N. R.G. 1818/2014
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale nella persona della Giudice dott. Monica Zema, applicata extradistrettuale ai sensi dell'art. 23 bis del decreto-legge 2 marzo 2024, n. 19, convertito dalla legge 29 aprile
2024, n. 56, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1818/2014 avente ad oggetto: “esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto” promossa da
(C.F. ), nato a [...] Parte_1 C.F._1
Colle (BA) il 13.03.1968
rappr. e dif. dall'Avv. ( ) ed elettivamente Parte_1 C.F._2
domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in VIA F.S. ABBRESCIA N. 83/B 70100
BARI
ATTORE
1 contro
.IVA. ), con sede Controparte_1 C.F._3 P.IVA_1
in Matera alla Via Fiardinelle n.40, in persona del curatore pro tempore, autorizzato alla costituzione in giudizio con decreto emesso in data 30.08.2018
rappres. e dif. dall'Avv. MARIA ROSARIA LELLA (c.f. ) del C.F._4
foro di Matera, con la quale elegge domicilio in Altamura alla Via Bari n. 177, presso lo studio dell'avv.to Antonio Masiello (c.f. ) C.F._5
CONVENUTA
(C.F. ), con sede legale in Roma, Controparte_2 P.IVA_2
Corso Vittorio Emanuele II n. 284, numero di iscrizione nel Registro delle Imprese di
Roma e codice fiscale , partita IVA , nella qualità di mandataria P.IVA_3 P.IVA_2
di con Sede Sociale in Conegliano (TV), Via Vittorio Alfieri 1, Parte_2
Numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Treviso-Belluno, codice fiscale e partita
IVA P.IVA_4
rappresentata e difesa dagli Avv. Benedetto AR (cod. fisc. CodiceFiscale_6
e ID AR (cod. fisc. ), ed elettivamente domiciliata CodiceFiscale_7
presso il loro studio in Roma, Viale di Villa Grazioli n. 15,
INTERVENUTA
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza di discussione fissata per il 24.06.2025 ex art. 281 sexies cpc, applicabile al presente giudizio, nel testo modificato dal decreto legislativo n. 149 del
2022, ai sensi dell'art. 23 bis, comma 7°, del decreto-legge 2 marzo 2024, n. 19, convertito dalla legge 29 aprile 2024, n. 56.
2 1) SVOLGIMENTO DEL FATTO
Con atto di citazione, notificato il 30.01.2014, ha convenuto in giudizio Parte_1
presso questo Tribunale la chiedendo di: Controparte_3


1. sottoscrizioni apposte in calce al disciplinare di incarico per la
Progettazione e la Direzione lavori del 20 agosto 2008 nonché quelle apposte in calce alla scrittura privata rubricata "contratto preliminare di vendita immobiliare" datata 22.5.2009, entrambe siglate tra e l'ing. , Controparte_3 Parte_1
odierno attore;



2. in via gradata, trasferire in favore dell'ing. , Parte_1
nato a [...] il [...] (c.f.
e residente in [...]
Buonarroti n.7 in danno della Società corrente Controparte_3
in Matera alla via Giardinelle 40, in persona del legale rappresentante, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2932 cod. civ., con sentenza sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa, la proprietà delle unità innanzi descritte facenti parte del complesso residenziale insistente in Sammichele di Bari alla via Lizzadri angolo via Piccinni e segnatamente: ^o un appartamento individuato con 2PE2, posto al piano secondo di mq 117 (centodiciassette) lordi circa, con ingresso dalla
Scala B, le parti soppalcate di circa mq 49 (quarantanove), oltre i balconi di circa mq 27 e le parti interne ed esterne
3 (terrazzino di mq 26) di pertinenza dell'unità immobiliare in oggetto censito al Catasto Fabbricati del Comune di
Sammichele di Bari al foglio 7, numero di particella 2787 sub
92 Categoria A/3 Piano Secondo;
" ^o un box posto al piano interrato di mq 28 (ventotto) lordi circa, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Sammichele di
Bari al foglio 7, al numero di particella 2787, sub 56 Categoria
C/6, Piano Interrato S1 ^o una cantinola posta al piano interrato mq.17 (diciassette/00) lordi circa, censita al Catasto Fabbricati del Comune di
Sammichele di Bari al foglio 7, al numero di particella 2787, sub 78 categoria C/2, Piano Interrato S1.


