REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
Il Tribunale di Napoli - Sesta Sezione civile - in composizione monocratica, nella persona del dott. BR CONTI applicato ex art. 3 D.L. 117/2025 conv. in L. 148/2025 ha pronunciato la seguente
- S E N T E N Z A -
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 26075/2023 promossa da:
(c.f. ), rappresentato e difeso dagli Parte_1 C.F._1
avv.ti DI SALVO SETTIMIO, TRAVAGLINO ROCCO e CUOMO ROBERT
FO RO e con domicilio eletto presso lo studio dei predetti difensori in
Napoli, Piazza Nicola Amore nr. 10
ATTORE
contro
(c.f. ), Controparte_1 P.IVA_1
rappresento e difeso dall'avv. DI PALMA LUIGI e con domicilio eletto presso lo studio del predetto difensore in Casoria (NA), via Giacinto Gicante nr. 36
CONVENUTO
avente ad oggetto: e condominio – impugnazione di delibera CP_2 assembleare pagina 1 di 12 CONCLUSIONI:
PER LA PARTE ATTRICE:
Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito in Sua Giustizia, contrariis reiectis, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvedere:
1) in accoglimento di tutte le ragioni esposte, previa conferma dell'ordinanza già resa dal Tribunale in date 09=10.07.2024 con cui veniva sospesa l'esecutività della delibera assembleare del 16.11.2023 del
[...]
nella parte relativa alla nomina Controparte_1
dell'Amministratore Generale, dichiarare la nullità e/o l'annullabilità e,
dunque, l'inefficacia e/o l'invalidità della delibera impugnata, nella parte in cui il Condominio convenuto ha disposto:
“[…] i presenti confermano a maggioranza col voto favorevole dei rapp.ti delle pal. 6/7 e 8/9/10 per vani 423,50 e l'astensione del rapp.te delle pal. 3/4/5/ per vani 254,50, l'Avv. IA RE, con studio in Napoli alla Via Rampe
Brancaccio n. 3, pec cell. 3939004207, con il Email_1
compenso annuo ridotto di e 7.500,00 (come per l'anno precedente) anziché di
€ 8.500,00 come indicato in bilancio preventivo 2023. La differenza di €
1.000,00 sarà utilizzata per la manutenzione delle parti comuni.
L'amministratore accetta la nomina ed il compenso pattuito e ringrazia ancora una volta per la fiducia accordata”;
2) condannare il al Controparte_1
pagamento delle spese e dei compensi del presente giudizio di impugnativa a delibera assembleare, ivi incluse l'IVA, la CPA ed il rimborso delle spese pagina 2 di 12 generali, quest'ultimo dovuto, in ragione del 15%, ai sensi del D.M. 55/2014 e del successivo D.M. 147/2022;
3) in via subordinata, laddove il Giudice, alla luce dell'intervenuta nomina di
Amministratore Giudiziario, dovesse ritenere cessata la materia del contendere, condannare comunque il Controparte_1
al pagamento delle spese, anche generali, e delle competenze
[...]
di lite, oltre agli accessori come per legge, in virtù del principio della soccombenza virtuale ex art. 91 c.p.c..
PER LA PARTE CONVENUTA:
Voglia l'On.le Tribunale adito, cotrariis reiectis cosi provvedere;

In via preliminare dichiarare la cessazione della materia del contendere attesa la sostituzione dell'Avv.
IA RE nella qualità come richiesto dall'attore;
dichiarare l'improcedibilità della domanda, atteso che la stessa ha proposto la domanda di mediazione contestualmente alla proposizione della domanda giudiziale,
violando quindi il dettato legislativo che richiede che la mediazione sia uno strumento sostanziale deflattivo e non meramente formale;

