TRIBUNALE DI CASSINO R.G. n. 3379/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Civile sezione prima di Cassino
In persona del Giudice Unico G.O.P. dott. Orsola NAPOLANO, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di 1° grado iscritta al n.3379/2019 OGGETTO: impugnazione del verbale di assemblea condominiale approvato in data
26.05.2019 T R A cf. in qualità di procuratore speciale, giusta procura, repertorio Parte_1 C.F._1 n. 14356 della sig.ra rappresentate e difese dall'Avv. Roberto Preve del Foro di Torino CF. Parte_2
, giust ed elettivamente domiciliati in Torino alla C.F._2 via Giacomo Medici n. 5 pec. Email_1
CONTRO

(C.F. ), nata a [...] il [...], residente in Minturno Controparte_1 C.F._3 (LT) alla via Lungomare 389, (c.f.: ), nato a Gaeta (LT) in [...] Controparte_2 C.F._4 27/7/1962, residente in Minturno (LT), via Appia, ed , nato a [...] il Controparte_3 15/06/1971, (c.f.: , elettivamente domiciliati in Formia (LT) alla via Vitruvio n. 120, C.F._5 presso lo studio dell'avv. Maurizio Mele (C.F. ), che li rappresenta e difende giusta C.F._6 procura in calce alla comparsa di costituzione. Si dichiara di voler ricevere le comunicazioni al n. di fax 0771 324382 oppure all'indirizzo di posta elettronica certificata Email_2
- Convenuti CONCLUSIONI: Come da conclusioni del verbale del 10.01.2025e memorie conclusive depositate.
FATTO E DIRITTO
Preliminarmente va evidenziato che la presente sentenza viene redatta secondo quanto prescritto dagli artt. 132 e 118 disp. att. C.p.c. così come
1 novellati dalla legge del 15/06/2016, nr. 69 le cui disposizioni prevedono espressamente l'applicabilità ai giudizi pendenti in primo grado alla entrata in vigore della menzionata legge e pertanto, ai fini della decisione, è sufficiente ricordare che:
Con atto di citazione notificato in data 17/9/2019, n.q. conveniva in giudizio, Parte_1 innanzi all'intestato ufficio, , ed per far Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 dichiarare la nullità, ovvero in subordine l'annullamento, del verbale di assemblea condominiale approvato in data 26.05.2019 dai su citati comproprietari del sito CP_4 in Scauri di Minturno (LT). Si costituivano i convenuti eccependo l'improcedibilità della domanda perché la domanda introdotta col procedimento di mediazione non era coincidente con quella introdotta dal presente giudizio eccepivano altresì la carenza di interesse ad egire in quanto la delibera assembleare non aveva nella parte impugnata aspetti ordinativi che pregiudicassero i diritti di proprietà dell'attrice. Concludevano per il rigetto della domanda.
La domanda non è fondata e non può essere accolta per i motivi e nei limiti che di seguito si diranno. Ritiene questo giudice di poter pervenire alla definitiva statuizione sulla base dell'applicazione del principio della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., secondo il quale
“la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare preventivamente le altre, ponendosi a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisce il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” (sul punto, v. Cass., Sez. V, Sent. 363/19; Cass., Sez. V, Sent. 11458/18).
Nello specifico, passando alla disamina delle emergenze processuali, deve rilevarsi che questo giudice, ai fini della presente decisione, non può non tener conto che la domanda di mediazione prevedeva solo la impugnazione della delibera condominiale, mentre nell'atto introduttivo e nei successivi scritti difensivi la parte attrice introduce anche l'accertamento della comproprietà del fondo di 600 m. limitrofo all'immobile condominiale.
Questa la delibera impugnata:
“ VERBALE DEL GIORNO 26 MAGGIO 2019 DEI COMPROPRIETARI DEL PALAZZO
SESSA VIA LUNGOMARE 389 MARINA DI MINTURNO (LT) In data Ventisei Maggio
Duemiladiciannove alle ore 17:30 si è riunita in seconda convocazione, presso la palazzina
2 in via Lungomare 389 l'Assemblea dei comproprietari: n° Comproprietari Millesimi 1 Pt_2
presente 150,00 2 e comproprietari pro Controparte_3 Controparte_2 Controparte_1 indiviso presenti 700,00 3 assente 150,00L'Assemblea elegge a Presidente il Sig. Parte_2
a Segretario la Sig.ra Essendo intervenuti n°02 (due) Controparte_3 Controparte_1
Comproprietari su un totale di n°3 (tre) per complessivi millesimi 850,00 del valore totale, il
Presidente dichiara validamente costituita l'assemblea ed apre la discussione sul seguente:
ORDINE DEL GIORNO 1) Presentazione preventivi, nomina tecnico e conferimento appalto a ditta per la rimozione del tetto ed il rifacimento del terrazzo, rifacimento della facciata lato mare, più altre parti dove è necessaria eliminazione delle crepe profonde, riparazione del cornicione pericolante, la ristrutturazione del portone d'ingresso e sostituzione del cancelletto pedonale esterno. 2) Nomina tecnico per definire gli spazi comuni della palazzina, oltre alle spese di gestione della palazzina, regolamento di condominio e ripartizione millesimali. 3)
Varie ed eventuali. ********* Preliminarmente il sig. dichiara di nominare Controparte_2 quale rappresentante per l'espressione di voto relativa ai beni in comproprietà la sig.ra
. Punto 1) I comproprietari all'unanimità dei presenti approvano il preventivo Controparte_1 presentato dalla Formia-Cassino Km 28,400 in Spigno Parte_3
Saturnia, che si allega al presente verbale e contraddistinto con la lettera a), di cui è parte integrante e sostanziale. L'assemblea, all'unanimità dei presenti, decide di affidare l'appalto dei - 3 - lavori alla suddetta Impresa D'Antuono per l'importo di € 37.700,00 + IVA.
L'assemblea, all'unanimità dei presenti, conferisce incarico professionale al Geom. Pt_4
per l'attività di Direzione dei Lavori per un importo di € 2.650,00 oltre Iva e cassa
[...] geometri, come da preventivo allegato al presente verbale e contraddistinto con la lettera b), di cui è parte integrante e sostanziale. I comproprietari, inoltre, all'unanimità dei presenti approvano il preventivo presentato dalla di , che si allega al CP_5 Controparte_6 presente verbale e contraddistinto con la lettera c), di cui è parte integrante e sostanziale, per cui in ordine alla sostituzione del cancelletto pedonale esterno decidono di affidare l'appalto alla suddetta di per l'importo di € 1.050,00 + IVA. Controparte_7 Controparte_6
I corrispettivi di tutte le opere appaltate, ivi compresi gli onorari del direttore dei lavori, nessuno escluso o eccettuato, relativi alla manutenzione delle parti comuni del fabbricato, sono posti a carico di tutti i comproprietari, come per legge, in base alle quote millesimali oggi in vigore, come determinate con l'atto di compravendita del 3/10/1965, Notaio , Per_1 rep.24819, racc. 5672: 150 millesimi;
e Controparte_3 Controparte_2 Controparte_1
700 millesimi;
150 millesimi. In ordine a tale ultima questione i comproprietari Parte_2 all'unanimità revocano ogni eventuale diversa precedente determinazione. Conferiscono al
3 Geom. l'incarico di individuare i tempi e l'entità dei pagamenti da effettuare in base Pt_4 allo stato di avanzamento dei lavori. Punto 2) I comproprietari decidono all'unanimità dei presenti, al fine di evitare liti ed incomprensioni oltre che al fine di permettere il libero transito pedonale ed il pari uso degli spazi comuni da parte di tutti i condomini, di determinare, a titolo di regolamento di condominio, il divieto assoluto di occupazione con qualsiasi bene o mezzo (a titolo di esempio non esaustivo: biciclette, - 4 - motocicli, canotti, ecc.) dell'androne del palazzo che conduce dal portone di ingresso alle scale e della parte del cortile antistante il portone di ingresso del palazzo che conduce al cancello pedonale da cui si accede alla strada pubblica via Tito Livio. Detta parte del cortile, unica parte esterna comune
a tutti i condomini, è individuata con colore scuro con la scritta “area condominiale” nella planimetria che si allega al presente verbale e contraddistinta con la lettera d), di cui è parte integrante e sostanziale. Ciò in quanto trattasi di parti comuni destinate ad esclusivo passaggio pedonale. Alle ore 19:00, null'altro avendo da discutere, si chiude la seduta previo stesura, lettura e approvazione del presente verbale. Il Presidente Il Segretario”.
