REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME SEZIONE UNICA CIVILE Il Tribunale di Lamezia Terme, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Salvatore Regasto, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 781 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2011, trattenuta in decisione all'udienza del 18.11.2024 (sostituita con il deposito di note scritte ai sensi degli artt. 127 e 127-ter c.p.c.), con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., e vertente TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Lamezia Terme Parte_1 C.F._1
(CZ), via G.B. Caputi n. 2, presso lo studio dell'avv. Giovanni Arena, che la rappresenta e difende unitamente all'avv. Filomena Neri, giusta procura alle liti in atti;

ATTRICE CONTRO (C.F. , (C.F. CP_1 C.F._2 CP_2
E (C.F. ), tutti elettivamente C.F._3 CP_3 C.F._4 domiciliati in Lamezia Terme (CZ), via Galvani n. 8, presso lo studio dell'avv. Anna Maria Augello, rappresentati e difesi dall'avv. Giovanna Diaco, giusta procura alle liti in atti;

CONVENUTI OGGETTO: vendita di cose immobili. CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta sostitutive dell'udienza ex artt. 127 e 127-ter c.p.c. in atti. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale Parte_1 in epigrafe, , e al fine di sentire accogliere le seguenti CP_1 CP_2 CP_3 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo sig. Giudice adito respinta ogni contraria istanza ed eccezione: in via principale: 1) accertare e dichiarare l'illegittimità dell'operato dei sig.ri e CP_3 CP_1
nei confronti della sig.ra e la responsabilità dei convenuti per tutti i CP_2 Parte_1 fatti indicati in narrativa e, per l'effetto, dichiarare che il contratto preliminare di compravendita del 18.5.2004, in epigrafe meglio descritto, deve essere annullato perché viziato da dolo ai danni dell'attrice/acquirente; 2) condannare i sig.ri e , in solido CP_3 CP_1 CP_2 tra loro, alla restituzione in favore dell'attrice della somma di euro 60.000,00 a titolo di rimborso delle somme da questa ingiustamente pagate per l'acquisto del terreno in premessa descritto, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto e sino all'effettivo soddisfo;
3) condannare, inoltre, i sig.ri e , in solido tra loro, al pagamento, in favore dell'attrice, CP_3 CP_1 CP_2 della somma di euro 20.000,00 o di altra somma maggiore o minore che l'Ill.mo Sig. Giudice riterrà di giustizia liquidare, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto e sino all'effettivo soddisfo, a titolo di risarcimento danni per avvenuta violazione dell'obbligo di buona fede nella formazione ed esecuzione del
1 contratto, per avvenuta violazione dei doveri di correttezza, trasparenza ed equità, nonché per lo stress derivato all'attrice per essersi dovuta difendere dal comportamento posto in essere dai convenuti, come esplicitato in premessa;
4) condannare i sig.ri e , in CP_3 CP_1 CP_2 solido tra loro, al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio, oltre rimborso forfetario delle spese generali, C.P.A. e IVA come per legge, da distrarsi in favore dei costituiti procuratori antistatari ex art. 93 c.p.c.”. A fondamento della propria pretesa la difesa della parte attrice deduceva: che la in data Pt_1
14.9.2003, aveva acquistato da il diritto di proprietà sul terreno sito in agro di Pianopoli CP_3
(CZ) censito in Catasto al foglio di mappa 5, particella 786 di mq. 2.400; che l'acquisto di detto terreno si era perfezionato con la sottoscrizione, in data 18.5.2004, di una scrittura privata tra l'acquirente e la venditrice, scrittura che le parti non avevano mai registrato;
che, delle trattative per l'acquisto del terreno in oggetto, si era personalmente interessato germano della convenuta che il CP_1 CP_3 prezzo corrisposto dall'attrice per l'acquisto era pari complessivamente ad euro 60.000,00 corrisposti con vari assegni bancari;
che la aveva chiesto più volte a di provvedere al rogito Pt_1 CP_3 notarile della scrittura privata di compravendita del terreno e/o alla restituzione delle somme versate;
che, da una visura storica del terreno oggetto di giudizio, era emerso il fatto che aveva ceduto il CP_3 bene già venduto alla ad , nipote di e figlia di per Pt_1 CP_2 CP_3 CP_1 atto notarile del 30.9.2004 per Notaio e tanto alla modica cifra di euro 10.000,00; che il contratto Per_1 concluso tra le parti era annullabile per dolo negoziale delle parti convenute e/o nullo per violazione dei doveri di correttezza e buona fede;
che l'attrice aveva subito danni patrimoniali e non patrimoniali per colpa esclusiva dei convenuti. Si costituivano in giudizio con unica comparsa di costituzione , ed CP_3 CP_1
i quali contestavano la ricostruzione fattuale della controparte insistendo per CP_2
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria eccezione, deduzione, difesa ed istanza reietta, previo ogni altro provvedimento o declaratoria occorrenda, così provvedere: 1) in via pregiudiziale dichiarare la nullità dell'atto di citazione per assenza dell'obbligatoria informativa che la controversia è assoggettata al previo esperimento del tentativo di mediazione di cui di cui al d. lgs. n. 28/2010; 2) accertare e dichiarare che nessun contratto preliminare di compravendita immobiliare è stato mai concluso tra le parti e che la scrittura privata azionata, né autenticata né riconosciuta o verificata, non ha valore nemmeno di preliminare improprio o compromesso;
3) accertare e dichiarare che nessuna responsabilità è ascrivibile a carico dei convenuti per la vicenda narrata atteso che gli stessi hanno subito ingenti danni a causa della negligenza ed imperizia del Notaio rogante come in narrativa evidenziato;
4) previo accertamento in fatto, ancora, dichiarare che nessun annullamento e/o nullità del contratto è configurabile, né per dolo né per errore essenziale, stante l'assenza di qualsiasi operazione patrimoniale sussumibile in alcuno dei tipi contrattuali nominati e per l'effetto rigettare qualsiasi domanda formulata nei confronti dei convenuti in quanto inammissibile, improponibile, temeraria ed infondata;
5) in via gradata e nella denegata ipotesi in cui dovesse essere riconosciuta una qualche responsabilità dei convenuti, anche solo parziale, ritenere e dichiarare eccessiva e spropositata la somma richiesta sia in ordine alla refusione della somma di euro 60.000,00 sia in ordine alla valutazione del danno esistenziale lamentato per carenza dei presupposti di fatto e di diritto che possono minimamente giustificare la prospettata quantificazione dei danni e, per l'effetto, disattenderla in toto, statuendo secondo equità; 6) vinte le spese, competenze ed onorari di giudizio”.
