia immobiliare o degli stessi venditori.
Da qui l'irrilevanza della prova testimoniale articolata sul punto.
Vieppiù, alcuna prova viene offerta in ordine alle “numerose richieste” di visitare nuovamente l'immobile, né vengono mai circostanziati i motivi asseritamente addotti dai venditori, o dal mediatore per impedirle l'accesso prima del rogito. Da qui, l'inammissibilità della prova testimoniale sul capitolo di prova che ne forma oggetto (cap.
5), in quanto generico e valutativo.
3.11 A tutto quanto precede, va aggiunto che non risulta che i venditori abbiano dichiarato che la cosa era immune da vizi derivanti da vetustà dell'immobile, sicché l'asserita “mitigazione” del problema dell'umidità non esonerava certo il compratore dall'onere di verificare con cura le condizioni dell'immobile, né giustifica un suo affidamento incolpevole quanto all'assenza di vizi della cosa compravenduta.
Dall'atto di compravendita risulta, piuttosto, la specifica precisazione che “l'edificazione di quanto in oggetto, con il compendio di cui è parte, è iniziata in epoca antecedente al 1° settembre 1967”
(cfr. doc. 1 fasc.att., pag. 3) e che l'appartamento è stato venduto e acquistato “negli attuali stato e consistenza, noti alla parte acquirente” (cfr. doc. 1, pag. 1 cit.).
3.12 Esclusa l'operatività della garanzia per vizi con riferimento al problema dell'umidità che affligge l'immobile compravenduto, le osservazioni critiche mosse alla CTU quanto alla necessità – sostenuta dal consulente di parte attrice (cfr. doc. 9 fasc.att.; id. all. 3 rel. ATP, pag. 58-73) - di intervenire in via rimediale non soltanto “nei tratti di muratura che si sono mostrati interessati dalla risalita capillare di umidità” (come ritenuto dal CTU;
cfr. pag. 19-21), bensì su tutte le murature perimetrali dell'appartamento, compresi il “muro divisorio fra zona giorno e zona notte” ed i locali
“ripostiglio/guardaroba” e del “servizio igienico”, sono da considerare irrilevanti.
3.13 Il CTU, peraltro, in base alle evidenze obiettive nel corso dei sopralluoghi esperiti, non ha rilevato criticità all'interno del ripostiglio, come per il servizio igienico e per la rete dell'impianto elettrico “sottotraccia”, riconducibili al vizio denunziato nell'ambito del quesito posto.
Neanche l'asserita “rottura della porta a vetro della nicchia” e il danneggiamento del “piano cottura ad induzione”, pure lamentate dall'odierna attrice, hanno trovato effettivo riscontro.
3.14 Né la doglianza può dirsi fondata sulle considerazioni contenute nella c.t.p., riproposte fin dall'atto introduttivo a fondamento dell'istanza di supplemento o rinnovo delle indagini peritali sul punto, atteso che, come è noto, la relazione del consulente tecnico di parte costituisce una semplice allegazione difensiva, priva di autonomo valore probatorio (cfr. Cass. n. 1614/2022; Cass.
n. 20347/2017; Cass., Sez. Un, n. 13902/2013); in tale ambito, quindi, la consulenza tecnica d'ufficio non può essere estesa al punto da comprendere investigazioni su fatti incerti o meramente eventuali o a fatti avventizi, diversamente assumendo carattere “esplorativo”.
3.15 In mancanza di prova della sussistenza di vizi rilevanti ex art. 1490 c.c., rimane dunque assorbita l'eccepita decadenza dall'azione risarcitoria per tardività della denuncia ex art. 1495, comma 1 c.c. §4. Una considerazione a parte merita, infine, la doglianza relativa alla delibera condominiale del
23.04.2021, con cui l'assemblea del condominio avrebbe deliberato l'installazione di un ascensore
“nelle immediate vicinanze della finestra…con conseguente riduzione dell'illuminazione e dell'areazione dell'immobile di proprietà”, prospettata dall'acquirente come ulteriore vizio
(occulto) della cosa venduta.
Riferisce l'attrice di avere appreso dell'esistenza di tale delibera solo dopo l'acquisto dell'appartamento e di aver dovuto intraprendere un procedimento di mediazione “allo scopo di impugnare la delibera assembleare”, opponendosi alla decisione del Condominio;
il procedimento di mediazione si è, poi, concluso con accordo raggiunto con l'amministratore pro-tempore del
- giusta scrittura privata allegata al verbale di mediazione (cfr. doc. 10 Parte_3
fasc.att.) - con il quale quest'ultimo “accordava il posizionamento dell'ascensore vicino al glicine e dalla parte opposta rispetto all'abitazione della sig.ra e, per l'effetto, dichiarava nulla la Pt_1 delibera assembleare del 21.04.2021” (cfr. p. 36 della citazione).
