Tribunale di Brindisi Sezione civile

Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano

Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Roberta Marra, ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 411/2016 R.G., avente ad oggetto “azione di nullità/annullamento di contratto di vendita di bene immobile” e vertente tra
(C.F. ) e (C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv. S. De Prezzo, presso il cui studio ad Erchie, via Principe di Napoli, n. 113, sono elettivamente domiciliati;
attori

e

(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. M. Controparte_1 C.F._3
D. Campanelli, presso il cui studio a Lecce, in via Protonobilissimi, n. 8, è elettivamente domiciliato;

convenuto
*******
Motivi della decisione
Gli attori hanno riferito di avere acquistato un terreno nel Comune di Erchie, per il tramite del geom. incaricato dal venditore, l'odierno convenuto, volendolo destinare Controparte_2 all'edificazione della loro abitazione, stipulando dapprima un contratto preliminare (il 9 dicembre 2014), con versamento di un acconto di 5.000,00 euro e poi un rogito notarile di acquisto del terreno
(in data 28 gennaio 2015), con pagamento del saldo. Di avere reputato che il terreno fosse
1 edificabile, come emerso dal certificato di destinazione urbanistica e di avere quindi inoltrato al Comune domanda di permesso di costruire (prat. prot. 1832 del 18 febbraio 2015), a cui l'Ente ha dato riscontro il 13 aprile 2015, rilevando che l'Autorità di Bacino della Puglia avrebbe riscontrato che il terreno in questione sarebbe collocato in un'area a depressione morfologica, con conseguente necessità di sospendere l'iter procedimentale in corso. Hanno quindi dedotto di essere stati vittima di un raggiro in sede di trattative ed hanno chiesto la declaratoria di nullità del contratto preliminare e dell'atto definitivo di trasferimento immobiliare, per difetto di causa, dal momento che non avrebbero proceduto all'acquisto se avessero conosciuto le reali qualità del bene;
hanno in subordine chiesto l'annullamento del contratto per vizio della volontà ai sensi degli artt. 1427 e 1428 c.c.., con condanna della controparte alla restituzione del prezzo corrisposto, alla rifusione delle spese notarili e di quelle sostenute per il compenso al progettista incaricato, oltre al risarcimento dei danni subiti, quantificati nella somma di 19.000,00 euro, ovvero nella misura maggiore o minore determinata in corso di causa. Hanno altresì chiesto la condanna del convenuto ai sensi dell'art. 96 c.p.c., per non avere mai preso in considerazione alcuna ipotesi transattiva della lite, con vittoria delle spese di lite.
Costituitosi in giudizio, il convenuto ha rilevato l'infondatezza della domanda CP_1 attorea, chiedendone il rigetto. Ha infatti evidenziato che gli attori, prima della sottoscrizione del preliminare, avrebbero affidato ad un tecnico di fiducia il compito di effettuare tutte le necessarie verifiche, anche catastali, liberamente determinandosi poi all'acquisto; che in sede di rogito era stato allegato il certificato di destinazione urbanistica recante la data del 22 gennaio 2015, da cui emergeva l'edificabilità del terreno, perché rientrante in zona “A2-TUC Centro Urbano consolidato”; che il convenuto in ogni caso non aveva mai partecipato alle trattative, non avendo neppure presenziato al rogito, avendo rilasciato infatti procura;
ha aggiunto che altri due terreni confinanti con quello per cui è causa erano stati venduti come terreni edificabili e su di essi erano stati infatti realizzati degli immobili;
ha poi aggiunto che in ogni caso il Comune di Erchie non avrebbe negato l'edificabilità del terreno, ma solo sospeso il relativo procedimento, in attesa delle determinazioni dell'Autorità di Bacino competente. Ha quindi chiesto il rigetto della domanda, con condanna degli attori alla rifusione delle spese di lite ed anche ex art. 96 c.p.c., al risarcimento del danno, da liquidarsi in via equitativa.
La causa è stata istruita con interrogatorio formale del convenuto e con l'escussione dei testi ed è stata infine trattenuta in decisione, previa assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c..
La domanda è fondata e merita di essere accolta nei termini che seguono.
