N. 3137/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice rilevato che, come recentemente affermato dalle Sezioni Unite (Cass. civ., Sez. U., 30/06/2025 n. 17603), non si riscontrano, in linea di massima, ostacoli alla sostituzione dell'udienza pubblica con le modalità di celebrazione della stessa ex art. 127 ter c.p.c. (sia nel testo precedente che in quello successivo alle modifiche apportate con D.lgs. n. 164/2024); che, infatti, per quanto attiene specificamente al cd. rito lavoro, la trattazione scritta non deroga all'essenzialità del deposito del dispositivo (e della sentenza contestuale) ai sensi dell'art. 429 c.p.c., che oggi avviene in modo automatico e, per quanto disposto dal novellato art. 127 ter ult. co. c.p.c., si considera letto in udienza se il provvedimento viene depositato entro il giorno successivo alla scadenza del termine assegnato per il deposito di note (come peraltro già affermato in precedenza dalla giurisprudenza di legittimità: cfr. (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza, non ravvisandosi ragioni ostative al riguardo ed in mancanza di opposizione delle parti;
viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;
N. 3137/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 3137/2023 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. ), elett.te dom.ti in Calvizzano (NA) al viale della
[...] C.F._2
Resistenza 127 presso lo studio dell'Avv. AL AT (c.f.:
dal quale sono rappr.ti e difesi in virtù di procura in calce all'atto di C.F._3
citazione
- ATTORI
E
(c.f.: ), elett.te dom.ta in Frignano alla Controparte_1 C.F._4
Via Trieste n. 18 presso lo studio dell'Avv. PAGANO ANTONIO (c.f.:
) dal quale è rappr.ta e difesa in virtù di procura in atti, C.F._5
- CONVENUTA
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso .
CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, la domanda è fondata.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Gli attori hanno convenuto in giudizio Parte_3 CP_1
in riassunzione a seguito di ordinanza di incompetenza pronunciata dal Giudice di
[...]
Pace di Marano di Napoli il 17.2.2023 deducendo: - di aver versato nelle mani della CP_1
“a titolo di caparra” la somma di euro 4200,00, avendo gli stessi manifestato a quest'ultima l'interesse a condurre in locazione il locale di proprietà di quest'ultima sito in Calvizzano
(NA) alla via Tagliamento n.16, “per lo svolgimento di corsi per la formazione,
qualificazione, riqualificazione ed aggiornamento di giovani ed adulti”; - che, in particolare,
la caparra veniva corrisposta in prospettiva della stipula del contratto di locazione tra la
Part
e la Controparte_1 Controparte_2
; - che, tuttavia, il contratto di locazione non veniva formalizzato e, pertanto, gli attori
[...]
chiedevano la restituzione della caparra versata;
- che la , pur compulsata, non CP_1
provvedeva a tanto, trattenendo “indebitamente la somma di €.4.200,00 ricevuta a titolo di caparra”; - che quest'ultima va condannata alla restituzione della predetta somma,
maggiorata di interessi e rivalutazione monetaria dalla data di richiesta di restituzione all'effettivo soddisfo.
Gli attori hanno dunque concluso chiedendo la restituzione dalla sig.ra
[...]
della somma di €.4.200,00 versata a titolo di caparra oltre interessi e CP_1
rivalutazione monetaria dalla data del bonifico all'effettivo soddisfo.
Con ordinanza del 19.06.2023 si disponeva il mutamento del rito, da ordinario al rito speciale locazioni, e si assegnava il termine per l'esperimento del tentativo di mediazione,
condizione di procedibilità della domanda, con assegnazione dei termini perentori per il deposito di memorie integrative.
Con memoria integrativa, tempestivamente depositata, i ricorrenti hanno chiarito: - di
Parte essere titolari della società avente ad oggetto, tra l'altro, la Controparte_3
promozione, attivazione e realizzazione di corsi per la formazione, qualificazione,
riqualificazione ed aggiornamento di giovani ed adulti;
- di voler adibire il locale di proprietà
della resistente a scuola di formazione;
- che, tuttavia, nonostante il versamento della caparra al solo fine di obbligare le parti alla sottoscrizione di un successivo contratto di locazione, i ricorrenti accertavano che i locali in questione non presentavano le caratteristiche richieste dalla legge per adibirla a scuola di formazione in quanto era privo della regolarità urbanistica e del certificato di agibilità; - che, in particolare, l'immobile presentava, per una parte,
un'altezza inferiore a quella prevista per legge ed era formato dall'unione di due locali, di cui uno aveva la destinazione come civile abitazione, e, pertanto, era necessario procedere al preventivo adeguamento urbanistico prima di poterlo adibire a scuola di formazione;
- che,
per tale ragione, i ricorrenti si vedevano costretti a riconsegnare il locale nonostante avessero già ottenuto l'allaccio delle utenze elettriche;
- di aver diritto alla restituzione della somma di
€.4.200,00 versata a titolo di caparra maggiorata di interesse ex art. 1282 cc e rivalutazione monetaria.
