N. R.G. 16701 / 2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione Settima Civile
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Giovanni GRASSI, visto l'art. 281-sexies, III comma, c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:
(CF/PI: Controparte_1
), rappresentata e difesa dagli Avv. Agrippino Sidoti e Roberto Pietro Sidoti, presso il P.IVA_1
cui studio in Milano, piazza Velasca n.8, ha eletto domicilio;

-attrice opponente-
CONTRO
(CF/PI: ), rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla CP_2 P.IVA_2 comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. Girolamo Adoncecchi, indirizzo di posta elettronica certificata: Email_1
-convenuta opposta-
CONCLUSIONI: come precisate all'udienza del 18 novembre 2025.
§ § §
Concise ragioni della decisione

1. Sui fatti di causa.
L'odierna opposta ha agito in via monitoria nei confronti dell'opponente chiedendo e ottenendo ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva della somma di € 77.322,14, oltre interessi e spese di ingiunzione, a titolo di compensi maturati in esecuzione delle prestazioni di cui al contratto stipulato fra le parti in data 19.02.2021 (doc. 5 fasc. opponente) avente ad oggetto una serie di attività di promozione e assistenza dirette all'individuazione di Condomini interessati alla realizzazione di lavori di efficientamento energetico rientranti nel sistema di incentivazione cd. Sismabonus –
Superbonus.
1 In particolare, specificava nel ricorso per decreto ingiuntivo che la predetta somma era CP_2 stata oggetto di riconoscimento espresso di debito da parte della Controparte_1
come da documentazione prodotta sub doc. 5 fasc. monitorio,
[...] impregiudicato il diritto agli ulteriori corrispettivi asseritamente spettanti a in forza del CP_2 contratto de quo.
Parte opponente ha tempestivamente avversato la pretesa creditoria della convenuta opposta delineando, in primo luogo, i tratti essenziali della complessa operazione economica trilatera intrapresa: società appartenente al gruppo svolge una serie di servizi di Controparte_3 CP_1 consulenza nei confronti di Condomini interessati ad effettuare i lavori di ristrutturazione per poi accedere agli strumenti di incentivazione fiscale;
è una società franchisor Controparte_1 attiva nel settore immobiliare;
le due società hanno stipulato un contratto in forza del quale
[...]
si è impegnata a promuovere direttamente nonché attraverso la propria rete di affiliati il CP_1
“Progetto” di a Condomini ubicati nel territorio nazionale;
in adempimento di tale CP_3
Accordo, l'opponente ha concluso con Tree s.r.l. il contratto avente ad oggetto la prestazione dei servizi meglio specificati alla clausola 2.2. (contratto poi ceduto dalla Tree s.r.l. all'odierna opposta
. CP_2
Nel merito, l'opponente ha eccepito, in primo luogo, l'intervenuta cessazione degli effetti contrattuali alla data di maturazione dei corrispettivi richiesti dall'opposta, stante l'avvenuto affidamento, a seguito dell'intermediazione dell'opposta, dei lavori di ristrutturazione da parte dei Condomini in epoca successiva alla scadenza del contratto, avvenuta in data 31.12.2022, come previsto dalla clausola 7.1 dell'Accordo. In particolare, non essendo stata pattiziamente prevista alcuna clausola di
“sopravvivenza” di specifiche obbligazioni alla cessazione del contratto, nel momento in cui si erano realizzati i presupposti per il sorgere del diritto di credito in capo all'opposta le Parti non sarebbero state più legate da alcun vincolo negoziale.
In secondo luogo, l'opponente ha contestato la qualificazione del documento 5 fasc. monitorio in termini di riconoscimento di debito, trattandosi a suo parere di una mera proposta contrattuale, subordinata, come tale, all'accettazione dell'opposta, pacificamente poi non intervenuta. Pertanto, le condizioni e le percentuali ivi richiamate non potrebbero regolare i rapporti fra le parti in quanto nessun accordo è mai stato raggiunto sul punto.