3. Per l'effetto, condizionare detto trasferimento al pagamento della somma ancora dovuta pari ad € 84.187,79
(ottantaquattromilacentottantasette/79) IVA inclusa (€ 80.865,38 +
IVA 4%) con emissione di regolare fattura in forza della concordata compensazione giuridica con le maturate competenze professionali o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia nonché alla previa liberazione a cura della degli stessi immobili Controparte_3
da ipoteche, pegni, privilegi, anche fiscali e trascrizioni pregiudizievoli tutti;



4. condannare la Società in persona del legale Controparte_3
rappresentante, a compiere quanto necessario per il rilascio del certificato di abitabilità dell'alloggio per cui è causa;

4

5. disporre la riduzione del prezzo dell'assegnazione per la mancata realizzazione delle opere convenute, nella misura ritenuta equa, anche a seguito di CTU in corso di causa e condannare la Società convenuta a restituire all'attore la parte di prezzo che verrà determinata, con interessi e rivalutazione pecuniaria;



6. ordinare al Conservatore dei registri Immobiliari competente di trascrivere l'emandanda sentenza, a favore del sig. Parte_1
e contro la parte convenuta con il più ampio esonero da
[...]
responsabilità;


7. condannare la convenuta in persona del legale Controparte_3
rappresentante, al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attore in dipendenza dei fatti e degli inadempimenti posti in essere con interessi e rivalutazione pecuniaria da determinarsi in via equitativa. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite >>.
A fondamento dell'azione, l'attore ha dedotto che:
- in data 20 agosto 2008 aveva stipulato con la un Controparte_3
disciplinare di incarico avente ad oggetto “l'incarico di progettazione e direzione dei lavori per la realizzazione di edifici per residenze da ubicarsi in area edificabile insistente sul territorio di Sammichele di Bari, alla via
Lizzadri angolo via Piccinni”;
- in forza della previsione contrattuale sub 7 bis) aveva concordato, a parziale soddisfazione del proprio compenso, il trasferimento di unità immobiliare del complesso condominiale in costruzione;
conseguentemente, in data
07.07.2012, aveva stipulato con la società convenuta un contratto preliminare
5 di vendita avente ad oggetto unità immobiliari facenti parte del complesso residenziale in costruzione, insistente in Sammichele di Bari, alla via
Lizzadri angolo via Piccinni;

- il cespite, oggetto del preliminare di vendita, non era stato portato a completa ultimazione;

- alla clausola sub 7) del preliminare era stato pattuito quanto segue: “il corrispettivo della vendita viene dalle parti contraenti convenuto, a corpo e non a misura, in €. 160.000,00 (euro centosessantamila/00) più I.V.A. come per legge che previa decurtazione della somma già versata pari ad €
9.134,62 … sarà corrisposto nella misura di € 150.865,38 … dalla Parte promittente acquirente secondo il seguente piano di compensazione:
€ 9.134,62 … oltre I.V.A. già versati all'atto della sottoscrizione del presente preliminare di vendita immobiliare. La Parte Promittente Venditrice, ne rilascia quietanza con la firma della presente scrittura;

€.70.000 (euro settantamila/00) oltre I.V.A. in compensazione come previsto al punto sub e) della premessa entro e non oltre il 31 dicembre 2012;
€ 80.865,38 … in compensazione come previsto al punto sub e) della premessa oltre I.V.A. entro e non oltre il trenta aprile 2013 >>;
- all'atto della stipula del preliminare, aveva versato l'importo di € 9.500,00
(pari ad € 9.134,62 più 4% di I.V.A) e si era fedelmente attenuto alle pattuizione siglate mediante l'esecuzione dei versamenti rateali (con l'emissione delle fatture in compensazione oltre elencate) in ragione dello stato di avanzamento lavori:
- € 40.000,00, oltre a I.V.A., fattura F12/2009;
- € 8.541,00, oltre a I.V.A., fattura F16/2011;
- € 21.459,00, oltre a I.V.A. fattura F19/2012;

6 - l'importo complessivamente fatturato a titolo di corrispettivo di vendita in regime di compensazione con la prestazione professionale resa era pari ad euro € 72.712,21, iva inclusa;
a saldo del prezzo avrebbe dovuto, < dunque, emettere € 84.187,79 iva inclusa (€80.865,38+4%IVA), contrattualmente prevista all'atto della stipula del rogito notarile >>;
- la previsione contrattuale sub 14) del preliminare di compravendita del
07.07.2012 aveva espressamente previsto che “la consegna materiale dell'unità immobiliare avverrà alla data di stipula dell'atto definitivo di compravendita che sarà stipulato entro e non oltre il 30/04/2013 a rogito del
Notaio di Bari-Ceglie del Campo”; Persona_1
- il rogito notarile non aveva avuto luogo nonostante i reiterati inviti orali tesi a dare esecuzione al contratto preliminare e sebbene nei confronti della società convenuta era stata ritualmente formulata, con nota del 19.12.2013, dichiarazione di offerta ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 co.2 del codice civile;

- sulle unità immobiliare gravava, altresì, una ipoteca a garanzia di un mutuo edilizio erogato a favore della società convenuta dalla Banca Popolare di Bari per un importo pari ad euro 1.850.000,00 circa;