4.1 Ciò posto, la domanda è infondata per plurime ragioni.
Va premesso che, non essendo prodotto agli atti del presente giudizio il verbale di assemblea condominiale del 21.04.2021, contenente la citata delibera inerente all'impianto di ascensore condominiale, non è possibile verificarne in concreto la portata eventualmente lesiva dei diritti reclamati dall'attrice, né l'eventuale espressione di voto in assemblea dei venditori, all'epoca unico condòmino in quanto comproprietari dell'unità immobiliare al piano terra dell'edificio.
4.2 Sulla base di ciò che risulta dagli atti, quanto prospettato dalla parte attrice in merito alla delibera condominiale non si reputa qualificabile in senso stretto come “vizio” rilevante ai fini dell'operatività della garanzia ex art. 1490 c.c.
Com'è noto, infatti, il “vizio redibitorio”, al pari della mancanza di qualità essenziali della cosa consegnata al compratore, ricorre qualora questa presenti imperfezioni concernenti il processo di produzione o di fabbricazione che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (Cass. n. 5202/2007).
Ne consegue che la mera “esistenza” di una delibera condominiale che preveda l'installazione di un ascensore condominiale, mai effettivamente portata ad esecuzione, non rientra, di per sé, nella nozione di vizio redibitorio.
Non a caso, la domanda risarcitoria avanzata esula dal perimetro dei danni derivanti dai “vizi della cosa” (art. 1494 c.c.), attenendo piuttosto alle diverse spese legali e di mediazione sostenute
(proprio) per scongiurare il danno che avrebbe cagionato la realizzazione di un ascensore nelle immediate vicinanze dell'unità immobiliare al piano terra, danno consistente, sempre secondo quanto riferito, nella riduzione di luce e aria all'appartamento. 4.3 Chiarito quanto precede, anche spostando l'attenzione sul piano del risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, la domanda è priva di fondamento.
Dalla lettura della “scrittura privata di transazione”, prodotta in copia unitamente al verbale di mediazione del 21.06.2023 (cfr. doc. 10 fasc.att.), emerge che l'attrice, subentrata nella compagine condominiale in qualità di nuova condomina, intendeva impugnare la delibera assembleare precedentemente assunta in data 23.04.2021, con specifico riferimento al “punto 4)”, sostenendo che l'installazione dell'ascensore “come deliberata in quel punto preciso del cavedio comune” costituisse “innovazione” vietata, in quanto “adottata in palese contrasto con la normativa vigente”.
L'assunto difensivo esposto in sede di mediazione richiama al principio di diritto, affermato dalla giurisprudenza di legittimità in tema di innovazioni vietate in materia di condominio (in cui rientra l'installazione “ex novo” di un ascensore, lesiva dei diritti individuali del singolo su una parte comune dell'edificio), secondo cui è nulla la deliberazione, vietata dall'art. 1120 c.c., comma 4 (già comma 2), che sia lesiva dei diritti individuali di un condomino su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, trattandosi di delibera avente oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea (arg. da Cass. Sez. Un., n. 4806/2005; Cass. n.
12930/2012; Cass. n. 21339/2017; Cass. n. 23076/2018).
4.4 Sulla scorta di quanto precede, non è perciò corretta l'affermazione attorea secondo cui l'omessa informazione dell'esistenza (mera) di detta deliberazione, da parte dei precedenti condòmini, proprietari dell'unità immobiliare al piano terra, in seguito alienata, possa essere elemento costitutivo dell'azione risarcitoria qui proposta.
4.4.1 Da un lato, infatti, una deliberazione nulla non può, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al , come Parte_3
si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili.
4.4.2 Dall'altro lato, allora, non è il venditore (che, prima dell'acquirente - subentrante nella proprietà dell'unità immobiliare al p.t. - versava nella stessa situazione), ma è il la Parte_3
“giusta parte” contro cui far valere le proprie istanze, anche risarcitorie, a mente del principio secondo cui “la delibera dell'assemblea di condominio che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condòmino medesimo, il quale, lamentando la nullità della delibera, ha facoltà di chiedere la condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli” (cfr. Cass. n.
23076/2018). 4.5 Ne consegue che la transazione raggiunta, in sede di mediazione, con il (nulla Parte_3
prevedendosi in punto di spese di assistenza legale e oneri di mediazione) non consente di riversare quei costi in capo agli odierni convenuti.
4.6 In ogni caso, l'esborso per l'assistenza stragiudiziale in sede di mediazione, consistente nel costo sostenuto per l'attività svolta dal legale in detta fase precontenziosa, non collegata al presente giudizio come condizione di procedibilità ex D.lgs. n. 28 del 2010, resta soggetto ai normali oneri di domanda, allegazione e prova secondo l'ordinaria scansione processuale, al pari delle altre voci di danno emergente (cfr. Cass., Sez. Un., n. 16990/2017; Cass., Sez. Un. n. 24481/2020), sicché andava debitamente documentato e non semplicemente rimesso alla liquidazione del giudice secondo le tariffe forensi (cfr. Cass. n. 15732/2022).
