Repubblica Italiana In nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Cosenza Prima Sezione Civile
Il giudice monocratico ha pronunciato la seguente

Sentenza nella causa civile iscritta al n. 1999 R.G.A.C. dell'anno 2024, promossa

da avv. , difesa da sé medesima ai sensi dell'art. 86 c.p.c., ed elettivamente Pt_1 Pt_2 domiciliata nel suo studio di Cosenza, via G. Marconi n. 20; attrice

contro
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Maria Clara Ciconte e Luigi Amato, presso CP_1 il cui studio, in Cosenza, via Liceo n. 19/A, è altresì elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;
convenuta con domanda riconvenzionale
avente ad oggetto: preliminare di vendita – inadempimento – risoluzione – restituzione somme;

conclusioni delle parti: come da foglio di p.c. rispettivamente depositato: per l'attrice: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, • accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta per le causali indicate CP_1 nella citazione;
• accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per l'acquisto del compendio immobiliare per come specificato in atti (riportato in catasto: fabbricati foglio 13, particella 234, subalterno 138); • e per l'effetto condannare la sig.ra al pagamento della somma di € 50.000,00 (doppio della caparra CP_1 confirmatoria) per come è validamente indicato nell'atto introduttivo del giudizio, oltre interessi legali maturati e maturandi. In via subordinata, per come specificato nella memoria ex art. 171 ter n.1 c.p.c., • dichiarare la risoluzione del contratto preliminare e disporre la restituzione dell'acconto versato, con interessi dal dovuto fino al soddisfo. Con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio”; per la convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni diversa istanza, eccezione, deduzione e produzione, per i motivi di cui in atti: – rigettare la domanda attrice in quanto inammissibile, improcedibile e comunque infondata in fatto e in diritto e, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare del 29 giugno 2022 per colpa esclusivamente imputabile all'attrice, dichiarare e riconoscere il diritto della convenuta a trattenere la somma versata di € 25.000,00, con condanna dell'attrice al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio, da distrarsi in favore dei procuratori costituiti;
– in via subordinata, accertare e dichiarare che la causa che ha reso impossibile la stipula del contratto definitivo non è imputabile alla convenuta e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto preliminare del
1 29 giugno 2022, con riconoscimento del diritto dell'attrice alla restituzione dell'acconto di € 25.000,00 e compensazione delle spese di lite”.
Motivi della decisione

