TRIBUNALE DI LECCO
- Sezione Prima-

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il GOP, MA AR, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale 630/2025, avente per oggetto
“Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo”, promossa
DA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), rappresentati, difesi ed assistiti dall'Avv. C.F._2
Elena Termine del Foro di Monza ed elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Vimercate (MB), Piazza Unità d'Italia 2/E, come da procura alle liti allegata all'atto di intimazione di sfratto per morosità parti intimanti;

CONTRO
(C.F. ), rappresentato, difeso CP_1 C.F._3
ed assistito, anche disgiuntamente, dagli Avvocati Fabio Rizzo e Imma Cirelli del Foro di Milano ed elettivamente domiciliato presso lo studio dei difensori in Milano, via San Mamete n. 18, come da procura alle liti allegata all'atto di costituzione in giudizio nel giudizio di convalida dello sfratto parte intimata;

-CONCLUSIONI DELLE PARTI-
Parti intimanti– Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in via preliminare - dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 01 settembre 2020, registrato presso l'Agenzia delle Entrate ufficio territoriale di
Gorgonzola in data 3 settembre 2020, persistendo la rilevante morosità nel pagamento delle somme indicate in narrativa;
nel merito, contrariis reiectis, per l'effetto - ordinare l'immediata riconsegna del bene ordinando il rilascio dell'immobile condotto in locazione in Lomagna, Via De RI n. 13 e conseguentemente fissare a breve la data dell'esecuzione; - condannare la controparte al pagamento dei canoni nonché spese ad oggi impagati per un totale pari ad € 12.877,52, salvo errori, sino ad oggi maturati nonché a pagare i canoni e le spese a scadere sino al rilascio dell'immobile condotto in locazione;
- condannare la controparte al pagamento delle spese di lite, quelle di mediazione (cfr. doc. 6), oltre ad IVA e CPA. sempre in via principale - respingere le domande tutte formulate dal resistente, del tutto infondate in fatto e in diritto;
In via istruttoria - si chiede altresì di essere ammessi a provare per testi le seguenti circostanze tutte precedute dalla rituale formula vero che: 1) il signor , era incaricato dal signor RSona_1 Pt_1
di consegnare la documentazione attestante le spese condominiali;
2)
[...]
la società gestiva i canoni di locazione dell'immobile de quo, CP_2
sollecitando anche le morosità arretrate. Si indicano i seguenti testimoni: - signor , residente in [...] - legale RSona_1
rappresentante società Gorgonzola, Piazza Cagnola n.

3 -Con più CP_2
espressa riserva di ulteriormente dedurre, produrre e formulare mezzi istruttori
Parte intimata –
Piaccia a Codesto On.le Tribunale, contrarijs rejectis: -In via preliminare: - accertare e dichiarare la tardiva costituzione nel giudizio di opposizione da parte degli intimanti con tutte le declaratorie consecutive di legge, in primis,
l'inammissibilità di tutte le istanze istruttorie e delle produzioni documentali;

