TRIBUNALE DI BRINDISI
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica in persona del giudice dott. Maurizio Rubino,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2025/2023 R.G., avente ad oggetto opposizione di terzo all'esecuzione e
PROMOSSA DA
in persona del proprio legale rappresentante p.t., Parte_1
rappresentato e difeso giusta procura in atti dall'avv. Francesco Caldarone
OPPONENTE
CONTRO
rappresentata da in persona del proprio legale Controparte_1 CP_2
rappresentante p.t., rappresentata e difesa giusta procura in atti dall'avv. Marco Filesi
OPPOSTA
IN CUI E' INTERVENUTA
in persona del proprio legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa giusta procura CP_3
in atti dall'avv. Teodoro Miccoli
TERZA INTERVENUTA
All'udienza del 2.12.20245 le parti hanno precisato le rispettive conclusioni, come da relativo verbale in atti, da intendersi qui interamente richiamate e trascritte.
_____________________
FATTO E DIRITTO Ai sensi dell'art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c., come modificato dall'art. 45 co. 17 della legge 18 giugno
2009 n. 69, la presente sentenza viene motivata attraverso una “concisa esposizione delle ragioni di
fatto e di diritto della decisione”.
La causa ha ad oggetto l'opposizione terzo proposta da avverso Parte_1
l'esecuzione per rilascio promossa da rappresentata da nei Controparte_1 CP_2
confronti di CP_3
La vicenda, piuttosto intricata, per cui è causa, in via di estrema sintesi può riassumersi come segue.
In data 23.12.2008 Centro Immobiliare s.r.l. concesse in locazione ad di Parte_1
gli “immobili ad uso uffici ubicati a censiti nel catasto fabbricati del comune di Pt_1 Pt_1
al foglio 54, particella 2507, sub 87, via Dalmazia n. 31/a, piano t, categoria a/10, vani 2,5, Pt_1
rendita catastale euro 994,18 e particella 2507, sub 87, via Dalmazia n. 31, piano t, scala b, cat.
a/10, cl. 2, vani 5,5, rendita catastale 2.187,19”.
In data 4.6.2010 IN Leasing S.p.A. concluse con un contratto di locazione CP_3
immobiliare finanziaria avente ad oggetto i predetti immobili.
Con contratto stipulato in pari data, IN Leasing S.p.A. acquistò, quindi, da Centro
Immobiliare s.r.l. gli immobili di cui trattasi per concederli in locazione finanziaria a CP_3
All'art. 5 di detto contratto, in cui tale ultima società intervenne in qualità di utilizzatrice del cespite, le parti si sono date atto del contratto di locazione in precedenza stipulato dall'alienante con di ed è stato convenuto che esso sarebbe proseguito “senza soluzione di Parte_1 Pt_1
continuità” con anziché con IN Leasing S.p.A., “in deroga all'art. 1602 c.c.”. CP_3
Con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. emessa in data 4.5.2021, il Tribunale di Brescia ha dichiarato risolto, per inadempimento di il contratto di locazione immobiliare finanziaria dalla stessa CP_3
concluso con IN Leasing S.p.A., nel frattempo incorporata da Controparte_4
A seguito di tale pronuncia, la cui ha ceduto il Controparte_1 Controparte_4
contratto di locazione finanziaria concluso con ha promosso la citata azione esecutiva nei CP_3 confronti dell'utilizzatrice per ottenere il rilascio dell'immobile, esecuzione cui si è CP_3
opposta eccependo di non poter ottemperare all'intimazione rivoltale con il precetto notificatole, non avendo la disponibilità del bene, in quanto detenuto da di in virtù del Parte_1 Pt_1
menzionato contratto di locazione concluso tra Centro Immobiliare s.r.l. e l'odierna ricorrente.
Quest'ultima, a sua volta, ha proposto l'odierna opposizione domandando che venga accertato e dichiarato che tale contratto, in quanto concluso in data antecedente alla stipula del contratto di locazione finanziaria dichiarato ricolto con la citata ordinanza pronunciata dal Tribunale di Brescia,
è opponibile ad in cui IN Leasing S.p.A. è stata incorporata, nonché, Controparte_4
di conseguenza, alla cessionaria di tale ultimo contratto e che essa non è, pertanto, Controparte_1
tenuta a rilasciarlo.
