N. R.G. 667/2025
Tribunale di Mantova
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 667/2025 tra
Parte_1 RICORRENTE
e
Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 22 settembre 2025 ad ore 09,25 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, sono presenti l'avv.
Ponzoni Anna per che insiste per l'ammissione delle prove richieste Parte_1 nella memoria integrativa e l'avv. TONI EDOARDO per che chiede Controparte_1 decidersi la causa opponendosi alla ammissione delle prove avversarie poiché irrilevanti e ininfluenti alla luce dei documenti versati in atti.
Il giudice ritenuta la causa matura per la decisione si ritira per provvedere.
Oggi 22 settembre 2025 ad ore 14,00 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, nessuno è presente.
Il Giudice pronuncia sentenza, da considerarsi parte integrante del presente verbale, di cui dà pubblica lettura.
Il Giudice
dott. Andrea Bulgarelli REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Mantova
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Andrea Bulgarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° grado iscritta al n. r.g. 667/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1 MAZZUCCHELLI STEFANO e dell'avv. PONZONI ANNA
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TONI Controparte_1 C.F._2
EDOARDO CONVENUTO
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va, preliminarmente, rilevato che la presente sentenza verrà redatta nella forma semplificata prevista dall'art. 132 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 429, comma 1, c.p.c., mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo, per cui, con riguardo alle domande ed eccezioni formulate dalle parti ed al fatto e svolgimento del processo, al di fuori di quanto di seguito esposto, si fa rinvio al contenuto degli atti di causa e dei verbali d'udienza.
È stato prodotto il contratto di locazione del 15 ottobre 2023 ad uso c.d. transitorio che ha evidentemente sostituito quelli precedentemente conclusi tra le parti (a quella locatrice è subentrata la odierna proprietaria/attrice). Non è stata dedotto alcun vizio della volontà di tale ultimo contratto da parte dell'attrice che si
è limitata a dedurre che le parti non aveva senso che lo concludessero visto che il precedente all'epoca della stipula era ancora vigente.
Questo giudice ritiene in senso contrario che nulla vieti alle parti di superare un contratto efficace con un altro contratto che vi apporti modifiche e/o risponda alla loro volontà.
L'art. 5 L. 431/98 in combinato disposto con il DM 30.12.2002 ed il DM del 10 marzo 2006 prevede espressamente l'indicazione dei motivi e l'allegazione della documentazione utile a verificarne la serietà della clausola di transitorietà.
Nel caso che ci occupa parte locatrice non ha allegato alcun elemento a corredo e conferma della reale intenzione delle parti circa la durata transitoria.
La prova, al riguardo, è rigorosa e non è sufficiente la mera e generica indicazione nel contratto dovendosi rispettare la normativa speciale vigente in materia nei termini sopra richiamati.
In assenza di elementi utili a qualificare la transitorietà del contratto di locazione per cui è causa la clausola deve ritenersi nulla ed il contratto deve essere ricondotto al tipo previsto all'art. 2 L. 431/98 che regola i contratti a canone libero statuendo che la durata legale non debba essere inferiore a 4 anni rinnovabili di ulteriori quattro anni in mancanza di diniego di rinnovo (Cass. Civ n. 4075/2014).
La domanda attorea va quindi rigettata e l'eccezione avversaria accolta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in base ai valori medi previsti per i compensi di avvocato dal D.M. 55/2014 per le sole prime due fasi (le altre di fatto non svolte) dai quali non si ravvisa motivo di discostarsi alla luce dell'attività difensiva svolta e dello svolgimento del processo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. in accoglimento dell'eccezione proposta dal convenuto dichiara nulla la clausola di transitorietà del contratto di locazione concluso il 15 ottobre 2023 tra le parti e per l'effetto riconduce il rapporto allo schema previsto dall'art. 2 L. 431/98 con durata di anni 4+4 a far data dal 7 ottobre 2023; 2. rigetta quindi le domande attoree;

3. condanna al pagamento in favore di Parte_1 CP_1
delle spese di lite che si liquidano in euro 850,00 per compenso tabellare
[...] per la fase di studio e introduttiva ex art. 4, comma 5, D.M. 55/2014, oltre ad euro
50,00 di anticipazioni ed oltre spese generali (15%) I.V.A. e C.P.A. di legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Mantova, 22 settembre 2025
Il Giudice dott. Andrea Bulgarelli