2 - senza alcuna rinunzia all'eccezione di cui sopra, accertare/dichiarare/pronunziare la nullità dell'intimazione di sfratto ex art. 660 cpc ed ex artt. 163 n.4 e 164 cpc, per le causali di cui in premessa;
-Nel merito: senza alcuna rinunzia alle sopra sollevate eccezioni, in accoglimento dell'opposizione proposta, respingere le domande tutte formulate da parte degli intimanti, perché inammissibili, improcedibili, tardive, decadute, prescritte e comunque infondate in fatto e diritto, per le causali di cui in premessa o per quelle altre ritenute di giustizia;
-In via istruttoria: -Senza che ciò valga in alcun modo ad invertire l'onere della prova posto a carico degli intimanti, si chiede ammettersi prova orale per testi sui seguenti capitoli di prova: 1) “Vero che i pagamenti dei canoni di locazione e delle spese condominiali, come da contratto di locazione tra il sig. e la Parte_1
sig.ra ed il sig. del 1.9.2020 (doc. 1 e da 2 a 33, Parte_2 CP_1
che si rammostrano) erano eseguiti, perché così era richiesto, quasi sempre, in
RS contanti a tale sig. ”; si indicano i seguenti testimoni: sig.ra
[...]
– res.te in Lomagna (LC) – Via De RI Testimone_1
n.13; 2) “Vero che il sig. ha sempre provveduto al pagamento CP_1
dei canoni di locazione e delle spese condominiali, come da contratto di locazione tra il sig. e la sig.ra del 1.9.2020 Parte_1 Parte_2
(doc. 1 e da 2 a 33 che si rammostrano)?”, si indicano i seguenti testimoni: sig.ra – res.te in Lomagna (LC) – Via Testimone_2
De RI n.13; prova contraria: nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione di capitoli di prova articolati da controparte si chiede ammettersi la prova contraria sui seguenti capitoli di prova e con i seguenti testi: 1) “Vero che i pagamenti dei canoni di locazione e delle spese condominiali, come da contratto di locazione tra il sig. e la sig.ra ed il Parte_1 Parte_2
sig. del 1.9.2020 (doc. 1 e da 2 a 33 che si rammostrano) CP_1
erano eseguiti, perché così era richiesto, quasi sempre, in contanti a tale sig.
RS ; si indicano i seguenti testimoni: sig.ra Testimone_1
3 – res.te in Lomagna (LC) – Via De RI n.13; 2) “Vero che il sig. Tes_1
ha sempre provveduto al pagamento dei canoni di locazione e CP_1
delle spese condominiali, come da contratto di locazione tra il sig. Pt_1
e la sig.ra del 1.9.2020 (doc. 1 e da 2 a 33 che si
[...] Parte_2
rammostrano)?”, si indicano i seguenti testimoni: sig.ra
[...]
– res.te in Lomagna (LC) – Via De RI n.13; -In Testimone_1
ogni caso: con vittoria di spese di lite, anche di mediazione (come da fattura che si allega) e compenso professionale. Con ogni più ampia riserva istruttoria, ivi compresa, se del caso, CTU tecnica-contabile qualora il
Giudice ritenga di disporla. La presente costituzione non modifica il valore della causa. Si producono: comparsa di costituzione in sede di procedimento di sfratto;
contratto di locazione (doc. n.1); ricevute di pagamento per Euro
400,00 cadauna per i periodi: agosto 2021, giugno 2022,aprile 2022, marzo
2022, maggio 2022, luglio 2022, agosto 2022, novembre 2022, dicembre
2022, da gennaio 2023 a dicembre 2023, gennaio e febbraio 2024, marzo ad agosto 2024, 2 ricevute “acconto arretrati” in data ottobre e novembre 2024, gennaio e febbraio 2025 (docc. da n. 2- 2a, a 33); procura alle liti.
-MOTIVI DELLA DECISIONE-
Con atto di intimazione di sfratto per morosità ritualmente notificato, Pt_1
e hanno convenuto avanti codesto Tribunale,
[...] Parte_2 CP_1
[...]