- l'impresa era inadempiente per non aver consentito la stipula del definitivo, per non aver proceduto alla cancellazione o riduzione dell'ipoteca e per non aver ultimato i lavori;
inoltre, non avendo portato a completa ultimazione gli edifici secondo quanto previsto dal disciplinare tecnico allegato al preliminare e avendo omesso di porre in essere le opere necessarie a consentire l'attivazione di forniture idrico-fognarie ed elettriche sebbene era stato già corrisposto l'importo pro quota per la fornitura ENEL e di versare una consistente quota degli oneri di urbanizzazione, la convenuta aveva
7 precluso il rilascio del certificato di agibilità; tale circostanza aveva comportato ulteriori esborsi e lo legittimava ad esigere la rideterminazione del prezzo di vendita convenuto e la relativa riduzione atteso il minor valore dell'immobile compromesso, oltre al risarcimento danno.
La società convenuta non si è costituita.
Con ordinanza depositata il 12.10.2015 il Tribunale ha dichiarato interrotto il giudizio per intervenuto fallimento della società convenuta, come da sentenza n. 4 del 2015 emessa dal
Tribunale di Matera l'11.3.2015 e depositata in data 12 marzo 2015.
Con ricorso dell'8.6.2015 ha riassunto il giudizio nei confronti della Parte_1
curatela del fallimento della rinunciando alla domanda di Controparte_3
risarcimento danni.
Il si è costituito in giudizio in data 24.9.2018 Controparte_4
chiedendo di << di dichiarare l'inammissibilità, l'improcedibilità e improponibilità della domanda di condanna della Curatela del fallimento a cancellare l'ipoteca gravante CP_3
sugli immobili trasferiti ex art. 2932 c.c. ed a compiere quanto necessario per il rilascio del certificato di agibilità, con vittoria di spese e competenze >>.
In data 27.6.2022 è intervenuta in giudizio la Controparte_5
nella qualità di mandataria di affermatasi ultima cessionaria a Parte_2
decorrere dal 27.9.2021- a seguito di contratti di cessione di rapporti giuridici in blocco intervenuti in corso di causa ai sensi dell'art. 58 del testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (D.Lgs. 1° settembre 1993 n. 385) - del credito vantato dalla
[...]
nei confronti della dichiarata fallita, Controparte_6 Controparte_3
garantito da ipoteca volontaria iscritta in data 31 dicembre 2010 sugli stessi immobili oggetto della domanda dello Pt_1
8 La società intervenuta deduce, pertanto, di essere successore a titolo particolare della ritenuta litisconsorte pretermessa, e che in virtù del Controparte_6
principio della priorità della trascrizione di cui all'art. 2644 c.c. l'ipoteca posta a garanzia del suo credito è opponibile alla parte attrice in quanto iscritta il 31 dicembre 2010 laddove il successivo contratto preliminare stipulato in data 7 luglio 2012 dallo EL non era stato trascritto e la proposta domanda ex art. 2932 c.c. era stata trascritta solo il 12 febbraio
2014.
Alla luce di quanto sopra, chiede di dichiarare ammissibile il proprio intervento e di rigettare le domande di volte ad ottenere la cancellazione delle Parte_1
formalità ipotecarie esistenti sul bene promesso in vendita, con vittoria di spese e compensi.
La causa è stata posta in decisione a seguito dell'udienza del 24.06.2025 fissata per la decisione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. e sostituita mediante il deposito di note scritte ex art. 127-ter.
2) MOTIVI DELLA DECISIONE
A) INTERVENTO DELLA ELLA QUALITA': Controparte_5
AMMISSIBILITA' e LEGTTIMAZIONE
Come sopra rilevato, in data 27.6.2022 è intervenuta in giudizio la
[...]
nella qualità di mandataria di qualificatasi Controparte_5 Parte_2
come ultima cessionaria, a decorrere dal 27.9.2021, ai sensi dell'art. 58 del testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (D.Lgs. 1° settembre 1993 n. 385), del credito vantato dalla nei confronti della poi Controparte_6 Controparte_3
fallita, garantito da un'ipoteca volontaria iscritta in data 31 dicembre 2010 - come da successivo frazionamento del 21/05/2012 - anche sugli immobili oggetto della domanda
9 dello Pt_1
Ciò premesso in fatto, si osserva che l'intervento in esame è astrattamente ammissibile ai sensi dell'art. 105, comma primo, cpc in quanto la società intervenuta afferma di voler far valere nei confronti di una delle parti un proprio << diritto relativo all'oggetto o dipendente dal titolo dedotto nel processo >> de quo. Infatti, si oppone alla cancellazione dell'ipoteca iscritta sugli immobili oggetto della domanda attorea, posta a tutela del credito di cui si afferma titolare.
