REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, nella persona del G.O.P. dr.ssa Cristina Gallo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 1033/20 RG, avente ad oggetto la correttezza delle tabelle millesimali,
al quale sono stati riuniti i giudizi RG 1034/2020,1103/2021, 1171/2021ed 1199/2021
TRA
, (C.F. ), nato il [...] a [...] Parte_1 C.F._1
(Na), , (C.F. ), nata il [...] a Parte_2 C.F._2
Castellammare di AB (Na), , (C.F. ), nato il Parte_3 C.F._3
01.06.1944 a Castellammare di AB (Na), , (C.F. Parte_4 C.F._4
), nato il [...] a [...], (C.F.
[...] Parte_5
), nata a [...] il [...], (C.F. C.F._5 Parte_6
, nato il [...] a [...], tutti rapp.ti e difesi dall'avv. Carlo Eresiarco, C.F._6
presso il quale sono elettivamente domiciliati in Castellammare di AB, C.so V. Emanuele n. 57, in virtù di mandato a margine dell'atto di citazione, attori;

E
(C.F. ) in proprio e quale amministratore p.t. Controparte_1 C.F._7
del (C.F. ) sito in Castellammare di Controparte_2 P.IVA_1
AB , rappresentato e difeso dall'Avv. Mario Castellano (C.F. ), con il quale C.F._8
elettivamente domicilia in Vico Equense, alla via S. Ciro n. 2, in virtù di mandato allegato in atti, convenuto.
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza del 26 giugno 2025, cui per brevità si rinvia.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
1 In via pregiudiziale si premette che al presente giudizio va applicato l'art. 132 c.p.c., novellato dalla
L. 69/09; pertanto, come espressamente previsto per i giudizi pendenti alla data di entrata in vigore della riforma, la presente sentenza non contiene lo svolgimento del processo, ma solo la motivazione.
Gli attori, proprietari di alcuni box siti nel piano seminterrato del convenuto esponevano CP_2
che nell'atto di compravendita del box auto sito al piano seminterrato del fabbricato di CP_2
in Castellammare di AB, l'alienante sig. si riservava di redigere
[...] Parte_7
e depositare il regolamento condominiale e le tabelle millesimali per regolare la ripartizione delle spese di manutenzione delle parti condominiali.
In data 7 marzo 2017 le tabelle millesimali del convenuto erano comunicate anche CP_2
all'amministratore il quale le utilizzava per la ripartizione delle spese condominiali Controparte_1
da imputarsi ai locali box di proprietà attorea.
Da verifiche effettuate, le tabelle risultavano errate scorrette e sproporzionate, ancorché incongruenti e contraddittorie nel rapporto tra valori millesimali attribuiti agli appartamenti e quelli maggioritari attribuiti ai box. Difatti, valori millesimali attribuiti ai proprietari dei locali box auto del piano seminterrato apparivano molto maggiorati rispetto ai valori millesimali delle unità immobiliari collocate nel convenuto. CP_2
Chiedevano, pertanto, la riformulazione delle tabelle millesimali afferenti ai locali seminterrati,
disponendo, all'esito, la restituzione degli importi risultanti della differenza tra il corrisposto ed il dovuto, dichiarandosi la responsabilità dell'amministratore per aver omesso ogni Controparte_1
attività finalizzata alla verifica e riformulazione delle tabelle millesimali.
Si costituiva il convenuto , sia in proprio che nella qualità di amministratore p.t. del Controparte_1
condominio di , il quale eccepiva che le tabelle millesimali del fabbricato in parola Controparte_2
erano state predisposte dal costruttore ed allegate al regolamento di condominio, nonché allegate e richiamate nei singoli atti di compravendita dei box per cui è causa.
Pertanto, chiedeva il rigetto della domanda e la condanna al pagamento delle spese.
2 Nel corso del giudizio, all'udienza del 15 aprile 2024, in sede di nomina del CTU, il giudice, allora titolare del giudizio, esaminati gli atti, precisava che la causa aveva ad oggetto solo la correttezza delle tabelle millesimali trasmesse nell'anno 2017, non risultando formulata una richiesta di revisione delle tabelle millesimali contrattuali, allegate al regolamento predisposto dall'originario unico proprietario.
Nel merito, in diritto si osserva che, in seguito alla riforma della materia condominiale operata dalla
L.220/12, l'art. 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, per quanto qui interessa, stabilisce che «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale (omissis) possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, (omissis) nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione».
In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c.,
dando vita alla "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità
immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano
(come, del resto, avviene nella normalità dei casi), non già modificare la portata dei loro rispettivi
3 diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del , bensì determinare quantitativamente CP_2
siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore che, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c. giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste,
per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito (Cass. 1848/18).
Sulla base di tali considerazioni giurisprudenziali, è stato chiesto al CTU di verificare la correttezza delle tabelle millesimali trasmesse nel 2017 ed allegate al regolamento di condominio del 12-01-
2015, relative ai soli box auto siti nel piano seminterrato del fabbricato in parola.
Il consulente, con rilievi equilibrati ed esaustivi, ai quali può farsi integrale riferimento, ha accertato che le tabelle millesimali dei box sono errate.
Difatti, dall'esame di luoghi, ha rilevato che le superfici rilevate, in seguito ai rilievi effettuati, dei vari box non corrispondono a quelle riportate nelle tabelle millesimali trasmesse nel 2017 ed allegate al regolamento condominiale del 12.1.2015.
In alcuni box, infatti, esistono dei soppalchi non presenti o non rilevati nelle tabelle millesimali trasmesse nel 2017 ed allegate al regolamento condominiale del 12.1.2015.
Pertanto, rilevato che il locale seminterrato è un ambiente unico, che è dotato di un unico impianto antincendio, che ha un unico percorso di ingresso e di emergenza, che i box non sono pertinenziali e che vi è l'assenza di collegamenti con i fabbricati sovrastanti, il consulente ha ritenuto che tutto il piano seminterrato destinato ai locali box, costituisca un unico ambiente indipendente, e che quindi,
costituendo un'unità a sè stante, dovrebbe dotarsi di proprie tabelle millesimali, completamente indipendenti/scorporate dai fabbricati sovrastanti.
Orbene, alla luce degli orientamenti di cui innanzi e considerato che l'oggetto della domanda, come individuato nell'ordinanza del 15 aprile 2024, è la correttezza o meno delle tabelle millesimali trasmesse nel 2017 ed allegate al regolamento condominiale del 12-01-2015 relative ai soli box auto
4 siti nel piano seminterrato del fabbricato per cui è causa, non essendo stata chiesta la revisione delle tabelle millesimali contrattuali, allegate al regolamento predisposto dall'originario unico proprietario,
contenute nell'atto del notaio del 20-06-1972, la domanda può essere accolta solo Per_1
limitatamente alla correttezza delle suddette tabelle.
Con riferimento alla domanda di responsabilità dell'amministratore del convenuto, CP_2
in diritto si osserva che si parla di responsabilità dell'amministratore quando costui Controparte_1
eccede i limiti delle sue attribuzioni o abusa dei poteri doveri conferiti dalla legge o dal regolamento o non fa ciò che la legge o il regolamento gli impongono di fare, ovvero nel caso in cui il danno sia derivato dalla omessa esecuzione da parte sua di una delibera assembleare o ancora ove si discosti dalle istruzioni ricevute o a causa dell'inadempimento del mandato verso il mandante . CP_2
Orbene, nel caso che ci occupa, nessuna responsabilità può configurarsi in capo all'amministratore il quale, in esecuzione del manato ricevuto, legittimamente ha utilizzato le tabelle trasmessegli nell'anno 2017 per la ripartizione delle spese condominiali da imputarsi ai box auto.
In considerazione di rapporti tra le parti, si ritiene opportuno compensare interamente le spese di giudizio tra loro.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva ex lege.


P. Q. M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, nella persona del G.O.P. dr.ssa Cristina Gallo, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n.1033/2020 R.G. avente ad oggetto la revisione delle tabelle millesimali, al quale sono stati riuniti i giudizi RG 1034/2020, 1103/2021, 1171/2021ed 1199/2021,
così provvede:
Accoglie parzialmente la domanda e per l'effetto:
A) dichiara che tabelle millesimali trasmesse nel 2017 ed allegate al regolamento condominiale del 12-01-2015 relative ai soli box auto, siti nel piano seminterrato del fabbricato di
[...]
, in Castellammare di AB, non sono corrette;
CP_2
B) rigetta la domanda nei confronti di in proprio;
Controparte_1
5 C) compensa interamente le spese di giudizio tra le parti;

D) pone definitivamente a carico solidale di entrambe le parti, il compenso del CTU.
Così deciso in Torre Annunziata il 12 novembre 2025.
Il G.O.P.
Dr.ssa Cristina Gallo
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