n. 581/2022 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord -Prima Sezione Civile – nella persona della dott.ssa Anna Scognamiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA nella causa civile iscritta al numero 581 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022, avente ad oggetto “Proprietà” e promossa
DA
P.IVA in persona del legale rapp. Parte_1 P.IVA_1
P.t., con sede legale in Gaeta, via Garibaldi n. 13, elettivamente domiciliata in Gaeta alla via
Lungomare Caboto Vico 15 n. 2, presso lo studio dell'avv.to Mario Paone, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

ATTORE

CONTRO
, nato a [...] il [...], C.F. elettivamente Controparte_1 C.F._1 domiciliato in Caserta al Corso Trieste n. 197, presso lo studio dell'avv. Tonia Santillo, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

NONCHE'
, nata a [...] il [...], C.F. , elettivamente Controparte_2 C.F._2 domiciliata in Capua alla piazza dei Giudici n. 4, presso lo studio dell'avv. Virgilio Pennino, che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

CONVENUTI

pagina 1 di 8 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'istante, sulla premessa della pendenza presso l'intestato
Tribunale, sezione esecuzioni immobiliare, di una procedura di esecuzione r.g.e. 372/2018 nei confronti di , avente ad oggetto il pignoramento della quota pari ad ½ dell'immobile sito in Controparte_1
Frattamaggiore alla via Genova n. 31, identificato al Catasto Urbano al foglio n. 6, part.lla 1322 sub. 3, con titolo regolarmente trascritto, deduceva che la restante quota di predetto immobile era intestata a che, all'udienza del 30.11.2021 il Giudice designato in sede di esecuzione disponeva Controparte_2 procedersi a giudizio di divisione endoesecutivo.
Sulla base di tali premesse, rappresentato il proprio interesse ad addivenire ad una divisione giudiziale del suddetto immobile, al fine di poter procedere alla successiva vendita della quota parte pignorata, conveniva in giudizio e concludendo affinché il Tribunale adito Controparte_1 CP_2 procedesse alla divisione dei beni ancora indivisi, conformemente alle rispettive quote, il tutto con vittoria di spese di lite.
All'udienza di prima comparizione, celebratasi in modalità cartolare in data 21.06.2022, Giudice, con provvedimento reso in pari data, ammetteva la C.T.U., disponendo rinvio al 11.10.2022 per conferimento incarico al nominato consulente, ing. . Persona_1
Espletata l'istruttoria con la nomina del CTU (ing. che prestava giuramento all'udienza Persona_1 del 18.10.2022), trasmessi gli atti al Presidente coordinatore per i provvedimenti opportuni, la causa veniva rimessa a codesto Giudicante- giusto provvedimento del 01.08.2023- che - fissava l'udienza di comparizione delle parti alla data del 08.09.2023 per la produzione della notifica dell'avviso di pignoramento.
Con comparsa del 11.10.2024 si costituiva in giudizio il convenuto , il quale, Controparte_1 rappresentando che nelle more i germani sarebbero addivenuti ad un accordo in ordine alla CP_1 divisione del cespite ereditario, chiedeva un breve rinvio per la formalizzazione dello stesso.
Preso atto del mancato accordo in ordine alla divisione de qua, con ordinanza emessa in data
03.06.2025 il Giudice, a scioglimento della riserva assunta in data 30.05.2025, considerata la indivisibilità del cespite ereditario, come evidenziata dal nominato C.T.U., ing. Persona_1 disponeva la vendita all'incanto dello stesso, delegando all'uopo il dott. (già nominato Persona_2 custode).
Con ricorso depositato in data 18.07.2025 si costituiva la convenuta e proponeva Controparte_2 formale opposizione avverso l'ordinanza di delega alla vendita all'incanto del cespite ereditario,
pagina 2 di 8 Vista l'opposizione depositata in data 18.07.2025 e la relazione del delegato alla vendita depositata il
02.09.2025, il Giudice fissava la comparizione delle parti e del delegato alla vendita per l'udienza del
26.09.2025 ore 9,30, sospendendo fino a tale date le operazioni di vendita.