Ancora, l'opponente ha eccepito l'inesigibilità del credito azionato da sulla scorta della CP_2 clausola 6.3. del Contratto, comunemente definita nella prassi del commercio come clausola di “if and when” (o di pari passo), a mente della quale “il compenso sarà corrisposto dal NC a favore dell'Affiliato solo a seguito della corresponsione a favore dello stesso NC del relativo compenso da parte di ai sensi dell'Accordo LA-NC”. Tale pattuizione avrebbe, CP_3
2 infatti, introdotto una dipendenza del subcontratto intercorso fra la e l Controparte_4 [...] dal contratto principale stipulato fra la LA e il franchisor, realizzando l'interesse Parte_1 dell a prendere parte a un'operazione contrattuale finanziariamente significativa, con Parte_2 contestuale condivisione dei rischi economici sopportati dall . Parte_3
Infine, l'opponente ha contestato i conteggi elaborati dall'opposta in punto di quantificazione dei compensi maturati, sottolineando l'impossibilità di un accertamento del credito che avvenga in costanza di esecuzione dei lavori, stanti le possibili variazioni in diminuzione intervenute prima dell'ultimazione delle opere, con conseguente riduzione dei corrispettivi da riconoscere alla CP_2
[...]
Pertanto, l'opponente, previa revoca del decreto ingiuntivo opposto, ha domandato in via riconvenzionale l'accertamento dell'inesistenza di alcun credito spettante all'opposta in forza del contratto de quo, anche in relazione alle maggiori somme dedotte nel ricorso monitorio sebbene in tale sede non richieste.
Parte opposta si è costituita tempestivamente in giudizio, contestando quanto ex adverso dedotto e prodotto ed evidenziando, in particolare, l'avvenuta proroga tacita del contratto, a suo dire giustificata dalla continuazione di fatto dei rapporti fra le parti anche in epoca successiva alla sua cessazione, come comprovato dalla documentazione prodotta (docc.

1-16 fasc. opposta).
Inoltre, l'opposta ha dedotto che le uniche obbligazioni contrattuali sarebbero quelle lato sensu di mediazione individuate dalla clausola 2.2 dell'Accordo, la cui regolare esecuzione non è stata mai contestata dall'opponente, mentre l'affidamento dei lavori da parte dei Condomini atterrebbe al diverso piano dell'esigibilità del credito e, pertanto, ben potrebbe intervenire anche successivamente alla scadenza del contratto. ha ulteriormente eccepito la nullità della clausola “di pari passo” pattiziamente prevista CP_2 in quanto sprovvista della doppia firma necessaria ai fini della validità delle clausole vessatorie
(essendo le clausole di “if and when” sostanzialmente riconducibili secondo l'opposta alla medesima ratio della previsione di cui alla “limitazione di responsabilità” menzionata dall'art. 1341 c.c.) e, comunque, altresì invalida in quanto frutto dell'abuso della dipendenza economica dell'affiliata opposta rispetto a un gigante economico come la . Controparte_1
L'unica alternativa per considerare efficace la clausola de qua consisterebbe, pertanto, nell'interpretarla non alla stregua di una condizione bensì di un termine di adempimento, in conformità all'orientamento più recente della giurisprudenza di legittimità sul punto.
Peraltro, l'opponente non avrebbe fornito alcuna prova circa l'inadempimento della al CP_3 pagamento degli importi di cui al contratto principale, rimarcando l'opposta che, per circostanza non contestata, è detenuta al 100 % da GA Property Solution s.p.a., la quale a sua Controparte_1
3 volta detiene la maggioranza del capitale di : si sarebbe, pertanto, sostanzialmente in CP_3 presenza di un'unica parte che, col proprio comportamento arbitrario, determinerebbe l'esigibilità o l'inesigibilità dei pagamenti in favore della di cui al subcontratto, in chiaro spregio al CP_2 dettato di cui agli artt. 1354 e 1355 c.c.
