REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano il Tribunale di Ivrea

in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Federica Lorenzatti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies III co. c.p.c.
Nella causa n. R.G. 3678/2023 promossa da
, c.f. , nata a [...] il [...] e residente a [...]Parte_1 C.F._1
Reale, via A. Sciesa 26 difesa e rappresentata dall'avvocato OV Porrone del Foro di Torino, in virtù di delega in calce al ricorso introduttivo
-parte attrice -
CONTRO
(cod. fisc.: ), residente in [...] C.F._2
Zanellato n. 47, (cod. fisc.: ), residente in [...]T.se Controparte_2 C.F._3
(TO), via Fabbriche n. 10, (cod. fisc.: ), residente in Controparte_3 C.F._4
Grugliasco (TO), c.so Adriatico n. 347 rappresentati e difesi dagli avv.ti Alessandra Vacca (cod. fisc.: ) e Alessandro Fantin (cod. fisc.: ) per procura C.F._5 C.F._6 da considerarsi apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta
-parte convenuta-
in persona degli eredi collettivamente e impersonalmente Controparte_4
-parte convenuta contumace-
CONTRO
c.f. nella qualità di legale rappresentante di Controparte_5 C.F._7 [...]
p.iva corrente in Venaria Reale (TO), Viale Controparte_6 P.IVA_1
Buridani n. 46 rappresentato e difeso dall'Avv. (c.f. ) in Controparte_7 C.F._8 virtù di procura rilasciata su separato foglio allegato in calce alla comparsa di costituzione e risposta
-altra convenuta– Conclusioni delle parti costituite:
per parte attrice:
In via principale, voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione e premessa l'istruttoria occorrente, in accoglimento della domanda proposta, accertare che il contratto 23.6.2023 denominato “proposta di acquisto immobiliare” è risolto ai sensi del'art.1453 c.c. e s.s. o in subordine ai sensi dell'art.1497 c.c. e per effetto condannare: CP_2
, , e gli eredi impersonalmente di
[...] Controparte_1 Controparte_3 CP_4
, nelle more deceduto, alla sua ultima residenza via Di Vittorio 31/1 Venaria Reale alla
[...] restituzione del doppio della caparra ricevuta per una somma complessiva di euro 16.000,00 oltre interessi dal 23.6.2023 ; in persona del Controparte_6 socio accomandatario alla restituzione dell'importo della provvigione corrisposta Controparte_5 da pari a euro 4.220,00. voglia, altresì, il Tribunale adito condannare i convenuti alla Parte_1 rifusione delle spese di lite (compenso ai sensi del d.m. n. 55/2014, come modificato dai d.m. n.
37/2018 e n. 147/2022, oltre spese e oneri accessori) .
In via istruttoria 1) Ammettere, nel caso occorressero capi di prova per interpello e testi sui punti 1-
2, sopra indicati, nell'Esposizione dei Fatti anticipati da “Vero è che” Si indicano a teste
[...]
e . 2) Ammettere, nel caso occorressero capi di prova Tes_1 Testimone_2 Testimone_3 per interpello e testi sui punti 4-7-8-10-11-12-15,16 sopra indicati, nell'Esposizione dei Fatti anticipati da “Vero è che” Si indica a teste su tutti i punti, sul punto 10 anche Testimone_3
e sul punto 14 dott. . Persona_1 Persona_2
Per parte convenuta LI
NEL MERITO: in via principale, rigettare tutte le domande avanzate da nei Parte_1 confronti di , e OV perché infondate in fatto e in diritto;
in via Controparte_1 CP_2 riconvenzionale subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice, dichiarare lo in persona del legale Controparte_6 rappresentante pro tempore, con sede in Venaria Reale, viale Buridani n. 46/B, tenuto a garantire i convenuti , e OV contro gli effetti dell'eventuale accoglimento Controparte_1 CP_2 della domanda attorea e, per l'effetto, condannarlo al pagamento di quelle somme eventualmente accertate e/o liquidate.
IN VIA ISTRUTTORIA Ammettersi, occorrendo, interrogatorio formale e testi sui seguenti capitoli:
1) “Vero è che nel complesso condominiale sito in Venaria Reale, via Sciesa 53-55, via R.
