RG 12843/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE nella persona del Giudice dott.ssa Sara Monteleone ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 12843/2023 R.G. promosso da
, rappresentato e difeso dall'Avv. Pietro Bruno presso Parte_1 il cui studio, sito in Palermo, Corso Calatafimi n. 535, è elettivamente domiciliato, come da procura in atti;
attore contro
(P. VA ), con sede in Palermo Controparte_1 P.IVA_1
Via Libertà n. 38, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Palermo, Via F.sco Petrarca n. 5, presso lo studio dell'Avv.
Giuseppe Bisso che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

e
(c.f. ), nata a [...] il [...] e CP_2 C.F._1 residente in [...];
e contro
, , ,Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
, , , tutti rappresentati e CP_6 Controparte_7 CP_8 difesi dall'avv. Daniela Esposito ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in ER DI alla via V. Lipari, 2, giusta procura in atti;
convenuti
***
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., premettendo di aver Parte_1 sottoscritto in data 3.4.2019 una proposta di acquisto avente ad oggetto l'immobile sito in Palermo, Via Oreste Arena n. 10 (identificato al Catasto di
Palermo al foglio 35, particella 1605, sub 28), ha convenuto in giudizio la promittente veditrice nonché l'agenzia immobiliare CP_2
chiedendone la condanna – previo Controparte_9 accertamento del grave inadempimento al contratto preliminare di compravendita immobiliare – rispettivamente, alla restituzione della somma di € 5.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria e della somma di € 9.369,60, percepita dall'Agenzia a titolo di provvigione, nonché al pagamento di € 2.000,00 a titolo risarcitorio dei danni patiti.
A sostegno delle proprie ragioni l'attore ha dedotto:
- di avere sottoscritto la proposta d'acquisto sopra citata per il tramite dell'Agenzia immobiliare Controparte_9
- che l'immobile oggetto della proposta di acquisto è di proprietà di CP_2
, , ,
[...] Parte_2 Parte_3 Controparte_5
, , , Parte_4 Controparte_4 Controparte_3 Parte_5
, , ; Controparte_7 CP_6 CP_8
- che la proposta di acquisto è stata sottoscritta per accettazione dai predetti comproprietari e che per , sottoposta ad amministrazione di Parte_4 sostegno, la firma è stata apposta per suo conto da;
Controparte_5
- che la proposta di acquisto, firmata per accettazione dai predetti proprietari, prevedeva che l'immobile venisse liberato, da cose e persone, entro il 30.6.2019
e che la stipula del definito atto di compravendita sarebbe improrogabilmente avvenuta entro il termine essenziale del 31.7.2019;
- di avere consegnato a , in occasione della sottoscrizione della CP_2 proposta, un assegno di importo pari ad € 5.000,00 alla stessa intestato, nonché di avere pagato all' l'importo di € 9.369,60 (mediante un Pt_6 ulteriore assegno, intestato alla a saldo della fattura n. Controparte_9
85/2019, a titolo di provvigione per l'attività di mediazione immobiliare;

- che nonostante le richieste, anche da parte dello studio notarile incaricato della redazione del contratto preliminare, e gli scambi di mail (da ultimo quelle del
12.7 e 24.7.2019), ad agosto 2019 né i proprietari né l'Agenzia avevano provveduto ad inoltrare al Notaio la documentazione richiesta e necessaria per la stipula del contratto di vendita;
- che in particolare mancavano ancora gli atti di accettazione dell'eredità di alcuni dei comproprietari, nonché l'autorizzazione del Tribunale alla vendita della quota di spettanza di , comproprietaria sottoposta ad Parte_4 amministrazione di sostegno;