Infine, l'opposta ha fornito chiarificazioni sulla quantificazione del credito, calcolato semplicemente applicando il 7% o, in subordine, il 5 o 3,5% in relazione agli importi dei vari contratti di appalto e allo stato di avanzamento delle opere eseguite, come previsto esplicitamente dalla lettera H delle
Premesse e dalla clausola 6.1 del Contratto.
Pertanto, l'opponente ha concluso chiedendo il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo, nonché, in via riconvenzionale, la condanna dell'opponente all'ulteriore somma di euro
452.195,76 o, in subordine, ai minori importi pari ad euro 253.865,78 o 226.097,88, a seconda della percentuale riconosciuta in relazione ai singoli cantieri.
La causa giunge in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti all'udienza del 18.11.25, previa discussione nelle forme di cui all'art. 281-sexies c.p.c.; essa è stata trattenuta in decisione ai sensi del
III comma della medesima disposizione.
*

2. Sull'infondatezza dell'opposizione e sulla parziale fondatezza delle domande avanzate dall'opposta.
È pacifico e documentato che le parti hanno concluso in data 19.02.2021 un contratto avente ad oggetto le attività di promozione e intermediazione meglio specificate nella clausola 2.2.
Le parti divergono, invece, nell'interpretazione delle obbligazioni contrattuali, ritenendo l'opponente che l'affidamento dei lavori rientranti nel Superbonus da parte dei Condomini determini l'insorgenza del diritto di credito in capo a dovendo, pertanto, necessariamente avvenire in costanza CP_2 di contratto, mentre l'opposta sostiene che tale elemento attiene al diverso piano dell'esigibilità del credito e, pertanto, possa anche intervenire successivamente alla scadenza dell'accordo.
In via preliminare, deve osservarsi che il contratto in parola non disciplina espressamente la fattispecie controversa, non prevedendo, ma neanche escludendo, che l'affidamento dei lavori intervenga in epoca successiva alla sua scadenza.
Si evidenzia, ancora, che il negozio de quo, sebbene caratterizzato da un'atipicità contenutistica evidente, presenta dei tratti di somiglianza marcata con il contratto di mediazione, in particolare atipica, come delineato dalla giurisprudenza di legittimità anche a Sezioni Unite, la cui disciplina legale potrà essere estesa a regolare in via esclusiva (teoria dell'assorbimento) o meno (teoria della combinazione) la fattispecie controversa, specie in chiave di integrazione suppletiva.
4 La Suprema Corte ha, infatti, chiarito che “è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale).
Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare
a determinate, prestabilite condizioni, e proprio per il suo estrinsecarsi in attività di intermediazione, rientra nell'ambito di applicabilità della disposizione prevista dall'art. 2 comma 4 della legge n. 39 del 1989, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione per il caso in cui oggetto dell'affare siano beni immobili o aziende” (Cass. Sez. Unite, sentenza n. 19161 del 2 agosto 2017).
Che la causa del contratto di cui al presente giudizio sia essenzialmente riconducibile alla mediazione si evince già dalle Premesse, in cui si riportano le ragioni pratiche sottostanti alla conclusione dell'Affare. In particolare, alla lettera C delle Premesse si legge che “ intende presentare CP_3
i propri servizi a favore dei Beneficiari e il Progetto su tutto il territorio nazionale, avvalendosi anche dell'attività di soggetti che abbiano competenza nell'ambito immobiliare e/o nella gestione di reti immobiliari e che possano svolgere attività propedeutiche e necessarie ad avviare nuovi Interventi”, mentre alla successiva lettera F si evidenzia che “ ha incaricato CP_3 Controparte_1 di presentare direttamente e attraverso la propria rete di affiliati il Progetto...”.
[...]