Fatto e diritto
Con citazione ritualmente notificata, l'avv. Marilena Melfi premetteva la stipula, in data 29 giugno 2022, con la mediazione dell'agenzia di preliminare di Controparte_2 acquisto dalla proprietaria di porzione (previa separazione) dell'appartamento CP_1 posto in Cosenza, via Simonetta n. 7, censito in N.C.E.U. al fl. n. 13, p.lla n. 234 sub 133, al prezzo di € 58 mila, di cui € 25 mila versati (al padre della promittente venditrice, come previsto in contratto) a titolo di caparra confirmatoria, e con la fissazione della data del 10 settembre 2022 per la stipula del definitivo;
deduceva che, nel preliminare, la aveva CP_1 espressamente assunto l'obbligo di ottenere la cancellazione dell'ipoteca CP_3 sull'appartamento, non provvedendovi, e non addivenendosi altresì, nonostante plurimi inviti, e, da ultimo, una diffida ex art. 1454 c.c., alla stipula del definitivo presso il notaio prescelto;
invocava quindi declaratoria di risoluzione per inadempimento, con condanna alla restituzione del doppio della caparra, vinte le spese di lite. Costituitasi in giudizio, rappresentava di aver adempiuto alle CP_1 obbligazioni assunte nel preliminare, sollecitando nello specifico la alla restrizione CP_3 dell'ipoteca, senza ottenere riscontro;
negava di aver ricevuto la convocazione per la stipula del definitivo presso il notaio, assumendo di non aver colpa per la mancata stipula, da addebitare invece alla promissaria acquirente in ragione del ritardo con la quale compulsata rispetto al termine essenziale previsto nel preliminare;
chiedeva quindi il rigetto della domanda attorea, ed altresì (in riconvenzionale, seppur non dichiarata) la declaratoria di risoluzione del contratto, con affermazione del suo diritto alla ritenzione della caparra, vinte le spese di lite, o, in subordine, con condanna alla restituzione della stessa, e non del doppio, compensate le spese di lite. Nella prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. l'attrice integrava le conclusioni rassegnate, nel senso riportato in epigrafe. La causa, istruita con interpello formale dell'attrice, all'udienza dell'11 novembre 2025 è stata assegnata a sentenza;
al foglio di precisazione delle conclusioni, la difesa della convenuta ha allegato mail della del 15 aprile 2025, che autorizza la restrizione CP_3 dell'ipoteca, invocando la rimessione in termini per la relativa produzione, siccome documento di formazione successiva alle preclusioni istruttorie;
in comparsa conclusionale, l'attrice si è opposta all'ammissione del documento, la cui produzione a suo dire irrimediabilmente tardiva. Tanto premesso in fatto, la domanda spiegata in via principale dall'attrice, siccome fondata, va di conseguenza accolta. Fonte delle rispettive obbligazioni è il preliminare sottoscritto dalle parti il 29 giugno 2022. In esso, prometteva in vendita all'avv. la porzione del più ampio CP_1 Pt_1 appartamento di via Simonetta n. 7, primo piano, evidenziata in verde nella planimetria allegata, con separazione mediante tramezzature che la promittente venditrice si impegnava a realizzare entro 15 giorni, e relativo frazionamento, obbligazioni, come invero pacifico tra le parti, adempiute dalla convenuta. All'art. 4, nondimeno, la si obbligava anche “a far cancellare a proprie cura e CP_1 spese l'ipoteca volontaria iscritta sull'immobile in favore della Banca BPER, entro la data di stipula del rogito notarile”; all'art. 5 si stabiliva il prezzo dell'appartamento, con anticipo di €
2 25 mila, a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., da pagarsi, su richiesta della promittente venditrice, sul c.c. bancario del di lei padre, , altro adempimento non Persona_1 controverso tra le parti.; l'art. 6, da ultimo, prevedeva che l'atto pubblico di compravendita doveva essere stipulato entro e non oltre il 10 settembre 2022 presso un notaio scelto dalla promissaria acquirente. Le parti concordano sul fatto che quel termine era essenziale, avendo peraltro pattuito, all'art. 9 del preliminare, che tutti i termini in esso previsti dovevano considerarsi essenziali ai fini della validità ed efficacia del medesimo. A fronte di tali esplicite pattuizioni, l'avv. pur propugnando precedenti inviti alla Pt_1 stipula, non documentati, ha invece allegato la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. alla stipula del definitivo, inoltrata con racc. a/r del 20 novembre 2023, in cui fissato l'appuntamento presso il notaio del successivo 20 dicembre 2023. Per_2