- che, pertanto, lamentando l'infruttuoso decorso del termine essenziale del
31.7.2019 a causa dell'inadempimento di parte promittente venditrice e della violazione delle regole di diligenza professionale da parte dell'agenzia immobiliare, ha avanzato con lettera raccomandata del Parte_1
17.12.2019 formale diffida e messa in mora intimando alla la CP_2 restituzione dell'importo versato a titolo di acconto sul prezzo, nonché a
(con pec del 17.12.2019) la restituzione dell'importo Controparte_9 percepito a titolo di provvigione.
Con comparsa di costituzione e risposta del 4.3.2024 si è costituita l'agenzia che, eccependo preliminarmente il difetto di integrità del Controparte_9 contraddittorio (non essendo stati citati in giudizio tutti i proprietari del bene, litisconsorti necessari quali promittenti venditori unitamente alla ), ha CP_2 altresì variamente contestando nel merito le pretese avversarie.
Essa ha in particolare dedotto:
- che, contrariamente a quanto sostenuto da parte attrice, l'agenzia comparente non ha colpevolmente taciuto alcuna informazione in suo possesso relativa al buon esito dell'affare;
- che il termine del 31.7.2019 non aveva carattere essenziale;

- che l'immobile era stato effettivamente liberato entro la prevista data del
30.6.2019;
- che in seno alla proposta d'acquisto, aveva autorizzato Parte_1
l'agente immobiliare all'incasso dell'assegno relativo alla provvigione nel momento stesso in cui fosse intervenuta l'accettazione della proposta da parte dei venditori;

- di aver assolto all'obbligo di consegnare al promissario acquirente tutta la documentazione a sua volta ricevuta dai proprietari (quale titolo di provenienza, planimetrie, visure);
- di non essere stata messa a conoscenza della circostanza che per la promittente venditrice , sottoposta ad amministrazione di Parte_4 sostegno, fosse necessario acquisire la preventiva autorizzazione giudiziale alla vendita (richiesta dall'amministratore di sostegno al Tribunale di Termini
Imerese in data 1.8.2019);
- che il promissario acquirente, pur messo a parte di detta circostanza, ha inteso proseguire le trattative di vendita come documentato nello scambio di mail del
10.9.2020;
- che, pur essendo stato rilasciato dal Tribunale di Termini Imerese, in data