2 La controversia veniva istruita mediante l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti e attraverso la prova orale autorizzata. La causa, dopo alcuni rinvii interlocutori dovuti al carico del ruolo (aggravato dall'emergenza sanitaria da diffusione del Covid-19) ed alla necessità di trattenere in decisione cause di maggiore urgenza e risalenza di iscrizione secondo le prescrizioni dei decreti presidenziali organizzativi sullo smaltimento dell'arretrato del settore civile, riassegnata da altro ruolo del Tribunale rimasto scoperto, sulle conclusioni in epigrafe indicate, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 18.11.2024 (svoltasi secondo il modulo procedimentale della trattazione scritta), con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica. MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda proposta da è parzialmente fondata e va accolta nei termini che seguono. Parte_1
Con la citazione introduttiva l'attrice ha domandato l'annullamento del contratto del 18.5.2004 tra le parti per dolo negoziale ai sensi dell'art. 1439 c.c. e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali sopportati come conseguenza della conclusione del predetto negozio. Fondamentale, prima di delibare le domande della è la qualificazione del contratto intercorso tra Pt_1 le parti;
a prescindere dalle poco lineari deduzioni della parte attrice (che in citazione ha qualificato il contratto de quo quale preliminare di vendita e in tutti i suoi atti successivi lo ha considerato, diversamente, quale definitivo), bisogna stabilire se il negozio concluso tra le parti fosse un preliminare oppure un contratto definitivo di compravendita. Al riguardo occorre evidenziare che “il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, a impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà e, nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce, pertanto, un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici (v. Cassazione civile sez. II, 23/08/2019, n.21650; Cass., Sez. V, 4 ottobre 2006, n. 21381; Cass., Sez. II, 20 novembre 2007, n. 24150; Cass., Sez. II, 11 luglio 2011, n. 15214). Secondo la Cassazione, il contratto definitivo e il contratto preliminare di vendita si differenziano per il diverso contenuto dell'intento comune delle parti, che - in rapporto alla funzione economico-sociale dei due negozi - è diretto nel primo ad attuare il trasferimento del diritto per effetto del contratto concluso e nel secondo, invece all'assunzione, da parte di ciascuno dei contraenti, delle obbligazioni di prestare in epoca successiva il consenso per la conclusione del contratto (definitivo) avente l'effetto traslativo del diritto medesimo (cfr. Cassazione civile, sez. III, 05/11/1980, n. 5940). Nell'indagine diretta ad individuare il carattere preliminare o definitivo di un contratto di vendita occorre ricercare “l'effettiva volontà dei contraenti per accertare se essa sia stata rivolta direttamente al trasferimento della proprietà ovvero a dare vita ad un rapporto obbligatorio che impegna ad una ulteriore manifestazione di volontà che opera l'effetto traslativo, tenendo presente che al predetto fine non sono decisive, anche se non irrilevanti, le espressioni letterali usate dalle parti, nè la previsione della riproduzione in atto pubblico della scrittura privata che può essere stata considerata in funzione della trascrizione e non del trasferimento, e neppure, d'altra parte, la stessa tradizione del bene e il pagamento del prezzo, quando vi sia ragione di ritenere che con essi non si esauriscano le rispettive controprestazioni, ma si realizzi soltanto l'esecuzione anticipata di una futura vendita. Il suddetto
3 accertamento, pur vertendo su una quaestio facti, è censurabile in sede di legittimità, soltanto se non adeguatamente motivato o non ispirato a corretti criteri di ermeneutica contrattuale” (Cassazione civile, sez. II, 03/11/1988, n. 5962). Fatte le superiori premesse teoriche ritiene il Tribunale che l'atto di compravendita del 18.5.2004 sia in realtà un definitivo e non un semplice contratto preliminare di compravendita. Infatti tale contratto, denominato giustappunto di "compravendita", era completo di precise indicazioni circa l'oggetto della volontà negoziale (l'immobile è stato compiutamente identificato con i dati catastali), l'ammontare del prezzo e il tempo di corresponsione dello stesso;
di conseguenza, le parti hanno interamente "consumato" i loro poteri di incidere negozialmente in futuro nell'affare concernente il trasferimento dell'immobile dall'una all'altra parte, nel senso che esso è stato già sancito giuridicamente appunto in quel contratto, sicchè il successivo atto che sarebbe dovuto essere rogato a ministero di notaio avrebbe dovuto avere il fine diverso di rendere trascrivibile l'avvenuto trasferimento di proprietà dalla venditrice all'attrice acquirente. In pratica - all'esito di una puntuale indagine del contenuto del testo negoziale – può ritenersi che le parti, con il contratto del 18.5.2004, hanno inteso trasferire senz'altro l'immobile indicato, avendo chiaramente manifestato una volontà definitiva in tal senso (e contenendo del resto il testo contrattuale tutti gli elementi del contratto di alienazione, dalla determinazione dell'oggetto al trasferimento dello stesso dietro pagamento del corrispettivo). Del resto in calce all'atto in esame la venditrice ha riconosciuto, a seguito della conclusione dell'accordo, che la era piena ed esclusiva proprietaria del bene immobile di che trattasi, dichiarazione Pt_1 incompatibile con la stipula di un semplice preliminare di effetti meramente obbligatori. Muovendo dal presupposto che la compravendita è un contratto consensuale a effetti reali, nel quale il trasferimento si realizza immediatamente con lo scambio dei consensi legittimamente manifestato sicchè ai fini del perfezionamento del contratto non sono essenziali nè la consegna della cosa nè il pagamento del prezzo, va rilevato che la conclusione del contratto di compravendita e l'efficacia reale non sono incisi neanche dal silenzio serbato dalle parti nell'atto circa la consegna immediata dell'immobile o circa il differimento di tale consegna. Di conseguenza, nel caso di specie, è evidente che l'eventuale conclusione di “normale atto pubblico di vendita” aveva il solo fine di rendere trascrivibile il già avvenuto trasferimento della proprietà. Infatti, “la successiva stipulazione in forma di pubblico istrumento del contratto di vendita concluso mediante scrittura privata, non vale a trasformare il negozio, che le parti abbiano inteso, come nella specie, definitivamente concludere, in una promessa bilaterale di futuro contratto, giacchè la successiva redazione dell'atto pubblico assolve una funzione meramente riproduttiva degli estremi del negozio, al fine di potere adempiere al sistema di pubblicità previsto dalla legge” (Cass., Sez. I, 22 luglio 1969, n. 2751; Cass., Sez. III, 12 ottobre 1982, n. 5270). Nella fattispecie in disamina, alla luce degli elementi di cui si è dato conto, non v'è dubbio che sussistesse l'intendimento delle parti di rendere definitiva la manifestazione di volontà già mostrata. La vendita conclusa tra le parti, quindi, era definitiva. Al riguardo va evidenziato anche che la compravendita immobiliare conclusa mediante una semplice scrittura privata (come nella specie) è valida ed efficace tra le parti, mentre non lo è nei confronti dei terzi
– cioè di tutti i soggetti estranei all'operazione – i quali potranno continuare a comportarsi come se il bene fosse ancora nella titolarità del venditore.
