R.G. 1495/2020

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, in composizione monocratica nella persona della Giudice
TE AI, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 1495/2020
PROMOSSA DA
) e , Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv. EO RI parte attrice
CONTRO
), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Nicola De Giosa parte convenuta

Conclusioni: come risultanti dal verbale dell'udienza del 03.07.2025

FATTO E DIRITTO
1. Il giudizio ha a oggetto l'impugnazione, proposta dai consorziati e Parte_1
della delibera consortile assunta in seconda convocazione dal Parte_2 Controparte_1 in data 24.08.2019, avente a oggetto l'approvazione (punti 3 e 4) dei bilanci consultivi
[...] dell'esercizio finanziario 2018-2019 e 2019-2020 e (punto 5) dei criteri per l'eleggibilità dei nuovi componenti del CdA nonché (punto 6) l'elezione del nuovo organo amministrativo.
A giustificazione dell'impugnazione proposta e fallita la mediazione, gli attori hanno posto i seguenti motivi:
− incompletezza della rendicontazione contabile allegata al bilancio e, in particolare, assenza del registro di contabilità richiesto dall'art. 1130bis c.c.;
Pag. 1 a 8 − mancanza di chiarezza informativa nella redazione del bilancio e mancanza del piano di riparto, per indicazioni di voci generiche di spesa e per carente indicazione delle porzioni c.d. fuori millesimi;

− illegittimità delle statuizioni di cui ai punti 5 e 6 della delibera, concernenti l'elezione del
CdA e il compenso del Presidente del CdA, per violazione di legge e di Statuto, in quanto assunta sia in violazione della maggioranza dei 2/3 richiesta sia in assenza di un corrispondente punto nell'ordine del giorno.
e hanno concluso chiedendo, quindi, previa sospensione Parte_1 Parte_2 inaudita altera parte, la nullità o comunque l'annullamento della delibera impugnata, vinte le spese di lite.
2. Il convenuto si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto Controparte_1 della domanda attrice, con conferma della delibera impugnata e vittoria delle spese di lite, sostenendo, per un verso, che al non si applicano le norme previste in tema di CP_1 condominio, avendo natura giuridica di associazione di diritto privato non riconosciuta e, per altro verso, che la documentazione contabile era completa del nulla osta del collegio dei sindaci revisori, che l'assemblea può deliberare anche su punti non inseriti nell'ordine del giorno purché aventi finalità sociale e che la maggioranza di approvazione era conforme a quella richiesta.
3. Il giudizio è stato istruito con l'interrogatorio formale di e con la Parte_1 prova per testi richiesta dal e ammessa. CP_1
Esaurita la prova orale, su richiesta delle parti, è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni.
Le parti hanno precisato, quindi, le conclusioni insistendo per l'accoglimento di quelle già rassegnate negli atti introduttivi e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
4. Negli scritti difensivi finali, gli attori hanno preso posizione sulla questione della natura giuridica del convenuto, ritenendo allo stesso applicabile la normativa in materia di CP_1 condominio sulla base anche di numerose pronunce di merito e di legittimità, sottolineando l'imprecisione del richiamo giurisprudenziale di controparte.
Hanno insistito, poi, nelle proprie difese, evidenziando:
− la carente allegazione del registro di contabilità prescritto dall'art. 1130bis c.c., rispetto al quale il testimone (cfr. verbale udienza del 13.01.2023) ha riferito Testimone_1 che l'organo amministrativo non ha mai redatto tale registro;
l
Pag. 2 a 8 − a mancanza di chiarezza informativa, la genericità e l'assenza di un piano di riparto, ritenendo di natura valutativa le dichiarazioni rese dei tasti di controparte sul punto e comunque non soddisfatto l'onere probatorio gravante sul in assenza di CP_1 prova documentale;

