N. R.G. 7285/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Ciccarelli ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
all'esito delle note scritte depositate dalle parti ex art. 127-ter c.p.c.
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7285/2024 promossa da:
(C.F. Parte_1 C.F._1
(C.F. ) Parte_2 C.F._2
domiciliati presso l'avv. Alessandro RIZZO che li rappresenta e difende in forza di procura allegata all'atto di citazione di sfratto
ATTORI contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1
domiciliato presso l'avv. NOVARA MARCO che lo rappresenta e difende in forza di procura allegata alla comparsa di risposta
CONVENUTO
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
ATTORI:
“In via principale: - accertata e dichiarata la regolarità e l'efficacia dell'intimata disdetta, per i titoli e le ragioni di cui in atti, respingersi l'opposizione poiché infondata in fatto e diritto, e per l'effetto e pagina 1 di 7 conseguentemente preso atto del rilascio dell'immobile alla data dello 03.01.2025 (ndr. data consegna chiavi) a seguito della notifica del preavviso ex art. 608 c.p.c., dichiararsi cessato il contratto di locazione inter partes alla scadenza del 30.09.2023, con condanna della società
[...]
, (P.IVA ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante pro-tempore sig. , con sede in Torino (TO) alla Via Guido Reni n. Controparte_1
75, al pagamento della indennità di occupazione in riferimento ai bimestri 01.12.2023; 01.02.2024;
01.04.204 e 01.12.2024, ragguagliata all'importo previsto dall'art. 6 del sottoscritto contratto di locazione, pari a complessivi € 7.040,00 così calcolata: € 1.760,00 x 4 bimestri = € 7.040,00, oltre agli interessi dalla data di scadenza del singolo bimestre sino al soddisfo;

