R.G. 26168/2024
Repubblica Italiana
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
- Sezione VI civile-
Il Tribunale di Roma, in persona del giudice dott. Roberto Valentino, all'udienza del
04/10/2024, all'esito della discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 comma 1^ c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n°26168 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024 , avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso abitativo” pendente tra
C.F.: ), elettivamente domiciliata in Roma, Viale Parte_1 P.IVA_1
Giuseppe Mazzini n. 88, presso lo studio dell'Avv. Daniele De Bonis, che la assiste, rappresenta e difende giusta procura in atti attore e
(p. IVA ) con sede in Roma, Via Arezzo Controparte_1 P.IVA_2
1 (00161), in persona del suo legale rappresentante pro tempore convenuto contumace
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. fatti controversi.
Con atto di citazione notificato, ntimava a Parte_1 Controparte_1
lo sfratto per morosità relativo al contratto stipulato in data 30.03.2013 e
[...] registrato presso l' in data 11.4.2013, a mezzo del quale era stato Organizzazione_1 originariamente concesso in locazione ad uso commerciale a (cui l'odierna Parte_2
1 R.G. 26168/2024
intimata era subentrata giusta scrittura privata di cessione del contratto in data 29.3.2019, registrata presso l' in data 18.6.2019), l'unità immobiliare sita in Roma, Organizzazione_1
alla Via Arezzo n. 1, piano sesto, int. 13 composto da: ingresso-reception, sette stanze, archivio, due bagni, balcone, a seguito del mancato pagamento (a fronte di un canone di locazione mensile pattuito in € 1.700,00), delle mensilità di dicembre 2023 e di gennaio, febbraio, marzo ed aprile 2024, per complessivi euro 10.027,05, oltre al mancato pagamento degli oneri condominiali di sua spettanza per un ammontare complessivo di euro 2.455,07 di cui euro
1.735,53 relativi all'anno 2023 ed euro 719,54 relativi al 2024, come da estratto rilasciato dall'amministratore del Parte_3
Per queste ragioni chiedeva al tribunale di convalidare lo sfratto intimato, e di emettere – in caso di opposizione dell'intimata – ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva, ex art. 665
c.p.c., pronunciando nel merito la risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta;
chiedeva altresì di condannare la parte intimata al pagamento dei canoni in mora ed a scadere sino alla data del rilascio, il tutto col favore delle spese di lite.
All'udienza di convalida, compariva il legale rappresentante dell'intimata, privo dell'assistenza tecnica di un legale, il quale si limitava a chiedere termine per sanare la mora. All'udienza del
24 giugno 2024, avendo dichiarato che nelle more il conduttore aveva corrisposto le somme intimate per canoni fino ad aprile 2024, ma non quelle relative ai canoni di maggio e giugno
2024, né gli oneri accessori di cui all'intimazione, veniva denegata l'ordinanza di rilascio e si disponeva per il mutamento del rito.
La convenuta non si costituiva, né si avvaleva della facoltà di depositare memorie integrative ex art. 426 c.p.c.. All'udienza del 4 ottobre 2024, la causa veniva discussa ed, all'esito della camera di consiglio, veniva letto il dispositivo della presente sentenza.

2. merito della lite.
La domanda di risoluzione contrattuale svolta dall'attore a motivo dell'inadempimento grave del convenuto è fondata ed accoglibile, per quanto di seguito considerato.
E' noto che, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità che si è consolidata dopo la nota pronunzia delle Sezioni Unite n°13533.2001, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito
2 R.G. 26168/2024
dall'avvenuto adempimento” (così da ultimo Cass. n°15659.2011; conf. Cass. n°3373.2010;
Cass. n°9351.2007; Cass. n°6205.2010; v. infine Cass. n°20288.2011: “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca”).
Nella fattispecie, l'attore ha assolto agli oneri di prova che gli spettavano producendo in giudizio il contratto di locazione ed la successiva scrittura di cessione all'odierno convenuto, a termini del quale quest'ultimo si impegnava al pagamento del corrispettivo mensile e degli oneri accessori. Con riferimento al credito da rimborso per accessori, l'attore ha inoltre prodotto in atti il prospetto riepilogativo dell'amministratore, il quale, in assenza di contestazione, può assumere rilievo di prova in merito sia all'an che al quantum della pretesa azionata.
Il conduttore, dal canto suo, pur provvedendo in epoca successiva alla notifica dell'intimazione, al pagamento delle somme intimate a titolo di canoni scaduti, nulla ha corrisposto né per i canoni successivamente maturati, né per gli oneri intimati.