4.7 Quanto, invece, ai costi di mediazione, va aggiunto soltanto che l'attrice ha prodotto in atti (cfr. doc. 12 fasc.att.) semplici disposizioni di bonifico ordinario in favore dell'Organismo di mediazione che, di per sé, non dimostrano l'effettuazione e il buon fine dei pagamenti (cfr. Cass. n. 8046/2023), né è possibile invocare, verso gli odierni convenuti, non destinatari delle dette somme, i principi di
“vicinanza della prova” e di “non contestazione”.
§5. Le considerazioni che precedono, sulla ritenuta insussistenza della natura occulta dei vizi lamentati e di operazioni fraudolente di occultamento a mezzo di utilizzazione dell'arredamento al fine di nascondere macchie visibili di umidità, possono essere richiamate per escludere l'invocata responsabilità del mediatore nella vicenda di causa, non potendo configurarsi alcuna violazione dell'art. 1759 c.c.
5.1 Peraltro, ancora, va rilevato come, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale – richiamato anche dalle difese delle parti convenute - l'utilizzazione per la presentazione di quanto proposto in vendita come idoneo al “buon funzionamento” o “completamente restaurato” non equivale automaticamente a dichiarazione di esenzione da vizi (cfr. Cass. n. 23659/2021; conf.
Cass. n. 695/2000; Cass. n. 2862/1997).
5.2 Sotto altro profilo, si osserva che la domanda qualificata come “restituzione” delle somme versate al mediatore a titolo di provvigione per l'intermediazione prestata nella compravendita, appare inammissibile, lì dove l'attrice, non avvalendosi dei rimedi edilizi della risoluzione del contratto di compravendita o della riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c., manterrebbe gli effetti dell'affare concluso anche a causa del suo intervento, per il quale solo sorge il diritto del mediatore a ricevere la provvigione ovvero a trattenere quella versata.
5.3 In definitiva, in ragione di quanto esposto, la domanda risulta infondata.
§6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza di parte attrice ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate come nel dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m. da ultimo con D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della domanda e in misura non superiore alla nota delle spese presentata dai difensori delle parti vittoriose, risultando in linea con i medi di tariffa per fase processuali.
6.1 Con il medesimo criterio debbono essere considerate anche le spese del procedimento ex art. 696-bis c.p.c. “ante causam”, in base al principio secondo cui “le spese dell'accertamento tecnico preventivo devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, e vanno prese in considerazione, nel successivo giudizio di merito ove l'accertamento tecnico sarà acquisito, come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di compensazione, a carico del soccombente” (Cass. n. 14268/2017; Cass. n. 15672/2005; Cass. n. 1690/2000).
6.2 Tali spese, comprensive del rimborso delle competenze del c.t.p. geom. (congrue, Parte_4
sufficientemente documentate, non superflue o eccessive), vanno tuttavia riconosciute alla sola parte convenuta, risultata vittoriosa, che ne ha fatto espressa richiesta ( cfr. doc. 4 Controparte_4
fasc. conv.; per i compensi D.M. n. 147/2022, fasi di studio e intr., valori medi;
fase istr., valori minimi, vista la partecipazione principale del c.t.p. in detta fase), non potendosi viceversa riconoscerle all'altra parte ( che, pur vittoriosa nel merito, non le ha domandate Parte_5
(v. Cass. n. 15640/2024, che ribadisce la necessità della domanda di ripetizione delle “spese processuali pregresse” del procedimento di a.t.p.; contra Cass. ord. n. 15492/2019, tuttavia rimasta isolata), neanche implicitamente all'interno della nota presentata ex art. 75 disp. att. c.p.c., non potendo comunque il giudice attribuire una somma di entità superiore a quella specificamente richiesta (cfr. Cass. n. 14198/2022).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione dichiarata inammissibile, disattesa o assorbita come in parte motiva, così dispone:
• rigetta le domande promosse da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 [...]
e in quanto infondate;
CP_2 Controparte_4
• condanna la parte soccombente, , al rimborso delle spese di lite in favore Parte_1
delle parti vittoriose, e che si liquidano in € 7.254,00 per Controparte_1 CP_2 compensi (di cui: € 1.620,00 fase studio, € 1.147,00 fase intr., € 1.720,00 fase istr./tratt., €
2.767,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA come per legge;

• condanna la parte soccombente, , al rimborso delle spese processuali in Parte_1
favore della parte vittoriosa, che si Controparte_4 liquidano in € 1.665,30 per spese di c.t.p., € 2.698,00 per compensi di ATP (di cui: €
1.063,00 fase studio, € 890,00 fase intr., € 745,00 fase istr.), € 6.810,00 per compensi di giudizio (di cui: € 1.701,00 fase studio, € 1.204,00 fase intr., € 1.000,00 fase istr./tratt., €
2.905,00 fase dec.), il tutto oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così è deciso in Pavia, lì 10 febbraio 2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti