TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
Successivamente, all'udienza del 04/02/2025, sono comparsi: per l'avv. Forner, in sostituzione dell'avv. BOLZONELLO Parte_1
MICHELE; per l'avv. Gallo, in sostituzione dell'avv. VETRI VALENTINA. CP_1
I procuratori delle parti si riportano agli atti e alle deduzioni svolte.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio, al termine della quale, assenti le parti, allontanatesi dall'aula d'udienza, ai sensi dell'art. 429 CPC dà lettura della sentenza, come da fogli di seguito allegati al presente verbale con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.

Il giudice
- Dott. Carlo Baggio –
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Treviso, Terza Sezione civile, dott. Carlo Baggio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n° 379/2024 in data 25.1.2024, promossa da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
BOLZONELLO MICHELE e domicilio eletto presso lo studio del difensore in VIALE
DELLA VITTORIA N. 12/A INT.

2 - MONTEBELLUNA attore contro
(C.F. ), in proprio e quale titolare della CP_1 C.F._2
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_2 P.IVA_1 degli avv. VETRI VALENTINA e TENERANI NICOLA e domicilio eletto presso lo studio dei difensori in VIA A. ROSSI 1/C - Rubano convenuta
*** avente per oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni,
***
CONCLUSIONI
- per : Parte_1
come da atto di citazione (cfr. verbale del 14.1.2025), ossia:
“nel merito:
Pagina 2 di 9 accertato e dichiarato che l'immobile di proprietà del sig. e concesso in Parte_1 locazione alla non è stato rilasciato libero da cose e Controparte_2 non è stato riconsegnato in buono stato manutentivo, come indicato nella CTU redatta nel corso del procedimento per ATP RG 774/2023 Tribunale di Treviso, che lo rendono inidoneo alla sua immediata locazione essendo necessaria la completa liberazione dell'immobile e a sua rimessione in pristino, per i motivi tutti dedotti in narrativa e da intendersi qui integralmente trascritti, condannare la sig.ra (C.F. CP_1
nata a [...] il [...] e residente in [...], C.F._2
Via N. Tommaseo n. 6, in proprio nonché quale titolare della ditta individuale
(p.iva ) con sede legale in Controparte_2 P.IVA_1 AN (TV) Via Verdi n.1 a corrispondere all'odierno ricorrente a titolo di corrispettivo per i costi e gli oneri necessari per la liberazione e rimessa in prisitino, la somma di € 23.091,87+ iva 22% per i motivi tutti di cui in narrativa e da intendersi qui integralmente trascritti, oltre interessi e rivalutazione se dovuta, dal dì del dovuto (giorno del rilascio) al saldo effettivo;
nel merito in via subordinata: accertato e dichiarato che l'immobile di proprietà del sig. e concesso in Parte_1 locazione alla non è stato rilasciato libero da cose e Controparte_2 non è stato riconsegnato in buono stato manutentivo, come indicato nella CTU redatta nel corso del procedimento per ATP RG 774/2023 Tribunale di Treviso, che lo rendono inidoneo alla sua immediata locazione essendo necessaria la completa liberazione dell'immobile e a sua rimessione in pristino, per i motivi tutti dedotti in narrativa e da intendersi qui integralmente trascritti, condannare la sig.ra (C.F. CP_1
nata a [...] il [...] e residente in [...], C.F._2
Via N. Tommaseo n. 6, in proprio nonché quale titolare della ditta individuale
(p.iva ) con sede legale in Controparte_2 P.IVA_1 AN (TV) Via Verdi n.1 a corrispondere all'odierno ricorrente a titolo di corrispettivo per i costi e gli oneri necessari per la liberazione e rimessa in prisitino, la somma di € 17.590,93+ iva 22% (ovvero € 21.460,94)come quantificata dal CTU nell''elaborato peritale, per i motivi tutti di cui in narrativa e da intendersi qui integralmente trascritti, oltre interessi e rivalutazione se dovuta, dal dì del dovuto (giorno del rilascio) al saldo effettivo;
in ogni caso: con vittoria di compensi, spese e onorari di lite del presente giudizio di merito nonchè del procedimento di A.T.P., da liquidarsi da parte del G.I. secondo i parametri tabellari vigenti, oltre alle spese di CTU e di CTP, oltre al rimborso delle spese generali, iva e cpa come per legge e successive occorrende”;
- per : CP_1
come da comparsa di costituzione e risposta (cfr. verbale del 14.1.2025), ossia:
Pagina 3 di 9 “In via pregiudiziale: disporsi ai sensi e per gli effetti dell'art. 426 c.p.c. il mutamento del rito ordinario nel rito ex art. 447 bis c.p.c.;
nel merito in via principale: rigettarsi le domande attoree in quanto infondate in fatto come in diritto per le ragioni tutte di cui al presente atto;

nel merito in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree condannarsi la convenuta alla corresponsione delle sole somme che risulteranno dovute in quanto rigorosamente provate e giuridicamente fondate;

nel merito in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree condannarsi la convenuta alla corresponsione delle sole somme che risulteranno dovute in quanto rigorosamente provate e giuridicamente fondate, detratto quanto risulterà spettante alla ditta individuale EL AP di OR DI in persona della titolare legale rappresentante pro tempore per le ragioni e secondo le descrizioni indicate in premessa del presente atto;

nel merito in via riconvenzionale:
- accertarsi e dichiararsi per tutte le ragioni e secondo le descrizioni di cui alla premessa del presente atto che in data 28.03.2018 la ditta individuale EL AP di CP_1 in persona della titolare GN DI ha corrisposto al signor
[...] CP_1 [...]
a titolo di deposito cauzionale la somma pari ad € 1.710,00; Pt_1
- accertarsi e dichiararsi per tutte le ragioni e secondo le descrizioni di cui alla premessa del presente atto che al termine del rapporto di locazione, sorto in virtù del contratto concluso in data 30.04.2008 al quale in data 28.03.2018 ha fatto seguito il subentro della ditta individuale EL AP di OR DI in persona della titolare GN
, il signor non ha restituito alla ditta individuale EL CP_1 Parte_1
AP di OR DI in persona della titolare GN , la somma pari CP_1 ad € 1.710,00 corrisposta in suo favore a titolo di deposito cauzionale;

- accertarsi e dichiararsi per tutte le ragioni e secondo le descrizioni di cui alla premessa del presente atto dovuta dal signor alla ditta individuale EL AP Parte_1 di OR DI in persona della titolare GN l'indennità di CP_1 avviamento ex art. 34 L. 392/78 pari ad € 10.291,32 (571,74 x 18 mensilità) nonché la mancata corresponsione della stessa al termine del rapporto di locazione, sorto in virtù del contratto concluso in data 30.04.2008, e per l'effetto
- condannarsi per tutte le ragioni e secondo le descrizioni di cui alla premessa del presente atto il signor a corrispondere alla ditta individuale Parte_1 Controparte_2 in persona della titolare GN la somma
[...] CP_1 complessivamente pari ad € 12.001,32 od a quella maggiore o minore somma risultante di giustizia, oltre interessi di legge dal dovuto al saldo.
In via istruttoria:
a) disporsi l'acquisizione dell'integrale fascicolo d'ufficio relativo al procedimento n. 774/23 R. G. Tribunale di Treviso;

Pagina 4 di 9 b) se ritenuto necessario ammettersi la prova per testimoni sui seguenti capitoli:
1) è vero che a far data dal mese di marzo 2018 e fino al mese di gennaio 2022 la ditta individuale EL AP di OR si è occupata di produzione e vendita al CP_1 pubblico di gelati e torte;

2) è vero che a far data dal mese di marzo 2018 e fino al mese di gennaio 2022 la vendita diretta dei gelati e delle torte di cui al capitolo 1) avveniva presso i locali siti in
AN (TV) via Risorgimento n. 19 e di cui alle rappresentazioni fotografiche che Le si rammostrano (doc. 12 pagg. 6 e 7);
3) è vero che a far data dal mese di marzo 2018 e fino al mese di gennaio 2022 per l'acquisto dei gelati e delle torte di cui al capitolo 1) i clienti si recavano presso i locali siti in AN (TV) via Risorgimento n. 19.
Si indicano come testimoni su tutti i capitoli di prova la GN , residente Testimone_1 in AN (TV) Cesana n. 51, il signor residente in [...] dello Spartitore n. 29, la GN residente in [...]
Spartitore n. 29, il signor residente in [...]
Solane n. 3/A, il signor residente in [...]
Ortigara n. 14/4
In ogni caso:
- competenze e spese di lite, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge rifusi con distrazione delle competenze di lite e delle spese anticipate ex art. 93 c.p.c. a favore degli scriventi procuratori antistatari;

