N.1625 /1997 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno nella persona del dr. Corrado d'Ambrosio, in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1625 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno
1997
TRA
e Parte_1 Parte_2
E , rapp.ti e difesi, giusta
[...] Parte_3
procura in atti, dall'Avv. Federico Cioffi, presso il cui studio, sito in Salerno al C.so
Vittorio Emanuele n. 171, elettivamente domiciliano
ATTORI
E
, e , rappresentati e CP_1 CP_2 Controparte_3
difesi, in virtù di mandato agli atti, dall'avv. Trotta Ersilia, presso il cui studio in
Salerno alla via Gaetano Angrisani 2, elettivamente domiciliano
CONVENUTI
OGGETTO: risoluzione preliminare di vendita CONCLUSIONI
Come da memorie in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato il 19/5/97, i sigg.ri ed Parte_2 Parte_3
convenivano dinanzi al Tribunale di Salerno il sig. chiedendo
[...] CP_2
la risoluzione di due contratti preliminari sottoscritti in data 3/09/1996 con cui, da un lato promettevano di vendere al sig. od a persona da nominare, l'unità CP_2
immobiliare sita in S. Cipriano Picentino alla Località Tora di Filetta, individuata in catasto come villetta bifamiliare di mq. 350 circa ed annesso terreno di mq.

7.000 circa,
per il prezzo di Lit. 450.000.000, dall'altro, il sig. quale legale Parte_2
rappresentante della S.a.s. “Lampara”, prometteva di vendere al od a CP_2
persona da nominare, beni mobili per il prezzo di Lit. 250.000.000. In entrambi i contratti preliminari si prevedeva la data del 31/10/1996 per la stipula dell'atto pubblico definitivo e il promissario acquirente dava altresì atto di essere stato immesso nel possesso dei beni sin dal 2/09/96.
Tuttavia, alla data del 30/09/1996, risultando ancora non definita la domanda di concessione in sanatoria relativa ai beni immobili oggetto di vendita, le parti, con scrittura integrativa del 17/11/1996, convenivano di posticipare la stipula dell'atto pubblico al 31/01/97, data poi ulteriormente rinviata su proposta del sig. che, CP_2
con telegramma del 30/1/97, comunicava la necessità di rinviare ulteriormente la stipula dell'atto definitivo, non essendosi perfezionato l'iter per il rilascio della concessione in sanatoria richiesta. Gli attori, ritenendo la data del 31/01/1997 per la stipula dell'atto definitivo di vendita,
quale termine essenziale, chiedevano che venisse “accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di cui alle scritture 30/9/96 e 17/1196”, dichiarato l'inadempimento e la responsabilità del convenuto con conseguente condanna “alla immediata CP_2
restituzione dei beni immobili e mobili, al pagamento dei danni, alla perdita delle somme versate, previste nei contratti quali caparra penitenziale”.
Con comparsa depositata in data 18/07/1997 si costituiva regolarmente in giudizio il sig. che contestava la domanda attorea e ne chiedeva il rigetto. In CP_2
particolare, in via preliminare, lamentava la carenza di legittimazione attiva del sig.
rispetto alla domanda di risoluzione del preliminare di vendita dei beni mobili Pt_2
e, nel merito, la non essenzialità del termine di stipula del definitivo, fissato al
31/01/1997, così come indicato nell'atto integrativo del 17/11/1996.
Spiegava, altresì, domanda riconvenzionale volta alla riduzione del prezzo per vizi della cosa promessa in vendita e, in caso di declaratoria di risoluzione contrattuale,
chiedeva la restituzione delle somme pagate a qualsiasi titolo, anche a titolo di accollo dei debiti dei promittenti venditori, oltre al risarcimento dei danni.
Regolarmente instaurato il contraddittorio, il presente giudizio era riunito, per evidenti profili di connessione oggettiva e soggettiva, con il procedimento, azionato dai convenuti ed avente ad oggetto l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. dei preliminari del 3/09/1996 così come integrati dalla scrittura del 17/11/96, iscritto al n.r.g. 3574/2000.
Successivamente, concessi i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c., veniva ammessa la prova testimoniale e la consulenza tecnica d'ufficio, con successivo supplemento
(2009) e, all'esito dell'attività istruttoria, veniva emessa sentenza parziale n. 498/09
del 2/03/2009, con cui era stata accolta la domanda principale e dichiarata la risoluzione dei contratti preliminari del 3.9.1996 e successive integrazioni, per grave inadempimento del convenuto.
Con separata ordinanza era disposta la prosecuzione della causa al fine di determinare i rapporti economici e patrimoniali tra le parti.
Tuttavia, nelle more, avverso tale la sentenza parziale veniva proposto gravame dai convenuti avanti alla Corte d'Appello di Salerno, la cui decisione era impugnata con ricorso avanti alla Corte di cassazione che emanava sent. n. 27516/2016, che, in accoglimento parziale del primo e del secondo motivo di gravame, rimetteva la valutazione sulla nullità dei contratti preliminari e sulla domanda di esecuzione in forma specifica promossa dai convenuti sigg.ri e CP_2 CP_1 CP_3
con il giudizio riunito n. RG. 3574/2000, innanzi alla Corte di Appello di
[...]
Salerno in diversa composizione. In attesa della pronuncia della Corte, il Tribunale,
con provvedimento del 9/10/2023, sospendeva i giudizi riuniti R.G. 1625/1997 - R.G.
3574/2000 fino alla decisione della Corte di Appello in diversa composizione, che con sent. n.911/2024 del 12/09/2 rigettava le domande di nullità e risoluzione per inadempimento dei contratti preliminari, nonché la domanda ex art 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica.
Con provvedimento del 23/11/2024 questo Giudice, a seguito del ricorso degli attori,
disponeva la prosecuzione del giudizio, rinviando successivamente la causa per la precisazione delle conclusioni con provvedimento del 25/01/2025.
Gli eredi dei sigg.ri e nelle more deceduti, Parte_2 Parte_3
concludevano per la restituzione dei beni oggetto dei preliminari, mentre i convenuti chiedevano il riconoscimento della titolarità di detti beni mobili ed immobili promessi in vendita con i preliminari del 3/09/1996 integrati con scrittura del 17/11.1996, con ogni conseguenza di legge, nonché condannarsi gli eredi al pagamento dei danni accertati dal CTU o , in subordine, ritenersi compensate fra le parti le rispettive pretese risarcitorie – debitorie e, conseguentemente, pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c., con vittoria di spese con attribuzione. Con provvedimento del 20/03/2025 la causa veniva rimessa in decisione con concessione dei termini di cui all'art 190 c.p.c.
Preliminarmente, va considerato quanto statuito dalla Corte d'appello con sent.
n.911/2024 del 12/09/2024 circa la legittimazione attiva del sig. Parte_2
con riferimento alla domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita di beni mobili stipulato dalla società (oggetto di motivo di ricorso in Controparte_4
Cassazione dichiarato inammissibile), ossia il suo passaggio in giudicato con la logica conseguenza della carenza di legittimazione degli eredi all'azione già esclusa Pt_2
in capo al loro dante causa e delle parti costituite quali elementi della compagine societaria , così come emerge anche dal contenuto della precedente sentenza n. 637/12
della Corte di Appello, la questione deve considerarsi passata in giudicato.
Va considerato, altresì, che la predetta sentenza della Corte d'appello (n.911/2024) ha escluso l'eccepita nullità del contratto preliminare immobiliare, nonché la risoluzione contrattuale del preliminare di vendita immobiliare stipulato tra le parti originarie, e (promittenti venditori) da un lato e Parte_2 Parte_3 CP_2
(promissario acquirente) dall'altro, in data 3.09.1996 e integrato dalla scrittura
[...]
del 17.11.1996, stante la non essenzialità del termine, “non essendo desumibile né dalle espressioni delle parti, né da altri dati oggettivi rinvenibili agli atti che la volontà
inequivoca dei contraenti fosse quella di prevedere in modo assoluto e inderogabile la stipula del definitivo ad una data certa ed immutabile”.