Tessarin 5-7-9-11, c.so Matteotti 54, su ogni piano dello stabile condominiale è presente un balcone comune ad uso stenditoio al quale si accede aprendo la porta posta al suo ingresso”;
2) “Vero è che, tranne quelle affacciantisi all'angolo delle vie Sciesa e Tessarin, tutte le unità abitative facenti parte del complesso condominiale sito in Venaria Reale, via Sciesa 53-55, via R. Tessarin 5-7-9-11, c.so Matteotti 54, hanno un balcone interno sul quale poter stendere la biancheria, ragion per cui i condòmini delle prime usano in via esclusiva i balconi comuni adibendoli a proprio stenditoio”;
3) “Vero è che i convenuti , e OV erano - e sono tuttora – i soli in Controparte_1 CP_2 tutto il complesso condominiale sito in Venaria Reale, via Sciesa 53-55, via R. Tessarin 5-7-9-11,
c.so Matteotti 54, ad essere in possesso della chiave di apertura del lucchetto collocato sull'unica porta di accesso al balcone sito al 1° piano della parte dello stabile condominiale con ingresso da via R. Tessarin n. 5”
Per parte convenuta Controparte_5
1) Rigettare tutte le domande formulate dalla ricorrente nei confronti di questa parte processuale per le ragioni tratteggiate nella presente comparsa e cio' sia in riferimento all'an debeatur rispetto alla risoluzione contrattuale sia essa fatta valere ex artt. 1453 e ss. c.c. o ex art. 1497 c.c. che al quantum reclamato in restituzione che si contesta nel suo ammontare per la parte eccedente euro
1220,00 iva compresa, che risulta del tutto sfornita di prova.
2) Con vittoria di spese e compensi di giudizio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., ritualmente depositato notificato, parte attrice ha evocato in giudizio le convenute al fine di sentire accogliere le conclusioni in epigrafe trascritte.
A sostegno della suddetta domanda parte attrice ha premesso di aver avviato nel 2021 una serie di trattative per l'acquisto di un appartamento idoneo alle esigenze abitative della figlia disabile, con l'obiettivo di garantirle una sistemazione sicura priva di barriere architettoniche.
Dopo aver visionato diversi immobili, la ricorrente ha dichiarato di aver individuato un appartamento sito in Venaria Reale, via Romolo Tessarin 5, F.25 part.109 sub 22, di proprietà dei signori , , e , come propostole Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3 Controparte_4 dallo affiliato Agenzia Immobiliare Tecnocasa Controparte_6 Controparte_6 di Venaria Reale.
In data 20 giugno 2023 la ricorrente ha allegato di aver sottoscritto una prima proposta di acquisto per l'importo di euro 124.000,00, versando a titolo di caparra confirmatoria un assegno di euro
3.000,00 (Banca BPM n. 0170184150). La composizione dell'appartamento indicata nella proposta comprendeva: disimpegno, tinello con cucinino, balcone, camera da letto con balcone, cameretta, bagno, balcone esterno di proprietà, cantina.
Tale proposta non veniva accettata dai proprietari.In data 22 giugno 2023 la ricorrente ha allegato di aver sottoscritto una seconda proposta di acquisto, questa volta accettata dai proprietari, aumentando il prezzo ad euro 126.000,00 e consegnando un assegno di euro 8.000,00 (Banco
BPM n. 0177855871) a titolo di caparra confirmatoria.
La descrizione dell'immobile oggetto di compravendita era così effettuata: disimpegno, cucina abitabile, balcone, due camere da letto, bagno, ripostiglio, balcone, balcone con accesso da pianerottolo, cantina, 89 mq. calpestabili”.
Successivamente, in data 8 luglio 2023, la ricorrente è stata convocata presso l'Agenzia immobiliare per sottoscrivere una proposta utile alla registrazione, che avrebbe dovuto essere identica alla precedente. Tuttavia, ha allegato parte attrice che nella descrizione dell'appartamento compariva la dicitura “balcone accessorio condominiale con accesso dal pianerottolo”, evidenziando una difformità rispetto alle precedenti indicazioni.
Tale circostanza generava dubbi nella promissaria acquirente poiché il balcone era elemento essenziale per le esigenze della ricorrente e non risultava di proprietà esclusiva.
Alle osservazioni della ricorrente che si accorse che il balcone veniva menzionato come condominiale, il signor dell'agenzia immobiliare assicurò che “avrebbero sistemato tutto a CP_8 norma di legge per lasciare un domani tutto in regola per la figlia perché non avesse problemi con la legge e con i condomini.”