In ogni caso: - condannarsi la società Controparte_1
alla refusione delle spese di della fase sommaria e di quella di merito, anche,
[...]
nell'ipotesi in cui dovesse essere ritenuta cessata la materia del contendere in applicazione del principio della soccombenza virtuale ed in virtù dell'infondatezza della spiegata opposizione, oltre al costo del contributo unificato, la marca e gli accessori come per legge”.
CONVENUTO:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, stante l'avvenuta liberazione dell'immobile oggetto di controversia, dichiarare cessata la materia del contendere e per l'effetto dichiarare estinto il procedimento. Spese di lite integralmente compensate”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
e hanno intimato alla società sfratto per Parte_1 Parte_2 CP_1
finita locazione dall'immobile sito in Torino, via Guidoreni 75, piano 6°, concessa in locazione per uso non abitativo con contratto scaduto il 30.9.2023.
costituendosi nel procedimento di sfratto si è opposta alla convalida CP_1
deducendo che:
• la disdetta ricevuta dalla società conduttrice è inefficace: sia perché indirizzata a soggetto pagina 2 di 7 diverso dal conduttore (la società Stardent s.r.l. e non la;
sia perché, essendo Controparte_1
stato il contratto stipulato il 28.10.2011 e la disdetta inviata per la data del 30.9.2023, indica una scadenza anteriore rispetto alla durata minima del contratto (6 anni più 6);
• i proprietari dell'immobile avevano verbalmente assicurato al sig. , socio unico della CP_1
che avrebbero nuovamente rinnovato il contratto alla scadenza del 2023; con Controparte_1
queste dichiarazioni – che, peraltro, inducevano il sig. a sostenere ingenti investimenti CP_1
per l'ammodernamento del proprio studio e della strumentazione – le parti raggiungevano un accordo verbale di modifica della durata della locazione, tale da superare la durata contrattualmente indicata.
*
Con ordinanza del 24.4.24 è stato ordinato il rilascio dell'immobile ex art. 665 c.p.c., avvenuto il 3.1.2025.
Il locatore non ha depositato memoria integrativa.
Il conduttore ha depositato memoria integrativa chiedendo l'ammissione di prove orali che non sono state ammesse.
Con le note scritte depositate il 20.1.25, le parti hanno assunto le conclusioni sopra riportate.
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1. La domanda proposta dai locatori ha ad oggetto l'accertamento dell'avvenuta cessazione del contratto concluso con la società in data 28.10.2011; gli attori hanno chiesto anche la CP_1
condanna della conduttrice al pagamento dell'indennità di locazione per le mensilità specificate nell'intimazione di sfratto. Essi hanno dato atto di aver respinto i pagamenti inviati dal conduttore
(con la causale “pagamento canoni”) per non prestare neppure implicitamente acquiescenza all'avversaria istanza di rinnovazione del contratto.
2. Con ordinanza del 24.4.24 è stato ordinato il rilascio dell'immobile e, nelle more del giudizio, in data 3.1.25, l'alloggio è stato rilasciato dal conduttore. con le note scritte CP_1
depositate il 20.1.25, chiede che sia dichiarata cessata la materia del contendere perché “ CP_1
non ha interesse, all'esito dell'emananda sentenza, a riprendere la detenzione dell'immobile rilasciato poiché, non potendo sospendere l'attività sociale nelle more del giudizio, ha dovuto trovare una
pagina 3 di 7 differente sede operativa ove si è già trasferita. La parte locatrice, d'altro canto, non ha svolto altre domande oltre alla convalida dello sfratto per la liberazione dell'immobile, neppure a seguito del mutamento del rito”. Tuttavia, non può pronunciarsi la cessazione della materia del contendere, per due ordini di ragioni. In primo luogo, perché gli attori chiedono un accertamento sulla data di cessazione del contratto, rispetto al quale hanno un perdurante interesse, poiché non ha CP_1
mai riconosciuto, neppure implicitamente, la data di scadenza indicata da controparte, né ha rinunciato alle proprie difese. In secondo luogo, perché gli attori hanno chiesto sin dall'atto introduttivo del giudizio e ribadito in sede di precisazione conclusioni la condanna del conduttore al pagamento dell'indennità di occupazione.
3. In ordine alla scadenza del contratto si osserva che:
a) la disdetta è intimata per la scadenza del 30.9.2023 e, quindi, per la seconda scadenza contrattuale rispetto alla data di decorrenza del rapporto (1.10.2011); le inesatte indicazioni contenute nella disdetta – relative alla ragione sociale della conduttrice (indicata come
Stardent s.r.l. anziché e alla data di stipula del contratto – non sono tali da Controparte_1
inficiarne la validità, considerato che fra le parti intercorre un unico rapporto locativo e che l'errore nell'indicazione della data di stipula (il contratto è stato stipulato il 28.10.2011, ma ha avuto effettivamente decorrenza dall'1.10.2011) non comporta una durata del contratto inferiore a quella minima legale;

b) le circostanze allegate da in odine al fatto che i locatori avrebbero manifestato la CP_1
propria volontà di rinnovare il contratto alla sua scadenza del settembre 2023 sono, in questa sede, irrilevanti: una simile manifestazione di volontà, ove abbia indotto il conduttore a confidare senza colpa nella prosecuzione del rapporto e a sostenere, in ragione di ciò, spese e investimenti, può essere fonte di responsabilità risarcitoria;
ma non comporta comunque la proroga della data di scadenza contrattualmente concordata;

c) la società conduttrice, nella sua memoria integrativa, ha sostenuto una tesi parzialmente diversa, e cioè che le parti si sarebbero verbalmente accordate per modificare la data di scadenza della locazione;
ed ha aggiunto che una simile modifica verbale del contratto non richiede la forma scritta ad substantiam, trattandosi di un patto a vantaggio del conduttore e, come tale, non rientrante nella previsione dell'art. 79 l. 392/78. Queste difese non possono essere condivise, perché:
pagina 4 di 7 • la previsione dell'art. 79 l. 392/78, che sanziona con la nullità gli accordi che derogano alle previsioni normative a danno del conduttore, non esclude l'applicabilità delle norme di cui agli art. 2721 e ss. c.c. in ordine alla prova dei patti aggiunti o contrari a un contratto;
e, in particolare, dell'art. 2723, che consente la prova orale dei patti aggiunti successivi solo se, avuto riguardo alla natura del contratto, alla qualità delle parti e ad ogni altra circostanza, appaia verosimile che siano state fatte modificazioni verbali;

