N. R.G. 18603/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Letizia Tricoli ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 18603/2022 promossa da:

), elettivamente domiciliata in VIALE GIUSEPPE Parte_1 C.F._1 MAZZINI, N. 88, 00195 ROMA ITALIA, presso lo studio dell'avv. RADOGNA LORENZO, che la rappresenta e difende, unitamente all'avv. ANDREEOLI DARIO, in virtù di procura in atti;

ATTRICE contro

), elettivamente domiciliato in VIA Controparte_1 P.IVA_1 LUCREZIO CARO 67 00193 ROMA, presso lo studio dell'avv. PIERSANTI TODISCO DIEGO, che lo rappresenta e difende, unitamente all'avv. ARATI ANDREA, in virtù di procura in atti;

CONVENUTO

nonché

HDI ASSICURAZIONI S.R.L., contumace;

ZA AM

pagina 1 di 8
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale redatte in luogo del verbale in riferimento all'udienza del 24 settembre 2024.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio il Parte_1 Controparte_2 in Roma, esponendo di essere proprietaria di un appartamento sito all'interno del
[...] fabbricato condominiale, all'interno 22, scala B, posto al quinto ed ultimo piano, nel quale abitava con la figlia;
che in data 21 agosto 2014, verso le ore 6,00 del mattino, si verificava in Controparte_3 più stanze dell'abitazione l'improvviso crollo di ampie porzioni di intonaco e di elementi in laterizio forato, a causa dei distacchi di parti strutturali deteriorate dall'intradosso del lastrico solare condominiale, costituente il solaio a soffitto dell'immobile di essa esponente;
che, attesa l'inerzia del Condominio, l'esponente proponeva ricorso ai sensi dell'art. 700 c.p.c., iscritto al N.R.G. 19713/2016 chiedendo l'immediata esecuzione delle opere necessarie a ripristinare le condizioni di sicurezza dell'immobile; che, in esito all'espletamento della c.t.u., il Tribunale, con provvedimento in data 13 agosto 2016, statuiva che la causa del crollo era ascrivibile “all'inefficienza del sistema di contenimento delle acque meteoriche e di lavaggio ricadenti sul terrazzo di copertura dell'edificio condominiale, una cui porzione ha funzione di copertura del sottostante immobile della ricorrente, con il contributo di uno stato di carente manutenzione” e che “lo stato di degrado riscontrato ha già ridotto la capacità di resistenza del solaio ed è destinato a proseguire, costituendo grave pericolo per gli abitanti e le cose presenti nell'immobile”, ordinando al convenuto di eseguire gli CP_1 interventi necessari ad eliminare le cause dell'evento dannoso denunciato;
che, nonostante il provvedimento emesso dal Tribunale, confermato in sede di reclamo, il aveva continuato a CP_1 mantenere una condotta dilatoria ed inerte, tanto che all'interno dell'appartamento dell'attrice si verificava un altro crollo che rendeva necessario l'intervento dei Vigili del Fuoco, i quali, effettuate le necessarie verifiche, notificavano all'esponente un ordine di sgombero dell'appartamento “per mancanza dei requisiti minimi necessari”, come risultante dal rapporto di intervento del 25 giugno 2020; che da tale data l'appartamento dell'esponente era diventato inabitabile, sicché la stessa era stata costretta a trasferirsi in un appartamento preso in affitto dalla figlia che, in Controparte_3 conseguenza del primo crollo che aveva comportato l'inutilizzabilità di una rilevante parte dell'abitazione e considerato anche lo stato di gravidanza della stessa, era già stata costretta a trovare un'altra sistemazione, in Roma, via Monte Pertica n. 32, con contratto di locazione stipulato in data 30 dicembre 2015 al canone di €. 990,00 mensile, la cui spesa era sempre stata sostenuta dall'esponente; che in data 29 e 30 ottobre 2020 il stante la situazione di pericolo per l'intero edificio e CP_1 per l'incolumità pubblica, effettuava i lavori di puntellamento del soffitto de quo; che, attesa la mancata attuazione da parte del nonostante il tempo decorso, degli interventi ordinati dal CP_1 Tribunale, l'attrice, temendo un aggravamento della situazione, già oltremodo critica, a causa delle copiose piogge cadute in quei giorni, era costretta a richiedere nuovamente un intervento dei Vigili del Fuoco, i quali sollecitavano le parti in causa ad eseguire i lavori di consolidamento già indicati, che rilevavano non essere stati eseguiti, prospettando un possibile peggioramento della situazione visto il tempo decorso;
che il Condominio, attesa la mancata formazione di un'univoca volontà assembleare, continuava a rimanere inerte;