All'udienza del 10.10.2025, svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., il Giudice, ritenendo che le questioni sollevate da dovessero essere risolte pregiudizialmente, riservava la causa Parte_2 in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. in misura ridotta.
In via pregiudiziale, va rilevato l'avveramento della condizione di procedibilità prevista dall'art. 5
D.lgs. 28/2010, relativo alla necessaria instaurazione del tentativo obbligatorio di mediazione, avendo ad oggetto la presente controversia un'azione in materia di successione ereditaria (cfr. verbale negativo di mediazione, versato in atti quale allegato alla produzione di parte istante).
Inoltre va rigettata l'eccezione di nullità della notifica dell'atto introduttivo essendo stato ritualmente notificato a il 24.01.2022 Parte_2
Occorre preliminarmente delimitare l'oggetto del presente giudizio, costituito dalla domanda principale, proposta dalla società istante, esercente in sostituzione il diritto del debitore pignorato, ed afferente alla richiesta divisione giudiziale della comunione ereditaria relativa dell'immobile sito in
Frattamaggiore alla via Genova n. 31, identificato al Catasto Urbano al foglio n. 6, part.lla 1322 sub. 3, nonché dalla consequenziale opposizione promossa da avverso l'ordinanza di vendita Controparte_2 ex art. 785 c.p.c., emessa in data 03.06.2025.
Ciò posto, venendo al merito delle questioni sollevate in sede di opposizione all'ordinanza di delega emessa in data 03.06.2025, con la quale è stata autorizzata la vendita del compendio pignorato
(immobile in NCEU del Comune di Frattamaggiore f. 6 p.lla 1322 sub. 3) in comproprietà tra
[...]
e si ritiene che le stesse vadano qualificate come contestazioni ai sensi dell'art CP_1 CP_2
785 c.p.c.
Nel caso di specie la parte, nell'evidenziare l'illegittimità dell'ordinanza di delega Controparte_2 alla vendita della comunione ereditaria, contestava la mancata prova in ordine alla sussistenza della titolarità in capo alle parti convenute della proprietà del bene de quo, ovvero, ad ogni modo la non sussistenza dell'asserita comproprietà pro-comune ed indiviso, atteso che lo stesso sarebbe pervenuto iure hereditatis al solo , in virtù di testamento di pubblicato il Controparte_1 Persona_3
15.11.2007 per Notaio rep. 19095 racc. 11989. Persona_4
Ciò posto, l'eccezione in ordine al difetto di legittimazione passiva basata su un asserito titolo di proprietà esclusiva del bene de quo in capo al solo germano, , - per tale Controparte_1 motivazione astrattamente unico soggetto legittimato- non risulta fondata pagina 3 di 8 Invero, dalla consultazione della documentazione in atti, giova precisare che risulta per tabulas, oltre che pacifico tra le parti, che in seguito al decesso della de cuius , nato a [...] Persona_5 il 12 settembre 1928 e deceduto i 24 Agosto 1996, della de cuius nata a [...] il Persona_3
03 Gennaio 1927 e deceduta il 1° Maggio 2017, sono divenuti eredi i figli superstiti,
[...]
, C.F. e , C.F. . CP_1 C.F._1 Controparte_2 C.F._2
Nel dettaglio il bene oggetto di divisione risulta pervenuto a nella quota pari ad ¼, Controparte_1 unitamente a per la restante quota di ¼, in forza di successione a Controparte_2 Persona_5 giusta denuncia registrata a Napoli il 18 gennaio del 1997 al n. 353 vol. 3898 e trascritta a Napoli 2 il
10 Dicembre 2008 ai nn.67193/44454 – in costanza di rinuncia del coniuge superstite
[...]
