R.G. 38608 /2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario Giuseppe Colaluce ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 38608 /2023 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. ) Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 rappresentate e difese come da procura in atti dall'avv. (C.F. ) Parte_2 C.F._2 ed elettivamente domiciliate in via Paolo Emilio n. 26 in Roma ATTRICI contro in Roma (C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore rappresentato e difeso in virtù di procura in atti Controparte_2 dall'avv. Emanuela Giatti (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo C.F._3 studio alla Via Luigi Pigorini n. 6 in Roma CONVENUTO
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato al Condominio di Via Francesco Giacomelli n. 46 in Roma (C.F. ), in persona dell'amministratore pro tempore le signore P.IVA_1 Controparte_2 Parte_1 (C.F. ) e (C.F. ), rispettivamente
[...] C.F._1 Parte_2 C.F._2 eredi della nuda proprietà e del diritto reale di usufrutto sull'immobile sito in Roma alla
[...]
a loro devoluto dall'originario (deceduto) attore chiedevano Controparte_1 Parte_3 l'annullamento delle delibere condominiali relative ai punti 1) e 3) all'o.d.g. assunte nell'assemblea del 27.4.2023 per violazione degli articoli 5 e 14 del regolamento di Condominio. Al punto 1) era stata deliberata l'autorizzazione concessa al condomino di aprire un secondo ingresso sul Parte_4 pianerottolo condominiale del primo piano dietro pagamento di un corrispettivo di € 10.000 da versarsi entro il 15.7.2023. Secondo le attrici tale decisione assembleare contrastava con l'art. 14 del regolamento di Condominio per il quale “E' vietato eseguire opere e lavori nelle parti comuni”. Al punto 3) era invece stata deliberata l'autorizzazione concessa sempre al condomino di rideterminare “a Parte_4 propria cura e spese” i millesimi delle due unità immobiliari ricavate dal frazionamento dell'originario unico appartamento contraddistinto dall'interno 3 e di aprire le tracce sul soffitto dell'androne per collegare il contatore a servizio del nuovo appartamento ricavato dal frazionamento con l'obbligo di ripristinare gli intonaci e provvedere alla ripitturazione. Secondo le attrici tale decisione si poneva in contrasto con l'art. 5 del regolamento di Condominio che disponeva testualmente “L'edificio è diviso in 15 appartamenti di proprietà individuale. Le cantine ed 1/15 del garage sono pure di proprietà pagina 1 di 4 individuale e sono considerati accessori degli appartamenti. Ogni appartamento con gli accessori annessi costituisce una unità di condominio.”; da ciò deducevano che non era possibile incrementare il numero delle unità immobiliari indicate nel regolamento, né delegare al condomino la Pt_4 rideterminazione delle carature millesimali (dovendosi all'uopo procedere nel rispetto di quanto sancito dall'art. 69 disp. att. c.c.).
Si costituiva in giudizio il Condominio di Via Francesco Giacomelli n. 46 in Roma (C.F. ), P.IVA_1 in persona dell'amministratore pro tempore il quale eccepiva, in via preliminare, Controparte_2 l'irregolarità formale dell'atto di citazione (notificato in via analogica a mezzo UNEP e prodotto in formato pdf-immagine, ossia per scansione dell'originale, senza attestazione di conformità). Nel merito replicava che entrambe le delibere erano prive di vizi: innanzitutto perchè il regolamento del Condominio de quo non era di matrice contrattuale, bensì assembleare non totalitario, e non era stato trascritto nei registri immobiliari;
in secondo luogo perché il divieto di cui all'art. 14 (invocato dalle attrici) doveva leggersi in correlazione agli articoli 3 (il cui testo recita: “Le parti comuni, quelle considerate eccezionalmente tali a norma dell'articolo precedente e tutto ciò che riguarda l'armonia e la statica dell'edificio, non potranno essere modificate se non a seguito di deliberazione dell'assemblea dei condomini”) e 6 (che dispone che il divieto sussiste solo se le innovazioni o le modificazioni delle cose comuni avvengono “… senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea”). Quanto alla lamentata violazione dell'art. 5 del regolamento di Condominio evidenziava che trattavasi di una disposizione meramente descrittiva dello stabile e non aveva alcun valore precettivo. Peraltro dalla documentazione catastale ufficiale dello stabile condominiale (che produceva) emergeva che il complesso “già contava almeno 17 appartamenti residenziali A/2 derivati da precedenti frazionamenti, mai contrastati da alcuno”. Infine, circa la censura che non sarebbe giuridicamente possibile demandare ad un solo condomino l'approvazione delle tabelle millesimali, replicava che non era quello il contenuto della delibera;
in realtà l'assemblea aveva solo deciso di addebitare al condomino gli oneri Parte_4 per la predisposizione e l'elaborazione delle tabelle ad opera di un tecnico, l'approvazione sarebbe ovviamente dovuta poi avvenire in altra assemblea (come per legge). Concludeva per il rigetto delle domande attoree e la condanna delle attrici al pagamento delle spese di lite e di mediaconciliazione.