4 La compravendita immobiliare stipulata con una scrittura privata, infatti, non può essere trascritta nei registri pubblici della conservatoria;
ciò impedisce di poter opporre il trasferimento ai terzi, con effetti potenzialmente molto deleteri. Per legge (art. 2657 c.c.), la trascrizione può essere effettuata solo «in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente». La trascrizione della compravendita immobiliare è importante non solo per risolvere il conflitto tra più acquirenti dallo stesso venditore ma anche per stabilire chi dovrà far fronte ad eventuali incombenze e adempimenti derivanti dalla titolarità del bene. Ciò significa che, senza trascrizione della compravendita, il venditore continuerà a essere il destinatario delle tasse, delle sanzioni e di ogni pagamento inerente all'immobile in quanto – come già detto – agli occhi dei soggetti estranei all'operazione egli è ancora l'effettivo proprietario del bene. Sulla scorta di quanto appena illustrato, quindi, il contratto di vendita concluso tra le parti con scrittura privata semplice era valido ed efficace tra gli stipulanti, ma, in assenza di trascrizione, non poteva essere
“opposto” ai terzi. Ciò posto, è evidente che, nella specie, non si verte in alcun modo in ipotesi di annullamento per dolo del contratto, ma piuttosto il fatto dedotto nell'atto di citazione è semplicemente un caso di "doppia alienazione" immobiliare. Giova rammentare che il dolo è una delle cause di annullamento del contratto da far valere entro massimo 5 anni da quando è stato scoperto il raggiro. In questo modo, chi è stato indotto a stipulare un contratto che, diversamente, non avrebbe mai accettato può liberarsi dall'impegno assunto e, se ha già pagato, può ottenere la restituzione dei soldi versati. La Cassazione ha più volte spiegato quando il contratto può essere annullato per dolo: si tratta di chiarimenti essenziali perché non qualsiasi tipo di azione sulla sfera di volontà del contraente può rientrare nel dolo. Volendo tradurre la parola «dolo» con una di uso comune potremmo dire che il dolo è la malafede, la volontà di conseguire un vantaggio ingannando la controparte e procurando a quest'ultima un danno. Il semplice fatto di avere un utile da un contratto non è motivo di annullamento del contratto se, ad esso, si unisce anche l'utile dell'altro contraente. Non c'è una condotta tipica del dolo: esso consiste in qualsiasi forma di inganno, raggiro, artificio o anche nella semplice menzogna, impiegata per indurre un soggetto ad accettare una proposta contrattuale. L'inganno può essere quindi realizzato con ogni tipo di comportamento, dal più complesso al più semplice. Anche il silenzio e la reticenza maliziosa possono integrare il dolo (cosiddetto dolo omissivo): tuttavia, questi non bastano da soli ad integrare il dolo, occorre infatti che siano nascosti fatti o circostanze decisive e che alla reticenza si accompagni una condotta astuta e maliziosa volta a realizzare o a nascondere l'inganno. Il semplice fatto di tacere che su un immobile c'è un abuso non è un dolo;
invece, murare la porta affinché l'acquirente, in sede di prima visita, non se ne accorga è dolo. Il dolo può essere compiuto anche da un terzo, su delega della parte contrattuale. Anche in questo caso è possibile chiedere l'annullamento del contratto. Il dolo può essere di due forme. Il più grave è il cosiddetto dolo determinante, quello cioè senza il quale il contratto non sarebbe stato concluso. Esso consente di chiedere l'annullamento del contratto e il risarcimento del danno. I raggiri usati devono essere tali che, senza di essi, l'altra parte non avrebbe prestato il proprio consenso per la conclusione del contratto sicché il contratto stesso non sarebbe mai stato concluso se si fosse stati a conoscenza della frode.
5 Se invece, pur in assenza di dolo il contraente che ne è vittima avrebbe ugualmente stipulato l'accordo, non è possibile chiedere l'annullamento del contratto. La seconda forma di dolo è il dolo incidente. Si verifica quando non è stato determinante del consenso, ma ha comunque inciso sul contenuto del contratto. In pratica deve risultare che la parte, se non fosse stata ingannata, avrebbe comunque concluso il contratto, ma a condizioni diverse, più vantaggiose, di quanto non abbia fatto proprio a causa dell'inganno. Si pensi, a titolo esemplificativo, al caso di una persona che venda una villa a un prezzo vantaggioso tacendo però un piccolo abuso edilizio in soffitta. Siamo in presenza di dolo;
tuttavia, incidendo esso in minima parte sull'economia del contratto, è verosimile pensare che l'acquirente avrebbe ugualmente acquistato l'immobile pur venendo a conoscenza dell'irregolarità urbanistica. Se nel caso di dolo determinante la parte può ottenere l'annullamento del contratto, con il dolo incidente la parte ingannata può ottenere dalla controparte solo il risarcimento del danno subìto. Tale risarcimento comprende il minor vantaggio o il maggior aggravio economico conseguente alla diversa determinazione del contratto per effetto dell'intervento doloso, salvo la dimostrazione del maggiore danno. Elementi essenziali per chiedere l'annullamento del contratto per dolo sono quindi: 1) le menzogne, gli inganni, le reticenze e gli artifici di una parte;
2) l'incidenza del dolo sulla volontà della parte o sul contenuto del contratto: senza di esso, cioè, il contratto non sarebbe stato concluso (dolo determinante) o sarebbe stato concluso a condizioni differenti (dolo incidente); 3) il danno per l'altra parte. Il contratto può essere annullato per dolo solo se la vittima prova il raggiro che ha indotto il contraente a firmare. Insomma, non basta un'influenza psicologica sul contraente ma servono artifici o menzogne tali da riuscire a smuovere il consenso della controparte. L'azione per ottenere l'annullamento del contratto o il risarcimento si prescrive dopo 5 anni dalla scoperta del dolo. Il dolo deve essere in grado di incidere sul processo decisionale di una persona di media diligenza. Per questo non è causa di annullamento del contratto il cosiddetto dolus bonus, costituito dalle semplici vanterie che fa un venditore al fine di convincere il cliente, millantando qualità esagerate della propria merce o servizi. Si tratta di un comportamento prevedibile, che chiunque è in grado di prevedere e riconoscere, tale quindi da non trarre in errore. La parte contraente vittima di dolo può agire in giudizio solo se il dolo è stato contrattualmente rilevante e chiedere: a) l'annullamento del contratto e il risarcimento dei danni subiti in caso di dolo determinante;
b) il solo risarcimento dei danni se è stata vittima di un dolo incidente. Tanto detto, i presupposti per l'annullamento per dolo del contratto del 18.5.2004, non sussistono dal momento che non è stata offerta alcuna prova dei raggiri usati da uno dei contraenti o da terzi tali che, senza di essi, la parte attrice non avrebbe contrattato. In particolare, nel corso dell'istruttoria, non è emersa alcuna prova tangibile che la sia stata Pt_1 convinta con espedienti, inganni, reticenze o pressioni indebite da (o dagli altri CP_1 convenuti) ad acquistare il terreno di Pianopoli. L'attrice, infatti, potrebbe essersi determinata volontariamente a comprare il terreno in questione nonostante fosse più che probabile che la venditrice avesse già in mente di trasferire il bene acquistato dalla al nipote ad un prezzo molto più basso Pt_1 senza alcuna volontà di stipulare il rogito notarile con l'attrice per rendere l'acquisto della Pt_1 trascrivibile e opponibile ai terzi. Inoltre, non si riscontrano nel contratto del 18.5.2004 dichiarazioni false della incidenti sulla CP_3 volontà negoziale dell'attrice.