Ne consegue - tenendo conto della prospettazione offerta dalla Controparte_5
nella qualità – che l'intervento litisconsortile in esame risponde ai requisiti di cui
[...]
all'art. 105 cpc.
Inoltre, la documentazione depositata dalla suddetta società a dimostrazione della propria legittimazione attiva non può essere considerata tardiva.
Sul punto si osserva che l'art. 268 c.p.c., comma 2° (nella formulazione risultante dalla L.
n. 353 del 1990), secondo cui l'interveniente "non può compiere atti che al momento dell'intervento non sono più consentiti ad alcuna altra parte", deve essere interpretato alla luce del comma 1° dello stesso articolo, in forza del quale l'intervento può avere luogo anche successivamente al maturare dei termini di preclusione per le altre parti, ma "sino a che non vengano precisate le conclusioni”.
Le suddette due disposizioni vanno coordinate alla luce della considerazione che l'art. 268
c.p.c. riguarda, nella sua portata generale, anche l'intervento volontario autonomo;
e che, in tale fattispecie processuale, la formulazione da parte del terzo di domande autonome rispetto a quelle già formulate dalle parti originariamente costituitesi in giudizio deve ritenersi coessenziale all'intervento stesso.
10 Sicchè estendere al terzo interveniente gli effetti della preclusione sulle domande, eventualmente già verificatasi per le altre parti, equivarrebbe in pratica a negare il suo diritto di intervento autonomo entro il termine ultimo della precisazione delle conclusioni definitive, così come invece allo stesso espressamene consentito dalla legge.
Su tale presupposto, il divieto di compiere atti che al momento dell'intervento non siano più permessi alle altre parti (salva la peculiare ipotesi della comparizione volontaria per la necessaria integrazione del contraddittorio) deve riferirsi unicamente all'attività istruttoria;
con riguardo alla quale l'interveniente deve accettare il processo nello stato in cui si trova e, dunque, eventualmente anche nello stato risultante in esito alle preclusioni probatorie concernenti le altre parti.
La preclusione di cui all'art. 268 c.p.c. opera, pertanto, esclusivamente sul piano istruttorio e non anche su quello assertivo, con conseguente ammissibilità (salva l'osservanza del termine ultimo dato dalla precisazione delle conclusioni) della formulazione da parte del terzo interveniente di domande nuove ed autonome ma anche della produzione della documentazione che comprova la ragione della sua presenza in giudizio.
Opinando diversamente, si consentirebbe al terzo di intervenire in giudizio (dopo il consolidarsi delle preclusioni istruttorie ma prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni) e proporre domande, ma nello stesso tempo non si consentirebbe allo stesso di provare la titolarità del diritto fatto valere: verrebbe meno ogni significato alla ritenuta ammissibilità del suo intervento (Cass., n. 4934 del 2018).
La produzione effettuata dalla società intervenuta in data 27.6.2022 è, pertanto, ammissibile.
Ciò premesso, si rileva che secondo lo (v. comparsa conclusionale) non << può Pt_1
ritenersi sufficiente la produzione a sostegno del proprio titolo dell'avviso pubblico fatto
11 sulla Gazzetta Ufficiale, essendo individuati i crediti solo in modo generico e non idoneo ad identificare in maniera specifica i crediti ceduti >>.
Sul punto si osserva che secondo la giurisprudenza di legittimità in tema di cessione in blocco dei crediti bancari, è sufficiente a dimostrare la titolarità del credito in capo al cessionario la produzione dell'avviso di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale recante l'indicazione per categorie dei rapporti ceduti in blocco, senza che occorra una specifica enumerazione di ciascuno di essi, allorché sia possibile individuare senza incertezze i rapporti oggetto della cessione (Cass., n. 13289 del 2024).
Ne caso di specie, si ritiene che la documentazione prodotta consenta di includere tra i crediti ceduti alla società intervenuta anche quello nei confronti della società convenuta, fallita in corso di causa, derivante dal contratto di mutuo del 23.12.2010.
Invero, la successione delle cessioni descritta nella comparsa di intervento della Parte_2
è documentata dagli avvisi di cessione prodotti, pubblicati in Gazzetta Ufficiale;