Ancora, la clausola 2.2 enumera, fra le obbligazioni contrattuali gravanti sull'opposta, “i) la selezione di immobili che alla luce della normativa applicabile possono essere in astratto oggetto degli
Interventi (gli “Immobili”); ii) la presa in contatto con gli Appartenenti alla Rete G che possono essere interessati, nell'ambito dell'attività di amministrazione straordinaria, a sottoscrivere con
”. CP_1 Parte_4
Ciò posto, nella mediazione il diritto alla provvigione sorge in virtù dell'attività agevolatrice svolta dal mediatore in vista della conclusione dell'affare, secondo un criterio causale più che strettamente temporale.
La Suprema Corte è intervenuta di recente sul punto, ribadendo che “in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con
l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. civ. n. 11443/2022).
5 Agevolazione causale che nel caso di specie non è minimamente stata oggetto di contestazione, essendo, peraltro, del tutto pacifico il corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali da parte dell'opposta.
Anche a prescindere da tale aspetto, giova evidenziare che i rapporti fra l'opposta e , gli CP_3
amministratori di condominio e GA IN TO sono di fatto proseguiti anche dopo la scadenza del contratto, come da documentazione prodotta dall'opposta sub docc. 1-16, non contestata nel merito dall'opponente, tanto che i lavori di cui al Superbonus sono stati ultimati presso il
, mentre hanno superato il 60 % con emanazione del primo SAL Controparte_5
negli altri Condomini per cui è causa.
A fronte di ciò, elementari esigenze di correttezza e buona fede nell'interpretazione del contratto impongono di riconoscere il diritto ai compensi maturati dall'opposta, restando altrimenti l'arricchimento patrimoniale realizzato da e privo di giustificazione Controparte_1 CP_3
causale.
Anche le doglianze attinenti all'inesigibilità del credito in forza della clausola “if and when” sono infondate per come formulate.
Occorre sul punto premettere che, per stesso intendimento dell'opponente, tale clausola viene interpretata quale termine di adempimento e non già condizione dell'adempimento, in aderenza all'orientamento più recente della giurisprudenza di legittimità, la quale ha avuto modo di esprimersi sulla questione nei seguenti termini: “Per comune esperienza è noto che non risponde ad una logica del commercio che il debitore sic et simpliciter, sia sollevato dalla responsabilità del proprio inadempimento senza una ragione di vantaggio per il creditore. Piuttosto, sarebbe ragionevole dubitare che una clausola che sollevi il debitore dalla sua responsabilità dell'adempimento, senza alcun vantaggio per il creditore possa integrare gli estremi di una clausola lecita. A sua volta, è noto che nel commercio internazionale la clausola di cui si dice corrisponde alla clausola cc.dd. dell'if and when (del se e quando), normalmente indicata come clausola di pari passo, in quanto volta a creare una interdipendenza tra contratto principale e subcontratto, tuttavia, quella clausola proprio per evitare che il subcontratto (normalmente, quella clausola, accede ad un subappalto) diventi un contratto aleatorio viene interpretata come clausola che regola il tempo dell'adempimento dell'obbligazione avente in oggetto il pagamento dei corrispettivi pattuiti e non già siccome condizione dell'adempimento” (Cass. n. 28666/2011).
Ciò posto, l'opponente non ha fornito prova di aver quantomeno sollecitato il pagamento da parte della , onere di attivazione gravante su in virtù dei principi di CP_3 Controparte_1
correttezza e buona fede, né ha prodotto in giudizio il contratto principale, i cui termini e condizioni sono restati, pertanto, indimostrati.
6 Inoltre, non può sottacersi che le due società e appartengono al CP_3 Controparte_1
medesimo gruppo e sono controllate in toto o in via maggioritaria dalla medesima società (GA
Property Solution s.p.a.) soggiacendo, pertanto, alla medesima direzione.
Ritenere a queste condizioni che il debitore opponente possa giovarsi dell'inadempimento di una società appartenente al medesimo gruppo paralizzando in tal modo sine die l'esigibilità del credito dell'opposta contrasterebbe apertamente con i principi di buona fede e correttezza e farebbe persino dubitare della stessa giuridicità del rapporto.