Ricorre nel caso di specie un'ipotesi di errore di fatto essenziale, tale da incidere sulla genuina formazione del consenso nella conclusione dei contratti preliminare e definitivo in oggetto. Vale richiamare, sul punto, l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione già dalla sentenza a Sezioni Unite n. 5900 del 01/07/1997, richiamata da Cass. n. 24132 del 2013, secondo cui "la falsa rappresentazione della realtà cica la natura (agricola o edificatoria) di un terreno, ricadendo direttamente su di una qualità dell'oggetto, integra l'ipotesi normativa dell'errore di fatto e non di diritto, poiché la inesatta conoscenza della norma che ne preveda la destinazione urbanistica si risolve in una (altrettanto) inesatta conoscenza della circostanza della edificabilità o inedificabilità del suolo, di una circostanza, cioè, inerente ai caratteri reali del bene, differenziandosi un terreno non fabbricabile da un altro utilizzabile a scopi edilizi essenzialmente sotto il profilo dei relativi, possibili impieghi, così che le parti di una compravendita si determinano alla stipula del negozio proprio in relazione alle qualità del terreno ed alle utilità (ed utilizzazioni) da esso ricavabili, incorrendo in errore essenziale in caso di ignoranza della sua vera natura (errore che, per converso, non influirà sulla validità del contratto qualora verta esclusivamente sul valore,
2 attenendo, in tal caso, ai motivi che possano aver indotto le parti alla stipula e che, come tali, non spiegano una incidenza diretta sul processo formativo del volere negoziale”.
E' noto che, per giustificare la domanda di annullamento del contratto, esso deve essere essenziale e riconoscibile (art. 1428 c.c.). Il primo dei due requisiti è senz'altro presente nel caso di specie, trattandosi di un errore che inerisce l'oggetto del contratto (art. 1429, n. 1, c.c.) e più precisamente una sua qualità “che, secondo il comune apprezzamento o in relazione alle circostanze, deve ritenersi determinante del consenso” (art. 1429, n. 2, c.c.). Nel caso di specie, infatti, la circostanza che gli attori avessero intenzione di acquistare un terreno edificabile risulta provata in giudizio da plurimi elementi di prova, prima fra tutti la domanda di permesso di costruire da essi inoltrata al Comune di Erchie poche settimane dopo il rogito;
come pure dal fatto che il terreno in esame fosse circondato da altri su cui il titolo edilizio era stato ottenuto dai relativi proprietari, come riferito dal non contestato da controparte CP_1
e peraltro documentalmente provato (si vedano i permessi di costruire rilasciati a Controparte_3 il 18 maggio 2010 ed a il 13 luglio 2013); infine dal contenuto del contratto Persona_1 preliminare e di quello definitivo sottoscritti dalle parti, in cui si definisce l'immobile oggetto di vendita come suolo “edificabile”; da ultimo, anche il prezzo corrisposto dagli acquirenti, pari a 32.500,00 euro, per un terreno esteso per 464 mq, è plausibile che sia stato versato nella convinzione che si trattasse di un suolo edificabile. Difetta invece il requisito della riconoscibilità, posto a tutela dell'affidamento dei terzi sulla validità del contratto e, di conseguenza, della certezza dei traffici giuridici: la vendita di altri lotti confinanti con quello in oggetto come terreni edificabili e la successiva edificazione su di essi, come pure, soprattutto, il contenuto del certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Erchie in data 22 gennaio 2015 e allegato all'atto notarile consentono di escluderla (come pure di escludere il dolo in capo al venditore): si rammenta infatti che, secondo il disposto di cui all'art. 1431 c.c., “l'errore si considera riconoscibile quando, in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto ovvero alla qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo”, presupposto non ricorrente nel caso di specie.
Si deve pertanto ritenere che ricorra nel caso di specie un'ipotesi di errore bilaterale e quindi comune ad entrambe le parti in ordine all'oggetto del contratto da esse concluso: tanto consente di escludere la necessità di tutela dell'affidamento, avendo entrambe le parti dato causa all'errore incorso. E' su questa premessa che la Suprema Corte, con indirizzo ermeneutico ormai consolidato, ha in più occasioni ribadito che “nell'ipotesi di errore bilaterale, che ricorre quando esso sia comune a entrambe le parti, il contratto è annullabile a prescindere dall'esistenza del requisito della riconoscibilità, poiché in tal caso non è applicabile il principio dell'affidamento, avendo ciascuno dei contraenti dato causa all'invalidità del negozio” (più di recente, 12 ottobre 2017, n. 23996, come già n. 5829/79 e n. 26974/11).