− l'illegittimità delle statuizioni di cui ai punti 5 e 6 non solo per mancata indicazione nell'ordine del giorno in special modo per quanto attiene al compenso mensile di €
1.200,00 riconosciuto al Presidente della CdA dott. ma anche e soprattutto per Per_1 assenza del quorum deliberativo richiesto dall'art. 1336 c.c.
Hanno ribadito, quindi, la richiesta di annullamento della delibera impugnata, vinte le spese di lite da distrarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
4.1 Del pari, il convenuto ha ribadito le proprie conclusioni, valorizzando CP_1 ancora una volta l'inapplicabilità delle disposizioni in tema di condominio, la non necessità del registro contabile e comunque il nulla osta del Collegio sindacale e la rinuncia degli attori alla
CTU contabile richiesta nonché l'acquiescenza degli attori stessi all'approvazione dei rendiconti e alla nomina del dott. , peraltro suggerito dallo stesso quale presidente del C.d.A. Per_1 Parte_1 risultante dalla definitività di n. 3 successive delibere del 22/8/2020 (impugnata dagli attori e dichiarata inammissibile dal Tribunale di Brindisi con sentenza n. 1442/2022), del 21/8/2021
(non impugnata) e del 18/8/2024 (non impugnata).
***
5. La domanda attrice è fondata e, pertanto, merita di essere accolta per le ragioni di seguito esposte.
La natura giuridica del convenuto CP_1
6. In via preliminare, deve chiarirsi che ai consorzi di urbanizzazione composti dai proprietari di immobili per la gestione di parti e servizi comuni, com'è il convenuto CP_2
(v. art. 3 dello Statuto), si applicano le disposizioni previste in materia di
[...] condominio, in quanto compatibili e in via residuale rispetto alla prioritaria disciplina convenzionale, sulla base dell'espressa indicazione contenuta nell'art. 1117bis c.c.
6.1 Si tratta, invero, di un principio di diritto consolidato nella giurisprudenza di legittimità e già applicato, in modo costante da questo Tribunale, proprio con riferimento al convenuto Controparte_2
Per la giurisprudenza di legittimità, si richiama Cass. Sent. n. 22641/2013, secondo cui al consorzio volontario costituito tra comproprietari per la gestione di parti e di servizi comuni “le disposizioni in materia di condominio possono legittimamente applicarsi, pur appartenendo indiscutibilmente il
alla categoria delle associazioni, non esistendo schemi obbligati per la costituzione di tali enti, ed CP_1
Pag. 3 a 8 assumendo, per l'effetto, rilievo decisivo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie”.
Si rimanda, ancora, a Cass., 09/06/2023, n. 16422 e Cass., 03/10/2022, n. 28611, le quali specificano che “il rapporto consortile è disciplinato anzitutto dalle pattuizioni contenute nell'atto costitutivo e nello statuto;
soltanto qualora in tali atti manchi una disciplina specifica sono applicabili le disposizioni più confacenti alla regolamentazione degli interessi coinvolti dalla controversia che, nel caso in cui il abbia ad CP_1 oggetto la gestione dei beni e dei servizi comuni di una zona residenziale devono individuarsi nelle norme concernenti il condominio”.
Per quanto riguarda la giurisprudenza di merito di questo Tribunale, si richiamano la sentenza n.
1442/2022, avente a oggetto peraltro proprio le stesse parti processuali ma una diversa delibera consortile e già indicata da attori e convenuto, e la successiva sentenza n. 1445/2023 con cui si conferma l'applicazione della disciplina del condominio al I. Controparte_2
6.2 A tale orientamento deve darsi continuità, precisando che, in mancanza di diversa espressa previsione convenzionale, al Convenuto si applicano le disposizioni in CP_1 materia di condominio.
Ebbene, dall'esame dell'atto costitutivo del I e del Regolamento Controparte_1 consortile (v. fascicolo cartaceo convenuto), risultano solo due disposizioni convenzionali dettate in materia di rendiconto condominiale, quorum assembleari e modalità di convocazione assembleare.
Da un alto, l'art. 5 dello Statuto prevede che “l'esercizio sociale si chiude al 31 maggio di ogni anno”.
Dall'altro lato, l'art. 10 del Regolamento dispone che “L'Organo Ammnistrativo è delegato a svolgere ogni attività di amministrazione ordinaria dei beni, degli impianti e delle attrezzature di proprietà, uso ed interesse comune. All'uopo, allo stesso Organo Ammnistrativo, vengono conferiti i più ampi poteri per predisporre regolamenti particolari e relativi a singoli servizi obbligatori, assumere personale amministrativo e di altro genere, infine ogni attività diretta al conseguimento degli scopi consortili. Per gli atti di amministrazione straordinaria, invece, dovrà comunque essere consulta l'Assemblea dei consorziati che adotterà i relativi provvedimenti a maggioranza semplice. Entro tre mesi della scadenza di ogni annualità, l'Organo Ammnistrativo convocherà