Infine, non può essere condivisa neppure la ricostruzione dei termini di pagamento offerta dall'opponente, secondo cui il pagamento da parte di LA a dovrebbe avvenire Controparte_4
solo a ultimazione dei lavori, e che pertanto solo una volta conclusi gli interventi edilizi potrebbe discorrersi di un eventuale corrispettivo in favore del convenuto opposto: così ragionando si priverebbe, infatti, di qualsiasi effetto la previsione contrattuale che riconosce il diritto dell'opposta agli acconti in corso d'opera, dovendosi, invece, privilegiare un'interpretazione coerente della clausola contrattuale 6.3 per cui in caso di diminuzione dei lavori effettivamente eseguiti l'opponente avrebbe operato le necessarie compensazioni sulle somme ancora da versare ed eventualmente l'opposta avrebbe dovuto restituire gli importi ricevuti in eccedenza, come d'altronde espressamente previsto dalla successiva clausola 6.4 per il caso di mancata realizzazione delle opere (“Se l'Intervento
Affidato non verrà per qualsivoglia ragione realizzato, il NC avrà diritto a chiedere all'Affiliato e quest'ultimo dovrà restituire, entro 5 giorni dal ricevimento di detta richiesta, gli importi versati in precedenza in virtù di quanto previsto all'art. 6.3, punti (i) e (ii)”).
Riconosciuto, alla stregua delle considerazioni esposte, il diritto di credito maturato in capo all'opposta, deve procedersi alla determinazione del relativo quantum, da calcolarsi in relazione a ciascun cantiere come di seguito indicato, con la precisazione che verrà preso come parametro l'importo complessivo degli appalti e non dei subappalti, come prospettato dall'opponente, facendo riferimento la lettera H delle Premesse del Contratto alla “somma corrispondente al 7% del valore imponibile dell'importo complessivo di ciascun Intervento realizzato”. La locuzione “importo complessivo di ciascun Intervento” appare certamente riferibile, infatti, all'appalto complessivo e non ai singoli rapporti di subappalto.
A) - in relazione a tale cantiere deve osservarsi che le Controparte_6
parti concordano nel calcolare il corrispettivo nella misura del 5% del valore complessivo dell'intervento, derogando alla previsione contrattuale che invece fissava la percentuale da riconoscere nel 3,5%. Sul punto si evidenzia, infatti, che nella memoria ex art. 171 ter n. 1
l'opponente scrive in relazione ai lavori presso tale Condominio: “Percentuale compenso 7% errata, poiché risulta essere il 5%. Alleghiamo a titolo esemplificativo l'invito a fatturare
7 calcolato sull'importo di subappalto al 5%, (1.161.385,96€ * 5% *30%) fatturato e saldato, senza essere mai stato contestato da ”. Parimenti, a pag, 14 della comparsa di CP_2 costituzione dell'opposta si legge: “Dunque, il “mistero” della percentuale da applicare e presto svelato ed è pari al 7% del corrispettivo per intervento o, in subordine, del 3,5%, come appunto confermato dall'opponente medesima in relazione ai Condomini Via Sorgenti 161-
163, Via Sorgenti 169-171 e Via Vannucci 12-14, ad eccezione del Controparte_5
92-96 per il quale è pari al 5%”. Tale circostanza si spiega con tutta probabilità in considerazione della diversa remunerazione dell'amministratore di rispetto alla CP_5
generalità degli altri interventi. Inoltre, per circostanza non contestata, i lavori in tale cantiere sono stati ultimati, con conseguente riconoscimento in capo all'opposta del diritto di credito nella misura del 5%, da calcolarsi sul valore complessivo delle opere eseguite, come risultante dall'asseverazione prodotta sub doc. 25, pari all'importo di € 1.771.762,99. Il credito da riconoscere a ammonta, pertanto ad € 88.588,15; CP_2
B) – L'opposta ha prodotto relativamente a tale Controparte_7
