N. R.G. 3475/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
All'esito della camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Maria Giovanna De Marco
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Cosenza, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Maria Giovanna De
Marco, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 3475 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, vertente tra
(P.IVA: ), in p.l.r.p.t. Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
(C.F.: ), rappresentata e difesa dagli avv.ti Rinaldo Talarico e Simona Talarico;
C.F._1
RICORRENTE
e
(C.F.: ), in p.l.r.p.t., Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Amedeo Francesco Ferrari;

RESISTENTE
Oggetto: risoluzione contrattuale
Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
premesso di aver concesso in locazione alla Parte_1 [...]
l'immobile sito in Mangone (CS) Località Controparte_1
Piano Lago, fabbricato ex SS 108, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Mangone (CS) al
Foglio 7, particella 99, sub. 9, in forza di contratto dell'1.04.2010, debitamente registrato in data
30.04.2010, che le parti convenivano un canone di euro 8.000,00 annui (Iva esclusa), da corrispondersi in rate mensili anticipate di euro 800,00 Iva inclusa, (666,66 Iva esclusa), che, nelle more, e l'immobile ha formato oggetto di pignoramento e veniva instaurato il procedimento recante R.G.E.I. 315/2011, che, in data 23.12.2020, il custode dell'immobile, l'avv. Giovanni Luca Esposito, comunicava formale disdetta per finita locazione, che, alla scadenza del contratto, la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni maturati relativamente agli anni 2020, 2021 e per il periodo dal 1 gennaio 2022 al 31.03.2022, per un debito totale pari ad euro 15.866,66, che in data 10.07.2023 l'avv. Albino Colucci veniva incaricato dal G.E. al fine di procedere allo sfratto dell'intimata, trasmettendo, successivamente, alla lettera di messa in mora e rilascio, che in data 14.11.2023 il procedimento di esecuzione CP_1
pagina 2 di 6 veniva estinto, che in data 28.11.2023 la rientrava nel Parte_1 pieno possesso dell'immobile, che alla somma di euro 15.866,66, a titolo di canoni scaduti, deve essere aggiunta la somma di euro 19.333,30, per canoni dovuti a titolo di indennità di occupazione, nonché la somma di euro 12.267,28 dovuta al mancato pagamento dell'Iva relativamente al periodo dal 2017 ad oggi, per una morosità totale pari ad euro 47.467,24, intimava lo sfratto per morosità, convenendo avanti a questo giudice per la relativa Controparte_1 convalida con emissione del decreto ingiuntivo per i canoni e le spese, precisando, in sede di memoria integrativa del 29.1.2025, che gli importi sono stati richiesti a titolo di canone di locazione, così abdicando all'allegazione relativa alla cessazione del contratto di locazione.
si costituiva rassegando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Voglia l'On.le Giudice adito presso il Tribunale di Cosenza, respinta ogni avversa eccezione e conclusione: - In via preliminare rigettare il chiesto provvedimento di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., atteso che non ne ricorrono le condizioni, ricorrendo nel caso di specie gravi e fondati motivi ostativi, considerata l'assoluta carenza di legittimazione attiva della odierna attrice rispetto ad ogni diritto e su ogni somma riferibile al periodo in cui l'immobile condotto è stato oggetto della procedura di esecuzione immobiliare n.R.ES. 315/2011 del Tribunale di Cosenza, così come per le altre argomentazioni in atti relativi al periodo COVID (12 mesi) ; - Nel merito, rigettare la richiesta di convalida dello sfratto intimato, per i motivi sopra esposti, ed in ogni caso dichiararla inammissibile per carenza di legittimazione attiva della attrice rispetto ad ogni diritto e su ogni somma Pt_1 riferibile al periodo in cui l'immobile condotto è stato oggetto della procedura di esecuzione immobiliare n.R.ES. 315/2011 del Tribunale di Cosenza, così come per la indebitamente pretesa IVA;
-
Ancora, rigettare la richiesta di convalida dello sfratto intimato perché - data la peculiarità della vicenda in questione, la condotta delle parti e la circostanza che un eventuale inadempimento, al più potrebbe essere riferito solo alle mensilità successive al 28.11.2023 senza che tra l'altro prima del novembre 2024 alcuna comunicazione e/o messa in mora sia mai intervenuta - non è qualificabile come