La convenuta ha negato di aver ricevuto quella diffida, sulla cui busta, invero, apposta la dicitura restituita al mittente per compiuta giacenza. La regola degli atti recettizi, nel cui novero rientra la diffida ex art. 1454 c.c., vuole tuttavia che il termine di 15 gg. (nel caso di specie 20 gg) ivi previsto, decorra dal momento in cui il documento è giunto nella sfera di conoscenza del destinatario, non risultando quindi decisiva la data di invio della comunicazione scritta contenente la diffida, bensì quella in cui l'atto è pervenuto al recapito cui era indirizzato (Cass. n. 8943/2020). Nel caso di specie, come si evince dalla attestazione, con sottoscrizione, apposta sulla busta, la data rilevante è quella del 25 novembre 2023, in cui la raccomandata è pervenuta a quello che pacificamente è l'indirizzo della (via Daua Parma n. 17, Cosenza). CP_1
Come è noto, alla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. è collegato l'effetto risolutivo di diritto (Cass. n. 639/1996, proprio in tema di preliminare di vendita); nondimeno, la diffida ad adempiere costituisce soltanto una facoltà, e non anche un obbligo per la parte adempiente, ed ha lo scopo di provocare, come premesso, lo scioglimento di diritto del rapporto;
la parte adempiente può sempre e comunque proporre direttamente la domanda giudiziale, tendente alla risoluzione del rapporto attraverso una pronunzia costitutiva del giudice, sulla base del solo fatto obiettivo dell'inadempimento di non scarsa importanza. Quindi, ove anche si accedesse alla tesi della convenuta sulla mancata ricezione della diffida, l'atto di citazione introduttivo dell'odierno giudizio costituirebbe comunque legittimo esercizio della facoltà dell'avv. di ottenere pronuncia giudiziale di risoluzione del Pt_1 preliminare, per grave inadempimento della promittente venditrice alle obbligazioni in esso assunte. Ciò posto, la convenuta, che pure riconosce (altro non potrebbe invero fare, considerato il prefato tenore letterale dell'art. 9 del preliminare) l'essenzialità del termine per la stipula del definitivo, si è trincerata dietro l'impossibilità di ottenere dalla la restrizione dell'ipoteca. CP_3
Quella restrizione, per vero, è stata ottenuta (rectius: è stata autorizzata dalla banca) il 15 aprile 2025, con una comunicazione che la difesa della convenuta ha allegato al foglio di precisazione delle conclusioni, invocando la rimessione in termini per la relativa produzione, siccome documento di formazione successiva al maturare delle preclusioni processuali, avversata dall'attrice. La questione non è rilevante. Ed infatti, come si evince dal prefato esplicito tenore letterale dell'art. 4 del preliminare, la si era obbligata a far cancellare a proprie cura e spese l'ipoteca volontaria iscritta CP_1 sull'immobile in favore della Banca BPER, entro la data di stipula del rogito notarile. Aveva promesso nel preliminare, in sostanza, il fatto del terzo. Al riguardo, secondo l'impostazione giurisprudenziale, la promessa del fatto del terzo integra un'autonoma obbligazione, che non è di garanzia, in ragione della assoluta estraneità
3 del terzo al negozio (Cass. n. 2965/1990), e quindi la totale irrilevanza delle vicende che a lui dovrebbero far capo, avendo piuttosto ad oggetto un facere, e più precisamente il comportamento volto a favorire l'assunzione dell'obbligazione o (come nel caso di specie) il compimento del fatto (restrizione dell'ipoteca volontaria) da parte del terzo (la Banca BPER). Siffatta impostazione dell'istituto sembrerebbe preludere alla configurazione, per colui che ha promesso il fatto del terzo, di un'obbligazione di mezzi, e non anche di risultato. Sennonché, a mente dell'art. 1381 c.c., la responsabilità del promittente sorge per il semplice rifiuto o inadempimento del terzo, a prescindere quindi dallo sforzo di diligenza (Cass. n. 12118/1992), dovendosi di conseguenza optare, più correttamente, per un'obbligazione di risultato. Ciò posto, nel caso di specie la convenuta promittente venditrice può ritenersi inadempiente sia nell'una che nell'altra qualificazione dell'obbligazione assunta. Se infatti la stessa era di mezzi, risulta documentalmente provato che solo con la allegata mail del 29 settembre 2022, ossia dopo lo spirare del termine (essenziale) per la stipula del definitivo, la per mezzo del padre, ha per la prima volta formalmente sollecitato la CP_1
alla restrizione dell'ipoteca. CP_3