Persona_3
La restante quota di ¼ ciascuno, perveniva agli eredi in forza di successione di Persona_3 giusta denuncia di successione registrata a Napoli 3 il 14 Agosto 2017 al n. 3280 vol. 9990 e trascritta a
Napoli 2 il 12 Ottobre 2017 ai nn. 44366/34563 (cfr. note di trascrizioni delle predette successioni di cui all'allegato IV e VI della relazione di C.T.U. a firma dell'ing. versata in atti in data Persona_1
27.01.2023, nonché relazione di stima dell'intero compendio già depositata dall'esperto stimatore nominato ex art. 568 c.p.c. nell'ambito del procedimento espropriativo immobiliare originante il presente giudizio di divisione, acquisita ai fini istruttori, giusta ordinanza del 19.10.2022).
Risulta, altresì, per tabulas, che il relitto ereditario de quo è rappresentato dall'appartamento sito in
Frattamaggiore (NA) alla via Genova n. 38, posto al primo piano, scala A, riportato in Catasto
Fabbricati al Foglio 6, p.lla 1322, sub 3.
Si evidenzia che dalla consultazione della relazione del delegato alla vendita in atti, risulta appurata la sussistenza, quale condizione di procedibilità per poter dare corso all'azione esecutiva, la continuità delle trascrizioni del cespite immobiliare oggetto di successione.
Invero, alla pagina 3 della suindicata relazione, il dott. riferiva: “…dagli accertamenti Persona_2 effettuati presso la Conservatoria è risultata la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità del sig.
, effettuata in data 28/01/2025 ai nn. 4186/3359, in favore dei sigg. Persona_5 [...]
e;
nonché, in data 18/07/2025, la trascrizione di accettazione tacita di CP_1 Controparte_2 eredità della sig.ra , ai nn. 37098/28606, sempre in favore dei sigg. Persona_3 [...]
e ”. CP_1 Controparte_2
Ciò posto, la società istante ha dedotto nel procedimento promosso dagli odierni convenuti innanzi a questo Tribunale r.g. 2498/2020-avente ad oggetto la divisione giudiziale di bene ereditari caduti in successione a seguito del decesso dei genitori- un contegno processuale assimilabile per facta concludentia all'accettazione dell'eredità, ai sensi del combinato disposto degli artt. 476 e 485 c.c., e pagina 4 di 8 procedeva quindi giusta autorizzazione rilasciata in data 31.07.2024 in sede alla procedura esecutiva
R.G.E 372/2018, a propria cura e spese alla trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità di CP_2
e sull'eredità dei propri genitori, ivi compreso il bene immobile oggetto
[...] Controparte_1 della presente domanda di divisione endoesecutiva (cfr. documentazione in atti con deposito del
10.10.2024).
Avuto, invece, riguardo alla dedotta proprietà esclusiva in capo a dell'immobile Controparte_1 de quo, in virtù di testamento di pubblicato il 15.11.2007 per Notaio Persona_3 [...]
rep. 19095 racc. 11989, pienamente condivisibili -anche in quanto logicamente ed Per_4 analiticamente argomentate - risultano le conclusioni alle quali è pervenuto il professionista delegato alla vendita, dott. , contenute nel “RAPPORTO RIEPILOGATIVO INIZIALE DEL Persona_2
PROFESSIONISTA DELEGATO” versato in atti in data 02.09.2025, giusto provvedimento di nomina del 03.06.2025.
Giova precisare che, in sede di predetta relazione, in ordine alla richiesta verifica in ordine alla sussistenza della continuità delle trascrizioni, il dott. riferiva: “A tal proposito, lo scrivente ha Per_2 analizzato l'allegato al ricorso, indicato come “testamento pubblico del 02.12.2020”, dal quale si evince che la sig.ra attribuisce al solo figlio l'appartamento Persona_3 Controparte_1 oggetto della presente procedura. Tale testamento, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Napoli
DP2, in data 03/12/2020 al n. 20463 serie 1T, è datato 15/11/2007. In proposito, innanzitutto si rileva la mancata trascrizione di tale testamento, in quanto dalle ispezioni effettuate dal sottoscritto, non risulta tale formalità. Inoltre, così come già sopra riportato, la sig.ra all'atto del Persona_3 testamento, non disponeva dell'intero bene, visto l'avvenuto decesso del coniuge comproprietario
avvenuta in data 24/08/1996 e la relativa denuncia di successione (registrata a Napoli Persona_6 il 18 gennaio del 1997 al n. 353 vol. 3898 e trascritta a Napoli 2 il 10 Dicembre 2008 ai nn.