6 Non vale a superare tali considerazioni la mancata risposta all'interrogatorio formale dei convenuti posto che ciò costituisce un comportamento processuale qualificato che, solo nel quadro degli altri elementi probatori acquisiti, può fornire elementi di valutazione idonei ad integrare il convincimento del giudice sulle circostanze articolate nei singoli capitoli. Nel caso di specie, tuttavia, i fatti dedotti, per tutte le ragioni innanzi esposte, non sono risultati suffragati da altri sufficienti elementi di riscontro, e dunque va negato alla mancata risposta all'interrogatorio formale ogni valore probatorio (v. sul punto Cass. n. 5249/2006: “La mancata comparizione della parte all'interrogatorio formale costituisce un comportamento la cui valutazione, sul piano probatorio, è rimessa all'apprezzamento di fatto del giudice di merito, il quale, fermo l'obbligo di motivazione, può negare ad esso qualsiasi valore, qualora ritenga che i fatti dedotti non siano suffragati da alcun elemento di riscontro”). Nessuna ipotesi di dolo negoziale tale da comportare l'annullamento del contratto del 18.5.2004 inter partes si rinviene nel caso de quo, laddove, invece, si possono bene osservare, come anticipato, i presupposti della cosiddetta “doppia alienazione immobiliare”. Orbene, com'è noto, il regime di circolazione dei beni immobili la cui titolarità sia controversa va ricostruito diversamente a seconda che il titolo di acquisto del diritto reale sul bene sia originario o derivativo. In quest'ultimo caso gli atti che hanno a oggetto il trasferimento del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un bene immobile sono soggetti a trascrizione nei pubblici registri, con l'effetto collaterale – ma non secondario – proprio di prevenire le disfunzioni del principio consensualistico: in virtù di quanto dispone l'articolo 2644 c.c., chi trascrive per primo è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo: "(omissis...) ai sensi dell'articolo 2644 c.c., l'istituto della trascrizione è un mezzo legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, volto a dirimere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa (e non tra le stesse parti di negozi, traslativi o costitutivi di diritti reali, tra loro incompatibili)" (cfr. Cass. n. 15393/2002). Con la locuzione "doppia alienazione immobiliare" ci si riferisce quindi a una situazione giuridica complessa, sia in quanto recante in sè interessi confliggenti (le ragioni del primo acquirente contrapposte a quelle del secondo che però trascrive per primo), sia perchè, sotto il profilo teorico, nella fattispecie disciplinata dalla norma in modo solo apparentemente banale è coinvolta una pluralità di istituti la cui armonizzazione non è affatto semplice. La prima questione è proprio, come si è accennato, coordinare la disciplina di cui all'articolo 2644 c.c. con il principio consensualistico, che costituisce il cardine del sistema di trasferimento dei diritti, con le regole che presiedono alla circolazione dei beni immobili e, in particolare, con il criterio di soluzione dei conflitti offerto dalle norme in tema di trascrizione immobiliare. Numerose e varie – anche nelle soluzioni prospettate – sono le soluzioni e le ricostruzioni offerte dalla dottrina e dalla giurisprudenza al fine di ricostruire la vicenda acquisitiva di chi trascrive per primo in modo da consentire una ragionevole coesistenza del sistema di pubblicità immobiliare con i principi del diritto sostanziale;
e ciò al fine di dare un senso coerente all'effetto per cui il contratto posto in essere dal secondo acquirente prevale rispetto all'acquisto del diritto già validamente intervenuto in capo al primo acquirente e poi vanificato dall'altrui più tempestiva esecuzione delle formalità pubblicitarie. È stato sottolineato che il legislatore ha costruito un sistema antinomico, predisponendo contemporaneamente gli articoli 1376 e 2644 c.c.: secondo il primo, l'acquirente acquista il diritto reale con il semplice accordo, ma per l'altra norma egli nel conflitto con un acquirente posteriore soccombe, se non abbia tempestivamente trascritto. E' evidente allora che il semplice consenso è sufficiente a far
7 acquistare il diritto immobiliare, ma non è però sufficiente a conservarlo se per ottenere questo è necessario trascrivere. Dispone l'articolo 1376 c.c. che nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato. La sottoscrizione dell'atto di compravendita immobiliare è già di per sè sufficiente perchè si determini il trasferimento di proprietà. E però secondo l'articolo 2644 c.c. gli atti soggetti a trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo abbiano acquistato diritti sugli stessi immobili in base ad un atto trascritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi;
chi ha acquistato un diritto immobiliare in virtù di un atto scritto e del consenso in esso manifestato deve anche tempestivamente curarne la formalità pubblicitaria se intende rendere il suo acquisto opponibile a terzi, eventuali acquirenti di diritti inerenti il medesimo immobile e confliggenti con il suo. Il secondo comma della norma dispone, infatti, che "eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione di diritti acquistati da terzi verso lo stesso dante causa, anche se l'acquisto risale a data anteriore". Si tratta, com'è evidente, di una drastica deroga al principio per cui “prior in tempore, potior in iure”, cioè alla regola della normale prevalenza di chi acquista per primo in virtù del consenso precedentemente formato (in parole povere: chi vende due volte, la seconda vende un bene già venduto;
chi acquista per secondo non dovrebbe acquistare nulla giacchè l'autore della vendita è un dante causa che si è già disfatto della titolarità del diritto e che non dovrebbe più quindi possedere la legittimazione a disporne). E invece il conflitto tra più acquirenti dal medesimo autore di diritti tra loro incompatibili è risolto dal legislatore – all'evidente fine di soddisfare esigenze di certezza delle contrattazioni e l'efficienza dei traffici commerciali – in base al criterio della priorità di trascrizione. Non è nemmeno richiesta la buona fede in colui che ha acquistato dopo ma trascritto prima, com'è invece stabilito in caso di conflitto per i diritti reali mobiliari dalla lettura combinata degli articoli 1153 e 1155 c.c.. L'animo del secondo acquirente può avere risvolti sul versante della sua eventuale responsabilità per il danno che la più tempestiva trascrizione provoca nella sfera del primo acquirente, il quale, dopo aver validamente concluso il proprio acquisto, si vede soccombere. L'interrogativo principale sotto il profilo teorico è perciò spiegare come sia possibile tale contrapposizione nel sistema, se è vero che, in virtù del principio del consenso traslativo, con il primo degli atti di disposizione il dante causa si è già spogliato del diritto alienato. Si è parlato in proposito del prevalere della situazione di apparenza sulla situazione sostanziale della prima alienazione, scaturente dalla combinazione tra l'assenza di notizie della precedente alienazione nei pubblici registri e l'effettuazione della pubblicità del secondo acquisto: l'alienante ha in effetti sostanzialmente perduto la legittimazione quando compie il secondo atto di disposizione, ma la situazione di apparenza (di titolarità del diritto), che in capo a lui permane per la mancata pubblicità, determina che dalla seconda vendita consegue l'effetto di rendere il secondo acquirente, che per primo trascriva, nuovo titolare del diritto doppiamente alienato. L'acquisto da parte del secondo e la contemporanea perdita del diritto da parte del primo acquirente non sarebbero una conseguenza diretta del secondo contratto (sostanzialmente inidoneo a produrre l'effetto), ma della complessiva situazione di apparenza che si crea per il permanere della trascrizione a favore del dante causa, dalla stipulazione di un nuovo negozio di alienazione e dalla sua trascrizione. Secondo altra prospettiva, l'acquisto che non sia stato