che tale situazione aveva causato all'esponente notevoli danni, consistenti, in riferimento al periodo decorrente dal 21 agosto 2014 al 25 giugno 2020, in una forte pagina 2 di 8 compressione del diritto di godimento del proprio appartamento, in quanto, a causa del primo crollo, erano divenute inutilizzabili vaste porzioni dello stesso, per cui l'esponente era, in pratica, confinata nella propria camera da letto, oltretutto con la cucina ed i servizi solo in parte utilizzabili, senza considerare che, stante la riduzione della capacità abitativa dell'appartamento, la figlia dell'attrice era stata costretta ad andare via di casa prendendo in locazione un piccolo appartamento, come sopra specificato, presso cui la stessa aveva dovuto trasferirsi, a far data dal 25 giugno 2020, in conseguenza del secondo crollo e della dichiarazione di inagibilità dell'immobile da parte dei Vigli del Fuoco;
che il valore locatizio dell'immobile de quo, situato al piano attico in una zona centrale di pregio della Capitale, con una superficie catastale di €. 150 mq, con annesso terrazzo di 110 mq., andava determinato in misura non inferiore ad €. 2.800,00 mensili, per un importo complessivo di €. 254.800,00 per il periodo decorrente dal 21 agosto 2014 alla data di notifica dell'atto di citazione, ovvero, in subordine, chiedendo che venisse parametrato, in via equitativa, con le spese sostenute da essa esponente per la locazione dell'appartamento di via Monte Pertica, ammontanti, per il periodo sopra indicato, nella somma di €. 73.260,00; che il crollo del soffitto aveva comportato anche un sensibile peggioramento della climatizzazione dell'appartamento per cui era causa, per effetto delle conseguenti infiltrazioni di aria umida e fredda, che aveva provocato ad essa esponente, ultrasettantenne, l'artrite reumatoide con rilevanti effetti invalidanti;
che l'attrice aveva subito anche un danno alla vita di relazione, essendo passata da una situazione in cui viveva serenamente con la propria figlia, in un ambito confortevole familiare, con possibilità di ospitare anche la nipotina, ad una situazione assai più angusta e sacrificata di mq. 55, subendo un danno che doveva essere valutato, in via equitativa, in misura non inferiore ad €. 100.000,00.
Concludeva, pertanto, chiedendo che, previa affermazione della responsabilità del CP_1 convenuto, lo stesso venisse condannato al risarcimento dei danni, in favore di essa esponente, da quantificarsi, in via equitativa, in misura non inferiore ad €. 450.000,00, ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia.
Il convenuto si costituiva in persona dell'amministratore p.t., eccependo, in via CP_1 preliminare, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria;
nel merito, contestava la fondatezza della domanda, deducendo che esso esponente aveva proposto nell'immediatezza alla parte attrice, che rifiutava, di adottare, al fine di eliminare la causa del danno, lo stesso tipo di intervento già adottano per un'analoga problematica che aveva interessato un appartamento speculare a quello della stessa e che, nel mese di novembre 2021 aveva deliberato l'affidamento in appalto delle opere di risanamento dei luoghi, ivi compreso il ripristino dell'interno dell'appartamento dell'attrice, sicché doveva ritenersi cessata la materia del contendere;
deduceva, comunque, che, in ogni caso, anche l'attrice, in qualità di condomina, avrebbe dovuto concorrere alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni ed alla rifusione dei danni cagionati.
Concludeva, pertanto, per il rigetto della domanda, chiedendo preliminarmente di essere autorizzato alla chiamata in causa della HDI Assicurazioni s.p.a., in persona del legale rappresentante p.t., con la quale era in essere, all'epoca dei fatti, la polizza assicurativa del fabbricato, chiedendo che, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda, la stessa venisse dichiarata tenuta a manlevare ed a tenere indenne il esponente dalla condanna al pagamento di qualsivoglia somma che lo CP_1 stesso dovesse essere condannato a pagare, a qualunque titolo, in favore dell'attrice, condannando la Compagnia di Assicurazioni a corrispondere direttamente all'attrice le predette somme, con vittoria delle spese di lite.
La compagnia HDI Assicurazioni s.p.a., pur ritualmente evocata in giudizio, non si costituiva, sicché ne veniva dichiarata la contumacia. pagina 3 di 8 Nella memoria depositata ai sensi dell'art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c., l'attrice, rappresentando che non erano ancora stati ultimati gli interventi edilizi di risanamento e di ripristino nel proprio appartamento, precisava la domanda chiedendo che l'entità del risarcimento richiesto per il mancato utilizzo del bene andava aggiornata tenendo conto dell'arco di tempo che andava dal 4 marzo 2022 a seguire, nonché tenendo conto del prolungamento della locazione dell'appartamento di via Monte Pertica n. 32, delle spese di trasloco sostenute e sostenende e delle spese di custodia delle masserizie, determinando l'importo del risarcimento nella somma di €. 500.000,00.