67193/44454), con la quale i sigg. e , ricevevano entrambi la Controparte_1 Controparte_2 quota di ¼ di tale bene, stante la rinuncia del coniuge . Tenuto conto di quanto Persona_3 sopra relazionato, lo scrivente è del parere che ad oggi esiste la continuità delle trascrizioni” (cfr. pagina 3 e 4 della relazione in atti).
Ciò posto, appurata la mancata trascrizione del testamento della de cuius genitrice delle odierne parti convenute, si evidenzia, per mero tuziorismo che la de cuius era titolare del solo 50% del bene oggetto di disposizione per intero, mentre la restante quota era già caduta in successione in capo ai di lei figli e pertanto la disposizione sarebbe in ogni caso parzialmente nulla;
in ogni caso l'opposizione di va rigettata per carenza di interesse ad agire in ordine alla richiesta di avvalersi del Controparte_2 predetto testamento in quanto la disposizione testamentaria è solo a favore del fratello e pertanto non pagina 5 di 8 si ravvede quale interesse possa avere la a far valere una disposizione testamentaria a Controparte_2 lei sfavorevole, di cui non risulta documentata nel presente giudizio la pubblicazione e la trascrizione ai fini dell'opponibilità a terzo.
In forza delle acquisite risultanze e degli adempimenti eseguiti dalla società procedente, appurata come innanzi la continuità delle trascrizioni sul bene pignorato ai sensi dell'art. 2650 - comprovante l'esistenza di un valido titolo di acquisto trascritto in favore dello stesso esecutato-, osserva il Tribunale, che la domanda giudiziale di divisione della comunione ereditaria è meritevole di accoglimento.
Come più volte chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “Il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l'art. 720 c.c. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico - funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene
e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione e utilizzazione del bene stesso” (cfr., in tal senso ed ex multis Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 2012, n. 1238; Cass. civ., sez.
II, 16 febbraio 2007, n. 3635).
Diversamente, il bene si intende non comodamente divisibile nelle ipotesi in cui, sebbene il relativo frazionamento sia materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano, tuttavia, realizzabili porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo o, comunque, porzioni che, sotto
l'aspetto economico - funzionale, risultino sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del compendio (cfr., ex plurimis,
Cass. 22 luglio 2005, n. 15380; Cass. 24 ottobre 2006, n. 22833; Cass. 28 maggio 2007, n. 12406;
Cass. 29 maggio 2007, n. 12498; Cass. 21 agosto 2012, n. 14577) ovvero allorquando sia eccessiva la misura dei conguagli occorrenti per colmare la differenza di valore tra le porzioni ottenibili da una divisione in natura (cfr. Cass. 21 maggio 2003, n. 7961).
In tali casi, ai sensi dell'art. 720 cod. civ., la vendita giudiziale degli immobili non divisibili o non comodamente divisibili è prevista come rimedio processuale di carattere residuale, cui ricorrere quando nessuno dei condividenti possa o intenda avvalersi della facoltà di domandare l'attribuzione dell'intero con addebito dell'eccedenza, come nel caso di specie (cfr., ex plurimis, Cass. 1 marzo 1995, n. 2335;
Cass. 9 febbraio 2000, n. 1423; Cass. 27 ottobre 2000, n. 14165; Cass. 13 maggio 2010, n. 11641).
Ciò premesso, con riguardo ai cespiti immobiliari, sovra specificati ed individuati, pienamente condivisibili -anche in quanto logicamente ed analiticamente argomentate - risultano le conclusioni alle pagina 6 di 8 quali è pervenuto l'ausiliario del giudice (Ing. ) circa la non comoda divisibilità dei beni e Persona_1 che risultano contenute nella relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio.