8 tempestivamente trascritto assume inefficacia relativa: il primo acquisto non trascritto, o trascritto tardivamente, è inefficace soltanto nei confronti del secondo acquirente;
è stato sostenuto, ancora, che colui il quale abbia disposto di un diritto reale immobiliare con un atto non ancora trascritto manterrebbe un ulteriore potere di disposizione nei confronti dei terzi, sicchè l'effetto della trascrizione sarebbe quello, da una parte, di consolidare definitivamente in capo al primo avente causa l'acquisto effettuato e, dall'altra, di eliminare quel residuo potere di disposizione che persisterebbe nella sfera dell'alienante (si usa l'espressione: funzione conservativa della pubblicità). In qualche modo analoga è la teoria per cui la trascrizione costituirebbe una condicio iuris per il pieno dispiegarsi degli effetti che conseguono all'atto da trascrivere: da un lato opererebbe come l'evento finale che segna l'estinzione del potere di disposizione dell'alienante e, dall'altro, renderebbe definitivamente efficace un acquisto che, fino a quel momento, sarebbe meramente potenziale e precario. Per i fautori di questa interpretazione, la trascrizione non è solo un semplice mezzo di pubblicità ma circostanza costitutiva dell'acquisto. Interessante è l'ipotesi dell'acquisto a titolo originario: l'acquisto della proprietà da parte del secondo acquirente che ha trascritto per primo avviene per questa teoria non a titolo derivativo ma a titolo originario, poichè con il primo acquisto il doppio venditore consuma la propria legittimazione a disporre del diritto: dunque il prodursi dell'effetto traslativo in capo al secondo acquirente non scaturisce dall'essere un effettivo avente causa dal doppio venditore, dal quale non potrebbe derivarsi la titolarità di un diritto che quello ha già perduto in occasione della prima vendita, ma appunto a titolo originario e grazie a una fattispecie acquisitiva complessa, costituita dalla combinazione dei due fattori (il contratto posteriore e la sua più tempestiva trascrizione). Secondo l'opinione prevalente e la più autorevole dottrina, decisamente convincenti per la razionalità della ricostruzione, la mancata trascrizione è una condizione risolutiva del primo acquisto il quale, benchè inizialmente efficace, viene risolto retroattivamente quando il secondo acquisto, benchè in ipotesi inefficace, viene trascritto. In quest'ottica, la seconda alienazione viene considerata come l'unica intervenuta e, una volta risolti ex tunc gli effetti del primo contratto di alienazione per effetto del verificarsi della condizione (risolutiva) della trascrizione, si verificherebbe la reintegrazione della legittimazione dell'alienante a disporre rispetto alla seconda alienazione (la quale in origine era stata posta in essere a non domino). E' così che tramite la fictio creata dalla retroattività della condizione risolutiva la reintegrazione del potere di disposizione dell'alienante sarebbe logicamente antecedente al secondo atto di alienazione, il quale dovrebbe pertanto considerarsi pienamente valido ed efficace ab inizio. Nel caso di specie, ha venduto al nipote lo stesso terreno che pochi mesi CP_3 CP_2 prima aveva ceduto alla ricorrente, la quale, tuttavia, non era riuscita a concludere con la controparte negoziale il rogito notarile di compravendita quale atto idoneo alla trascrizione. E dunque il secondo acquirente ha trascritto per primo. Egli ha così consolidato il proprio acquisto per la regola di cui all'articolo 2644 c.c. e del prodursi del meccanismo sopra enunciato come ricostruito (per il profilo teorico) dall'opinione preferibile. A codesto Tribunale, tuttavia, è impedito di pronunciare la avvenuta risoluzione dell'acquisto, non essendo stata formulata in tal senso alcuna domanda riconvenzionale da parte dell'attrice. Quale rimedio si offre in tal caso al primo acquirente che vede sfumare il proprio acquisto pure è oggetto di diverse ricostruzioni. È stato ritenuto che "se un immobile venga alienato in tempi successivi a due diversi soggetti dei quali solo il secondo trascriva il proprio acquisto rendendolo così opponibile al primo, quest'ultimo ha diritto al risarcimento del danno e, per conservare la garanzia relativa al proprio credito, può esercitare l'azione revocatoria della seconda alienazione;
tuttavia, poichè la seconda alienazione è anteriore al credito da
9 tutelare (che nasce solo con la trascrizione), ai fini dell'accoglimento della revocatoria non è sufficiente la mera consapevolezza della precedente vendita da parte del secondo acquirente, ma è necessaria la prova della partecipazione di quest'ultimo alla dolosa preordinazione dell'alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito" (Cass. n. 1131/00). In dottrina ed in giurisprudenza prevale la tesi secondo la quale nel caso di doppia alienazione dello stesso immobile il primo acquirente (secondo "trascrivente" destinato a soccombere ai sensi dell'articolo 2644 c.c.) può esercitare l'azione revocatoria nei confronti della seconda alienazione (il problema, invece, non si pone per chi ritiene che l'acquisto della proprietà da parte del secondo acquirente che ha trascritto per primo avviene non a titolo derivativo ma a titolo originario, in quanto con la seconda alienazione il venditore dispone di un bene che non è più nel suo patrimonio e quindi mancano i presupposti per esperire l'azione revocatoria). Il fatto illecito che determina la nascita dell'obbligo risarcitorio sarebbe costituito dalla trascrizione della seconda alienazione;
i danni da risarcire consisterebbero nella perdita, con effetto retroattivo dalla data dell'acquisto, della proprietà del bene. In tale prospettiva, poichè la alienazione di cui si chiede la revocazione è anteriore al credito da tutelare, che nasce solo con la trascrizione, in teoria la revocatoria potrebbe essere accolta solo se sia provata la partecipazione del secondo acquirente alla dolosa preordinazione (ai sensi dell'articolo 2901, n. 2 c.c.) ovvero la specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito e non sarebbe sufficiente, da parte di colui, la semplice consapevolezza della precedente vendita. L'azione proposta nel presente giudizio non può però essere qualificata come revocatoria. La infatti non ha chiesto la revoca del contratto intercorso tra ed il nipote, ma Pt_1 CP_3