1.10.2019 il provvedimento di autorizzazione alla vendita (emesso su ricorso di n.q. di amministratore di sostegno della sig.ra Controparte_5 Parte_4
, il ha comunicato, con la nota del 19.12.2020, la
[...] Parte_1 propria volontà di risolvere il contratto.
Denunciando, quindi, la pretestuosità della condotta avversaria, la ha chiesto il rigetto delle domande attoree e la declaratoria Controparte_9 del proprio diritto alla provvigione per l'attività di mediazione svolta nonché, in subordine, di essere tenuta indenne dai promittenti venditori, dei danni patrimoniali alla stessa derivanti in caso di condanna alla restituzione delle somme in favore dell'attore.
Con ordinanza del 14.3.2024 è stata ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari dell'immobile promesso in vendita, quali litisconsorti necessari.
In data 17.6.2024 si sono costituiti in giudizio Controparte_5 CP_4
, , , , , i
[...] Controparte_3 Controparte_7 CP_6 CP_8 quali – oltre a contestare nel merito la ricostruzione avversaria dei fatti – hanno eccepito l'inesistenza giuridica della notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio alla convenuta , essendo questa deceduta il 7.12.2021 (in CP_2 data anteriore alla notifica), nonché la decadenza dal termine assegnato dal
Giudice per l'integrazione del contradditorio nei confronti di tutti i comproprietari litisconsorti necessari, avendo parte attrice provveduto a notificare l'atto solo nei confronti di alcuni di essi.
Infine, in data 20.3.2024 la causa è stata assunta in decisione ai sensi degli artt.
281 sexies, comma 4, e 281 terdecies c.p.c.
***
Preliminarmente, deve ribadirsi quanto già anticipato nel corpo dell'ordinanza emessa in data 4.7.2024, relativamente all'estinzione del giudizio nei confronti di e di tutti gli altri comproprietari dell'immobile, sia di quelli non CP_2 evocati in giudizio - in violazione dell'ordine di integrazione del contraddittorio del
Giudice (art. 307 comma 3 c.p.c.) - sia di quelli regolarmente citati e costituitisi
( , , , Controparte_5 Controparte_4 Controparte_3 Controparte_7
, ), litisconsorti necessari dei primi. CP_6 CP_8
È stato invero rilevato - e costituisce del resto circostanza pacifica tra le parti - che la notifica nei confronti di è stata effettuata in data CP_2 successiva al decesso della medesima (avvenuto il 7.12.2021 come da certificato di morte in atti).
La notifica della citazione introduttiva del giudizio ad una persona già deceduta è inficiata da inesistenza giuridica, posto che la capacità giuridica si acquista al momento della nascita e si estingue con la morte della persona fisica ex art. 1
c.c.; invero, poiché presupposto necessario della vocatio in ius è l'esistenza attuale delle parti, la morte del convenuto avvenuta prima della notifica dell'atto di citazione determina la mancata instaurazione di un valido rapporto processuale tra le parti. Né efficacia sanante (della notificazione inesistente siccome effettuata nei confronti di persona defunta) potrebbe rivestire l'eventuale costituzione in giudizio degli eredi.
In altri termini, l'inesistenza della notificazione dell'atto di citazione costituisce insanabile impedimento alla instaurazione del contraddittorio tra le parti e alla costituzione del rapporto processuale tra le stesse, con l'ulteriore conseguenza che la decisione che sia stata eventualmente emessa sulla base di una notifica inesistente è affetta da nullità insanabile, rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo.
Ne deriva che deve dichiararsi l'estinzione del giudizio con riferimento alla domanda di accertamento dell'inadempimento del contratto preliminare e di condanna alla restituzione dell'acconto di € 5.000,00 ed al risarcimento dei danni, non solo nei confronti di , ma anche di tutti gli altri CP_2 comproprietari dell'immobile, in quanto litisconsorti necessari di quest'ultima, parti di un rapporto processuale avente carattere inscindibile.
A ciò si aggiunga un'ulteriore ragione di estinzione nei confronti dei predetti litisconsorti necessari, in quanto, com'è stato già rilevato con ordinanza del
4.7.2024, l'odierno attore non ha ottemperato all'ordine di integrazione del contradditorio disposto ai sensi dell'art. 102 c.p.c. nei confronti dei comproprietari dell'immobile, con conseguente estinzione del processo ai sensi dell'art. 307, c. 3 c.p.c. (sempre con riferimento alle parti rispetto alle quali le domande ed il relativo rapporto processuale assumono carattere inscindibile).
Nessuna pronuncia sarà dunque emessa con riferimento al dedotto inadempimento dei promittenti venditori al contratto preliminare ed alla chiesta condanna degli stessi al risarcimento dei danni (quantificati in € 2.000,00) ed alla restituzione dell'importo di € 5.000,00 versato a titolo di acconto/caparra confirmatoria.
Il giudizio è invece proseguito con riferimento alle domande proposte dall'attore nei confronti dell'agenzia immobiliare convenuta in quanto Controparte_9 parte di un rapporto (discendente dal contratto di mediazione) scindibile rispetto a quello intercorrente tra l'attore ed i promittenti venditori dell'immobile.
Come si è già evidenziato in seno all'ordinanza del 4.7.2024, “In un giudizio avente ad oggetto una pluralità di cause scindibili, in cui non sussiste alcun litisconsorzio sostanziale o processuale tra le parti delle varie cause, la mancata esecuzione nei termini di un ordine di integrazione del contraddittorio non produce
l'estinzione del giudizio nei confronti delle parti alle quali esso non è rivolto” (Cass.
n. 11455/2003);
Costituisce orientamento ormai consolidato in giurisprudenza che “In caso di litisconsorzio facoltativo il processo è soltanto formalmente unico, poiché alla pluralità delle parti che agiscono o sono convenute nello stesso processo corrisponde una pluralità di rapporti processuali tra loro scindibili, che perciò rimangono indipendenti, di guisa che le vicende proprie di ciascuno di essi, singolarmente preso, non possono interferire e comunicarsi agli altri. Ne consegue che, in tal caso, se si determina una causa di estinzione con riguardo ad uno dei predetti processuali, l'estinzione del processo deve essere dichiarata unicamente con riferimento a quel rapporto e non si estende all'intero processo” (Cass. n.