- eventuali spese di CTU e CTP rifuse”.
***
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio , in proprio e quale titolare della Parte_1 CP_1 ditta individuale , al fine di ottenerne la condanna al Controparte_2 pagamento della somma di € 23.091,87 + IVA (ovvero, in subordine, di € 17.590,93 + IVA), a titolo di risarcimento dei danni cagionati dalla convenuta all'immobile alla stessa locato dall'attore, rilasciato l'8.2.2022.
La convenuta si è costituita chiedendo il rigetto della domanda attorea, essendo l'immobile stato rilasciato in buono stato locativo, e chiedendo in via riconvenzionale la condanna dell'attore alla restituzione del deposito cauzionale (ovvero, in subordine, di detrarre il relativo importo da quanto eventualmente dovuto) e al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento ex art. 34 L 392/1978.
Tentata invano la conciliazione delle parti, la causa viene in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.
***
Pagina 5 di 9 La domanda risarcitoria proposta dall'attore merita parziale accoglimento.
La convenuta eccepisce che l'attore non avrebbe dato prova di quale fosse lo stato dell'immobile all'inizio della locazione, del fatto che il verbale redatto al momento del rilascio desse atto di uno “stato di manutenzione sufficiente”, della lunga distanza di tempo intercorsa tra il momento del rilascio e quello dell'accertamento in contraddittorio dello stato dei luoghi (nell'ambito del procedimento per ATP n. RG 774/2023) e del fatto che lo stesso CTU avesse ritenuto che lo stato di conservazione fosse “compatibile con la vetustà del fabbricato e con l'uso in conformità al contratto di locazione … tanto che il deterioramento e l'usura accertabili non sono superiori a quelli che il locatore ordinariamente è costretto a sopportare”.
Tali eccezioni non possono essere condivise. Quanto alla mancata prova di quale fosse lo stato dell'immobile all'inizio del rapporto, si ricorda che, ai sensi dell'art. 1590 co. 2 CC,
“in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”. Quanto alle ulteriori eccezioni in esame, non sono dirimenti né il fatto che dal rilascio all'accertamento in contraddittorio fosse trascorso circa un anno, né le valutazioni del CTU sopra riportate: la conduttrice, infatti, non ha nemmeno contestato di aver essa stessa apportato le lamentate modificazioni e addizioni ai locali (pareti divisorie in cartongesso, porta del servizio igienico, pannelli prefabbricati di rivestimento, controsoffitti, impianti elettrico e idraulico installati esternamente alle pareti, serramento esterno), di non aver asportato gli arredi ivi posizionati (unità frigorifera, impianto di aspirazione, tendaggi interni ed esterni), di aver effettuato talune modifiche ai locali (fori sui muri e sul soffitto).
Nemmeno è dirimente che, al momento del rilascio dell'immobile, non fosse stata immediatamente richiesta la rimozione delle migliorie, delle addizioni e degli arredi, posto che l'art. 8 del contratto prevede chiaramente il diritto del locatore di ritenerli ovvero di chiedere la rimessione in pristino a spese della conduttrice, senza però prevedere che una scelta debba essere fatta entro un certo termine (quasi a voler introdurre una surrettizia forma di decadenza), né potendosi ritenere la mera inerzia al momento del rilascio quale comportamento concludente, trattandosi invero di condotta neutra.
Le spese per lo sgombero dei locali e lo smaltimento dei rifiuti sono state quantificate dal CTU in € 7.500,00 oltre IVA e sul punto nulla le parti hanno osservato (salvo quanto già detto sopra); si precisa a tal proposito che è irrilevante la presenza di taluni sacchi di spazzatura che con elevata probabilità non erano attribuibili alla conduttrice (non essendo gli stessi visibili nelle fotografie scattate al momento del rilascio), posto che la spesa per la relativa rimozione deve ritenersi sostanzialmente irrisoria a fronte della maggior spesa, quantificata forfettariamente dal CTU, per la rimozione e smaltimento di arredi e attrezzature.