Giova precisare che, in sede di relazione depositata in data 23.01.2023, in ordine alla non comoda divisibilità dei beni, lo stesso riferiva: “L'unità immobiliare Sub.3 risulta avere una distribuzione interna tale da non consentire una divisibilità pertanto non è possibile una comoda divisione dei beni senza portare pregiudizi e minusvalenze ai cespiti. La divisione fisica dell'appartamento in due sarebbe possibile a condizione che si mettano in atto una serie sistematica di lavori per la definizione residenziale dei due nuovi ambiti con lavori edili ingenti, quindi formazione di nuova cucina, impiantistica, divisione e formazione di impianti di riscaldamento, il tutto determinerebbe un grave deprezzamento del cespite. A parere dello scrivente CTU non è attuabile un frazionamento dell'u.i. sub.3 in quanto trattasi una unità immobiliare ad uso residenziale il cui accesso avviene esclusivamente da una unica porta d'ingresso, effettuare la divisione dell'u.i. non è vantaggiosa da un punto di vista economico, oltre a problematiche di carattere tecnico” (cfr. pagina 21 e 22 C.T.U.).
Per quanto concerne l'aspetto della commerciabilità del cespite de quo, osserva il Tribunale che, nonostante le risultanze di cui alla C.T.U.- nelle cui conclusioni il consulente incaricato riferisce
“Dall'indagine urbanistica condotta da questo CTU, si trae conclusione che non è possibile stabilire lo stato dei luoghi rispetto ai titoli di concessione, in quanto non è stato possibile reperire i titoli edilizi;
diversamente è possibile affermare che è stata effettuata una recente attività edilizia che ha portato alla variazione degli spazi interni e conseguente mutazione dello stato delle finiture per effetto della quale si prospetta una regolarizzazione con art. 36 del DPR 380/2001 per la consolidazione dello stato dei luoghi”- anche in forza delle disposizioni di cui all'art. 46, comma 5, d.P.R. n. 380/2001 e all'art. 40, commi 5 e 6, l. n. 47/1985, lo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio abusivo che si renda necessaria nell'ambito dell'espropriazione di beni indivisi (divisione cd.
"endoesecutiva") o nell'ambito del fallimento e delle altre procedure concorsuali (divisione cd.
"endoconcorsuale") è sottratta alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi, dall'art. 46, comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, l. 28 febbraio 1985, n. 47 (cfr. Cass. Civ. SS.UU., 7 ottobre 2019 n. 2021).
Ciò posto, la domanda di divisione avanzata dalla società istante appare fondata e va accolta con lo scioglimento della comunione sussistente inter-partes, non potendo l'appurata incommerciabilità del bene comune impedire che il condividente, e nella specie la società istante creditore pignorante, esercitando il diritto del debitore pignorato, faccia richiesta di divisione.
pagina 7 di 8 In conclusione, sulla scorta della relazione tecnica richiamata, stante l'acclarata indivisibilità del cespite e la determinazione peritale del valore dell'immobile (€ 278.250,00), in assenza di istanze di attribuzione, occorre disporre, con separata ordinanza, in ordine al prosieguo del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, in persona del G.M., Dott.ssa Anna Scognamiglio, non definitivamente pronunciando, sulla domanda di scioglimento della comunione proposta dalla società
[...]
P.IVA , in persona del legale rapp. P.t., con Parte_1 P.IVA_1 sede legale in Gaeta, via Garibaldi n. 13, così provvede:
• Rigetta integralmente l'opposizione promossa da avverso l'ordinanza del Controparte_2
03.06.2025
• Dichiara l'immobile sito in Frattamaggiore (NA) alla via Genova n. 38, posto al primo piano, scala
A, riportato in Catasto Fabbricati al Foglio 6, p.lla 1322, sub 3 non comodamente divisibile;

• Dispone con separata ordinanza in ordine al prosieguo del giudizio per lo scioglimento della comunione
• Spese al definitivo.
Aversa 26 Novembre 2025 Il Giudice Dott.ssa Anna Scognamiglio

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