Nel merito accertare la legittimità del deliberato assembleare del 16 novembre 2023 atteso che l'amministratrice è stata confermata e non nominata stante il silenzio dell'art. 1136
sulla maggioranza richiesta per la conferma dell'amministratore;
pagina 3 di 12 accertare e dichiarare la carenza di interesse ad agire della parte attrice atteso che indipendentemente dall'esito del presente contenzioso l'amministratrice resta in carica in regime di prorogatio fino a una successiva assemblea;

disporre la compensazione delle spese del giudizio affinché non gravi sui condomini le incertezze interpretative delle norme, la litigiosità della parte e l'omessa comunicazione tra condomini e rappresentanti.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I. Con atto di citazione, ritualmente notificato, Parte_1
impugnava la delibera, adottata in data 16.11.23, dall'Assemblea del
(punto 3 O.d.G.) con la quale era Controparte_1
stata confermata quale amministratore, con il voto favorevole di vani 423,40 e l'astensione di vani 254,50, l'avv. IA RE con il compenso annuo ridotto da € 8.500 a € 7.500, chiedendo dichiararsi la nullità e/o annullabilità
della predetta delibera previa sospensione della sua esecutività.
A fondamento della propria domanda deduceva, in sintesi, quanto segue:
- di essere proprietario di una unità immobiliare al piano rialzato della
Palazzina 4 del Condominio, nonché di locali seminterrati facenti parte delle
Palazzine nn. 8, 9 e 10;
- che il Condominio è composto da undici Palazzine e, in relazione alle parti comuni, il regolamento prevede che “Gli amministratori dei singoli condomini dei fabbricati 3, 4, 5-8, 9, 10-1, 2, 11-6, 7 eleggeranno tra loro un amministratore generale al quale sarà devoluta l'amministrazione delle cose comuni a tutti i suddetti Condomini” (art. 11 Regolamento sub. doc. 3 attore);
pagina 4 di 12 - che l'assemblea tenutasi in seconda convocazione in data 16.11.23 aveva visto la partecipazione dei rappresentanti delle Palazzine nn. 3-4-5-, nn.

6-7 e nn. 8-9-10, assente il rappresentante delle Palazzine nn. 1-2-11 per un totale di vani 678 su 925,50;
- che l'assemblea aveva confermato come amministratore l'avv. IA
RE con la sola maggioranza degli intervenuti pari a vani 423,50
(rappresentanti Palazzine nn.

6-7 e nn. 8-9-10), essendosi astenuto il rappresentante delle Palazzine nn. 3-4-5- per vani 254,50;
Ciò premesso l'attore rilevava che la delibera di conferma dell'amministratore era viziata per mancanza del quorum deliberativo di legge pari alla metà del valore dei vani del (464,75 su 929,50 totali) CP_1
previsto dall'art. 1136, comma 4, c.c. e applicabile anche alla deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato, come chiarito anche dalla giurisprudenza citata, anche di legittimità.
II. Si costituiva in giudizio il convenuto eccependo CP_1
l'improcedibilità della domanda stante l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria unitamente alla notifica dell'atto di citazione, avendo così l'attore violato lo spirito della legge che attribuisce alla mediazione il compito deflattivo del contenzioso civile. Nel merito ribadiva la regolarità della delibera di conferma dell'amministratore che, essendo fattispecie diversa dalla
“nomina” e dalla “revoca”, non necessitava del quorum deliberativo di cui all'art. 1136, comma 4, c.c.. Inoltre l'art. 11 del Regolamento condominiale stabilisce che l'assemblea in prima convocazione delibera validamente con l'intervento di tanti condomini rappresentanti almeno la metà più uno di voti pagina 5 di 12 costituenti l'intero condominio o in seconda convocazione come per legge.
Infine il convenuto eccepiva l'inammissibilità della domanda CP_1
proposta per carenza di interesse ad agire in quanto, in difetto del quorum deliberativo ex art. 1136 c.c., l'amministratore in carica prosegue la sua attività
in regime di prorogatio imperii ossia fino alla nuova assemblea o, comunque,
fino alla nomina di un amministratore da parte dell'Autorità Giudiziaria e quindi difetterebbe un interesse dei condomini a impugnare la delibera in quanto l'amministratore, anche se la sua nomina venisse annullata,
proseguirebbe comunque il suo mandato fino alla nomina del nuovo amministratore.
Concludeva, quindi, come in atti.
III. Sospesa l'esecutività della delibera impugnata, la causa era trattenuta in decisione all'udienza del 13.11.25 con termine al convenuto per deposito della documentazione indicata in udienza, avvenuto con nota del 18.11.25.
IV. Deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere, con regolamento delle spese di lite come segue in base al criterio della soccombenza virtuale.
IV.1 Preliminarmente deve essere rigettata l'eccezione di improcedibilità
della domanda formulata dal convenuto CP_1
L'art. 5 D.lgs. 28/2010 ratione temporis vigente statuiva che “1. Chi
intende esercitare in giudizio un'azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia,
locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o pagina 6 di 12 con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari,
associazione in partecipazione, consorzio, franchising, opera, rete,
somministrazione, società di persone e subfornitura, è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente capo.