[...]
ogni passaggio è caratterizzato da criteri di individuazione sufficientemente determinati che, letti in sequenza, permettono di affermare che il credito derivante dal mutuo del 23 dicembre 2010, con le relative garanzie reali, originariamente in capo alla Banca Popolare di Bari, è pervenuto nel patrimonio dell'odierna interveniente.
Più precisamente, l'avviso pubblicato sulla G.U. n. 138 del 23/11/2017 attesta la cessione da Banca Popolare di Bari a di crediti derivanti da Controparte_7
"finanziamenti" sorti nel periodo "tra dicembre 2000 e ottobre 2016" e il credito in esame, originato da un mutuo del 2010, rientra in tale categoria.
L'avviso pubblicato sulla G.U. n. 116 del 03/10/2019 documenta la cessione da
[...]
a di un portafoglio di crediti, specificando che Controparte_7 Controparte_8
si tratta di "mutui fondiari e ipotecari" sorti "nel periodo tra il 2001 e il 2012" e che la
12 cedente aveva a sua volta acquistato da Banca Popolare di Bari. Anche in questo caso, i criteri sono sufficientemente specifici per includere il credito per cui è causa.
L'avviso pubblicato sulla G.U. n. 114 del 25/09/2021 dà atto, infine, della cessione da a Tale cessione include i crediti che la cedente aveva Controparte_8 Parte_2
acquistato con il precedente contratto del 27 settembre 2019, ulteriormente specificati come crediti nascenti da "contratti di mutuo ipotecario" verso "persone giuridiche".
Ciò premesso in punto di ammissibilità in astratto dell'intervento in esame e della prova della legittimazione della società intervenuta, si osserva che l'intervento è inammissibile in quanto privo di interesse.
La nella qualità, ha, infatti, chiesto di << rigettare Controparte_5
integralmente le domande del sig. volte ad ottenere la cancellazione delle Pt_1
formalità ipotecarie descritte in narrativa >>.
Diversamente, la parte attrice non ha chiesto disporsi sic et simpliciter la cancellazione delle ipoteche gravanti sugli immobili promessi in vendita, ma ha chiesto di condannare il promittente venditore a cancellarle, a sua cura e spese.
Ne consegue che da un eventuale accoglimento della domanda sopra riportata nessun danno potrà subire il creditore ipotecario, la cui ipoteca rimane iscritta sul bene che segue nei successivi trasferimenti.
B) PROCEDIBILITA' DELLE DOMANDE ATTOREE
Le domande proposte da sono solo in parte procedibili. Parte_1
Invero, appare procedibile la domanda principale di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare intervenuto tra le parti ma non anche la domanda accessoria volta a subordinare il pagamento del saldo prezzo alla previa
13 cancellazione delle ipoteche gravanti sull'immobile da parte della Curatela convenuta né la domanda di riduzione del prezzo con condanna del fallimento a restituire la somma in più versata.
B.1 Domanda ex art. 2932 c.c.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno, infatti, ribadito che << tra le fattispecie sottratte all'ambito di applicazione della L.Fall., art. 43, non possono rientrare l'azione esperibile ai sensi dell'art. 2932 c.c., in via di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e, con essa la sentenza, a carattere costitutivo e in funzione sostitutiva del contratto non concluso, in esito all'eventuale accoglimento della domanda stessa. Ed infatti essa non ha ad oggetto il soddisfacimento diretto ed immediato di un credito pecuniario, ed inoltre, malgrado il tenore apparente della rubrica della disposizione e la "sedes materiae", si differenzia, nella sua peculiarità qualificante, dalle azioni esecutive individuali, onde non può configurarsi alcun profilo di inammissibilità originaria della domanda o di improcedibilità successiva della stessa, nè ai sensi dell'art. 51, nè ai sensi della L.Fall., art. 52" (Cass. 10615 del 1998) >>
Inoltre, va dato atto che il contratto preliminare intervenuto tra le parti de quibus non è stato trascritto mentre la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in esame è stata trascritta dall'attore in data (12 febbraio 2014) antecedente alla dichiarazione di fallimento della società promittente venditrice intervenuta nel marzo 2015.
Tale circostanza è dirimente ai fini della risoluzione del conflitto tra il promissario acquirente e la massa dei creditori.
Invero, la trascrizione della domanda giudiziale produce un effetto prenotativo rendendo la successiva sentenza di accoglimento opponibile ai terzi i cui acquisti o atti siano stati
14 trascritti o iscritti successivamente. Tra questi atti rientra anche la sentenza dichiarativa di fallimento.
Premesso che il curatore nel caso in esame non ha esercitato la facoltà di sciogliersi dal contratto ex art. 72 l.fall., si osserva in via generale che la facoltà di scioglimento dal contratto, pur rimanendo in capo al curatore, non sarebbe comunque opponibile all'attore ed è possibile l'emissione di una sentenza costitutiva che disponga il trasferimento del bene, sottraendolo così alla massa attiva del fallimento.
Le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno, infatti, ritenuto che il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia, come nel caso di specie, trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la domanda stessa venga accolta con sentenza trascritta, in quanto, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese (Cass., Sez. U., 2015/18131).
B.2 Domanda di condanna a cancellare le ipoteche e a compiere quanto necessario per il rilascio del certificato di abitabilità
La domanda volta a condizionare il versamento del saldo prezzo alla condanna della
Curatela a provvedere, a propria cura e spese, alla cancellazione delle ipoteche gravanti sull'immobile promesso in vendita e a compiere quanto necessario per il rilascio del certificato di abitabilità è, invece, improcedibile.
L'attore, infatti, chiede l'emissione di un ordine di facere nei confronti della Curatela che, se disposto, si tradurrebbe nell'imporre l'utilizzo di fondi della massa fallimentare per estinguere i debiti dei creditori ipotecari o per ottenere l'abitabilità al di fuori e in
15 violazione delle regole del concorso. Una simile statuizione si porrebbe in contrasto con i principi cardine della procedura fallimentare.