Ciò premesso la ricorrente ha dedotto che solo, successivamente alla sottoscrizione di questa seconda proposta, aveva appreso con certezza come la proposta originaria fosse stata modificata
(senza la presenza del balcone ad uso esclusivo ove poter stendere).
Parte ricorrente afferma, quindi, che il balcone ad uso esclusivo (ove poter stendere) quale elemento accessorio della casa era indispensabile e, in assenza di tale conformazione specifica, mai sarebbe addivenuta alla compravendita e che, dunque, la mancanza del balcone di proprietà costituisce difformità rilevante, integrando la fattispecie dell'aliud pro alio, chiedendo al Tribunale di pronunciare la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1497 c.c., con condanna dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra (euro 16.000,00) e dell'Agenzia alla restituzione della provvigione (euro 4.220,00).
Con comparsa di costituzione del 27.03.2024 si sono costituiti in giudizio tempestivamente i sigg.
, e contestando in fatto e in diritto le Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 avverse allegazioni e deducendo l'assenza di ogni responsabilità per la compravendita effettuata.
In particolare, i sigg. hanno evidenziato come l'immobile oggetto di causa, diversamente CP_1 da quanto allegato da parte attrice, rispondesse alle caratteristiche richieste dall'attrice, ossia la presenza di almeno un balcone utile a stendere la biancheria e che non sussistevano i presupposti dell'aliud pro alio, né la mancanza di qualità essenziali dell'immobile, né difformità tali da giustificare la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.
In particolare parte convenuta ha rimarcato come l'eventuale errore dell'attrice sulla natura del balcone non fosse riconoscibile dai convenuti e, comunque, risultava superato dalla sottoscrizione e convalida del contratto di compravendita, che riporta espressamente la dicitura “balcone accessorio condominiale con accesso dal pianerottolo”.
L'azione di risoluzione ex art. 1497 c.c. era quindi infondata anche sotto il profilo procedurale, poiché l'attrice, pur a conoscenza del presunto vizio, aveva confermato il proprio consenso.
Sotto distinto ma connesso profilo parte convenuta ha evidenziato come la domanda di restituzione del doppio della caparra non potesse essere accolta, essendo tale conseguenza prevista solo in caso di recesso ex art. 1385 c.c., e non in caso di risoluzione.
In via riconvenzionale subordinata, i convenuti hanno chiesto, nell'ipotesi di accoglimento della domanda attorea, la condanna dello a Controparte_6 manlevarli da ogni conseguenza pregiudizievole e a restituire la provvigione versata, in forza dell'obbligo dell'agenzia di svolgere tutte le verifiche tecnico-giuridiche sull'immobile.
Si è da ultimo costituito in giudizio Controparte_6 contestando in fatto e in diritto le avverse allegazioni e sottolineando l'infondatezza della domanda formulata da parte attrice.
Lo nel contestare l'azione intrapresa ha Controparte_6 evidenziato come:
- L'unico contratto preliminare valido tra le parti fosse quello prodotto come doc. 6 dalla ricorrente
(datato 23/06/2023), che sostituisce e assorbe ogni precedente accordo. In tale contratto era espressamente indicato che il “balcone” era un accessorio condominiale con accesso dal pianerottolo.
- La stessa ricorrente, , durante la lettura della seconda versione (in data 08.07.2023) Parte_1 aveva riconosciuto e accettato tale circostanza, risultando pienamente consapevole della natura condominiale del balcone già prima della sottoscrizione definitiva.
Ciò allegato, il mediatore immobiliare ha evidenziato come la scelta di non procedere all'acquisto fosse, quindi, da attribuire a una libera decisione della ricorrente, non a vizi contrattuali o difformità dell'immobile, evidenziando quindi l'infondatezza delle domande prospettate, sia in relazione all'an che al quantum deleatur, contestando in particolare la richiesta di restituzione della provvigione per la parte eccedente gli euro 1.220,00 (IVA compresa), ritenuta priva di prova.
Alla prima udienza il Giudice ha preliminarmente dichiarato la contumacia del sig. CP_4
e le parti hanno reiterato, in tale sede, le rispettive istanze.
[...]
Tentata senza esito la conciliazione della controversia e assunte le prove orali ritenuti necessarie la causa è stata poi trattenuta a decisione ex art. 281 sexies III co. c.p.c. in seguito all'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale della controversia tenutasi in data 12.11.2025.