Appare irrilevante la circostanza messa in rilievo dal convenuto che la domanda di rilascio del permesso di costruire inoltrata dagli attori non abbia ricevuto un diniego dal Comune, ma che l'esito del procedimento sia stata la sospensione dell'iter in attesa delle più opportune determinazioni a seguito delle verifiche svolte dall'Autorità di Bacino: il tempo trascorso dalla trasmissione di tale provvedimento interlocutorio (2015) senza che nelle more gli attori abbiano ricevuto il titolo edilizio richiesto consente di ritenere che il loro interesse alla realizzazione della propria abitazione sul terreno in oggetto sia stata radicalmente compromesso.
Deve pertanto dichiararsi l'annullamento del contratto di compravendita immobiliare stipulato dalle parti per rogito Notaio del 28.01.2015 (reg. al n. 1280/IT del 26/02/2015) Per_2 per errore essenziale.
3 La domanda risarcitoria formulata da parte attorea non merita invece di essere accolta. La non riconoscibilità dell'errore in cui entrambe le parti sono incorse, non consente di ravvisare in capo al venditore alcuna condotta neppure colposa da cui sia derivato agli acquirenti un danno ingiusto: l'inattendibilità del certificato di destinazione urbanistica aggiornato a pochi giorni prima del rogito, difficile da riconoscere, attesa la natura di atto pubblico del documento, avrebbe potuto infatti essere verificata anche da un tecnico di parte acquirente, nel corso delle trattative, in ossequio ad uno standard medio di diligenza: ogni domanda di risarcimento danni, al più, potrebbe essere rivolta all'ente comunale, responsabile dell'emissione di un certificato la cui attestazione di edificabilità del terreno non teneva conto degli accertamenti svolti dall'Autorità di Bacino della Puglia e trasmessi al Comune di Erchie già in data 23 luglio 2014 e quindi diversi mesi prima dell'emissione del certificato di destinazione urbanistica. Peraltro la nota dell'Autorità di Bacino era stata emessa su sollecitazione dello stesso ente comunale, in relazione a tre pratiche urbanistiche pendenti (domande di emissione di permessi di costruire).
Alla declaratoria di annullamento del contratto di compravendita preliminare e di quello definitivo deve pertanto seguire la restituzione della somma complessiva di 32.500,00 euro versata dagli attori al convenuto a titolo di prezzo;
delle ulteriori spese di cui gli attori hanno chiesto la rifusione, appare quindi congruo, equitativamente, condannare il convenuto al pagamento della sola somma di 5.000,00 euro, per costi notarili e fiscali, il cui ammontare è stato indicato da parte attrice e non contestato da controparte.
Per le ragioni che precedono, anche le domande reciprocamente formulate dalle parti ex art. 96 c.p.c. devono essere rigettate.
Il parziale accoglimento della domanda attorea e soprattutto le circostanze in fatto - in particolare la non riconoscibilità dell'errore in ordine all'oggetto del contratto, non individuato neppure da un tecnico di fiducia degli attori, prima della sottoscrizione del contratto preliminare - giustificano la compensazione integrale delle spese di lite.


p.q.m.



Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del Giudice, Roberta Marra, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 411/2016 R.G., ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione reietta o assorbita, così provvede:
accoglie parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto, dichiara l'annullamento del contratto preliminare di vendita stipulato dalle parti il 9 dicembre 2014 e dell'atto di compravendita immobiliare per notaio del 28 gennaio 2015 (reg. al n. 1280/IT del Per_2
26/02/2015);
condanna alla restituzione a e Controparte_1 Parte_1 Pt_2
della somma di 32.500,00 euro, quale prezzo del bene compravenduto;

[...]
condanna alla rifusione in favore di e Controparte_1 Parte_1
della somma di 5.000,00 euro, quale rimborso delle spese notarili da esse Parte_2 sostenute;

4 rigetta ogni altra domanda formulata dalle parti;

compensa integralmente fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Brindisi in data 15 gennaio 2025.
Il Giudice
Roberta Marra
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