4924/1984).
Andando al merito delle domande, giova premettere che ai sensi dell'art. 1754 c.c.
“È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” e che il successivo art. 1755 prevede che “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”. Come correttamente dedotto dall'agenzia convenuta, condizione indispensabile, dunque, perché possa dirsi maturato il diritto al pagamento della provvigione è che l'affare abbia raggiunto la sua definizione: che cioè le parti abbiano stipulato il negozio (sia pure nella forma del preliminare o del c.d. preliminare di preliminare), per la conclusione del quale l'intermediario ha prestato la propria opera.
Sennonché, nel caso di specie emerge dal tenore stesso dell'atto intercorso tra l'odierno attore e i promittenti venditori (atto discendente dall'accettazione della proposta di acquisto) che al momento della sottoscrizione per accettazione da parte di questi ultimi (aprile 2019), una di loro ( ) era Parte_4 sottoposta ad amministrazione di sostegno e la sua accettazione è stata infatti espressa da altro comproprietario, nella qualità di Controparte_5 amministratore di sostegno.
Costituisce inoltre circostanza pacifica tra le parti - oltre che documentata - che al momento dell'accettazione della proposta di acquisto non era ancora intervenuto il provvedimento giudiziale di autorizzazione alla vendita (imposto dall'art. 375 c.c. nel testo allora vigente), che sarebbe invero stato emesso soltanto sei mesi dopo (il 28.9.2019) e per di più, come si dirà, in forma inidonea.
Il combinato disposto degli artt. 374 e 375 c.c. - nel testo vigente fino al
30.6.2023 - prevedeva che, mentre per l'acquisto di beni, la riscossione di capitali, l'accettazione di eredità fosse sufficiente l'autorizzazione del giudice tutelare, per atti potenzialmente più rischiosi per il beneficiario, quali la vendita di beni, la costituzione di pegni e ipoteche, le divisioni, fosse invece necessaria l'autorizzazione del Tribunale in composizione collegiale, emessa su parere del giudice tutelare.
Nel caso di specie, il provvedimento emesso in data 28.9.2019 dal giudice tutelare di Termini Imerese - dal cui tenore emerge che non solo non era ancora stato redatto l'inventario ma neppure era stata fatta l'accettazione con beneficio di inventario nell'interesse della (anch'essa soggetta ad Parte_4 autorizzazione) - non era affatto idoneo ad autorizzare la vendita del cespite, dovendo il relativo provvedimento provenire dal Tribunale in composizione collegiale, e potendo la pronuncia del giudice tutelare valere al più come parere ai sensi del secondo comma dell'art. 375 c.c. In ogni caso, al momento dell'accettazione della proposta (aprile 2019) nessun provvedimento giudiziale - neppure quello citato del giudice tutelare - era stato ancora emesso.
Ne deriva che, in mancanza di autorizzazione giudiziale alla vendita - nonché in assenza di specifica ed espressa assunzione di impegno ad ottenerla in seno all'atto negoziale sottoscritto dai comproprietari promittenti venditori -
l'accettazione della proposta da parte della comproprietaria Parte_4 non può ritenersi validamente espressa dalla sottoscrizione apposta da CP_5 nella qualità di amministratore di sostegno, e dunque l'affare in corso
[...] tra le parti non poteva in quel momento dirsi pervenuto a definizione.
In mancanza di autorizzazione giudiziale alla vendita - ad oggi ancora non validamente emessa - il negozio di compravendita, per la conclusione del quale l'intermediario ha prestato la propria opera, non poteva essere validamente stipulato, conseguendone che nessun diritto alla provvigione era ancora maturato al momento della sottoscrizione della proposta da parte dei promittenti venditori
(aprile 2019), né allorché con nota pec del 17.12.2019 l'odierno attore ebbe a chiedere la restituzione dell'importo versato a titolo di provvigione in considerazione della mancata conclusione dell'affare.
L'odierno attore ha pertanto diritto alla restituzione della somma corrisposta a titolo di provvigione, pari ad € 9.369,60 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo (trattandosi di indebito oggettivo e non essendo stata provata né allegata la malafede del percipiente).
Non può trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno nell'importo di € 2.000,00 relativamente alle spese inutilmente sostenute dall'odierno attore nell'ottica della conclusione dell'operazione immobiliare, essendo rimasto del tutto sfornito di prova il relativo esborso da parte dell'attore (circostanza che esime questo Giudice dall'accertamento della eventuale responsabilità della società nella mancata conclusione dell'affare o comunque della violazione degli obblighi di diligenza professionale).
Inammissibile è infine la domanda di manleva che la società convenuta ha formulato nei confronti dei promittenti venditori, essendosi nei loro confronti estinto il giudizio.
Si tratta tecnicamente di una domanda riconvenzionale trasversale proposta dalla società convenuta nei confronti degli altri convenuti, con la conseguenza che, all'udienza del 2 luglio 2024, la società convenuta, associandosi alla richiesta degli altri convenuti di dichiarazione di estinzione del giudizio nei confronti di e dei litisconsorti necessari - senza chiedere piuttosto di CP_2 chiamarli in garanzia - ha in tal modo manifestato la volontà di rinunciare ad ogni domanda formulata contro di essi.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono poste a carico della società convenuta nella misura di cui al dispositivo ai sensi del D.M. 147/2022
(parametri minimi, valevoli per cause di valore ricompreso nello scaglione entro €
26.000,00).
Per quanto concerne i convenuti costituitisi in seguito all'ordine di integrazione del contraddittorio, nello specifico , Controparte_5 Controparte_4 [...]
, , , , tenuto conto che CP_3 Controparte_7 CP_6 CP_8
l'estinzione del giudizio nei loro confronti è avvenuta per motivi esclusivamente addebitabili all'attore, deve condannarsi quest'ultimo alla rifusione delle spese di lite sostenute dai medesimi (da liquidarsi ai sensi del D.M. 147/2022, limitatamente alla fase di studio ed alla fase introduttiva).