***
In primo luogo, vanno rigettate le istanze istruttorie reiterate dalle parti in sede di precisazione delle conclusioni non essendo allegate ragioni diverse e novitarie tali da dover indurre il Giudice ad espletare ulteriore istruttoria in difformità a quanto già convenuto con l'ordinanza del 21.10.2024. La domanda di parte attrice nei riguardi dei convenuti è infondata per le ragioni che CP_1 seguono.
Parte attrice ha chiesto di pronunciarsi la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare deducendo, in primo luogo, che l'accordo intercorso fra le parti fosse solo quello del 23 giugno
2023 che descriveva la composizione dell'appartamento con un balcone fruibile in via esclusiva e, in secondo luogo, che vi fosse un palese inadempimento della controparte agli impegni assunti atteso che la proposta sottoscritta in data 08.07.2023 (modificata ad arte solo per quanto concerne il balcone ad uso condominiale) aveva previsto la consegna di un bene diverso (assente il balcone ad uso esclusivo) tale da costituire aliud pro alio e generare una responsabilità a carico dei promittenti venditori e dell'agenzia.
In proposito, è opportuno evidenziare che anche per il contratto di compravendita e per il creditore che agisce per ottenere la risoluzione del contratto valgono i noti principi espressi dalla Suprema
Corte di Cassazione, la quale ha statuito che: “il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass. SS.UU. n. 13533/2001, nonché, in senso sostanzialmente conforme, Cass. Civ. n. 982/2002), precisando, altresì, che
“eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile nel caso in cui il debitore, convenuto per l'adempimento, la risoluzione od il risarcimento del danno da inadempimento, si avvalga dell'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c. per paralizzare la pretesa dell'attore. In tale eventualità, i ruoli saranno invertiti. Chi formula l'eccezione può limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento: sarà la controparte a dover neutralizzare l'eccezione, dimostrando il proprio adempimento o la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione a suo carico” (cfr. in motivazione, Cass. SS.UU. n. 13533/2001, nonché Cass. Civ. nn. 3232/98, 13445/92, 3099/87).
In altri termini, allorquando siano provati la fonte dell'obbligazione e il fatto storico dell'avvenuto adempimento e si controverta soltanto in ordine all'esattezza di questo ultimo, spetta al debitore della prestazione - quale che ne sia la posizione processuale - provare l'esattezza dell'adempimento, al fine dell'accoglimento della propria domanda o eccezione.
Nel caso di specie sono presenti e acclusi agli atti due proposte (l'una quella del 23.06.2023 -ove compare la dicitura “balcone con accesso da pianerottolo” e altra successiva del 08.07.2023 ove veniva aggiunta detta dicitura “balcone accessorio con accesso dal pianerottolo”.) CP_9
E' perciò da ritenersi che, in realtà, il contratto sottoscritto successivamente prevalga rispetto a quello precedente, contratto che come effettivamente emerge reca espressamente la dicitura balcone condominiale senza equivocare in alcun modo. Nella specie non è quindi possibile ritenere si tratti di aliud pro alio a cui peraltro la giurisprudenza pur ampliando le maglie (per evitare gli stringenti limiti decadenziali dell'azioni c.d. edili, redibitoria ed estimatoria) attribuisce un perimetro ben definito.
In particolare secondo le linee guida tracciate dalla giurisprudenza di legittimità: “In tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.
(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto integrata la consegna di aliud pro alio in relazione ad una fornitura di calcestruzzo in considerazione della sola minore resistenza rispetto a quello commissionato, pur non emergendo dalla motivazione il grado di incidenza della predetta minore resistenza sulla capacità del bene fornito di assolvere alle sue funzioni). Sez. 2 - , Sentenza n. 13214 del 14/05/2024 (Rv. 671131 - 01)
Sez. 2, Sentenza n. 28419 del 19/12/2013 (Rv. 629238 - 01)
La domanda attorea volta alla risoluzione del contratto preliminare di compravendita avviso di questo Giudice non può trovare conseguentemente accoglimento tenuto conto delle evidenze di causa.
Dall'istruttoria e dalla documentazione in atti emerge che l'immobile oggetto di causa corrisponde, nelle sue caratteristiche essenziali, a quanto richiesto dalla parte attrice, ossia la presenza di una casa fruibile nelle sue caratteristiche essenziali e dotata altresì di un balcone.