l'Assemblea per l'approvazione del rendiconto dell'esercizio precedente e del bilancio di previsione dell'esercizio successivo”.
In disparte queste due disposizioni, manca una disciplina convenzionale puntuale e compiuta relativa al rendiconto condominiale, ai quorum assembleari e alle modalità di convocazione assembleare, con la conseguenza che devono applicarsi, in via sussidiaria, le rispettive norme codicistiche dettate in tema di condominio dagli artt. 1117 e ss c.c.
I motivi di impugnazione della delibera consortile
Pag. 4 a 8 7. Ciò premesso, devono dirsi fondati entrambi i motivi di impugnazione della delibera consortile del 24.08.2019 addotti dagli attori relativi, l'uno, all'incompleta e carente allegazione documentale in violazione dell'art. 1130bis c.c. e, l'altro, all'omessa corrispondenza con l'ordine del giorno inserito nella convocazione assembleare e all'assenza del quorum assembleare deliberativo.
Il primo motivo
8. Con riferimento al primo motivo di impugnazione, deve osservarsi che il sistema di contabilità prescritto dall'art. 1130bis c.c. risponde a un principio non già formale bensì sostanziale volto ad assicurare al singolo condomino l'esercizio di voto in assemblea in modo consapevole e informato.
È in vista di tale scopo che l'art. 1130bis c.c. garantisce al singolo condomino il diritto a una conoscenza effettiva circa la reale situazione economico-finanziaria vuoi a mezzo dei documenti contabili indicati dalla legge vuoi a mezzo dell'accesso documentale condominiale vuoi a mezzo della nomina di un revisore contabile o di un consiglio di controllo.
Che il principio abbia natura sostanziale e non formale è stato chiarito da Cass. n. 38038/2018, secondo cui la carenza documentale può determinare, ma non determina ex se, l'annullamento della delibera condominiale.
Si è affermato, infatti, che “Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del ad una Parte_3 conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Allorché il rendiconto non sia composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad entrate, Parte_3 spese e fondi disponibili, può discenderne – indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione”.
La successiva pronuncia della Cassazione civile sez. II, 09/10/2023, n. 28257 ha precisato che la carenza documentale di cui all'art. 1130bis c.c. determina l'annullamento della delibera consortile, ai sensi dell'art. 1337, comma 2, c.c., solo qualora ciò impedisca al condomino di avere una conoscenza effettiva della situazione economico-finanziaria reale, rilevando una serie di discrepanze nei dati riportati che impediscano, di fatto, al condomino un controllo sulla gestione economica svolta dall'amministratore.
In tal senso si è puntualizzato, che “Affinché la delibera di approvazione del rendiconto possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., va accertato che, dalla violazione dei diversi criteri di redazione
Pag. 5 a 8 dettati dall'art. 1130-bis c.c., discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del condominio, e quelli di cui il bilancio invece dà conto, oppure che, comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione, sia impossibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione”.
Si tratta di un principio consolidato anche nella giurisprudenza di merito, come di recente confermato da Corte appello Milano sez. III, 15/01/2025, n. 52.
8.1 Applicando tali principi al caso di specie, deve osservarsi che gli attori hanno dedotto tanto l'assenza del registro di contabilità quanto l'opacità contabile della documentazione presente, con special riferimento alla genericità delle voci di spesa, impeditive di un controllo sulla gestione contabile, all'assenza del piano di riparto e all'assenza di criteri nella determinazione dei c.d. fuori millesimi.
Tali doglianze hanno trovato riscontro in sede processuale.
In primo luogo, il non ha mai prodotto in giudizio il registro di contabilità; anzi, è CP_1 emerso in sede istruttoria che il non ha mai redatto tale documento, come affermato CP_1 dai testi e , rispettivamente componente del collegio Testimone_2 Testimone_1 sindacale e sindaco unico.
In secondo luogo, pur emergendo che il era dotato di un sistema di controllo contabile CP_1
a mezzo sindaci o collegio sindacale, come da facoltà riconosciuta dallo stesso art. 1130bis c.c., deve darsi atto che il non ha dimostrato l'adeguatezza del diverso sistema di CP_1 rilevazione contabile adottato, non potendosi a tal fine ritenere rilevanti le valutazioni personali svolte dai testi escussi in udienza.
Al contrario, che tale sistema fosse carente è dimostrato dai numerosi rilievi svolti dal collegio sindacale in sede di relazione al rendiconto consultivo 2018-2019, oltre che dai controlli a campioni svolti come indicato nella relazione stessa e confermato dal teste Testimone_2