Durante la fase di trattazione si procedeva all'espletamento della prova testimoniale e dell'interrogatorio formale;
quindi, sulle conclusioni precisate nelle note depositate in luogo del verbale in riferimento all'udienza del 24 settembre 2025, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di rito per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Nell'esaminare, in via pregiudiziale, l'eccezione di improcedibilità dell'azione per mancato esperimento del procedimento di mediazione se ne deve rilevare l'infondatezza, considerato che il risarcimento del danno per infiltrazioni subite da un condomino e provenienti dalle parti comuni non rientra nelle materie di mediazione obbligatoria, perché non attiene alla violazione o errata applicazione degli articoli da 1117 a 1139 del codice civile, considerato che l'art.71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma che per controversie in materia di condominio che, in base all'art 5 comma 1 del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, sono sottoposte a mediazione obbligatoria, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire libro II, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione.
Nel merito, la domanda è fondata nei termini di seguito precisati e deve, pertanto, trovare accoglimento per quanto di ragione.
Occorre premettere che non risultano in contestazione di fatti storici posti a fondamento della domanda, avendo il limitato la sua difesa, nel merito, alla contestazione circa il quantum debeatur. CP_1
Deve, pertanto, ritenersi pienamente provato quanto peraltro già evidenziato nel provvedimento emesso in data 16 agosto 2013 in esito alla fase cautelare nel procedimento N.R.G. 19713/2016, confermato in sede di reclamo con provvedimento emesso in data 24 marzo 2017, e risultante dalla c.t.u. espletata nella fase cautelare, pienamente utilizzabile in quanto espletata nel contraddittorio tra le stesse parti del presente giudizio, ovvero che il solaio costituente il soffitto dell'immobile dell'appartamento dell'attrice è interessato da un importante stato di degrado, riscontrato specificamente nell'ingresso/corridoio, nel salone, nelle due camere da letto ed in un bagno, risultante privo di porzioni di intonaco, di calcestruzzo e di pignatte in laterizio forato, con l'armatura dei travetti visibile, in quanto non più protetta da calcestruzzo, e corrosa, in forma più o meno estesa, con conseguente riduzione della sezione resistente della stessa, la cui causa è riconducibile, per come accertato dal c.t.u., all'inefficienza ed allo stato di carente manutenzione del sistema di contenimento delle acque meteoriche e di lavaggio ricadenti sul terrazzo. Il c.t.u. ha, inoltre, evidenziato che l'importante stato di degrado dell'intradosso del solaio costituente il soffitto dell'immobile della parte attrice ha già ridotto la resistenza del solaio medesimo ed è destinato a proseguire, mettendo in discussione la sua stabilità e costituendo un pericolo grave per gli abitanti e le cose presenti nell'immobile.
Orbene, alla luce di quanto evidenziato dalla richiamata c.t.u., alle cui conclusioni questo giudice aderisce in quanto fondate su puntuali riscontri e su argomentazioni prive di vizi logici, risulta evidente pagina 4 di 8 la responsabilità del convenuto, ai sensi dell'art. 2051 c.c., in ordine all'evento dannoso CP_1 verificatosi nell'appartamento dell'attrice, considerato che il è tenuto, ai sensi della CP_1 richiamata previsione normativa ed in considerazione della qualità di custode dei beni comuni allo stesso attribuita, ad adottare tutti gli interventi necessari affinché dagli stessi non derivino danni a terzi ovvero ai singoli condomini.
Ed invero, come noto (Cass., sez. III, sentenza n. 20427 del 25/07/2008), la responsabilità del custode disciplinata dall'art. 2051 c.c. costituisce un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non di colpa presunta. Il danneggiato, pertanto, per ottenere il risarcimento da parte del custode, deve dimostrare unicamente l'esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa. Al custode, per contro, per andare esente da responsabilità non sarà sufficiente provare la propria diligenza nella custodia, ma dovrà provare che il danno è derivato da caso fortuito, circostanza non ravvisabile nel caso di specie.