l'annullamento di quello concluso il 18.5.2004 tra sé e la . CP_3
Tale domanda però è stata respinta dal Tribunale. Ciò nonostante, se va respinta la domanda di annullamento del contratto avanzata dall'attrice deve essere esaminata, nella prospettiva finora delineata, la domanda di risarcimento del danno avanzata dalla che è stata proposta per la violazione del principio della buona fede contrattuale e di quello di Pt_1 correttezza collegandosi, inevitabilmente, al profilo della doppia alienazione immobiliare. In merito alla posizione del venditore in caso di doppia alienazione e alla connessa responsabilità non vi sono mai stati che in caso alienazione dello stesso bene a soggetti diversi il venditore debba rispondere del danno arrecato al primo acquirente per la perdita del proprio diritto. Si è però a lungo discusso circa la sua qualificazione e si sono in sostanza formati due grandi indirizzi: una risalente opinione (Cass. n. 4669/77) vi ha ravvisato una responsabilità extracontrattuale, mentre per altro, più recente e ormai consolidato orientamento è esatto l'inquadramento nell'ambito della responsabilità contrattuale;
la giurisprudenza di legittimità ritiene che il venditore, operando una doppia vendita, violi l'obbligo di garantire l'acquirente contro l'evizione (Cass. nn. 4090/88, 1403/89 e 11571/98). La diversità di posizioni si riverbera, ovviamente, sull'onere della prova giacchè com'è noto in caso di inadempimento occorre che l'obbligato inadempiente fornisca la prova che l'inadempimento medesimo discenda da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, mentre in materia di responsabilità extracontrattuale occorre invece che chi lamenta il danno effettivamente provi il fatto, l'evento, il nesso di causalità e il dolo o la colpa dell'agente. Inquadrare, come sembra preferibile, la responsabilità connessa a una doppia vendita immobiliare sotto il profilo della responsabilità contrattuale comporta evidentemente una maggior tutela al primo acquirente, perdente rispetto all'altrui (più) tempestiva trascrizione, per il minor onere probatorio da cui egli è gravato nella sua pretesa di risarcimento;
e vuol dire privilegiare la protezione, nell'ambito di un coerente
10 equilibrio del sistema, degli interessi del primo acquirente, il cui disegno negoziale è stato ferito, rispetto a quelli di chi in modo scorretto procede a alienare il bene che di cui aveva già disposto in precedenza, non potendo certo ignorare l'attitudine lesiva della sua condotta. Il titolo contrattuale della responsabilità viene ricondotto a una responsabilità da inadempimento sul rilievo che tale condotta costituirebbe una violazione dell'impegno traslativo assunto con il primo contratto. Questa impostazione è condivisa dalla giurisprudenza consolidata, sia di merito che di legittimità, anche se il detto titolo viene ricondotto variamente nella sua genesi a teorie diverse (tra cui quella che fa derivare la responsabilità dall'obbligo di garantire il compratore per l'evizione, come si è detto – dovuta, però, non a causa preesistente ma sopravvenuta rispetto all'alienazione – e quella che si basa sul generale principio di buona fede nei rapporti giuridici). Quanto invece alla posizione del secondo acquirente che trascrive per primo, un primo e originario indirizzo, più risalente, riteneva che questi fosse esente da responsabilità: si sosteneva che egli trascrive nel pieno esercizio di un suo diritto e non rileva la sua buona o mala fede. Tale assunto è stato poi abbandonato affermando che "incorre in responsabilità extracontrattuale il secondo acquirente il quale, colposamente o dolosamente, viola il diritto di proprietà del primo acquirente e gli provoca quindi un danno ingiusto" (Cass. nn. 4090/88 e 8403/90). La questione della responsabilità del secondo acquirente che abbia trascritto per primo ha rappresentato il punto di maggior evoluzione giurisprudenziale sul tema, giacchè è stata del tutto superata la prima e più risalente opinione di totale impunità. Una volta riconosciuta, essa deve necessariamente qualificarsi come extracontrattuale, dal momento che il secondo acquirente è estraneo alla attività negoziale intercorsa con il doppio alienante;
il secondo acquirente è dunque tenuto al risarcimento del danno per la violazione del precetto generale del neminem laedere. Secondo una prima tesi la responsabilità del secondo acquirente si fonda sul carattere fraudolento dell'acquisto posto in essere da chi è a conoscenza dell'esistenza di un altrui diritto;
altro orientamento argomenta dalla principale e più peculiare finalità della trascrizione (ravvisata nella tutela di interessi generali, tra cui la certezza dei traffici) e ritiene che la responsabilità del secondo acquirente consegua dallo sfruttamento dell'istituto al fine di conseguirne vantaggi personali in modo difforme e non coerente con il sistema. Altri riconducono la responsabilità del secondo acquirente che trascrive per primo alla sua "complicità" nell'inadempimento del venditore: secondo questo orientamento la semplice conoscenza dell'esistenza di una precedente compravendita non trascritta non costituirebbe titolo per fondare la responsabilità civile del secondo acquirente: in assenza della prova dell'intento fraudolento del secondo acquirente, mancherebbe il fatto ingiusto che produce l'illecito, caratterizzato appunto dall'ingiustizia del danno. Si fa leva sulla circostanza che il secondo acquirente, effettuando la trascrizione, tiene un comportamento cui la legge stessa fornisce tutela giuridica (appunto mediante l'articolo 2644 c.c. e dunque non potrebbe essere considerato illecito: il danno deriverebbe perciò dal meccanismo oggettivo della trascrizione e soprattutto dall'avervi il secondo acquirente provveduto più tempestivamente, mentre il primo – che pure avrebbe avuto la possibilità di provvedervi – non lo ha fatto. è stato, tuttavia, giustamente osservato che questa interpretazione, partendo dalla legittimità della condotta di chi opera in un senso consentito dall'ordinamento, dovrebbe giungere fino al punto di escludere qualsiasi responsabilità anche in capo all'alienante (la cui condotta nell'ambito del meccanismo è ovviamente un presupposto necessario); ciò che è tuttavia contraddetto dalla contraria opinione pressochè unanime. Con una nota, ormai risalente pronuncia (sentenza n. 76/1982), i giudici di legittimità hanno affermato infatti che la responsabilità del secondo acquirente non necessita della prova della specifica