Si è costituita tardivamente in giudizio che, contestando Controparte_1
gli avversi assunti e proponendo domanda riconvenzionale di ritenzione della caparra, ha evidenziato che alla stipula del contratto (definitivo) di locazione non si è giunti per colpa esclusiva degli attori, i quali “solo in data 5.7.2021, comunicavano di non voler procedere
alla sottoscrizione del contratto di locazione e provvedevano a liberare l'immobile
consegnando le chiavi”. Ella ha quindi concluso come segue: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale
adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, rigettare la domanda attrice, poiché del
tutto infondata in fatto ed in diritto, ordinando quindi che la signora trattenga la CP_1
caparra per i danni subiti a causa del mancato possesso del bene nei mesi in cui lo stesso era
nella disponibilità degli istanti”.
***
Preliminarmente, va dato atto della procedibilità della domanda alla luce del verbale negativo di mediazione dell'11.9.2023.
Sempre in via preliminare rispetto al merito, va dichiarata l'inammissibilità della domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta di ritenzione della caparra “per i danni
subiti a causa del mancato possesso del bene nei mesi in cui lo stesso era nella disponibilità
degli istanti”, essendo la stessa incorsa in preclusione processuale poiché costituitasi allo scadere del termine perentorio di cui agli artt. 416 e 418 c.p.c..
Nel merito, come anticipato, la domanda è fondata.
In via preliminare, va detto che l'accordo sottoscritto dalle parti il 20.04.2021 (ove la accusava ricevuta della somma di euro 4200,00 a titolo di caparra “pagata in CP_1
Part prospettiva della stipula del contratto di locazione tra e la Controparte_1
[...]
”, con l'espressa previsione Controparte_2
che “Ove mai il contratto di locazione non si formalizzasse la caparra verrà restituita”) non costituisce un contratto preliminare, non avendo lo stesso gli elementi essenziali del futuro
(ed eventuale) contratto definitivo, mancando in essa l'indicazione, tra l'altro, della durata del rapporto locatizio e del corrispettivo pattuito.
Sul punto va richiamato l'orientamento secondo cui, a differenza della mera
“puntuazione di contratto” o “minuta” – che ha la sola funzione di fissare l'intesa raggiunta su alcuni punti del contratto – con il contratto preliminare le parti si obbligano a prestare il loro consenso alla conclusione del contratto definitivo, i cui elementi essenziali e accidentali siano stati contestualmente precisati e i cui effetti si produrranno al momento della sua stipulazione (Cass. civ., sez. II, 04/08/1990, n. 7871).
Ciò posto, l'accordo in questione, in quanto ancora in itinere su punti essenziali del futuro contratto definitivo, non può, pertanto, essere considerato un contratto preliminare, non avendo superato lo stadio precontrattuale, onde la domanda va qualificata come azione di restituzione di acconto versato in vista della futura stipula di un contratto di locazione.
Da quanto detto consegue che, nonostante la locuzione utilizzata dalle parti, la dazione di danaro di cui in questa sede si chiede la restituzione non è avvenuta a titolo di caparra ma,
bensì, di mero acconto, che, come noto, costituisce un adempimento parziale preventivo del tutto sganciato dalla conclusione del contratto.
In punto di diritto, occorre segnalare che la dazione di una somma di denaro al momento della sottoscrizione di una proposta di acquisto può avere, indubbiamente, diversa natura giuridica.
Invero, se la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) consiste in una somma di denaro
(ovvero in una quantità di cose fungibili) che una parte consegna all'altra nel momento della sottoscrizione dell'accordo al fine di garantire le obbligazioni contrattuali e si pone come garanzia degli interessi di entrambe le parti avendo, dunque, una rilevanza risarcitoria per l'ipotesi di mancata esecuzione del contratto, l'acconto, invece, consiste nel pagamento anticipato, rispetto alla prestazione, di una parte del prezzo pattuito tra le parti, al fine di testimoniare alla controparte contrattuale l'effettiva volontà di concludere il contratto, non assolvendo, a differenza della caparra confirmatoria, ad alcuna funzione risarcitoria.
È stato, inoltre, precisato che “la caparra confirmatoria, pur trovando applicazione
nei contratti con prestazioni corrispettive, è inapplicabile nel caso in cui questi non vincolano
entrambi i contraenti perché, altrimenti, il versamento della caparra non sarebbe in grado di
svolgere la sua peculiare funzione di coazione indiretta all'adempimento sia per il soggetto
che la dà che per quello che la riceve” (Cass. civ., sez. III, 01/04/1995, n. 3823).