Va, inoltre, considerato che risulta altrettanto rigettata la domanda formulata dai convenuti di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in relazione al contratto di compravendita immobiliare per la carenza di identità tra il bene richiesto e quando individuato nel contratto preliminare.
Questo Giudice deve pronunciarsi sulle residue questioni economiche e patrimoniali conseguenti alla circostanza che il contratto preliminare di vendita immobiliare non è
né nullo né risolto, ma nemmeno eseguibile ex art. 2932 c.c.
Orbene, accertato che il contratto preliminare non è stato eseguito né può esserlo, i convenuti sigg.ri non vantando alcun titolo sui beni oggetto di causa, di cui CP_2
hanno avuto la disponibilità materiale a seguito della stipula del preliminare sin dal
2/09/1996, sono tenuti a restituirli agli eredi degli attori, sigg.ri ed Parte_2
Parte_3
Vieppiù che, accertata la mancata esecuzione del contratto, devono trovare applicazione i principi di ripetizione dell'indebito oggettivo (art. 2033 c.c.), con restituzione delle prestazioni già eseguite.
Il promissario acquirente ha diritto alla restituzione degli acconti sul prezzo versati e al rimborso delle spese necessarie ed utili sostenute sul bene, come accertato in CTU.
Secondo la Cass. civ., sez. II, 15 maggio 2012, n. 7546, “il promissario acquirente che abbia ottenuto il possesso anticipato del bene in forza del preliminare e abbia eseguito spese necessarie o utili ha diritto, in caso di mancata conclusione del definitivo, al rimborso nei limiti di cui agli artt. 1150 e 2033 c.c.”.
Simmetricamente, il promissario acquirente è tenuto a corrispondere al venditore un'indennità per l'uso del bene durante il periodo di detenzione senza titolo, secondo equità e tenuto conto dei frutti percepiti (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2016, n. 7762).
Risultando infatti pacifico che il sig. ha versato alla stipula del preliminare, la CP_2
somma complessiva di lit. 30.000.000 a titolo di acconto sul prezzo, e non potendosi dar luogo al trasferimento del bene, tali somme dovranno essere restituite dagli attori ai convenuti, trattandosi di pagamento privo di causa.
Altrettanto dicasi per gli esborsi sostenuti e documentati dal convenuto sig. CP_2
nell'arco temporale considerato (1996 - 2010) dal ctu, il cui elaborato tecnico si condivide per la meticolosa ricostruzione della vicenda e per l'assenza di vizi metodologici nell'espletamento del mandato, ossia, oltre gli acconti sul prezzo sopra richiamati: “pagamento rate di mutuo, oneri di condono e spese per migliorie pari a complessivi € 905.863,67 (Prospetto A).
Il ctu, tuttavia, ha evidenziato, a seguito di un attento esame documentale, la mancanza di regolare quietanza di pagamento relativamente ad alcune fatture d'acquisto agli atti,
riguardanti le spese sostenute dal signor per migliorie dei locali oggetto di CP_2
causa, pari ad € 27.564,96. Pertanto, si ritiene che l'ammontare degli esborsi sostenuti dal convenuto ammonti ad
€ 878.298,71 oltre interessi legali maturati dal 1996 ad oggi.
Risultando ovviamente rimborsabili le sole spese documentate e riconosciute necessarie/ utili (Cass. civ., sez. II, 15 maggio 2012, n. 7546: il rimborso delle spese è
subordinato alla prova della loro necessità e utilità per il bene), e considerato che, dal
2010 ad oggi, nessun'altra spesa risulta essere stata documentata, in difetto, alcun ulteriore rimborso è dovuto oltre il 2010.