Peraltro, la circostanza che il balcone fosse di natura condominiale, e non pertinenza esclusiva dell'appartamento, era stata indicata nel contratto sottoscritto dalle parti in data 23/06/2023, ove si legge espressamente “balcone accessorio condominiale con accesso dal pianerottolo”.
Non ricorrono, pertanto, i presupposti dell'aliud pro alio, difettando una difformità sostanziale e radicale tra il bene promesso e quello oggetto del contratto. Al più, la questione può essere ricondotta a una mancanza di qualità essenziali del bene (essendosi la parte determinata nell'acquisto solo a fronte dell'esistenza di un balcone ad uso esclusivo per stendere la biancheria), ma anche sotto tale profilo la domanda attorea non può essere accolta.
Le testimonianze raccolte confermano che la qualità del balcone quale pertinenza esclusiva non era stata oggetto di specifica pattuizione con i sigg. , né era stata resa nota ai promittenti CP_1 venditori come elemento essenziale della volontà contrattuale dell'acquirente. In particolare, la teste ha riferito che, in occasione delle visite e dei colloqui con l'agente Testimone_3 immobiliare, era stata rassicurata circa la proprietà esclusiva del balcone, ma tale circostanza non risulta essere stata comunicata o richiesta espressamente ai venditori.
La stessa teste ha confermato che, in data 08/07/2023, in occasione della redazione della proposta definitiva, era stata ribadita la natura condominiale del balcone (“la proposta è stata letta in modo molto veloce e confusionaria”, ma “in casa esiste un altro balcone che però non si può utilizzare per stendere per regolamento condominiale;
si può stendere solo su quello condominiale”).
La teste di parte convenuta, , ha dichiarato, altresì, di non essere a conoscenza di Testimone_4 una diversa destinazione del balcone e di non aver avuto rapporti con l'agente immobiliare, confermando quindi che il balcone in questione era di uso condominiale, anche se di fatto utilizzato in via esclusiva dalla famiglia, ma senza che tale elemento fosse stato portato a conoscenza di terzi.
Si osserva, in ogni caso, che l'azione di risoluzione ex art. 1497 c.c. è soggetta a stringenti limiti decadenziali: la parte acquirente, una volta venuta a conoscenza della mancanza di qualità essenziali, avrebbe dovuto esercitare il relativo diritto entro termini precisi, a pena di decadenza.
Nel caso di specie, la consapevolezza della natura condominiale del balcone era già emersa in occasione della sottoscrizione della proposta definitiva e, comunque, in data 08/07/2023, senza che risulti un tempestivo esercizio della relativa azione.
Peraltro, anche a volere ricondurre l'azione intrapresa nell'ambito della disciplina dei vizi del consenso l'errore lamentato dall'attrice non era riconoscibile, né essenziale per i promittenti venditori, non essendo stato oggetto di specifica trattativa o comunicazione.
In sostanza, la sottoscrizione del contratto, quello del 08.07.2023 con la specifica indicazione della natura condominiale del balcone, esclude la possibilità di configurare un errore essenziale e riconoscibile ai sensi degli artt. 1427 e 1431 c.c.
Alla luce di quanto sopra, la domanda attorea deve essere rigettata.
In ogni caso appare destituita di fondamento la domanda volta ad ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria, atteso che tale istituto è correlato al recesso e non già ad una domanda di risoluzione per inadempimento, che quale pronuncia avente natura costitutiva presuppone al più la restituzione degli importi che sono stati corrisposti dalle parti in forza del predetto contratto risolto, fatta salva la valutazione in ogni caso dell'inadempimento di controparte
(inadempimento che in ogni caso non può ritenersi sussistente a carico dei promittenti venditori)
Alla luce di quanto sopra, la domanda attorea nei riguardi dei promittenti venditori deve essere rigettata tanto più che in seguito alla proposta di acquisto alcuna delle parti si è determinata alla sottoscrizione del rogito definitivo, manifestando il definitivo disinteresse alla conclusione dell'affare alla luce delle criticità sorte.
Sulla domanda di restituzione della provvigione corrisposta al mediatore.
Secondo le prospettazioni di parte attrice l'Agenzia Immobiliare ha male adempiuto ai suoi doveri professionali omettendo di informare la parte acquirente e occultando la reale consistenza dell'appartamento; in forza di tale condotta l'agente immobiliare sarebbe tenuto a restituire quanto percepito da parte attrice pari a euro 4.220,00 di cui 3.000,00 senza ricevuta fiscale. Orbene, dall'istruttoria svolta è emerso che l'agente immobiliare in qualità di Controparte_5 legale rappresentante dello non ha adempiuto agli obblighi informativi CP_6 CP_6 previsti dall'art. 1759 c.c., che impongono al mediatore di comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'ordinaria diligenza, e che possono influire sulla conclusione dell'affare.