“grave” ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cc. anche tenendo conto della condotta successiva tenuta della - In ogni caso, rigettare poi l ' avanzata richiesta di ingiunzione di pagamento, per le CP_2 motivazioni, tutte, per come esposte in comparsa;
- In via subordinata nell'eventualità in cui il Ch.mo
Giudicante dovesse dichiarare risolto il contratto , disporre il rilascio dell'immobile alla fine del corrente anno accademico (luglio 2025), onde consentire alle bambine già iscritte alla scuola di danza la conclusione dei corsi e, con addebito dei soli canoni di locazione dalla fine della CP_2 procedura esecutiva, dedotto il versato ed esente da IVA non essendo mai state emesse le afferenti fatture;
- Ancora, nell'eventualità in cui il Ch.mo Giudicante dovesse dichiarare risolto il contratto non pagina 3 di 6 imputando alcuna colpa al conduttore, condannare la s.a.s. attrice a rifondere alla convenuta l'indennità di perdita dell'avviamento, pari a 18 mensilità, ai sensi dell'art. 34 della L. 392/78; - L'integro con condanna della s.a.s. attrice alla rifusione delle spese e competenze di lite.”.
Preliminarmente, va osservato che risulta accertata la circostanza relativa all'esistenza del rapporto di locazione, atteso che la convenuta non contesta tale circostanza che peraltro trova un preciso riscontro nel contratto prodotto.
Tanto premesso, la domanda é fondata e dev'essere accolta, atteso che la morosità interessa un arco di tempo rilevante, pari a circa 52 mesi, non avendo la società conduttrice dimostrato di avere provveduto al pagamento dei canoni azionati, e considerato che l'inadempimento supera il parametro predeterminato e legalmente dal disposto normativo di cui all'art. 5 delle legge n. 392/78 che, pur non applicabile alle locazioni destinate, come nel caso di specie, ad uso non abitativo, costituisce un criterio ispiratore ed orientativo del giudizio (cfr. su tale punto, Cass. S.U. n. 12210/1990; Cass. 11448/1998;
Cass. 7253/96, Cass. 1428/17).
Infatti, nel caso che ci occupa, parte attrice ha soddisfatto l'onere probatorio che le incombeva, producendo in giudizio il contratto di locazione stipulato dalle parti in causa, il provvedimento di estinzione della procedura esecutiva e allegando il fatto storico dell'inadempimento del conduttore dell'obbligazione di pagamento dei canoni maturati, suffragato vieppiù dalle relazioni del custode giudiziario, mentre la convenuta non ha provato il dedotto pagamento.
L'inadempimento non può trovare giustificazione nell'esistenza, dal 2011 al 2023, della dedotta procedura esecutiva, atteso che, dichiarata l'estinzione della procedura esecutiva, l'attore è subentrato nei diritti scaturenti dal contratto di cui trattasi, avendo titolo a tutelare le proprie ragioni creditorie, considerato che è ius receptum che il custode, il quale agisca a tutela della conservazione del valore del patrimonio affidatogli, si trova nella posizione del sostituto processuale (Cass. 31/03/2006, n. 7693)
e, in quanto amministratore di un patrimonio separato, come tale centro di imputazione di rapporti giuridici, è bensì titolare della legittimazione "ad processum", ovverosia del potere di stare in giudizio in rappresentanza del patrimonio stesso, ma non della legittimazione "ad causam", la quale compete direttamente al patrimonio separato, cui fanno capo le situazioni giuridiche soggettive sostanziali, attive e passive (cfr. Cass. 28/08/1997, n. 8146; più recentemente, Cass. 14/03/2018, n. 6138) (Cassazione civile sez. III, 26/04/2024, (ud. 14/03/2024, dep. 26/04/2024), n.11219), con la conseguenza che, estinta la procedura, la legittimazione torna in capo al titolare del diritto.
Il contrario principio riportato nella memoria integrativa (Cassazione civile, sez. III, sentenza n.
12249/2015) non trova riscontro nel richiamato precedente di legittimità afferente a vicenda radicalmente diversa. pagina 4 di 6 Deve, pertanto, dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione, dovendosi dichiarare cessata la materia del contendere in ordine al rilascio, atteso che le parti, all'odierna udienza, hanno dato atto dell'avvenuto rilascio.
Da tanto, consegue il rigetto della spiegata domanda della resistente di corresponsione dell'indennità di perdita dell'avviamento, pari a 18 mensilità, ai sensi dell'art. 34 della L. 392/78.
Quanto alla chiesta condanna di pagamento, anzitutto, occorre rilevare che la ricorrente, nella memoria integrativa, ha specificato che le somme dovute “ammontano ad € 33.866,44 (€ 4.533,28 relativamente all'anno 2020, avendo la debitrice pagato solo il canone relativo ai mesi da gennaio a marzo per intero