E' stato altresì precisato che per la qualificazione della dazione di una somma di denaro in anticipo sul prezzo pattuito come caparra confirmatoria occorre una formulazione espressa e esplicita delle parti (Cass. civ., sez. III, 22/08/1977, n. 3833 in Arch. civ. 1977, 1099), onde laddove non emerga l'effettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto debbono ritenersi corrisposte a titolo di acconto sulla prestazione dovuta in base all'obbligazione principale e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una “pena civile” (così
Cass. civ., sez. I, 17/12/1994, n. 10874 in Riv. Not. 1995, 1288).
Fatta questa doverosa premessa, nel caso di specie deve ritenersi che la somma di €
2400,00 che gli attori hanno versato nelle mani della “a titolo di caparra per l'affitto” CP_1
dell'immobile in discorso costituisca, più precisamente, un acconto, ovvero un pagamento parziale del corrispettivo peraltro nemmeno indicato nel succitato accordo.
A tale conclusione si giunge non solo considerando il tenore della domanda in questa sede proposta – laddove la parte non inadempiente (ossia gli attori) si sono limitati a richiedere, in questa sede, la restituzione dell'importo versato e non il doppio, come era loro facoltà ai sensi dell'art. 1385 c.c. – ma anche considerando che, all'epoca della previsione della “caparra”, le parti non erano vincolate da un contratto a prestazioni corrispettive, condizione imprescindibile, come detto, per consentire al versamento della caparra di assolvere alla sua funzione di coazione indiretta all'adempimento.
Tanto chiarito, la domanda attorea risulta fondata, avendo gli stessi dimostrato per
tabulas (cfr. il bonifico bancario eseguito il 21.4.2021) l'esborso della somma di euro 4200,00
in favore della resistente, come peraltro da quest'ultima nemmeno contestato.
Le difese della convenuta, poi, sono rimaste del tutto sfornite di prova mentre, d'altro canto, l'istruttoria orale ha permesso di accertare (mediante l'escussione del teste Tes_1
, indifferente) che da un punto di vista catastale nonché urbanistico il cespite era
[...]
inidoneo all'uso cui doveva essere destinato e ciò non certo per fatto imputabile agli attori,
che anzi avevano confidato nella regolarità urbanistica e catastale del bene (il teste, con dichiarazione immune da censure, ha precisato che “il cespite è formato da due unità
immobiliari distinte, una con destinazione di civile abitazione e una era con destinazione
scuola, il sub. 23 era destinato a scuola e il sub. 9 era destinato ad abitazione, quest'ultimo
non aveva i requisiti per essere adibito a scuola. C'erano inoltre difformità tra la planimetria
e lo stato dei luoghi”).
Pertanto, in accoglimento della proposta domanda, quindi, CP_1
deve essere condannata a restituire, in favore degli attori, l'importo di euro 2400,00
[...]
ad essa versato a titolo di acconto, oltre interessi legali dalla data di costituzione in mora
(22.9.2021) al soddisfo.
Nulla è, invece, dovuto a titolo di “rivalutazione monetaria” come richiesta in quanto il creditore di un'obbligazione di valuta, il quale intenda ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, ha l'onere di domandare il risarcimento del “maggior danno” ai sensi dell'art. 1224, secondo comma, c.c. e non può limitarsi a domandare semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, non essendo quest'ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta (Cass. Civ., Sez. Un., 23 marzo 2015, n. 5743).
Alla soccombenza segue la condanna di al pagamento Controparte_1
delle spese di lite in favore degli attori, spese che si liquidano in dispositivo di ufficio, in mancanza del deposito di apposita nota ai sensi dell'art. 75 disp. att. c.p.c., in virtù del D.M.
55/2014, tenuto conto della non complessità della lite e dunque facendo applicazione dei valori minimi dello scaglione di riferimento (sino ad euro 5200,00).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- Accoglie la domanda proposta dagli attori e per l'effetto condanna
a corrispondere in favore di e di Controparte_1 Parte_1
l'importo di euro 2400,00, oltre interessi legali dal Parte_2
22.9.2021 al soddisfo;

- condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
e di delle spese di lite che si liquidano in Euro
[...] Parte_2
125,00 per spese ed Euro 1.278,00 per compensi professionali, oltre spese generali (15% sui compensi), CPA ed IVA come per legge, con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore dell'Avv.
AL AT dichiaratosi antistatario.
Aversa, 03/10/2025 .
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola) L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.