• nel caso di specie, trattandosi di derogare alla durata prevista da un contratto scritto e considerato che una delle parti svolge attività professionale nell'immobile locato, non appare affatto verosimile un accordo verbale modificativo della durata;
tanto più che non vi è neppure un principio di prova scritta a supporto di una simile pattuizione (p. es. mail) e che i capitoli di prova dedotti dal convenuto hanno un elevato tasso di genericità quanto alle circostanze di tempo e luogo in cui sarebbe stato raggiunto l'accordo sulla diversa scadenza;

• per questa ragione sono state respinte le istanze istruttorie della convenuta volte a provare “che, per procedere nelle trattative, il sig. ancora a ottobre e CP_1
novembre 2018, alla presenza del sig. , chiamò il locatore sig. Persona_1 Pt_2
ricevendo da quest'ultimo conferma che non avrebbe inviato la disdetta per la
[...]
prossima scadenza del 2023 e che quindi il contratto di locazione sarebbe stato prorogato per ulteriori 6 anni”; si osserva peraltro che la parte convenuta non ha reiterato le proprie richieste istruttorie in sede di precisazione delle conclusioni e, pertanto, deve ritenersi che le abbia implicitamente rinunciate.
Deve quindi concludersi che il contratto di locazione inter partes è stato validamente e tempestivamente disdettato per la seconda scadenza contrattuale del 30.09.2023 ed è dunque cessato a tale data. Va quindi confermata l'ordinanza del rilascio emessa il 24.4.24, dando atto che l'immobile è stato rilasciato il 3.1.25.
4. La domanda di pagamento proposta dai sig.ri e non è contestata. Gli attori Pt_2 Parte_1
hanno allegato e documentato di aver respinto i canoni a far data da quelli relativi al bimestre
1.12.23 – 31.1.24, per non prestare in alcun modo acquiescenza alla pretesa di rinnovo del contratto avanzata dal conduttore. La società va quindi condannata al pagamento della Controparte_1
pagina 5 di 7 complessiva somma di € 7.040 a titolo di indennità di occupazione per i quattro bimestri da dicembre
2023 a maggio 2024; e da dicembre 2024 a gennaio 2025; tale somma va maggiorata di interessi legali dalla data di scadenza di ciascun bimestre al saldo.
5. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno poste interamente a carico della società convenuta Essa, infatti, oltre a non aver rilasciato l'immobile alla scadenza CP_1
contrattuale (30.9.2023) si è infondatamente opposta alla domanda volta a far valere tale scadenza, rendendo necessaria per i locatori la presente azione giudiziale.
Le spese sono liquidate come segue, sulla base dei parametri di cui alla Tabella A allegata al
D.M. Giustizia n. 37/2018 (come da ultimo modificati con D.M. 147/2022), tenendo conto della minima complessità della controversia, del numero delle parti e delle questioni trattate, del pregio dell'attività difensiva, rapportato anche alle tecniche di redazione degli atti difensivi:
• fase di studio (convalida sfratto) € 919
• fase introduttiva (convalida sfratto) € 709
• fase di trattazione € 840
• fase decisoria € 851
E dunque in totale € 3.319, oltre spese € 290 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede: accerta e dichiara che il contratto di locazione stipulato fra le parti e relativo all'immobile sito in
Torino, via Guidoreni 75, piano 6°, è venuto a scadenza il 30.9.2023 e, per l'effetto, dato atto che l'immobile è stato rilasciato in data 3.1.2025, conferma l'ordinanza di rilascio emessa il 24.4.2024; condanna al pagamento Controparte_1
in favore di e di € 7.040, oltre interessi legali dalla data di Parte_2 Parte_1
scadenza di ciascun bimestre al saldo;

pagina 6 di 7 condanna all'integrale Controparte_1
rimborso delle spese del giudizio in favore di e liquidandole in € Parte_1 Parte_2
3.319, oltre € 290 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come per legge.
Torino, 27 gennaio 2025
Il Giudice
Marco Ciccarelli
pagina 7 di 7