Quanto alla sporcizia dei pavimenti, appare ictu oculi evidente che i depositi calcarei fossero riconducibili all'attività di gelateria esercitata dalla conduttrice (tanto che gli stessi sono stati rinvenuti anche sotto il bancone) e non dovuti alla mera mancanza di pulizie successivamente al rilascio;
il danno viene quantificato in € 765 + IVA, pari alle spese per
Pagina 6 di 9 la relativa rimozione. Si ritiene invece che le ulteriori spese per la pulizia dei pavimenti non possano essere poste a carico della conduttrice, trattandosi del normale deterioramento che il locatore è tenuto a sopportare, considerata anche la lunga durata del rapporto (in particolare, appare normale un certo deterioramento delle fughe delle piastrelle dopo quindici anni di rapporto).
Quanto alle pareti e al soffitto, può trovare solo parziale accoglimento l'eccezione della convenuta relativa alla nullità, per contrasto con l'art. 79 L 392/1978, della pattuizione contrattuale che porrebbe a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti: nel caso di specie, infatti, gran parte delle spese di ripristino quantificate dal CTU attiene non tanto ad una mera ridipintura dei locali necessaria a seguito di un rapporto protrattosi per anni (nel qual caso, effettivamente, si farebbero ricadere sul conduttore le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata in conseguenza del suo normale uso, le quali devono invece rimanere a carico del locatore, ex art. 1590 co. 3 CC, attribuendo al locatore un vantaggio ulteriore rispetto al canone, in violazione dell'art. 79 predetto, come confermato da Cass. 29329/2019), quanto piuttosto all'eliminazione di specifici danneggiamenti senza dubbio cagionati dalla conduttrice (quali fori alle pareti, tracce scoperte, stuccature ecc.). La domanda attorea deve quindi essere accolta limitatamente alle spese per la pulizia delle pareti compresa stuccatura (€ 2.080,02) all'intervento di puntuale di risanamento della parte danneggiata, di rasatura di pareggiamento e di tinteggiatura di uniformità del soffitto (€ 800,00), al ripristino del paramento murario esterno comprese le stuccature (€ 400,00). Per quanto sopra detto, la domanda non può invece essere accolta quanto alle spese per la mera ridipintura (cfr. le ulteriori due voci relative alla fornitura e posa della pittura), che si presume sarebbe stata comunque da effettuarsi dopo quindici anni dall'inizio del rapporto.
Devono altresì essere poste a carico della conduttrice le spese per lo smontaggio del serramento esistente ed il riposizionamento del serramento originario, stante quanto sopra osservato relativamente alle addizioni, per un importo di € 1.280,00 + IVA.
La domanda attorea non può invece essere accolta relativamente all'ulteriore spesa escluse dal CTU per lo svuotamento della vasca dei liquami, trattandosi non di mera pulizia, ma di manutenzione straordinaria relativamente all'impianto fognario, di competenza del locatore.
Nemmeno può essere accolta la domanda relativa ai costi di “adattamento impiantistico”, per le condivisibili ragioni illustrate dal CTU, alle quali si rinvia, potendo essere riconosciuto unicamente il costo per la verifica finale quantificata in € 650,00 + IVA.
I danni patiti dal locatore devono quindi essere quantificati in complessivi € 13.475,02 + IVA al 22%, per totali € 16.439,52.
Da tale importo deve essere detratto il deposito cauzionale pari ad € 1.700,00, come riconosciuto dallo stesso locatore.
La domanda attorea può quindi essere accolta limitatamente all'importo di € 14.739,52.
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Pagina 7 di 9 Merita altresì accoglimento la domanda riconvenzionale, formulata dalla convenuta, di pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento ex art. 34 L 392/1978.
Non v'è infatti dubbio che nel caso di specie il rapporto locativo si fosse risolto in conseguenza della disdetta inviata dal locatore il 28.1.2019 in vista della scadenza del 30.4.2020. Si precisa che appare irrilevante che tale data fosse anche quella di scadenza del contratto: in assenza di disdetta, infatti, il contratto si sarebbe senz'altro tacitamente rinnovato per un ulteriore sessennio, a mente dell'art. 3 del contratto e dell'art. 28 L