P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, contrariis reiectis, così provvede:
- dichiara, per i motivi di cui in narrativa, l'estinzione del presente giudizio nei confronti dei convenuti , , , CP_2 Parte_2 Parte_4
, , Parte_3 Controparte_5 Controparte_4 CP_3
, , , , ;
[...] Controparte_7 CP_6 CP_8 Parte_5
- in parziale accoglimento della domanda attorea, accerta che non è maturato il diritto alla provvigione in favore della società convenuta e Controparte_9 per l'effetto, condanna quest'ultima alla restituzione, in favore di Parte_1
dell'importo di € 9.369,60, oltre interessi al saggio legale dalla
[...] domanda fino al soddisfo;

- rigetta ogni altra domanda attorea;

- dichiara inammissibile la domanda di manleva proposta da Controparte_9 nei confronti degli altri convenuti;

[...]
- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore Controparte_9 dell'attore, che si liquidano in € 2.540,00 oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettarie come per legge;
- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore dei Parte_1 convenuti , , Controparte_5 Controparte_4 Controparte_3 [...]
, , , che si liquidano in € 849,00, oltre IVA, CP_7 CP_6 CP_8
CPA e rimborso spese forfettarie come per legge;

Così deciso in Palermo il 28 agosto 2025
Il Giudice
Sara Monteleone