In primo luogo, verrebbe violato il principio della par condicio creditorum. Ordinare al curatore di pagare i creditori ipotecari per liberare il bene significherebbe soddisfare alcuni creditori in via preferenziale e al di fuori del procedimento di riparto dell'attivo, alterando l'ordine delle cause legittime di prelazione e pregiudicando la massa degli altri creditori.
Inoltre, la domanda in esame è improcedibile ai sensi dell'art. 52 legge fallimentare secondo cui << Il fallimento apre il concorso dei creditori sul patrimonio del fallito. Ogni credito, anche se munito di diritto di prelazione o trattato ai sensi dell'articolo 111, primo comma , n.1), nonché ogni diritto reale o personale, mobiliare o immobiliare, deve essere accertato secondo le norme stabilite dal capo V, salvo diverse disposizioni di legge. Le disposizioni del secondo comma si applicano anche ai crediti esentati dal divieto di cui all'articolo 51 >>; infatti, è contrastante coi principi di esclusività dell'accertamento concorsuale e di cristallizzazione del patrimonio fallimentare ogni accertamento giudiziale effettuato in sede di cognizione ordinaria di diritti di credito, quale quello vantato dall'attore nei confronti del fallimento di ottenere la cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita e l'esecuzione di opere al fine di conseguire l'agibilità dei beni promessi in vendita.
Pur se la parte attrice non ha formulato domanda di cancellazione di ipoteca ma di condanna del fallimento a cancellarla a sua cura e spese, le parti hanno discusso dell'applicabilità, al di fuori delle vendite effettuate in sede fallimentare, del disposto dell'art. 108 l.fall. che, al secondo comma, prevede che il giudice delegato, in caso di vendita dei beni immobili, una volta riscosso interamente il prezzo, ordini << la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo >>.
16 Per completezza, si osserva che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7337 del 19 marzo 2024 alla cui motivazione si rinvia, hanno risolto il contrasto giurisprudenziale esistente sul punto escludendo la detta applicabilità e limitandola alle sole ipotesi di liquidazione concorsuale dell'attivo.
Hanno, infatti, affermato il principio di diritto secondo cui << nel sistema della legge fallimentare l'art. 108, secondo comma, prevede il potere purgativo del giudice delegato in stretta ed esclusiva consonanza con l'espletamento della liquidazione concorsuale dell'attivo disciplinata nella Sezione II del Capo VI secondo le alternative indicate nell'art.
107, perché in essa il curatore esercita la funzione di legge secondo il parametro di legalità dettato nell'interesse esclusivo del ceto creditorio mediante gli appositi procedimenti destinati al fine;
mentre è da escludere che la norma possa essere applicata - e il potere purgativo esercitato dal giudice delegato - nei diversi casi in cui il curatore agisca nell'ambito dell'art. 72, ultimo comma, legge fall. quale semplice sostituto del fallito, nell'adempimento di obblighi contrattuali da questo assunti con un preliminare di vendita>>.
B. 3 Domanda di riduzione del prezzo e risarcimento danni
Parte attrice ha chiesto in citazione di << disporre la riduzione del prezzo dell'assegnazione per la mancata realizzazione delle opere convenute, nella misura ritenuta equa, anche a seguito di CTU in corso di causa e condannare la Società convenuta a restituire all'attore la parte di prezzo che verrà determinata, con interessi e rivalutazione pecuniari >>.
Anche detta domanda con cui si chiede accertarsi una ragione di credito nei confronti del fallimento e si chiede la condanna di quest'ultimo alla restituzione del prezzo in più pagato
è, per i motivi indicati nel paragrafo che precede, improcedibile.
17 Va, poi, dato atto che parte attrice con il ricorso in riassunzione nei confronti della curatela del fallimento della ha rinunciato espressamente alla domanda di Controparte_3
risarcimento danni.
C) ESAME DEL MERITO DELLE DOMANDE PROCEDIBILI
C.1 ACCERTAMENTO AUTENTICITÀ FIRME
Va preso atto, inoltre, della rinuncia della parte attrice alla domanda di < accertare e dichiarare l'autenticità delle sottoscrizioni apposte in calce al disciplinare di incarico per la Progettazione e la Direzione lavori del 20 agosto 2008 nonché quelle apposte in calce alla scrittura privata rubricata "contratto preliminare di vendita immobiliare" datata
22.5.2009, entrambe siglate tra e l'ing. >> Controparte_3 Parte_1
(rectius: contratto preliminare del 7.7.2012 e non del 22.5.2009), non riproposta nelle note d'udienza del 23.6.2025.
C.2) DOMANDA EX ART. 2932 CC
In fatto va premesso, che tra le parti è intervenuta un'operazione economica articolata la cui disciplina risulta dalla combinazione di contratti tra loro funzionalmente collegati: il
"Disciplinare di incarico" del 20 agosto 2008 e il successivo "Contratto preliminare di vendita immobiliare" del 7.7.2012.
Dal regolamento contrattuale risultante dalla lettura dei suddetti contratti emerge che l'obbligazione di pagamento del prezzo della futura compravendita immobiliare a carico dell'attore è collegata all'obbligazione di pagamento dei compensi professionali dovuti allo stesso dall'impresa costruttrice, poi fallita.
Il primo contratto, il "Disciplinare di incarico" del 20.8.2008, avente come oggetto principale il conferimento di un incarico professionale da parte della società oggi fallita allo prevede una successiva operazione di compravendita. In esso le parti Pt_1
18 quantificano l'onorario spettante all'attore per le sue prestazioni professionali e convengono la futura stipula di un contratto preliminare per il trasferimento, dalla committente al professionista, di una unità immobiliare da realizzarsi nel complesso edilizio oggetto dell'incarico, al prezzo in € 160.000,00, oltre ad iva.
Nel disciplinare d'incarico, il pagamento del prezzo dell'immobile da parte del professionista è previsto in contanti, in quattro rate da € 40.000,00 ciascuna, la cui corresponsione viene subordinata all'effettivo pagamento dei riferiti compensi professionali da parte della società committente.
Con la stipula del successivo "Contratto preliminare di vendita immobiliare" del 7.7.2012 le parti stabiliscono che l'estinzione dell'obbligazione di pagamento del prezzo debba avvenire a mezzo compensazione.
Infatti, l'articolo 7 del contratto in esame - premesso che a fronte di un prezzo di vendita di € 160.000,00 la somma di € 9.134,62 era già stata versata in contanti a titolo di acconto