2. Nelle controversie di cui al comma 1 l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
L'improcedibilità è eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Il giudice, quando rileva che la mediazione non è stata esperita o è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6. A tale udienza, il giudice accerta se la condizione di procedibilità è stata soddisfatta e,
in mancanza, dichiara l'improcedibilità della domanda giudiziale…”.
La norma, quindi, prevede che, in caso la parte o il giudice, a pena di decadenza entro la prima udienza, rilevino che la mediazione non è stata esperita o è iniziata ma non si è conclusa, deve essere fissata successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui al successivo art. 6 e sanziona con l'improcedibilità della domanda l'accertamento della mancata soddisfazione della condizione di procedibilità rilevata a tale successiva udienza. Dalla piana lettura della norma è evidente che non sarebbe logico sanzionare con l'improcedibilità, come eccepisce il convenuto, il comportamento attoreo di aver iniziato la procedura di mediazione contemporaneamente alla notifica dell'atto di citazione, quando la norma permette di non esperirla prima dell'instaurazione del giudizio (e se ciò non viene rilevato dalla controparte o dal giudice alla prima udienza nulla accade) e procedere al suo esperimento pagina 7 di 12 dopo il provvedimento del giudice alla prima udienza, a seguito del rilievo della mancata soddisfazione della condizione di procedibilità.
IV.

2. Ciò chiarito, si deve rilevare che, a seguito dell'avvenuta nomina dell'amministratore giudiziario del nella persona del dott. CP_1 [...]
da parte del Tribunale (doc. 1 attoreo dep. 30.09.25), è cessata la CP_3
materia del contendere rispetto alla domanda attorea di annullamento della delibera del 16.11.23, avente ad oggetto la conferma del precedente amministratore del in quanto con la nomina dell'amministratore CP_1
giudiziario è venuto meno il mandato dell'avv. IA RE e il dott. del
Giudice rimarrà in carica finché l'assemblea non eleggerà, secondo normativa,
un nuovo amministratore (in quanto il limite di un anno previsto dall'art. 1129
c.c. va inteso come limite massimo di durata dell'incarico, ma non di decadenza
(cfr. Cass. 3727/1968, richiamata da Cass. 11717/21).
IV.

3. Rimane, pertanto, solamente la questione del regolamento delle spese di lite secondo il criterio della soccombenza virtuale che, alla luce di quanto si dirà, è in capo al convenuto CP_1
IV.

3.1. In primo luogo non meritava accoglimento l'eccezione di carenza di interesse ad agire prospettata dal convenuto in quanto se è vero che
“l'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge,
dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina
(o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità
giudiziaria per vizi comportanti la nullità o l'annullabilità della delibera stessa,
ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione pagina 8 di 12 dell'assemblea dei condomini”(cfr. Cass. civ. sez. II, 31/03/2006, n. 7619), non si può negare l'interesse del alla caducazione della delibera di CP_1
nomina o conferma dell'amministratore, ove viziata, anche solamente al fine di ottenere che i condomini, riuniti in assemblea, provvedano a deliberare di nuovo sull'oggetto della delibera impugnata nel rispetto della legge o del regolamento condominiale.
IV.