Assumono gli intimanti di aver concesso in locazione, ad uso abitativo, all'odierno intimato, l'immobile sito in Lomagna (LC), Via De RI, n. 13, sesto piano, composto da 3,5 vani utili, identificato al catasto al foglio 7 particella 963 subalterno 13, con contratto stipulato in data 01.09.2020, regolarmente presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di
Gorgonzola il 03.09.2020.
Il canone annuo veniva pattuito dalle parti in euro 3.600,00 annui, oltre ad euro 1.200,00 annui per spese (art. 6 del contratto di locazione), da
4 corrispondere in rate mensili di euro 300,00, per canoni di locazione ed euro
100,00, per rateo spese condominiali.
Il conduttore non provvedeva al pagamento dei canoni di locazione a far data dal mese di settembre 2020, salvi degli acconti.
In data 21.3.23 l'odierno intimato sottoscriveva, per ricevuta, un sollecito di pagamento da parte della proprietà. L'importo indicato nel sollecito era pari a euro 7.421,57. Di seguito maturavano ulteriori canoni e spese condominiali.
Gli intimanti, pertanto, introducevano il procedimento di convalida dello sfratto per morosità, chiedendo la convalida dello sfratto, la fissazione della data per il rilascio e l'emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 664 c.p.c.
Si è ritualmente costituita in giudizio la parte intimata, opponendosi allo sfratto.
Costituendosi l'intimato ha sollevato una serie di eccezioni preliminari tra cui quella di nullità dell'intimazione di sfratto ex art. 660 cpc ed ex artt. 163 n.4 e 164 cpc, per le ragioni dedotte in atti.
Nel merito l'intimato ha chiesto il rigetto di tutte le domande degli intimanti, assumendo di aver integralmente pagato i canoni di locazione e le spese condominiali.
All'udienza di convalida dello sfratto per morosità tenutasi il giorno
11/04/2025 il difensore degli intimanti dichiarava che la morosità persisteva ed ammontava, a quella data, ad euro 11.787,53 sia per canoni di locazione che per spese pattuite contrattualmente.
Insisteva per la convalida dello sfratto per morosità e chiedeva che venisse fissata la data per il rilascio. Chiedeva, altresì, l'emissione del decreto ingiuntivo, ai sensi dell'art. 664 c.p.c.
La parte intimata dava atto di essersi costituito in giudizio con comparsa di costituzione e allegata documentazione.
Rappresentava che le somme indicate, quale morosità maturata, non erano corrette, avendo il conduttore pagato tutte le somme intimate.
5 Insisteva nella opposizione alla convalida dello sfratto e chiedeva il mutamento del rito.
Il difensore degli intimanti contestava l'opposizione e rilevava che, in ogni caso, persisteva la morosità a far data dal mese di settembre 2020 poiché i pagamenti prodotti in atti da parte intimata si riferivano agli anni 2022 e 2023, peraltro non del tutto completi.
Chiedeva la convalida dello sfratto e, in caso di mutamento del rito, chiedeva, comunque, emettersi ordinanza di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., non essendo l'opposizione fondata su prova scritta e non ricorrendo gravi motivi in contrario.
Il Tribunale, “ritenuto che a fronte della opposizione svolta è preclusa la convalida dello sfratto per morosità e l'emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 664 c.p.c.; ritenuto che l'opposizione svolta dalla intimata è fondata su prova scritta e che, in ogni caso, dalla rappresentazione dei fatti di cui alla costituzione risultano gravi motivi in contrario all'emissione ordinanza di rilascio;