Le dichiarazioni testimoniali raccolte hanno evidenziato come la parte acquirente sia stata rassicurata dall'agente immobiliare circa la proprietà esclusiva del balcone, elemento ritenuto essenziale per la decisione di acquisto. In particolare, la teste (la cui attendibilità Testimone_3 non può essere messa in discussione per il semplice legame di parentela che vanta con la parte attrice) ha riferito che, sia in occasione delle visite sia al momento della sottoscrizione della proposta, l'agente immobiliare aveva affermato che il balcone era di proprietà esclusiva dell'appartamento, circostanza poi rivelatasi non veritiera. (Capo 5 “ vero, confermo la circostanza;
per quanto riguarda il balcone esterno di proprietà quando io avevo chiesto al sig. gente Per_3 immobiliare se il balcone esterno era di proprietà questi mi aveva rassicurato dicendo che era dell'appartamento di proprietà e quindi io ho realizzato che fosse di uso esclusivo dell'appartamento, ma alla fine così non è stato”). Capo 8 “ vero, confermo ma al momento della sottoscrizione l'agente continuò a ripetere che era di proprietà esclusiva e non ha assolutamente detto che il balcone era ad uso condominiale. L'unica volta che ho interrogato l'agente che ci ha mostrato tutta la casa lui mi disse esplicitamente e lo posso affermare con certezza perché lo chiese personalmente che il balcone era di proprietà. ADR Successivamente si è scoperto che era di uso condominiale”.
Solo successivamente, e in modo non chiaro, è emersa la reale natura condominiale del balcone su cui appunto non è possibile per la parte un utilizzo come stenditoio.
Inoltre, sempre l'istruttoria ha confermato che la circostanza di un utilizzo del balcone per potere fruire come stenditoio era stato esplicitato all'agente immobiliare quale elemento fondamentale per orientare l'acquisto e la ricerca di mercato “vero confermo la circostanza. L'8 luglio ero presente personalmente, rammento che siamo stati chiamate dall'Agenzia Tecnocasa per compilare al pc una proposta che doveva essere uguale a quella di giugno, atteso che l'agenzia delle Entrate non accettava la scrittura a mano. Quel giorno erano presenti anche i sigg. ( e Pt_2 CP_2
) e il sig. dell'Agenzia, il quale ha redatto la proposta. La proposta è stata CP_1 Persona_4 letta in modo molto veloce confusionaria. ADR l'agenzia sapeva perfettamente che mia madre voleva un appartamento con almeno un balcone da stendere perché quando siamo andati a visitare un'altra casa che non aveva il balcone esterno per stendere di fronte a tale elemento
(assenza del balcone esterno per stendere) mia madre non si interessò più all'acquisto. ADR esiste nella casa di cui è causa un altro balcone ma non si può stendere per il regolamento di condominio. Si può stendere solo su quel balcone che ha accesso sul cortile di proprietà condominiale.” Tale comportamento integra, ad avviso di questo Giudice, una violazione degli obblighi di correttezza e trasparenza cui il mediatore è tenuto, avendo omesso di informare tempestivamente e chiaramente la parte acquirente circa la reale natura del bene oggetto di trattativa, nonostante tale elemento fosse determinante per la conclusione dell'affare.
Va inoltre sottolineato che il mediatore, nell'esercizio del proprio mandato, è tenuto non solo a trasmettere le informazioni ricevute dalle parti, ma anche a svolgere le opportune verifiche documentali sull'immobile, tra cui la conoscenza e l'analisi del regolamento di Condominio.
Tale regolamento può incidere in modo rilevante sui diritti e sulle facoltà inerenti all'immobile oggetto di compravendita, come nel caso di specie, in cui il regolamento vieta l'uso dei balconi interni per stendere la biancheria e riserva tale funzione al solo balcone condominiale.
L'omessa verifica e comunicazione di tali circostanze costituisce una negligenza, in quanto il mediatore avrebbe dovuto accertare e rappresentare alle parti ogni elemento potenzialmente ostativo o limitativo rispetto alle aspettative e alle esigenze manifestate, specie quando queste risultano determinanti per la conclusione dell'affare.