3.2. Quanto al merito la prospettazione attorea, secondo giurisprudenza assolutamente maggioritaria, era corretta: “l'art. 1136, comma
4, c.c., laddove prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore di condominio devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal comma 2, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato (cfr. Cass. sent.
n. 4269/1994; Corte d'appello di Messina, sent. 847/2022; Corte d'appello di
Roma, sent. 4368/2022)”, così App. Catania sent. 1885/2024, (negli stessi termini ex multis Trib. Vicenza, decr. 20.03.25: “la disposizione dell'art. 1136
comma 4 c.c. la quale richiede per la deliberazione dell'assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell'amministratore la maggioranza qualificata di cui al comma 2 è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato”,
trattandosi di “delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali” (Cass.
civ. n. 4269/1994) – dal momento che “la c.d. "conferma" del mandato (…)
consiste nella rinnovazione dei poteri gestori e nell'assegnazione delle funzioni amministrative nella loro pienezza, con effetti analoghi al provvedimento di nomina” (Tribunale di Cassino, Sez. I, n. 923/2022); Trib. Napoli sent.
pagina 9 di 12 6237/2024; Trib. Civitavecchia sent. 711/2025: “..per la conferma dell'amministratore di condominio è richiesta la maggioranza qualificata, la quale è espressamente prevista dall'art. 1136, 2° co. c.c. per la nomina e la revoca dell'amministratore (cfr. Tribunale di Roma sent. n. 4435/2022) secondo l'univoco orientamento della giurisprudenza di legittimità, il quale, seppur risalente nel tempo, ha chiarito “la disposizione dell'art. 1136 comma quarto c.c. la quale richiede per la deliberazione dell'assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina o la revoca dell'amministratore la maggioranza qualificata di cui al secondo comma è applicabile anche per la deliberazione di conferma dell'amministratore dopo la scadenza del mandato” (cfr. Corte Cass.
sent. n. 4269/1994; Corte Cass. sent. n. 71/1980)).
Nella fattispecie la delibera impugnata avrebbe dovuto essere annullata in quanto la conferma dell'avv. RE era avvenuta con il voto favorevole dei soli rappresentanti delle Palazzine nn.

6-7 e nn. 8-9-10 per un totale di vani
423,50, inferiore alla metà del valore degli edifici costituenti il condominio pari a vani 464,75. Neppure era applicabile, come invocato dal convenuto, il disposto dell'art. 11 dei Regolamenti condominiali delle Palazzine allegati in atti il quale statuisce quanto segue:
pagina 10 di 12 In quanto tale disposizione si applica alla nomina dell'amministratore del costituito dai singoli gruppi di palazzine non a quello che il CP_1
Regolamento chiama amministratore generale, ovvero quello che ci occupa,
cioè l'amministratore delle parti comuni, che è invece disciplinato nei seguenti termini
e rispetto alla cui nomina (o conferma) non vi è quindi alcuna deroga alla maggioranza prevista dall'art. 1136, commi 2 e 4, c.c..
V. Quanto alle spese di lite, le stesse seguono la soccombenza del convenuto e sono liquidate nella misura di cui in dispositivo ex CP_1
D.M. 55/2014 e ss.mm.ii. per le cause di valore indeterminabile-bassa complessità al parametro medio per le fasi studio e introduttiva e minimo per le fasi istruttoria e decisionale, stante l'assenza di istruttoria orale e il deposito della sola memoria conclusionale.
-

P.Q.M.

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Il Tribunale di Napoli, ogni altra domanda, istanza ed eccezione reietta,
definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, così provvede:
1) dichiara la cessazione della materia del contendere nei sensi di cui in motivazione in relazione alla domanda attorea;
pagina 11 di 12 2) condanna il convenuto a rimborsare all'attore le spese di lite CP_1
del presente giudizio che liquida in € 545 per esborsi, € 5.261 per compensi,
oltre 15% spese generali, CPA e IVA come per legge, se dovuta.
Napoli, 24/11/2025
Il Giudice applicato
BR CO
pagina 12 di 12