ritenuto che

la materia di cui trattasi rientra fra quelle per cui è prevista la procedura di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5, comma 1 bis del D. Lgs 28/2010; visti gli artt. 426 e 420 c.p.c.”, disponeva il mutamento del rito e fissava udienza, avanti a sé, per la comparizione personale delle parti per il giorno 12.09.2025.
Assegnava a parte intimante termine di giorni 20 prima dell'udienza per il deposito di memoria integrativa e documenti e a parte intimata termine di giorni
10 per il deposito di memoria integrativa e documenti.
Assegnava, infine, a parte intimante termine di giorni 15 dall'udienza, per l'introduzione della procedura di mediazione obbligatoria.
All'udienza di rinvio del giorno 12.09.2025 il difensore degli intimanti si riportava ai propri scritti difensivi, insistendo nella ammissione delle istanze istruttorie ivi formulate.
6 Dava atto che, dal mese di marzo 2025, il conduttore non corrispondeva alcunchè a titolo di canone locatizio.
Il difensore dell'intimante si riportava ai propri atti difensivi e alla documentazione prodotta. Contestava i conteggi e la morosità indicata dalle parti intimanti. In particolare, evidenziava che l'asserita morosità successiva non rilevava ai fini dell'odierno giudizio. Insisteva nelle istanze istruttorie formulate in atti. Il Tribunale si riservava.
Con ordinanza di scioglimento di riserva, in pari data, il Tribunale ammetteva le prove nei limiti di cui all'ordinanza ammissiva e rinviava la causa all'udienza del 17.10.2025 per l'assunzione delle prove testimoniali.
All'udienza tenutasi il giorno 17.10.2025 venivano sentiti i testi ammessi.
Esaurita l'assunzione delle prove orali, rigettata la richiesta di parte intimata di consulenza contabile e ritenuta la causa matura per la decisione, il Tribunale, rinviava all'udienza del giorno 13.11.2025 per la discussione, assegnando alle parti termine fino a cinque giorni prima dell'udienza per il deposito di note difensive.
All'udienza odierna il Tribunale invitava le parti a discutere.
I procuratori delle parti discutevano la causa, riportandosi ai rispettivi atti difensivi e alle conclusioni ivi rassegnate e chiedeva che la stessa fosse trattenuta in decisione.
Il Tribunale tratteneva la causa in decisione, dando lettura del dispositivo di sentenza.
Riservava la motivazione nel termine di giorni 15, ai sensi dell'art. 430 c.p.c.
*** * ***
La domanda degli intimanti deve essere accolta.
Le eccezioni preliminari sollevate dall'intimato non possono trovare accoglimento stante, da un lato, l'intervenuta costituzione in giudizio a mezzo del legale (due legali), con relativa allegazione documentale che dà prova che l'intimato ha potuto esercitare pienamente il suo diritto di difesa - oltre che di non avere diritto al gratuito
7 patrocinio a spese dello Stato, non avendo presentato alcuna istanza in tal senso – e dall'altro, alla luce della documentazione allegata all'atto di intimazione di sfratto dagli intimanti (cfr. doc.