L'accertamento della responsabilità del in ordine all'evento dannoso denunciato CP_1 dall'attrice comporta come conseguenza l'obbligo dello stesso di risarcimento del danno.
Indubbiamente deve essere riconosciuto il danno derivante dalla compressione della facoltà di godimento del bene, sia in riferimento al periodo di parziale inutilizzabilità, che, a fortiori, in riferimento al periodo di inutilizzabilità totale conseguente alle misure cautelari prescritte dai Vigili del Fuoco in conseguenza dell'intervento del 25 giugno 2020, con le quali veniva disposto lo sgombero dell'appartamento, essendo rimasto privo di valido supporto probatorio quanto dedotto dal CP_1 circa il comportamento ostativo dell'attrice rispetto all'offerta di eseguire interventi risolutivi, prospettazione, peraltro, smentita dal notevole lasso di tempo decorso tra la data di verificazione dell'evento e la data di conclusione dei lavori, nonostante l'emanazione di un provvedimento giudiziale già nell'anno 2016.
L'entità del danno va in generale parametrata al valore locativo presumibilmente ricavabile dalla locazione dell'immobile, che, tenuto conto della zona di ubicazione e della dimensione dello stesso, pari a circa 150 mq., quale risultante dalla planimetria catastale allegata in atti, nonché tenuto conto delle normali variazioni del valore locativo dell'immobile nel corso del tempo, può essere equitativamente determinato nella somma di €. 1.800,00 mensili, considerato come valore medio, riferito al periodo intercorrente quanto meno dall'11 novembre 2014, data del ricevimento della richiesta di intervento da parte dell'attrice, tramite il suo legale (cfr. documentazione versata in atti), sino al 27 febbraio 2023, data in cui sono stati ultimati i lavori di risanamento dell'appartamento dell'attrice, come dalla stessa dedotto nelle note di precisazione delle conclusioni redatte in luogo del verbale di udienza depositato in data 9 settembre 2024 e come comprovato dal verbale di fine lavori versato in atti dal CP_1
Nello specifico, in riferimento al periodo intercorrente tra l'11 novembre 2014 ed il 25 giugno 2020, in cui l'attrice ha mantenuto una residua disponibilità dell'immobile, seppur ridotta agli ambienti non coinvolti dal problema denunciato (ovvero una camera, la cucina ed un bagno, come anche evincibile dalla relazione peritale), la somma sopra indicata deve essere equitativamente determinata nella misura ridotta di un terzo, pari dunque ad €. 1.200,00 mensili, per un importo complessivo, in relazione al periodo di riferimento, pari ad €. 80.960,00 (così calcolato: €. 1.200,00 x 66 mesi, pari all'importo di €. 79.200,00, cui va aggiunta la somma di €. 1.760,00 corrispondente all'importo parametrato a 44 giorni, di cui 19 relativi al mese di novembre 2014 e 25 relativi al mese di giugno 2020); mentre, invece, in riferimento al periodo intercorrente tra il 26 giugno 2020 ed il 27 febbraio 2023, la somma dovuta risulta pari ad €. 57.720,00 (così calcolato: €. 1.800,00 x 31 mesi, pari all'importo di €. 55.800,00, cui va aggiunta la somma di €. 1.920,00 corrispondente all'importo parametrato a 32 giorni, di cui 5 pagina 5 di 8 relativi al mese di giugno 2020 e 27 relativi al mese di febbraio 2023), sicché l'importo complessivamente dovuto risulta pari ad €. 138.680,00.
Sulla predetta somma, già determinata in via equitativa con riferimento all'attualità, spettano alla parte attrice gli interessi legali dalla data della presente decisione sino al pagamento.
Del pari, deve essere riconosciuto il risarcimento per il danno alla vita di relazione, la cui sussistenza si può ritenere provata in via presuntiva, considerato che, anche in riferimento al periodo antecedente alla misura cautelare di sgombero adottata dai Vigili del Fuoco e del conseguente trasferimento della ricorrente presso l'immobile condotto in locazione dalla figlia, considerato che gli unici ambienti non interessati dal pericolo del dissesto, sulla base di quanto riscontrato nella c.t.u., erano la cucina, un bagno ed una camera studio, risulta evidente l'impossibilità di uso delle altre stanze dell'immobile, con conseguente compromissione del normale espletamento delle attività quotidiane cui le stanze inagibili erano destinate, con presumibile compressione anche della possibilità di utilizzare l'immobile per l'esplicazione delle relazioni interpersonali, considerato che gli ambienti destinati naturalmente a tale finalità, come ad esempio il salone ed il soggiorno, sono rimasti inagibili sin dal mese di agosto 2020, trattandosi di evento sicuramente idoneo ad incidere sulla capacità della persona di svolgere le proprie attività abituali e di mantenere le proprie relazioni sociali, potendosi presumere che l'evento dannoso in esame, secondo l'id quod plerumque accidit in situazioni analoghe, abbia comportato un'alterazione delle abitudini e degli assetti relazionali dell'attrice, costringendola a scelte di vita diverse da quelle che avrebbe fatto in assenza dell'evento dannoso, come dimostrato dal fatto che la stessa, in conseguenza dello stato in cui versava il suo immobile, si è trovata costretta a reperire un'altra soluzione abitativa.