Nella relazione indicata (v. fascicolo cartaceo convenuto), il collegio pone l'accento su una serie di criticità concernenti, in modo sintetico, le difficoltà nel reperimento della documentazione consortile, l'inadeguata rilevazione dei consumi dell'acqua, l'assenza di fascicoli ad personam rappresentati la posizione individuale di ciascun consorziato, l'opportunità di stralciare alcuni crediti consortili in quanto scorrettamente contabilizzati nonché le irregolarità registrate in materia fiscale in tema di ritenute e di mancato riscontro delle fatture.
È evidente, allora, che le incompletezze documentali lamentate dagli attori hanno impedito agli stessi di conoscere in modo effettivo e concreto la reale situazione economico-finanziaria del
Pag. 6 a 8 , impedendo loro la possibilità di svolgere un controllo sulla gestione di CP_1 amministrazione e, conseguentemente, di esprimere il voto in modo informato.
Il secondo motivo
9. Con riferimento al secondo motivo di impugnazione concernente i punti 5 e 6 della delibera impugnata, deve osservarsi che la nomina del nuovo organo rappresentativo è avvenuta con una delibera adottata espressamente e dichiaratamente in assenza del quorum richiesto e sulla base di criteri di ineleggibilità già previsti dal e non validamente derogati. CP_1
Ti tale circostanza si dà atto, invero, nella stessa delibera impugnata, a pag. 5, dove si legge che
“Per quanto attiene il punto 5 all'ordine del giorno, il Presidente dell'Assemblea Avv. Varvaglione chiede al segretario dell'assemblea di quanti millesimi è composta la riunione;
se i presenti raggiungono i 2/3 dei millesimi totali. La domanda è lecita in quanto per deliberare sul punto in questione occorrono almeno i due terzi di tutti i proprietari. Il segretario risponde che il totale dei millesimi al momento non raggiunge il quorum stabilito per
Legge. L'Avv. Varvaglione ricorda a tutti che esiste già una delibera assembleare e precisamente quella del 25 agosto 2018 che non dava la possibilità ai coniugi non proprietari dei consorziati di candidarsi a componenti del
Consiglio di Amministrazione. […] Pertanto, fa presente che in virtù della precedente delibera Assembleare i candidati non proprietari non sono eleggibili, in caso contrario la delibera potrebbe essere dichiarata nulla”.
Ciò nonostante, si è proceduto alla votazione sulla nomina del nuovo CdA nelle persone anche di non proprietari (dott. ) riconoscendo, altresì, con votazione autonoma, il compenso di € Per_1
1.200,00 al solo Presidente del CdA (dott. ). Per_1
Che la questione del compenso non fosse prevista nell'ordine del giorno risulta, poi, dalla stessa lettera di convocazione (v. allegato 1 attori) e che tale carenza non possa essere sopperita da un'approvazione successiva del consuntivo spese, come chiarito da Cass. Sez. 2, 21/09/2017, n.
21966, è conseguenza dell'invalidità della delibera concernente l'intera nomina dell'organo di amministrazione, capace di travolgere quindi anche il compenso in quella sede riconosciuto.
Conclusioni
10. Alla luce delle considerazioni esposte, la domanda attrice va accolta e, per l'effetto, la delibera consortile del 24.08.2019 va annullata nella parte relativa ai punti 3, 4, 5 e 6.
10.1 Del tutto ininfluente è, al riguardo, la definitività delle tre successive delibere indicate e non prodotte in giudizio dal convenuto, atteso che trattasi di indicazione generica CP_1 priva di individuazione dell'oggetto della delibera e, in quanto tale, impeditiva di alcuna valutazione da parte del Tribunale nei termini prospettati di acquiescenza o di eventuale ratifica successiva.
Le spese di lite
Pag. 7 a 8 11. All'accoglimento della domanda attrice segue la condanna del convenuto CP_1 soccombente al pagamento delle spese di lite, ex art. 91 c.p.c., da distrarsi in favore dell'avv.
EO RI, dichiaratasi antistataria.
Queste vanno liquidate, come da dispositivo, sulla base dei parametri medi previsti dal D.M. n.
55/2014 e aggiornati al D.M. 147/2022 atteso che, a norma dell'art. 6 di quest'ultimo D.M.,
l'attività difensiva si è esaurita dopo il 23.10.2022, per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità, in ragione del numero e della tipologia delle questioni in fatto e diritto trattate.


P. Q. M.


Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. accoglie la domanda attrice e, per l'effetto, annulla la delibera consortile impugnata del
24.08.2019 con riferimento ai punti 3, 4 ,5 e 6;

2. condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, al CP_1 CP_1 pagamento delle spese di lite in favore di e in Parte_1 Parte_2 solido, che liquida in € 8.178,27, di cui € 7.616,00 a titolo di onorario e € 562,27 per spese borsuali, oltre rimborso forfettario del 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. EO RI dichiaratosi antistatario.
Brindisi, 05.11.2025
La Giudice
TE AI
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