Le tre memorie integrative ex art.171-ter c.p.c. non aggiungevano altro a quanto già esposto dalle parti nei propri atti costitutivi. All'udienza del 17.4.2024 veniva rigettata l'eccezione di irregolarità formale dell'atto di citazione (in ragione dell'art.164 3° comma c.p.c. per il quale “La costituzione del convenuto sana i vizi della citazione e restano salvi gli effetti sostanziali e processuali di cui al secondo comma”) e venivano invitate le attrici a produrre il testamento olografo pubblicato per atto del Notaro Persona_1 di Roma il 23.2.2024 (Rep. 5569, Racc. 3890) attestante la qualità di eredi del loro dante causa
[...]
A tanto le attrici provvedevano con le loro note di trattazione scritta del 24.10.2024 ed alla Parte_3 successiva udienza del 13.11.2024, ritenuta la causa sufficientemente istruita su basi documentali, veniva rinviata per la decisione al 24.9.2025 con termini ex art.189 c.p.c. per il deposito di note di precisazione delle conclusioni, comparse conclusionali e memorie di replica.
Le domande attoree sono infondate e vanno rigettate.
Le attrici, con l'originario atto di citazione, hanno prodotto copia, in formato pdf-immagine, del
“Regolamento di Condominio dello stabile di Via Francesco Giacomelli, 46 – Roma”. Da detto documento informatico tuttavia non si evince la natura contrattuale di detto regolamento;
nulla dice se sia stato redatto dall'originario unico proprietario dell'edificio, se sia stato oggetto di trascrizione nei pubblici registri immobiliari e sia stato richiamato nei singoli atti di alienazione delle unità immobiliari, né se sia stato adottato con deliberazione assunta all'unanimità dei condomini o con contratto plurilaterale totalitario. A seguito dell'eccezione tempestivamente svolta dal convenuto nella sua comparsa di risposta, le attrici avrebbero dovuto, nel termine perentorio di cui all'art.171-ter n.2 c.p.c., depositare in atti una prova documentale da cui dedurre la natura convenzionale del regolamento pagina 2 di 4 condominiale e dunque l'opponibilità dei divieti e dei limiti in esso contenuti al sig. Parte_4 (acquirente dalla sig.ra dell'appartamento al piano primo interno 3). In difetto di prova Persona_2 la contestazione della delibera di cui al punto 1) all'o.d.g. dell'assemblea del 27.4.2023 (basata sulla presunta – e solo asserita - cogenza del divieto di “eseguire opere e lavori nelle parti comuni”) perde giuridica consistenza;
peraltro, a ben vedere, lo stesso regolamento condominiale ammette all'art. 3 che le parti comuni possano essere modificate “a seguito di deliberazione dell'assemblea dei condomini” (cosa che per l'appunto è avvenuta il 27.4.2023 sotto la condizione che il sig. a sua cura e spese Pt_4 ripristinasse le pareti, la pavimentazione ed il battiscopa del pianerottolo e versasse entro il 15.7.2023 sul conto corrente del Condominio il contributo di € 10.000 da destinare – come si legge nel verbale – “alla realizzazione dei lavori di adeguamento dell'autorimessa come da prescrizioni dei VV.F.”). Anche il successivo art. 6 (formulato al negativo) avvalora tale lettura: se vi è “preventiva autorizzazione dell'assemblea” sono ammessi “lavori alle cose comuni, sia che si tratti di innovazioni, che di semplici modificazioni, nell'interesse del condominio”. E come sopra detto l'interesse del Condominio è stato espresso chiaramente nella delibera di cui al punto 1) all'o.d.g. con l'esigenza di incamerare la somma di € 10.000 per destinarla ad interventi urgenti imposti dall'Autorità.