In considerazione di quanto argomentato, il deve essere, quindi, condannato al CP_1 risarcimento in favore dell'attrice, anche di tale voce di danno, che viene determinato, in via equitativa, nella somma di €. 12.500,00, oltre agli interessi legali dalla data della presente decisione sino al pagamento.
Non può, invece, trovare accoglimento la domanda volta ad ottenere il risarcimento del danno corrispondente all'importo della locazione dell'immobile abitato dalla figlia dell'attrice, in quanto il riconoscimento di tale voce di danno, in considerazione dell'avvenuta liquidazione del danno per mancato godimento del bene, integrerebbe una indebita locupletazione delle voci risarcitorie, sicché la domanda formulata sul punto, a prescindere da ogni altra considerazione, non può trovare accoglimento.
Del pari, non può trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno alla salute, non essendo in alcun modo provato il nesso di causalità tra la patologia allegata dall'attrice e l'evento dannoso per cui è causa.
Quanto, infine, alla domanda di risarcimento inerente agli oneri di trasloco e delle masserizie, è assorbente il rilievo che l'attrice non ha adeguatamente provato le spese di cui chiede la refusione, non essendo stato, peraltro, neanche provato l'effettivo esborso delle somme reclamate, sicché la domanda sul punto non può trovare accoglimento.
Quindi, conclusivamente, in parziale accoglimento della domanda, il convenuto deve CP_1 essere condannato al pagamento in favore dell'attrice della complessiva somma di €. 151.180,00, oltre agli interessi legali dalla data della decisione sino all'effettivo pagamento.
pagina 6 di 8 Quanto alla determinazione della modalità di ripartizione di tale somma tra i condomini, si rileva che tale questione esula dall'oggetto del presente giudizio.
Passando ad esaminare la domanda di manleva formulata dal nei confronti della CP_1 Compagnia di assicurazione, terza chiamata in causa, appare dirimente la considerazione che il non ha provato che l'evento dannoso in considerazione rientri tra i rischi assicurati e che CP_1 la tipologia del danno per cui è stato riconosciuto il risarcimento, qualificabile come danno indiretto, sia compreso tra i danni risarcibili, con la conseguenza che la domanda, siccome infondata, deve essere rigettata.
Rimane assorbita ogni altra questione.
Le spese di lite, che si liquidano come in dispositivo in riferimento alla somma effettivamente attribuita e non a quella domandata, seguono la soccombenza, tenuto conto che l'accoglimento parziale della domanda attrice sul quantum non costituisce motivo di compensazione, neanche parziale, operando solo sulla determinazione delle spese stesse.
In riferimento al rapporto processuale tra il e la terza chiamata, considerato che la stessa CP_1 non si è costituita, non deve farsi luogo alla pronuncia sulle spese.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) in parziale accoglimento della domanda proposta da dichiara il Parte_1 [...]
, in persona dell'amministratore p.t., responsabile dell'evento dannoso Controparte_2 denunciato dall'attrice nell'atto di citazione;

2) condanna il , in persona dell'amministratore p.t., al pagamento Controparte_2 in favore dell'attrice, a titolo di risarcimento del danno, della complessiva somma di €. 151.180,00, oltre agli interessi legali dalla data della presente decisione sino al pagamento;

3) condanna il , in persona dell'amministratore p.t., al pagamento Controparte_2 delle spese processuali in favore dell'attrice che liquida in €. 1.214,00 per spese Parte_1 vive ed in €. 14.103,00 per compensi, oltre iva, cpa e rimborso forfettario delle spese generali come per legge;

4) in riferimento al rapporto processuale tra il Condominio e la terza chiamata, nulla per le spese.
Così deciso in Roma, il 7 luglio 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Letizia Tricoli
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