cantiere il contratto di appalto (doc. 18), il verbale di inizio lavori (doc. 22) e il primo SAL
(doc. 26). L'importo complessivo dei lavori appaltati ammonta, secondo la clausola 3.1 del
Contratto, ad € 3.815.205,80. Il compenso maturato da va, pertanto, calcolato, alla CP_2 stregua della clausola 6.3 i e ii), applicando il 3,5% sul 60% del valore dell'appalto (il primo acconto del 30% viene, infatti, riconosciuto all'opposta al momento della stipula del contratto di appalto e il secondo acconto sempre del 30% spetta, invece, al raggiungimento del primo
SAL). Il credito vantato da in relazione al menzionato cantiere è pari, pertanto, CP_2 all'importo di € 80.119,32;
C) Condominio di Via delle Sorgenti 169/171 – L'opposta ha prodotto il contratto di appalto
(doc. 19), il verbale di inizio lavori (doc. 23) e il primo SAL (doc. 27). L'importo complessivo dell'appalto ammonta, in forza della clausola 3.1, ad € 3.162.636,28. Per le ragioni già esposte al punto precedente il compenso da riconoscere all'opposta è pari al 3,5% del 60% del valore globale dell'appalto, ossia € 66.415,36;
D) – Anche in relazione a tale ultimo cantiere l'opposta ha Parte_5
prodotto il contratto di appalto (doc. 20), il verbale di inizio lavori (doc. 24) e il primo SAL
(doc. 28). L'importo complessivo dell'appalto ammonta, sempre in forza della clausola 3.1, ad € 3.162.634,86. Il compenso da riconoscere all'opposta è pari, pertanto, ad € 66.415,33.
L'ammontare complessivo del diritto di credito spettante a nei confronti di CP_2 [...]
ottenuto sommando le poste di cui ai descritti cantieri, è pari, pertanto, ad € Controparte_1
301.538,16. Considerato l'avvenuto pagamento della cifra di € 77.322,14, in linea capitale, in forza
8 della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, l'opponente va condannata a versare all'opposta l'ulteriore somma di € 224.216,02. La domanda del convenuto opposto, avanzata con la comparsa di risposta tempestivamente depositata, di pagamento di somme aggiuntive rispetto a quelle oggetto dell'ingiunzione va infatti ritenuta ammissibile, stante la previa formulazione di una domanda di accertamento negativo dell'intero credito vantato dal convenuto opposto, formulata dall'attore opponente con l'atto di citazione notificato.
Ritenuto in conclusione che
Alla stregua delle considerazioni esposte, il decreto ingiuntivo n. 4363/2024 emesso dal Tribunale di
Milano in data 25.03.2024 deve essere confermato e l'opponente va condannata a versare nei confronti dell'opposta l'ulteriore somma di € 224.216,02.
Le spese processuali seguono la soccombenza dell'attore opponente e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta dei D.M. 55/14, 37/18 e 147/22, parametrate al decisum, nei limiti di quanto richiesto nella nota spese e tenendo conto dell'attività difensiva effettivamente compiuta.



P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando sull'opposizione proposta, con citazione notificata il 2 maggio 2024, da nei confronti di Controparte_1
. avverso il decreto ingiuntivo n. 4363/2024 emesso dal Tribunale di Milano il 25 marzo CP_2
2024 e notificato il 26 marzo 2024, nel contraddittorio delle parti, contrariis reiectis, così provvede:
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 4363/24;
2) condanna parte opponente a corrispondere in favore di parte opposta l'ulteriore importo di €
224.216,02;
3) condanna l'attore opponente alla rifusione delle spese di lite in favore del convenuto opposto, che si liquidano in € 22.457,00 per compensi professionali ed € 607,00 per spese esenti, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Così deciso in Milano il 5 dicembre 2025.
Il Giudice
(Giovanni Grassi)
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