In applicazione dei principi sanciti dall'art. 1759 c.c. e dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 30/09/2022, n. 28441), la mancata comunicazione di circostanze rilevanti e potenzialmente ostative alla conclusione del contratto comporta la perdita del diritto alla provvigione da parte del mediatore e, ove questa sia già stata corrisposta, ne legittima la restituzione.
Le considerazioni di cui sopra, riscontrate sostanzialmente dalle deposizioni della testimone, consentono di affermare come il mediatore abbia omesso, nel caso di specie, di osservare i doveri che la media diligenza professionale le impone in relazione ad un qualsivoglia affare intermediato.
Nell'esaminare le conseguenze in termini di responsabilità che comporta l'omissione di informazioni nei confronti del cliente, la giurisprudenza di legittimità ha affermato, con l'orientamento al quale questo giudice ritiene di aderire, che il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c. d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c. c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, con la conseguente configurazione dell'obbligo specifico a suo carico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile (cfr. da ultimo Cass. Sezione II,
Ordinanza 28 ottobre 2019, n. 27482; in senso conforme Cass. n. 19951/2008; Cass. n.
16382/2009; Cass. n. 965/2019; Cass. n. 6714/2001).
La Suprema Corte, di recente nell'affrontare funditus la questione (cfr. Cass. Sezione II, Ordinanza
28 ottobre 2019, n. 27482) giunge ad affermare tale principio traendo spunto dalla interpretazione della ratio dell'art 1759, comma 1, c.c. a tenore del quale “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”. Tale disposizione, infatti, impone uno specifico obbligo informativo in capo al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note (nelle quali devono ricomprendersi quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è possibile acquisire presso i pubblici registri), riguardanti la valutazione e la "sicurezza" dell'affare (soprattutto per il promissario acquirente o, comunque, acquirente) tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso: in tal senso, invero, la legge prevede una forma di responsabilità specifica e qualificata del mediatore, la violazione dei cui relativi obblighi comporta il venir meno del presupposto per la configurazione del diritto alla provvigione in suo favore.
Anche al fine dell'individuazione dei doveri e delle responsabilità incombenti sul mediatore - non si può prescindere, in primo luogo, dall'osservazione che il nostro ordinamento giuridico, già con gli artt. 1175 e 1375 c.c., impone in via generale al debitore e al creditore di comportarsi reciprocamente secondo le regole di correttezza e ciò anche nella fase di esecuzione del contratto.
Poi, non si può non rilevare - sul presupposto che la funzione del mediatore comporta l'esercizio professionale di un'attività (tanto è vero che i mediatori sono obbligati all'iscrizione in un apposito albo ai sensi della legge n. 39 del 1989) - che in materia è applicabile anche l'art. 1176 c.c., in virtù del quale è richiesta, per l'adempimento delle obbligazioni relative, non la diligenza del buon padre di famiglia, ossia quella dell'uomo medio, bensì una diligenza adeguata alla professionalità che ragionevolmente ci si può attendere dal mediatore.
Il Legislatore - sulla base di questo impianto generale - ha, per l'appunto, inteso specificamente inserire nel codice civile una norma apposita e peculiare per disciplinare l'attività del mediatore, ovvero il richiamato art. 1759, comma 1, la cui ratio va individuata nella necessità di salvaguardare l'interesse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa od incompleta rappresentazione della realtà, e, quindi, essa è improntata ad evitare che l'interesse personale del mediatore prevalga su quello delle parti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se fossero state informate su determinate circostanze, così risultando inefficaci eventuali clausole completamente esoneratrici apposte nel contratto di mediazione favorevoli alla parte mediatrice. Il complessivo obbligo gravante sul mediatore comprende, quindi, in senso positivo, quello di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza tipica della professione esercitata (che - ove omesse – potrebbero sortire un'incidenza causale contraria all'interesse effettivo delle parti), e, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere o informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza o che non abbia controllato.
Alla stregua di tale impostazione, quindi, il mediatore ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni anche su elementi accessori e/o pertinenza della cosa principale messa in vendita, nonché gli obblighi e i divieti contenuti nel regolamento di Condominio che incidono sul bene compravenduto. Facendo applicazione dei suddetti principi, pienamente condivisibili nel caso di specie poiché coerenti con il ruolo e conseguentemente con gli obblighi che assume il mediatore rispetto alle parti, deve essere ravvisata la sussistenza di un inadempimento imputabile al mediatore per non aver offerto ogni informazione utile e funzionale alla determinazione di all'acquisto dell'immobile sito in Venaria Reale, via Romolo Tessarin 5, F.25 part.109 sub 22.