2 - sollecito di pagamento).
La prova del pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali, risultando dal contratto l'obbligazione in tal senso assunta dal conduttore, incombe su quest'ultimo che non l'ha offerta (cfr. ex plurimis Cass. Civ, Sez 2, Ord. n. 13685 del
21 maggio 2019; Cass. Civ. Sez. 3, sentenza n. 826 del 20 gennaio 2015).
Come risulta dal sollecito di pagamento indirizzato al in data CP_1
21.03.2023, dallo stesso sottoscritto, a quella data il suo debito per canoni di locazione e per spese condominiali, ivi inclusi i conguagli a consuntivo, ammontava ad euro 7.421,57.
Il debito afferisce ai mesi di settembre, ottobre, novembre e dicembre 2020, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2021, gennaio, febbraio e dicembre 2022, gennaio e febbraio 2023.
Al documento di sollecito non ha fatto seguito, “ante causam”, alcuna contestazione da parte dell'intimato sugli importi esposti o sulla mancata conoscenza dei consuntivi delle spese condominiali. Di talchè la sottoscrizione dello stesso vale quale riconoscimento di debito, ai sensi dell'art. 1388 c.c., con inversione dell'onere della prova. E', cioè, sufficiente che il creditore presenti il riconoscimento per provare l'esistenza del debito, dovendo il debitore provare di aver esattamente adempiuto.
Circa il citato documento, la difesa dell'intimato è assai contraddittoria: da una parte, ha negato l'intervenuta sottoscrizione da parte del , dall'altra, ha CP_1
disconosciuto la firma (leggasi pag. 5 della memoria integrativa del 29.08.2025 dove si legge:” Lo stesso sollecito richiamato da controparte in sede di procedimento di convalida di sfratto e qui nuovamente prodotto (al contrario dell'intimazione di sfratto e dunque di essa come delle relative domande formulate non si potrà tener conto in questa sede), sollecito che sarebbe stato sottoscritto per ricevuta dal sig. (doc. n. 2 di controparte), in CP_1
realtà, si ribadisce, non reca la firma di quest'ultimo che infatti lo stesso non
8 riconosce come propria; in ogni caso, a nulla rileva, dato che, comunque, come ammette controparte stessa, si tratterebbe di una mera sottoscrizione per ricevuta e quindi non di un riconoscimento di alcunché”), così, in
“ultimis”, affermando che l'intimato ha sottoscritto il documento.
Di contro, la documentazione prodotta dal conduttore attesta versamenti per gli anni
2022, 2023, 2024 e fino a febbraio 2025 relativamente a mesi diversi da quelli intimati per un importo di euro 13.600,00.
Dall'esame della stessa emerge la non regolarità temporale di alcuni pagamenti, in quanto tardivi, ben oltre il ventesimo giorno dalla scadenza prevista contrattualmente
(ad esempio il mese di ottobre 2023 risulta pagato a dicembre 2023).
Anche le prove testimoniali assunte confermano che il conduttore non versava regolarmente i canoni di locazione (cfr. deposizione teste incaricato Testimone_3
di riscuotere i pagamenti).
I pagamenti venivano, peraltro, sollecitati anche dalla società CP_2
come riferito dal teste che ha precisato che la società si occupava Tes_4
RS della gestione della locazione e che “il sig. consegnava al RA la documentazione attestante le spese condominiali relative all'immobile condotto in locazione” (cfr. verbale di udienza del 17.10.2025).
Alla data dell'atto di intimazione pertanto la morosità non poteva ritenersi sanata.
La stessa è aumentata nel corso del giudizio ed è stata precisata dagli intimanti con la memoria integrativa ritualmente e tempestivamente depositata il 23.07.2025.
Tali importi non risultano contestati “ante causam”.
Come detto la prova del pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali, risultando dal contratto l'obbligazione in tal senso assunta dal conduttore al contratto, incombeva su quest'ultimo, che non l'ha offerta.
L'inadempimento del conduttore accertato è grave e, pertanto, ai sensi dell'art. 1453
c.c., il contratto di locazione deve dichiararsi risolto.
Alla risoluzione del contratto seguono la condanna al rilascio, nel termine di cui in dispositivo e la condanna al pagamento della morosità maturata oltre che dei canoni
9 di locazione e dei ratei di spese condominiali contrattuali a scadere fino all'effettivo rilascio oltre gli interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.
Ulteriori somme per spese condominiali a consuntivo dovranno essere azionate in separata sede in ossequio al disposto dell'art. 9 del Legge 392/98.
Le spese di mediazione e quelle di causa seguono la soccombenza e vengono liquidate secondo i parametri dettati dal D.M. 147/2022, tenuto conto, tra gli altri, dell'attività svolta, del tenore degli atti e delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel merito della causa, ogni diversa istanza ed eccezione assorbita o rigettata, così dispone:
. accerta e dichiara, ai sensi dell'art. 1453 c.c., la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dalle parti il 01.09.2020, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Gorgonzola il 03.09.2020, avente ad oggetto l'immobile sito in Lomagna (LC) in via De RI n. 3, identificato al catasto al foglio 7, particella 963 sub. 13, categoria A/2, per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, lo condanna al rilascio dell'immobile, entro e non CP_1
oltre il giorno 15.01.2026, libero da persone e cose;

. condanna al pagamento in favore di e CP_1 Parte_1
in via tra loro solidale, dell'importo di euro 12.877,52 per canoni di Parte_2
locazione e spese condominiali scaduti impagati oltre canoni di locazione e ratei spese condominiali previsti contrattualmente a scadere fino all'effettivo rilascio e oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo effettivo;

. condanna a rifondere a e a CP_1 Parte_1 Parte_2
in via tra loro solidale, le spese del procedimento di mediazione che liquida in euro
1.323,00 per compensi professionali ed euro 190,32 per anticipazioni oltre le spese del presente giudizio che liquida in euro 4.417,00 per compensi professionali, euro
174,39 per anticipazioni, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, 4%
CPA e 22% IVA, se dovuta, come per legge.
Lecco, 13.11.2025
10 Il GOP
MA AR
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