E' appena il caso di rilevare che, nel caso che ci occupa, l'esistenza di una morosità al momento della notifica dell'intimazione, in uno alla circostanza per cui la stessa sia stata sanata solo successivamente alla proposizione dell'azione ed all'ulteriore rilievo per cui non vi è stato alcun pagamento dei canoni maturati in corso di giudizio, configura rilievi di inadempimento di gravità tale da legittimare la domanda di colpevole risoluzione del contratto.
Come noto, in tema di locazioni costituisce ius receptum il principio per cui il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgatoria della mora, infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto, non
è ostativa, ai sensi del citato art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (in tal senso, Tribunale di Roma, sentenza n. 22888/19).
Secondo lo stesso arresto della Suprema Corte, del resto, l'adempimento tardivo può valere a purgare la morosità ma non a cancellare l'inadempimento
(Cass. 10587/08).
Come noto, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, < locazioni non abitative la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta
3 R.G. 26168/2024
affidata, dunque, ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c., salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del '978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto>> (Cass. sez. VI, 23 giugno 2011 n. 13887).
Nella fattispecie concreta, la presenza di una plurima morosità maturatasi all'epoca della litispendenza, può ben configurare di per sé solo un inadempimento grave, atteso il principio per cui, in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento in un solo canone, ex art. 5 della L. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza. Alla luce di tanto, deve rilevarsi come il mancato pagamento dei canoni e la sua effettuazione solo dopo la notifica dell'intimazione e, pertanto, con violazione dei termini contrattualmente previsti, costituisca di un grave sintomo di inadempimento ai fini della domanda di risoluzione svolta (Tribunale Roma sez. VI, 15/02/2018, n.3505).
La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore
(Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002, sicut Corte d'Appello di Napoli del 06.05.2015).
Né vi è alcuna giustificazione al mancato pagamento dei canoni maturati in corso di giudizio.
In conclusione, l'assenza di alcuna causa impeditiva o comunque giustificativa del ritardo;
la circostanza per cui il conduttore non ha mai interrotto la normale attività di impresa nei locali oggetto di locazione che ancora occupa;
il rilievo per cui la regolarizzazione della morosità pregressa è intervenuta solo a seguito della proposizione del procedimento di sfratto, costituiscono tutti evidenze di un inadempimento talmente grave da interrompere il nesso di corrispettività tra le prestazioni e, quindi, da giustificare una risoluzione della locazione.
La domanda di risoluzione proposta dal locatore va dunque accolta. Ai sensi dell'art. 1591 c.c. ed in accoglimento della ulteriore domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione maturandi sino al rilascio dell'immobile, si condanna inoltre il conduttore, per l'ipotesi di mancato immediato rilascio, al pagamento dell'indennità di occupazione pari al canone mensile, sino all'effettiva restituzione del bene al locatore.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate tenendo conto dei valori medi attribuiti dal D.M. 147/2022 (applicabile ratione temporis), parametrati allo scaglione corrispondente alla morosità per canoni intimata come esistente al momento dell'instaurazione del giudizio, relativamente alle fasi di studio, introduttiva e decisionale, in assenza di una fase
4 R.G. 26168/2024
istruttoria.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza rigettata e previa declaratoria della contumacia di : Controparte_1
ACCOGLIE per quanto di ragione le domande proposte da ei confronti di Parte_1
e, per l'effetto dichiara risolto per inadempimento Controparte_1
grave del convenuto, il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 30.03.2013
e registrato presso l' in data 11.4.2013, a mezzo del quale era stato Organizzazione_1 originariamente concesso in locazione ad uso commerciale a (cui l'odierna Parte_2
intimata era subentrata giusta scrittura privata di cessione del contratto in data 29.3.2019, registrata presso l' in data 18.6.2019), l'unità immobiliare sita in Roma, Organizzazione_1
alla Via Arezzo n. 1, piano sesto, int. 13 composto da: ingresso-reception, sette stanze, archivio, due bagni, balcone;
per l'effetto, condanna al definitivo ed immediato Controparte_1 rilascio in favore di dell'immobile sito in Roma, alla Via Parte_1
Arezzo n. 1, piano sesto, int. 13 composto da: ingresso-reception, sette stanze, archivio, due bagni, balcone;
sempre per l'effetto, condanna al pagamento, in Controparte_1 favore di della somma di € 10.379,76 per canoni di locazione Parte_1
non pagati ad ottobre 2024 ed € 2.455,07 per oneri accessori come da intimazione, nonché al pagamento di € 1.700,00 per ogni mensilità maturanda a far data dal mese di novembre 2024 sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile, ex art.1591 c.c.; il tutto oltre interessi legali dalle singole maturazioni al saldo;
condanna a rifondere a Controparte_1 Parte_1 le spese di lite che liquida in € 280,00 per esborsi ed € 3.397,00 per compensi legali,
[...]
oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Roma, lì 4/10/2024.
Il gop designato
(Roberto Valentino)
5