Anche la delibera relativa al punto 3) all'o.d.g. dell'assemblea del 27.4.2023 non presenta vizi: il frazionamento di una unità immobiliare non è di per sé vietato dal codice civile e trova il solo limite che, con esso, non si arrechi un concreto pregiudizio agli altri condomini od a beni comuni, salva ovviamente la revisione delle tabelle millesimali (non essendo ostativa la circostanza, come in questo caso, che il regolamento condominiale all'art.5 preveda un certo numero di unità immobiliari). In tal senso si è espressa Cass. 13184/2016 il cui principio di diritto si attaglia perfettamente alla fattispecie per cui è causa. Peraltro, come evidenziato dal convenuto, già in precedenza erano stati effettuati altri frazionamenti, tant'è che nel file “05 Elenco immobili al catasto.pdf” da esso prodotto vengono riportati 17 appartamenti residenziali A/2 nella particella 131 del foglio 878.
Circa la doglianza della presunta delega al condomino per la unilaterale rideterminazione delle Pt_4 carature millesimali, va osservato che il testo del verbale assembleare non offre conferma all'assunto delle attrici. In esso si legge che “Sarà a cura e spese del condomino la determinazione delle Pt_4 carature millesimali delle nuove unità frazionate, cantina compresa. L'assemblea autorizza il condomino a realizzare a propria cura e spese l'ampliamento della pulsantiera citofonica per Pt_4 il collegamento della nuova unità frazionata… L'assemblea autorizza il condomino a Pt_4 provvedere a propria cura e spese alla apertura di traccia a soffitto androne per il collegamento contatore/appartamento frazionato con ripristino intonaci e pittura”. Una interpretazione rispettosa del dettato normativo impone che le locuzioni riportate siano intese come una presa d'atto da parte dell'assemblea che gli oneri per gli interventi di allacciamento e per la redazione delle nuove tabelle ad opera di un tecnico all'uopo incaricato sarebbero stati sostenuti solo dal richiedente condomino Pt_4 (che aveva determinato la nuova situazione di fatto all'interno del Condominio). Trattandosi di frazionamento orizzontale senza variazione di destinazione catastale l'assemblea ha ritenuto che non occorresse procedere alla revisione totale dei millesimi, ma solo all'attribuzione del valore millesimale alle due nuove unità ricavate dal frazionamento, secondo il criterio proporzionale riflettente i volumi ed i vani dei nuovi appartamenti rapportati al valore originario della precedente unica proprietà. Diverso sarebbe stato il caso in cui vi fosse stata anche variazione di destinazione d'uso di uno e di entrambi i nuovi appartamenti (da residenziale ad ufficio) giacché una tale modifica avrebbe inevitabilmente inciso, in proporzione, anche sul valore delle altre unità immobiliari ed avrebbe perciò richiesto una specifica e preventiva decisione da parte dei condomini. Nel caso di specie si è al di fuori di tale ipotesi per cui la delibera di cui al punto 3) all'o.d.g. dell'assemblea del 27.4.2023 non può dirsi viziata (non essendo pregiudizievole né per le attrici, né per gli altri condomini, dovendo questi mantenere gli originari valori millesimali ed essendo esonerati da ogni spesa). In ogni caso l'accettazione dei valori delle due nuove unità immobiliari dovrà comunque poi passare al vaglio della collettività condominiale in altra assemblea pagina 3 di 4 (deputata all'approvazione) perché sulla base dei nuovi valori dovranno poi essere ripartite nei rendiconti futuri le spese comuni.
Quanto al governo delle spese processuali, la soccombenza delle attrici ne vede la condanna al loro pagamento, in favore del Condominio convenuto, nella misura che viene liquidata in dispositivo.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa e/o assorbita, così provvede:
- rigetta le domande proposte da (C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) nei confronti del Condominio di Via Francesco Giacomelli n. 46 in Roma (C.F. C.F._2
), in persona dell'amministratore pro tempore P.IVA_1 CP_2 CP_2
- condanna (C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) al pagamento delle spese processuali in favore del Condominio di Via Francesco C.F._2 Giacomelli n. 46 in Roma (C.F. ), in persona dell'amministratore pro tempore P.IVA_1 CP_2
che liquida in euro 4.200,00 per compensi professionali per il patrocinio difensivo, oltre al
[...] rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% sui compensi, IVA e CPA come per legge.
Roma, 1 ottobre 2025
Il G.O.T. Giuseppe Colaluce
pagina 4 di 4