- stabilisce che il saldo residuo, pari a € 150.865,38, sarebbe stato corrisposto secondo un
"piano di compensazione" con gli onorari professionali spettanti al promittente acquirente per l'esecuzione dell'incarico di cui al disciplinare del 20.8.2008.
Ciò chiarito, si osserva che l'attore ha lamentato l'inadempimento della società convenuta, poi fallita, all'obbligo di trasferire il bene promesso in vendita (oltre che all'obbligo di ultimare i beni promessi in vendita, conseguire il certificato di abitabilità e cancellare le ipoteche sugli stessi gravanti) previsto dal disciplinare del 7.7.2012 ed ha proposto azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
La domanda è fondata e va accolta.
Invero, la Curatela non si è opposta all'accoglimento della stessa;
inoltre, non ha contestato il dedotto inadempimento della società fallita all'obbligo di concludere il contratto di
19 vendita che, pertanto, va dato per pacifico.
Né ha contestato l'intervenuto pagamento del prezzo da parte dello a mezzo Pt_1
compensazione dell'onorario allo stesso spettante per l'esecuzione delle prestazioni professionali previste dal disciplinare d'incarico del 20.8.2008 per l'importo di €
150.865,38, oltre ad iva. Nessuna contestazione ha, infatti, sollevato la Curatela in ordine all'effettiva esecuzione da parte dello delle dette prestazioni professionali. Pt_1
Va, pertanto, disposto in favore dello stesso il trasferimento della proprietà degli immobili meglio indicati in dispositivo.
Essendo pacifico, come sopra detto, l'intervenuto pagamento del prezzo, il suddetto trasferimento non va subordinato al pagamento dello stesso, né all'emissione di una fattura da parte dell'ing. attenendo detta operazione all'adempimento da parte dell'attore Pt_1
di obblighi fiscali estranei a questo giudizio.
E) NULLITA' FRAZIONAMENTO DELL'IPOTECA
Dalla documentazione in atti emerge che, in data 31 dicembre 2010, venne iscritta un'ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo fondiario concesso dalla
[...]
alla per un importo Controparte_9 Controparte_3
complessivo di € 3.700.000,00, a fronte di un capitale mutuato pari a € 1.850.000,00, su beni immobili siti nel Comune di Sammichele di Bari (BA), censiti al Catasto Terreni, foglio 7, particelle 2786 e 2787, entrambe qualificate come fabbricati in corso di costruzione e ubicate in Via Luzzardi.
Detta iscrizione ipotecaria volontaria, gravante sull'intero compendio immobiliare sito in
Sammichele di Bari, è stata oggetto di frazionamento in data 21 maggio 2012 con attribuzione di quote proporzionali alle singole unità immobiliari realizzate.
20 In particolare, l'immobile promesso in vendita all'attore – Parte_1
identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Sammichele di Bari al foglio 7, particella
2787, subalterno 92 (appartamento), subalterno 56 (box auto) e subalterno 78 (cantinola)
– risulta gravato da ipoteca volontaria a favore della Banca Popolare di Bari per importi rispettivamente pari a € 142.000,00 per l'appartamento, € 15.200,00 per il box auto e €
4.000,00 per la cantinola, derivante dal frazionamento dell'originaria ipoteca.
In comparsa conclusionale l'attore ha eccepito la nullità del suddetto frazionamento.
Detta eccezione non può essere esaminata in quanto la validità del citato frazionamento esula dall'oggetto del presente giudizio.
Invero, il potere officioso del giudice di rilevare la nullità in materia di contratti sussiste tutte le volte in cui l'esame della loro validità costituisca una, sia pure implicita, questione pregiudiziale rispetto alla domanda, come nella ipotesi in cui sia chiesto l'adempimento del contratto, non potendosi prescindere dall'accertamento, appunto, della validità ed efficacia del negozio posto a fondamento della pretesa (Cass., 2007/12398).
Nel caso di specie, l'esame della validità del citato frazionamento non costituisce una questione da risolvere in via pregiudiziale rispetto all'esame della domanda proposta dallo ai sensi dell'art. 2932 cc. Pt_3
3) SPESE PROCESSUALI
In considerazione del parziale accoglimento delle domande proposte dall'attore, le spese processuali vanno compensate per metà tra lo stesso ed il fallimento e i compensi quantificati secondo i valori medi.
La società intervenuta, il cui intervento è inammissibile per difetto d'interesse, va invece condannata a pagare per intero le spese processuali alla parte attrice. In considerazione della circostanza che l'intervento della suddetta società ha riguardato solo una delle
21 domande dalla stessa ritenute proposte dall'attore, i compensi vanno liquidati secondo i valori minimi.
Giova osservare che la liquidazione delle spese di lite relative al presente giudizio deve essere effettuata, in considerazione del valore della controversia (da € 52.000,01 ad €
260.000,01) e dell'attività difensiva spiegata, secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022", in quanto la stessa interviene successivamente all'entrata in vigore del citato d.m. (Cass., n. 19989 del 13/07/2021) in relazione alle fasi espletate in esse compresa - tra le altre - la fase di trattazione.
Invero, il D.M. n. 55 del 2014, art. 4, comma 5, lett. c) nella voce “fase istruttoria” ricomprende anche la fase di trattazione, con la conseguenza che il relativo compenso spetta al procuratore della parte vittoriosa anche a prescindere dall'effettivo svolgimento nel corso del grado del singolo giudizio di merito di attività a contenuto istruttorio, essendo sufficiente la semplice trattazione della causa (cfr. Cass. n. 8561/2023 e n. 30219/2023).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- dichiara inammissibile per difetto d'interesse l'intervento della
[...]
nella qualità di mandataria di Controparte_5 Parte_2
[...]
- accoglie la domanda formulata da ex art. 2932 c.c. Parte_1
e, per l'effetto, dispone in favore dello stesso il trasferimento della proprietà degli immobili, facenti parte del complesso residenziale insistente in
Sammichele di Bari alla via Lizzadri angolo via Piccinni, di seguito elencati, promessi in vendita dalla dichiarata fallita con Controparte_3
sentenza n. 4 del 2015 del Tribunale di Matera depositata in data 12 marzo
22 2015, con contratto preliminare del 7.7.2012 e segnatamente di:

1. un appartamento individuato con 2PE2, posto al piano secondo di mq 117
(centodiciassette) lordi circa, con ingresso dalla Scala B, le parti soppalcate di circa mq 49 (quarantanove), oltre i balconi di circa mq 27 e le parti interne ed esterne
(terrazzino di mq 26) di pertinenza dell'unità immobiliare in oggetto censito al
Catasto Fabbricati del Comune di Sammichele di Bari al foglio 7, numero di particella 2787 sub 92 Categoria A/3 Piano Secondo;

2. un box posto al piano interrato di mq 28 (ventotto) lordi circa, censito al Catasto
Fabbricati del Comune di Sammichele di Bari al foglio 7, al numero di particella
2787, sub 56 Categoria C/6, Piano Interrato S1;

3. una cantinola posta al piano interrato mq.17 (diciassette/00) lordi circa, censita al Catasto Fabbricati del Comune di Sammichele di Bari al foglio 7, al numero di particella 2787, sub 78 categoria C/2, Piano Interrato S1;
- dispone la trascrizione della presente sentenza presso l'Ufficio Pubblicità
Immobiliare - Agenzia delle Entrate territorialmente competente, con esonero da responsabilità;
- dichiara improcedibile la domanda di ordinare al fallimento la cancellazione dai suddetti immobili delle trascrizioni pregiudizievoli nonché a compiere quanto necessario per il rilascio del certificato di abitabilità; dichiara, altresì, improcedibile la domanda di riduzione del prezzo e di condanna del fallimento a restituire le somme in più pagate;

- condanna il a rimborsare a Controparte_4 [...]
delle spese di lite che liquida, nella misura già ridotta Parte_4
della metà, in Euro 7.052,00 per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione/istruttoria e decisionale, il tutto oltre ad i.v.a., c.p.a. e spese
23 generali;
compensa tra le parti la restante metà;
- condanna la nella qualità di Controparte_5
mandataria di a rimborsare a Parte_2 Parte_1
le spese di lite che liquida in complessivi Euro 7.052,00 per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione/istruttoria e decisionale, il tutto oltre ad i.v.a.,
c.p.a. e spese generali
Così deciso il 24/11/2025
LA GIUDICE
dott. Monica Zema
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011

24