(€ 666,66) e la somma di € 133,34 in acconto per il canone relativo al mese di aprile 2020 + € 6.666,66 relativamente all'anno 2021 (pari a 10 mesi, avendo il GE autorizzato la conduttrice, a causa degli effetti dell'allora crisi pandemica, a non effettuare il pagamento del canone di locazione relativamente ai mesi di luglio e agosto) + € 6.666,66 per l'anno 2022 + € 3.333,30 per l'anno 2023 (il custode ha calcolato, relativamente a tale anno solo 5 mesi di canone avendo depositato la relazione nel mese di giugno 2023); a tali importi occorre aggiungere : € 4.666,62 (per i restanti mesi (7) dell'anno 2023 + €
7.999,92 (12 mesi dell'anno 2024) = € 33.866,44. somma costituita, ripetesi, dai canoni di locazione mensile, per come sopra specificato, a cui va aggiunto, al momento del pagamento, l'importo dell'IVA, da calcolarsi sulla sorte capitale, oltre interessi maturati e maturandi, nonché spese e competenze di giudizio. Da tale somma occorre decurtare la somma di € 1.000,00 versati banco judicis nello scorso novembre. Ne consegue che il debito oggi reclamato ammonta ad € 32.866,44”, così circoscrivendo la pretesa iniziale.
Orbene, ribadito che la resistente non ha provato di aver versato i canoni di locazione richiesti dalla ricorrente, che, come sopra riportati, riproducono i conteggi effettuati dal custode nella relazione del
15.6.2023 (cfr. allegato alla memoria di parte ricorrente del 29.1.2025 “relazione custode 2”) e che, nello specifico, la resistente ha omesso il pagamento dei canoni di locazione per le mensilità da maggio a dicembre 2020, e parzialmente per aprile 2020, per 10 mesi del 2021, tenuto conto della dedotta autorizzazione del G.E. a non versare i canoni per i mesi di luglio ed agosto, per 12 mesi del 2022, per
12 mesi del 2023 e per 12 mesi del 2024, per come richiesto, la resistente deve essere condannata di pagamento di 32.866,44 (ovvero la somma dovuta per le 8 mensilità del 2020 ed il residuo del canone di aprile 2020, per i 10 mesi del 2021, per i 10 mesi del 2021, per i 10 mesi del 2022, per i 12 mesi del
2023 ed i 12 mesi del 2024, decurtata dell'importo di euro 1.000,00 versato banco iudicis alla prima udienza), cui va sommata l'iva relativa a dette 53 mensilità (euro 133,34 per 53 mensilità= euro
7.067,02), per come richiesto e circoscritto della memoria integrativa del 29.1.2025 dalla ricorrente, per un totale di euro 39.933,46 per i canoni maturati sino fino a dicembre 2024, per come richiesto, pagina 5 di 6 comprensivi di i.v.a., e oltre agli interessi legali calcolati da ogni singola scadenza e sino al soddisfo, considerato che l'art. 2 del contratto di locazione in atti prevede espressamente l'obbligo di pagamento del canone nella misura di 800,00 euro mensili, per cui il pagamento dell'iva è stabilito nella pattuizione intercorsa tra le parti e non è subordinato all'emissione della fattura, tanto più che è ius receptum che le prestazioni di servizi sono soggette a i.v.a. solo se rese verso un corrispettivo e si considerano effettuate al momento del pagamento. Sino a tale momento non sussiste obbligo di fatturazione nè di versamento dell'i.v.a. (Cass. 13209/09). Dunque, per le locazioni, vere e proprie prestazioni di servizi nell'imposizione indiretta e armonizzata sul valore aggiunto, il momento impositivo coincide con l'incasso del corrispettivo. Perciò, in caso di morosità del conduttore, il locatore non è tenuto a emettere fattura (Cassazione civile sez. trib., 23/10/2015, (ud. 29/09/2015, dep.
23/10/2015), n.21621).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cosenza, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
- dichiara la risoluzione per morosità del contratto di locazione per cui è causa;

- dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio;

- condanna il resistente al pagamento della somma di euro 39.933,46 oltre agli interessi legali calcolati da ogni singola scadenza e sino al soddisfo;

- rigetta la domanda di corresponsione dell'indennità di perdita dell'avviamento, pari a 18 mensilità, ai sensi dell'art. 34 della L. 392/78 spiegata dalla resistente;

- condanna la resistente al rimborso delle spese di lite che liquida in euro 286,00 per spese ed euro
7.616,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IVA e c.p.a..
Sentenza resa all'udienza del 2.10.2025 ex art. 429 c.p.c.
Cosenza, 2.10.2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Giovanna De Marco
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