Se invece si opta, come preferibile, per l'obbligazione di risultato, è facile rilevare come lo stesso sia stato raggiunto (o, meglio, si prospetti la possibilità di suo raggiungimento) solo in data 15 aprile 2025, ossia ampiamente dopo che la promissaria acquirente ha formalmente manifestato (anche con la domanda introduttiva dell'odierno giudizio) la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale. Quindi, anche accedendo all'ipotesi della risoluzione non di diritto ex art. 1454 c.c., ma sulla base delle regole di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., alla promittente venditrice, odierna convenuta, l'imputazione dell'inadempimento alla promessa del fatto del terzo, avendo impedito il perfezionamento della sua prestazione principale (la vendita della porzione di appartamento), integrerebbe inadempimento sicuramente grave, come tale foriero della pronuncia di risoluzione invocata dalla promissaria acquirente. Quella pronuncia, come è noto, agisce retroattivamente, privando ab origine di causa adquirendi le prestazioni eventualmente eseguite, sulla base del contratto risolto, rendendole indebite e giustificandone la restituzione. Sennonché, nel caso di specie, nel preliminare, le parti avevano fatto espresso ricorso all'istituto della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., che è cosa diversa dall'acconto sul prezzo (Cass. n. 7935/1997). La caparra è infatti un contratto autonomo, ma accessorio a quello principale che intende sanzionare, di tal ché segue regole proprie, che sono quelle di cui alla citata disposizione codicistica, in base alle quali, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, mentre invece, se è inadempiente la parte che l'ha data, l'altra, con dichiarazione unilaterale recettizia, può recedere (si tratta, in realtà, di una facoltà risolutoria) dal contratto, ritenendo la caparra, e se è inadempiente (come nel caso di specie) la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (che, per inciso, non può essere ridotta dal giudice, coma ammonisce Cass. n. 15391/2000). Si è discusso se la domanda di risoluzione, con richiesta di risarcimento del danno conseguente all'altrui inadempimento, comporti la rinuncia al – o l'impossibilità di pretendere il
– doppio della caparra, anche in ragione della sua acclarata funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno (Cass. n. 13828/2000). Sovviene, al riguardo, l'indirizzo ermeneutico della giurisprudenza, a mente del quale
“la norma di cui al terzo comma dell'art. 1385 c.c., stabilendo che, se la parte non inadempiente preferisce domandare la risoluzione del contratto, il risarcimento è regolato dalle norme generali, non ha inteso negare alla parte stessa il diritto di esigere il doppio della
4 caparra versata (nella specie, in sede di stipula di un preliminare), ma le ha conferito la facoltà ulteriore di conseguire un più cospicuo risarcimento qualora il danno superi quello preventivamente determinato in sede di pattuizione di una caparra confirmatoria;
ne consegue che (esattamente come nel caso di specie, ndr) il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita, dopo avere inutilmente formulato, nei confronti del promittente venditore, diffida ad adempiere, ed aver instaurato il conseguente giudizio per l'accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto, ben può, ove non abbia contestualmente avanzato richiesta di risarcimento ai sensi dell'art. 1453 c.c., instare per il semplice conseguimento del doppio della caparra versata, secondo la previsione dell'art. 1385 c.c., e sul presupposto della risoluzione di diritto verificatasi ex art. 1454 stesso codice” (Cass. n. 319/2001). Per quanto argomentato, e come premesso, la domanda attorea va quindi accolta, con ogni conseguenza in ordine al governo delle spese di lite, in dispositivo, secondo soccombenza.



P.Q.M.



Il Tribunale di Cosenza, nella prefata composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra le parti indicate in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
- accoglie la domanda proposta dall'avv. Marilena Melfi, e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del preliminare stipulato dalla medesima con la convenuta oggetto CP_1 di causa;

- sempre per l'effetto, condanna la ridetta convenuta alla restituzione, ai sensi dell'art. 1385 c.c., del doppio della caparra confirmatoria incamerata in ragione del preliminare risolto, pari a complessivi € 50.000,00, oltre interessi al saggio legale dalla domanda al saldo;

- condanna altresì la convenuta alla refusione, in favore dell'attrice, delle spese CP_1 di lite, che liquida in € 545,00 per esborsi ed in € 3.809,00 per competenze professionali, oltre rimb. forf. 15% spese gen., CPA e IVA, come per legge.
Così deciso in Cosenza il 24 novembre 2025
Il giudice
GI LO
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