Mentre nell'atto di citazione chiede di accertarsi anche a mezzo ctu che l'intera superfice di 622mq. oggi di pertinenza del sito in via lungomare n. 389, CP_4
marina di Minturno (LT), va considerato parte comune di tutti i comproprietari.
Ciò posto deve dichiararsi l'improcedibilità della domanda giudiziale per violazione, in relazione al prodromico procedimento di mediazione, dell'art. 4 del Decreto Legislativo n. 28/2010. Invero, tale articolo statuisce che, nella domanda di mediazione, devono essere indicate, fra l'altro, "le ragioni della pretesa". Questa previsione è pressoché equivalente a quella dell'art. 125 c.p.c., il quale fa riferimento alle "ragioni della domanda". Se ne inferisce che vi debba essere simmetria tra i fatti rappresentati in sede di mediazione e quanto esposto in sede processuale, che tale simmetria deve riguardare quantomeno le ragioni addotte dalla parte interessata e che, in caso contrario, deve essere dichiarata l'improcedibilità della domanda giudiziale. La ragione è semplice: se l'istanza di mediazione non ricalca la futura domanda di merito, la parte chiamata non viene posta nelle condizioni di conoscere la materia del contendere nonché di prendere adeguatamente posizione su di essa, con una sostanziale vanificazione della funzione deflattiva dell'istituto. Nel caso di specie, nella domanda di mediazione ci si limita a indicare l'"IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE DEL 26.05.2019 ", con una evidente asimmetria rispetto alla esposizione di cui all'atto di citazione focalizzato con copiosità di deduzioni non solo sui capi della delibera impugnata ma anche sulle altre vicende giudiziarie che hanno coinvolto le parti quali proprietari degli immobili.
Avendo dichiarato improcedibile la domanda, non è necessario valutare gli altri motivi di impugnazione che seppur ad un primo esame della delibera condominiale appaiono infondati, atteso che, per ciò che attiene le opere di rifacimento del tetto l'assemblea, in seconda convocazione, in ossequio al disposto normativo di cui all'art. 1136 c.c, con 2/3 dei proprietari ed 850 millesimi, ha approvato le opere di
4 straordinaria manutenzione delle parti comuni del fabbricato. L'attrice ha dedotto che tali opere erano state rese necessarie dalla realizzazione di un sottotetto abusivo realizzato da altri condomini. Sul punto però non ha prodotto nessuna prova, mentre a contraris l'opera a farsi e le spese sono state approvate dalla maggioranza millesimale così come prescritto dalla norma.
Mentre per ciò che attiene il punto 2) della delibera sarebbe, in subordine, di cui si chiede l'annullamento poiché è stato deliberato su materie non indicate nell'ordine del giorno. Dall'esame del verbale non si rinvengono prescrizioni modificative ne del diritto di proprietà dell'attrice, ne del regolamento di condominio come sostiene la parte attrice ma semplicemente sono state richiamate il dettato normativo in ordine alla destinazione e la funzione di parti comuni (“Ciò in quanto trattasi di parti comuni destinate ad esclusivo passaggio pedonale”). Va poi evidenziato, come emerge dal tenore letterale del verbale (“occupare”), che non è stata in alcun modo vietata la sosta temporanea, ma si è inteso conclamare il divieto delle condotte esorbitanti i limiti dell'esercizio di fatto delle facoltà inerenti il diritto di comproprietà.
Al rigetto della domanda segue la condanna alle spese come da dispositivo.
P . Q . M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, così provvede:
Dichiara improcedibile la domanda. condanna in qualità di procuratore speciale, della Parte_1 sig.ra , al pagamento, in favore dei convenuti Parte_2 CP_1
, ed , delle spese di
[...] Controparte_2 Controparte_3 giudizio, che liquida in complessivi €. 3000,00 per compenso tabellare ex D.M. 55/2014, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, come per legge.
Così deciso in Cassino
data del deposito telematico.
Il G. O. P.
(d.ssa Orsola NAPOLANO )
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