Dalla medesima CTU risulta altresì un credito dei promittenti venditori che hanno patito danni per il mancato godimento dei beni oggetto di causa nell'arco temporale
1996 – 2010, rapportato al valore locativo dei beni. “La quantificazione del valore locativo è operata nella consulenza tecnica (cui si rimanda) del Ctu ing. Per_1
anno per anno.
[...]
Questo giudice condivide i risultati cui è pervenuto il Ctu ing. e quantifica Per_1
l'ammontare complessivo dei danni cagionati in € 234.485,65”.
Tale somma è quindi riconosciuta agli attori a titolo di indennità per il godimento dei beni dal 1996 al 2010 e posto a carico dei promissari acquirenti.
Nondimeno bisogna considerare il lungo lasso di tempo trascorso dalla relazione peritale (2010) ad oggi, pertanto, quanto all'indennità di occupazione del bene da parte del promissario acquirente successivamente al periodo oggetto di CTU (1996–2010),
il Tribunale ritiene di dover procedere a una liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c.,
sulla base del valore locativo annuo determinato dal primo ausiliario nominato, €
15.862,60. Tale valore è stato rivalutato applicando gli indici ISTAT FOI per il periodo 2011–2025, che esprimono l'andamento medio dell'inflazione.
Aggiornando anno per anno la somma con un coefficiente medio del 1,8% annuo, si ottiene una progressione che porta ad un totale per il periodo 2011-2025 di €
275.256,22.
L'indennità complessiva dovuta per l'intero periodo di godimento 1996–2025
ammonta pertanto ad € 509.741,87, oltre interessi legali maturati dal 1996 ad oggi.
Orbene, confrontando le reciproche pretese e considerando le risultanze della relazione peritale, si evince la sussistenza di due debiti reciproci aventi la medesima natura con conseguente operatività della compensazione legale ex art. 1243 c.c. e quindi condanna degli attori al pagamento in favore dei convenuti della somma residua pari ad €
368.556,84.
In ragione della reciproca parziale soccombenza le spese di lite liquidate nei parametri medi dello scaglione di riferimento sono compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno – I Sezione-, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
così provvede:

1. dichiara che la domanda di risoluzione del distinto contratto preliminare avente ad oggetto i beni mobili, stipulato fra le parti, è coperta da giudicato esterno,
essendo stata la relativa statuizione della Corte d'Appello passata in giudicato;

2. dispone la restituzione in favore degli attori e Parte_1 Parte_2
, eredi degli originari attori promittenti venditori e
[...] Parte_2 , degli immobili oggetto del contratto preliminare, con obbligo Parte_3
per , e , promissari acquirenti, di CP_1 CP_2 Controparte_3
rilasciarli liberi da persone e cose, restando esclusa ogni pronuncia circa la titolarità o la restituzione dei beni mobili ivi contenuti, attesa la definitività del giudicato;

3. condanna , e a corrispondere agli CP_1 CP_2 Controparte_3
eredi e , a titolo di indennità per il godimento Parte_1 Parte_2
degli immobili dal 1996 al 2025, la somma complessiva di € 509.741,87, oltre interessi legali dal 1996 fino al saldo effettivo;

4. condanna gli eredi e al pagamento in favore Parte_1 Parte_2
di , e della somma di € 878.298,71 CP_1 CP_2 Controparte_3
oltre interessi legali maturati dal 1996 fino al saldo effettivo.
5. Dichiara compensati gli importi di cui ai punti 3 e 4, con conseguente debito residuo a carico degli attori, eredi e , pari ad Parte_1 Parte_2
€ 368.556,84 oltre interessi legali maturati dal 1996 fino al saldo effettivo.
6. Condanna gli eredi e al pagamento in favore Parte_1 Parte_2
dei convenuti , e della somma di € CP_1 CP_2 Controparte_3
368.556,84 oltre interessi legali maturati dal 1996 fino al saldo effettivo.
7. Compensa le spese di lite.
Così deciso in Salerno il 27/08/2025

IL TRIBUNALE
Dott. Corrado d'Ambrosio In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi ai sensi dell'art. 52 D.Lgs. n. 196/2003.