11 preordinazione del secondo trasferimento finalizzata a frodare il primo acquirente, ma è sufficiente la prova che egli conoscesse l'esistenza della precedente alienazione. La fattispecie dovrebbe essere collocata nell'ambito dell'indirizzo che riconosce la tutela aquiliana del diritto di credito, individuandovi un'ipotesi di cooperazione del terzo nel comportamento dell'obbligato che "frustra in modo definitivo l'aspettativa del creditore". E' così che la pronuncia fa derivare direttamente dall'articolo 2043 c.c. il riconoscimento del diritto del primo acquirente a non essere pregiudicato a seguito della doppia alienazione posta in essere dal suo dante causa. Le pronunce successive ribadiscono il principio fondamentale, ovvero la necessità della consapevolezza della prima vendita ma non del preciso intento fraudolento. (cfr. per tutte Cass. n. 8403/1990). Più di recente è stato enunciato: "Secondo un generale principio costantemente affermato dalla giurisprudenza (omissis...) e che oggi va ribadito la vendita a terzi con atto trascritto di un bene immobile che abbia già formato oggetto, da parte del venditore, di una precedente alienazione si risolve nella violazione di un obbligo contrattualmente assunto nei confronti del precedente acquirente, determinando la responsabilità contrattuale dell'alienante con connessa presunzione di colpa ex art. 1218 c.c.; per converso la responsabilità del successivo acquirente, rimasto estraneo al primo rapporto contrattuale, può configurarsi soltanto sul piano extracontrattuale ove trovi fondamento in una dolosa preordinazione volta a frodare il precedente acquirente o almeno nella consapevolezza dell'esistenza di una precedente vendita e nella previsione della sua mancata trascrizione e quindi nella compartecipazione all'inadempimento dell'alienante in virtù dell'apporto dato nel privare di effetti il primo acquisto, al cui titolare incombe di conseguenza la relativa prova a norma dell'art. 2697 cod. civ. (v. Sez. 2, Sentenza n. 8403 del 18/08/1990 Rv. 468915; Sez. 2, Sentenza n. 76 del 08/01/1982 Rv. 417767; Sez. 2, Sentenza n. 4090 del 15/06/1988 Rv. 459190)" (Cass. n. 20251/16). Nella particolare materia della doppia alienazione immobiliare è stato, inoltre, ritenuto ammissibile applicare la disciplina delle obbligazioni solidali pur riconoscendo che le rispettive responsabilità dell'alienante e del secondo acquirente siano riconducibili a diversi titoli, con tutto ciò che ne deriva e in particolare quanto al disposto dell'articolo 1310 c.c., in virtù del quale gli atti con i quali il creditore interrompe la prescrizione contro uno dei debitori in solido (oppure uno dei creditori in solido interrompe la prescrizione contro il comune debitore) hanno effetto riguardo anche agli altri debitori (o agli altri creditori). Facendo applicazione di tutti gli enunciati principi nel caso oggetto del presente giudizio, alla constatazione dell'operatività del meccanismo di cui all'articolo 2644 c.c. si connette la responsabilità (a titolo contrattuale) dell'alienante e a titolo extracontrattuale del secondo acquirente . Parte_2
Quanto alla prima, non è stata data alcuna prova liberatoria che consenta di escluderla;
al contrario, le prove offerte dalla parte attrice hanno abbondantemente raggiunto e anche superato la soglia richiesta. Infatti la piena consapevolezza della precedente "vendita" alla è certa considerato che i due atti di Pt_1 vendita sono stati compiuti dalla medesima venditrice e nel giro di pochi mesi di distanza l'uno dall'altro. Quanto alla posizione di è dimostrato che egli fosse pienamente consapevole della CP_2 precedente vendita essendo stato destinatario dei pagamenti eseguiti dall'attrice in favore della . CP_3
L'attrice, inoltre, ha dimostrato di aver corrisposto interamente il prezzo dell'acquisto (cfr. doc. 7 fascicolo di parte attrice). In relazione alla detta responsabilità, va pure evidenziato che essa non può essere diminuita considerando la circostanza che la (prima acquirente) non si sia attivata prima del 30.9.2004 per la stipula del Pt_1 rogito di compravendita ai fini della trascrizione (nessuna prova al riguardo è stata fornita dall'attrice).
12 In tema di concorso del fatto colposo del creditore, previsto dall'articolo 1227, comma 2, c.c. "al giudice del merito è consentito svolgere l'indagine in ordine all'omesso uso dell'ordinaria diligenza da parte del creditore solo se sul punto vi sia stata espressa istanza del debitore, la cui richiesta integra gli estremi di una eccezione in senso proprio, dato che il dedotto comportamento che la legge esige dal creditore costituisce autonomo dovere giuridico, espressione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede. Il debitore deve inoltre fornire la prova che il creditore avrebbe potuto evitare i danni, di cui chiede il risarcimento, usando l'ordinaria diligenza (cfr. Cass. n. 15750/15; n. 14853/07; n. 20324/04). Nel presente giudizio i convenuti non hanno svolto alcuna specifica richiesta. Per quanto riguarda il quantum del risarcimento il cui obbligo incombe in via solidale, sebbene a diverso titolo, in capo ai convenuti (anche a carico di avendo questi ricevuto le somme da parte CP_1 della attrice su indicazione di ) deve darsi atto che la parte attrice non ha dimostrato di aver CP_3 subito danni ulteriori rispetto alla perdita del corrispettivo a suo tempo pagato, e che siano conseguenza degli illeciti rispettivamente attribuiti ai convenuti. Invero, non è stata fornita alcuna prova di pregiudizi per non avere potuto godere della disponibilità dell'immobile, né tantomeno di un danno non patrimoniale subito come conseguenza della doppia alienazione immobiliare all'odierno scrutinio del Tribunale. Invero, secondo la giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Un. 26972/2008), il danno non patrimoniale, nel cui ambito rientrano sia pure a fini meramente descrittivi i cd. danno morale ed il danno esistenziale, è connotato da tipicità ed è risarcibile nei soli casi determinati dalla legge (in presenza di fatti astrattamente previsti come reato ovvero in ipotesi che pur esulando dalla tutela penale per espressa previsione di legge contemplino la risarcibilità di tale tipo di danno) ovvero qualora l'evento di danno abbia leso specifici diritti inviolabili della persona in conseguenza di un'ingiustizia costituzionalmente qualificata, come nell'ipotesi di lesione del bene salute costituzionalmente tutelato. In ogni caso in assenza di una seria incidenza su beni costituzionalmente tutelati non sono risarcibili i pregiudizi consistenti nei disagi, fastidi, disappunti, ansie ed insoddisfazioni tali da pregiudicare la qualità della vita, il benessere o la serenità personale (vedi Tribunale Parma 30.6.2015). Nel caso specifico non risulta essere stato pregiudicato il bene della salute dell'attrice, ed il danno non patrimoniale lamentato esula dalle ipotesi normativamente previste per accedere al risarcimento, non ravvisandosi alcuna incidenza su valori costituzionalmente tutelati (secondo la menzionata pronuncia l'interesse leso e non già il pregiudizio sofferto deve avere rilevanza costituzionale). Pertanto, l'unico danno (di natura patrimoniale) di cui è stata data prova può essere calcolato, in euro 60.000,00, oltre interessi e rivalutazione. La somma è quella corrisposta dall'attrice a (e su indicazione di quest'ultima a CP_3 CP_1
e ) al momento dell'acquisto e contestualmente alla scrittura di cui si è detto;
essa
[...] CP_2 rappresenta un pagamento privo di utilità per la parte attrice, posto che la non ha potuto e non Pt_1 può utilmente esercitare il proprio diritto dominicale, essendo il suo acquisto inopponibile a CP_2
secondo acquirente che però ha trascritto per primo.