392/1978, disposizione testualmente richiamata dalle parti, per cui la mancata prosecuzione del rapporto non può che ricondursi ad un'iniziativa unilaterale del locatore.
Non può invece ritenersi che il rapporto si fosse risolto per la morosità della conduttrice: a tacer del fatto che lo sfratto intimato dal custode giudiziario (per morosità e per finita locazione, cfr. doc. 10 att.) aveva ad oggetto anche canoni che in realtà erano stati pacificamente già pagati allo stesso odierno attore (allora esecutato), è dirimente osservare che lo sfratto venne poi convalidato non per morosità, ma per finita locazione (cfr. doc. 17 conv.), con pronuncia che ha contenuto di mero accertamento dell'avvenuta scadenza del termine e di condanna al rilascio, mancando invece qualsivoglia pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento (come nello sfratto per morosità) o di accertamento di un'avvenuta risoluzione stragiudiziale ai sensi degli artt. 1454, 1456 o 1457 CC).
Nemmeno rileva che la conduttrice avesse continuato ad occupare l'immobile anche successivamente al 30.4.2020, trattandosi di un mero inadempimento dell'obbligo di rilascio gravante sul conduttore, che non muta la causa dello scioglimento del rapporto, da ricondursi comunque alla disdetta del locatore. Peraltro, a mente dell'art. 34 co. 3 L
392/1978, è l'esecuzione del provvedimento di rilascio ad essere “condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità”, non viceversa (come le allegazioni attoree sembrerebbero sottendere).
Parimenti, il fatto che il GE avesse concesso alla conduttrice, su richiesta di questa, di continuare ad occupare l'immobile sino all'emissione del decreto di trasferimento concretizza un accordo avente ad oggetto unicamente le tempistiche del rilascio, comunque sul presupposto della già avvenuta convalida dello sfratto per finita locazione, senza che si possa ritenere (come invece pretende l'odierno attore) che fosse sorto un rapporto affatto nuovo.
Ai sensi dell'art. 34 predetto, l'indennità deve essere quantificata in un importo pari a 18 mensilità del canone (non dell'indennità di occupazione eventualmente concordata col GE), quindi in complessivi € 10.291,32 (= 571,74 x 18).
***
Operata la compensazione tra i rispettivi controcrediti, risulta un maggior credito in capo all'attore per € 4.448,20 (= 14.739,52 - 10.291,32). Deve quindi essere disposta la condanna della convenuta al pagamento di detta somma.
Stante la parziale soccombenza reciproca delle parti, si ritiene equo disporre la compensazione delle spese di lite in misura un mezzo, ponendo la quota rimanente a carico
Pagina 8 di 9 della convenuta, maggiormente soccombente. La liquidazione segue in dispositivo secondo valori medi per le fasi di studio e introduttiva e minimi per le fasi istruttoria (limitatasi al deposito delle memorie) e decisoria (stante la ridotta discussione svoltasi).
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P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

1. condanna la convenuta , in proprio e quale titolare della ditta CP_1 individuale , a pagare all'attore la Controparte_2 Parte_1 somma di € 4.448,20, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 co. 1 CC sino al 25.1.2024 (data di introduzione del presente procedimento) e al tasso di cui all'art. 1284 co. 4 CC da tale momento al saldo effettivo;

2. condanna la convenuta , in proprio e quale titolare della ditta CP_1 individuale , a rifondere all'attore Controparte_2 Parte_1 un terzo delle spese di lite, liquidate, già considerata la predetta quota, in € 1.619,19 per spese di CTU, € 520,00 per spese di CTP, € 132,00 per esborsi ed € 1.693,50 per compensi, oltre ad IVA, CPA e rimborso spese generali al 15% ex DM 55/2014.
Così deciso in Treviso, 4 febbraio 2025
Il giudice
- Dott. Carlo Baggio -
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