In particolare, l'agenzia immobiliare non ha assolto al dovere di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che avrebbe dovuto comprendere anche la conoscenza del Regolamento di Condominio e la titolarità o meno in capo al e non al Parte_3 promittente venditore del balcone che accede al cespite compravenduto.
Alla luce di quanto sopra, la domanda attorea di restituzione della provvigione nei confronti dell'agente immobiliare deve essere accolta. Controparte_5
Tenuto conto delle sopra accertate circostanze in fatto la domanda di parte attrice di restituzione di quanto corrisposto a titolo di provvigione è manifestamente fondata.
L'istruttoria condotta ha consentito di appurare come parte attrice avesse, in ogni modo, notiziato della circostanza il mediatore, circa la volontà di aver un balcone ad uso esclusivo dove poter stendere.
Da qui discende l'accoglimento della domanda di rimborso della provvigione corrisposta all'agente immobiliare tenuto conto degli importi che risultano fatturati (doc. 5) pari ad Euro 1.220,00. Non potrà ovviamente essere accolta la domanda di restituzione della maggior somma non essendo provata la richiesta di pagamento, né l'effettivo esborso.
Spese di lite
Le spese di lite del presente procedimento seguono la soccombenza, dovendo necessariamente distinguere le posizioni dei due convenuti a seconda della fondatezza o meno della domanda proposta nei loro riguardi.
Quanto alla posizione fra parte attrice e i convenuti le spese, tenuto conto del rigetto della CP_1 domanda proposta da parte attrice nei loro riguardi, vanno poste a carico di parte attrice e liquidate nei limiti di cui in dispositivo valori prossimi ai minimi tabellari tenuto conto dell'attività processuale svolta e delle questioni trattate;
quanto, invece, alla posizione fra attrice e lo studio immobiliare debbono essere invece poste a carico della parte soccombente ovvero in Controparte_5 rappresentanza dello e liquidate come Controparte_6 in dispositivo valori prossimi ai minimi di cui al D.M. 55/2014 s.m.i, tenuto conto del valore per cui è stata accolta la domanda pari ad Euro 1.220,00.
Le spese di CTU, ovvero dell'interprete del testimone escusso, devono essere poste a carico delle parti rispettivamente soccombenti ovvero l'attrice e la parte convenuta nella Controparte_5 qualità di legale rappresentante di Controparte_6


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria istanza: In parziale accoglimento della domanda proposta da parte attrice
RIGETTA la domanda formulata da parte attrice nei riguardi di (cod. fisc.: Controparte_1
), (cod. fisc.: ), C.F._2 Controparte_2 C.F._3 Controparte_3
(cod. fisc.: ), e in persona degli eredi collettivamente;
C.F._4 Controparte_4
ACCOGLIE la domanda proposta da parte attrice nei riguardi Controparte_6
in persona del socio accomandatario e, per l'effetto, lo
[...] Controparte_5 condanna alla restituzione dell'importo della provvigione corrisposta da pari ad Euro Parte_1
1.220,00;
CO parte attrice , c.f. , alla rifusione delle spese di Parte_1 C.F._1 lite nei riguardi di parte convenuta (cod. fisc.: ), Controparte_1 C.F._2 CP_2
(cod. fisc.: ), (cod. fisc.:
[...] C.F._3 Controparte_3
), e che liquida in Euro 2.540,00 oltre spese forf., IVA C.F._4 Controparte_4
e CPA
CO parte convenuta alla Controparte_6 refusione delle spese di lite nei riguardi dell'attrice , c.f. che Parte_1 C.F._1 liquida in Euro 2.000,00 oltre spese forf., IVA e CPA oltre esposti documentati pari ad Euro 145,50;
DISPONE che le spese di CTU, come liquidate in corso di causa, siano poste definitivamente a carico delle parti soccombenti nella misura di ½ cadauno ovvero a carico di , c.f. Parte_1
e nella qualità di legale rappresentante di C.F._1 Controparte_5 [...]
Controparte_6
Ivrea, 25.11.2025
Il Giudice
(dott.ssa Federica Lorenzatti)