[...]
Integrando il debito dei convenuti verso l'attrice un debito risarcitorio, e quindi un debito di valore, sulla somma di euro 60.000,00 vanno accordati, come da domanda, non solo gli interessi moratori, in assenza di diverse allegazioni conteggiati al tasso legale, ma anche la rivalutazione monetaria. In particolare, essendo provato che il saldo dell'intero prezzo della compravendita immobiliare è stato posto in essere dall'attrice il 18.5.2004, da tale data sulla predetta somma via via rivalutata vanno calcolati gli interessi legali.
13 Alla data odierna di deposito della sentenza, risulta pertanto dovuta la somma di euro 110.378,95 (e precisamente 60.000,00 per capitale, euro 26.160,00 per rivalutazione, euro 24.218,95 per interessi sul capitale rivalutato annualmente). E su tale somma, a seguito del conteggio liquidatorio divenuta debito di valore, sono ulteriormente dovuti gli interessi legali sino al saldo effettivo. Le questioni appena vagliate esauriscono la vicenda sottoposta al Tribunale essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 c.p.c., in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato (come chiarito dalla giurisprudenza costante: ex plurimis, per le affermazioni più risalenti Cass. 22 marzo 1995 n. 3260, e, per quelle più recenti Cass. 16 maggio 2012, n. 7663). Infatti, gli argomenti eventualmente non esaminati in modo espresso sono stati dal Tribunale ritenuti non rilevanti ai fini della presente decisione e, comunque, inidonei a condurre a delle conclusioni di segno diverso rispetto a quelle effettivamente adottate. Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il giudice, nel motivare non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni - di fatto e di diritto - rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata e che in effetti quelle restanti, non trattate, non andranno necessariamente ritenute come "omesse" - per effetto di error in procedendo - ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante. In conclusione, deve essere respinta la domanda di annullamento del contratto per dolo negoziale dell'attrice, mentre va accolta nei soli limiti di ragione la domanda risarcitoria della e per l'effetto Pt_1
i convenuti, in solido tra loro, devono essere condannati al pagamento a favore dell'attrice della somma di euro 110.378,95 (già computati interessi e rivalutazione monetaria) oltre interessi nella misura legale dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo definitivo. Quanto alle spese di lite, va premesso che vi è soccombenza reciproca dipendente dalla pronuncia di rigetto di alcune delle domande svolte dall'attrice. Com'è noto, "la nozione di soccombenza reciproca, che attualmente consente la compensazione parziale o totale tra le parti delle spese processuali (art. 92 c.p.c., comma 2), sottende - anche in relazione al principio di causalità - una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate e che si siano trovate in cumulo nel medesimo processo fra le stesse parti ovvero anche l'accoglimento parziale dell'unica domanda proposta, allorchè essa sia stata articolata in più capi e ne siano stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri" (Cass. (ord.) n. 22381 del 2009; in senso conforme, Cass. (ord.) n. 21684 del 2013).
“Il principio implica che tanto nell'una situazione (pluralità di domande), quanto nell'altra (unica domanda parzialmente accolta), la regolazione delle spese deve avvenire applicando l'art. 92 c.p.c., comma 2, e, dunque, potendo farsi luogo ad una compensazione totale o parziale delle spese, ma sempre considerando il dato preliminare della causazione del processo, il quale dev'essere considerato con riguardo a ciascuna domanda giudiziale proposta. (omissis...) Nel processo con pluralità di domande di parti diverse, ognuna delle domande ha causato - per il fatto della sua proposizione - un processo distinto, sebbene sia poi avvenuta una trattazione unitaria, e con riguardo alla contrapposizione delle domande e al principio di causalità può essere considerata la soccombenza reciproca. (omissis...) Nell'ipotesi di pluralità di domande, poichè l'applicazione pura e semplice del principio di causalità, cioè la responsabilità della introduzione della domanda, implicherebbe che essa debba riferirsi per ognuna a chi l'ha proposta e che, dunque, dovrebbe farsi luogo a due contrapposte condanne, l'art. 92, comma 2, implica invece il potere del giudice di regolare le spese o facendo luogo alla compensazione totale o facendo luogo ad una compensazione parziale. In questo secondo caso, la condanna parziale alle spese può avere luogo a carico di quella parte la cui domanda, pur accolta, si presenta sostanzialmente di minor valore rispetto a quella
14 accolta a favore dell'altra parte. Nell'ipotesi di pluralità di domande, le due causalità ricollegate all'introduzione delle due domande possono dal giudice in sostanza essere confrontate fra loro ed allo stesso giudice è commesso di individuare quella più importante in relazione al valore della domanda" (Cass. n. 21069/16). All'epoca di instaurazione del presente giudizio, unico presupposto per la compensazione delle spese di lite indicato dall'articolo 92 c.p.c. era la ritenuta sussistenza di “gravi ed eccezionali ragioni”. La norma è stata poi oggetto di altre riformulazioni fino a quella odierna. Ciò non toglie, in ogni caso, che i principi teorici di valutazione della reciprocità come sopra delineati concorrano a formare il convincimento in sede di decisione sul punto in esame. All'esito del giudizio, dunque, si ritengono sussistenti i presupposti per compensare per la metà le spese di lite tra le parti, con condanna dei convenuti al pagamento del restante 1/2 in favore dell'attrice, liquidate come in dispositivo sulla base del D.M. n. 55/2014 come recentemente modificato dal D.M. n. 147/2022.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- respinge la domanda di parte attrice di annullamento del contratto di compravendita del 18.5.2004 concluso tra e;
Parte_1 CP_3
- accoglie nei limiti di ragione la domanda di risarcimento dei danni avanzata dall'attrice e, per l'effetto, condanna i convenuti, in solido tra loro, a pagare a la somma di euro 110.378,95, a Parte_1 titolo di risarcimento dei danni patrimoniali subiti, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza all'effettivo soddisfo;

- compensa per 1/2 le spese di lite, che nel complesso si liquidano in euro 7.052,00, e condanna i convenuti, in solido tra loro, a rimborsare a il restante 1/2, pari a euro 3.526,00, oltre Parte_1 al 15% per rimborso per spese forfettarie, IVA e CPA come per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. a favore dell'avv. Giovanni Arena dichiaratosi difensore antistatario, nonchè la metà delle spese vive occorse e occorrende;

- dispone che, ai sensi dell'art. 52 comma 3 Codice Privacy, in caso di utilizzazione della presente sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione scientifica su riviste giuridiche, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi riportati nel provvedimento. Lamezia Terme, 15 febbraio 2025. Il Giudice dott. Salvatore Regasto

Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
15