Costituitasi in giudizio, l'opposta ha dedotto che la risoluzione del contratto di locazione finanziaria stipulato con ha caducato gli effetti del contratto di sublocazione che ha asserito CP_3
esser stato da quest'ultima concluso con l' di e che, dall'8.6.2017, data della Parte_1 Pt_1
risoluzione del primo negozio, essa è subentrata in qualità di locatrice nel contratto a suo tempo stipulato da Centro Immobiliare s.r.l. con l'opponente.
Sulla scorta di dette premesse, ha domandato in via riconvenzionale, per l'ipotesi in cui detto contratto dovesse essere ritenuto ad essa opponibile, la condanna dell'opponente al pagamento dei canoni non corrisposti a far tempo dalla suddetta data, per un importo pari ad € 185.640,00, oltre
I.V.A. ed interessi legali dal dovuto al soddisfo.
Ebbene, il contratto de quo è senz'altro opponibile a quale persona Controparte_4
giuridica che ha incorporato IN Leasing S.p.A. e, per l'effetto, a cui è stato Controparte_1
ceduto il contratto di locazione finanziaria concluso con in virtù di quanto previsto CP_3
dall'art. 1599 co. 1, 3 e 4.
I commi 1 e 3 della predetta disposizione prevedono, infatti, che il contratto di locazione concluso dall'alienante che abbia data certa ma che non sia stato trascritto è opponibile all'acquirente per la durata di nove anni dall'inizio della locazione. Il quarto comma aggiunge che l'acquirente deve in ogni caso rispettare il contratto di locazione, qualora ne abbia assunto l'obbligo verso il locatore, per la durata dell'intero contratto,
indipendentemente dal fatto che esso sia stato o meno trascritto, essendo evidente che in tal caso non sussiste quell'esigenza di tutela che la trascrizione ha lo scopo di salvaguardare, essendo egli a conoscenza, al momento dell'acquisto, dell'esistenza del contratto di locazione.
Nel caso di specie, quantunque il contratto del 23.12.2008 non fosse stato trascritto (invero,
nessuna delle parti ha allegato tale circostanza), all'atto dell'acquisto dell'immobile concesso in locazione a IN Leasing S.p.a ha dichiarato di essere a conoscenza della sua esistenza CP_3
e, cedendo i diritti e le obbligazioni da esso derivanti a si è implicitamente impegnata a CP_3
rispettarne gli effetti.
Non appare, invero, condivisibile il riferimento dell'opposta ad un rapporto di sublocazione tra quest'ultima e l' di atteso che sulla scorta delle allegazioni delle parti e Parte_1 Pt_1
dei documenti versati in atti non è ravvisabile alcun contratto di sublocazione concluso tra i predetti soggetti.
A seguito dell'avvenuta risoluzione del contratto di locazione finanziaria concluso tra IN
Leasing S.p.A. e è venuta meno con efficacia ex nunc, ai sensi dell'art. 1458 c.c., CP_3
trattandosi di un rapporto di durata, la cessione del contratto di locazione semplice del 23.12.2008
contenuta nel contratto di vendita stipulato tra Centro Immobiliare s.r.l. e stante Controparte_5
l'evidente collegamento esistente tra i due negozi, sicché è cessato il diritto di a percepire CP_3
i canoni di locazione dovuti da di in luogo di che, Parte_1 Pt_1 Controparte_4
quale incorporante di IN Leasing S.p.A., è divenuta proprietaria degli immobili ed subentrata in veste di locatrice nel contratto di locazione del 23.12.2008, ovvero, a seguito della menzionata cessione, in luogo di Controparte_1
Non risultando che né né l'odierna opposta abbiano mai inoltrato Controparte_4
all' di alcuna comunicazione di disdetta o recesso da detto contratto, né che Parte_1 Pt_1
lo stesso sia stato risolto, ne discende che esso è tuttora in corso e, come tale, opponibile tanto alla predetta società, quanto a cui la stessa ha ceduto il contratto di locazione Controparte_1
finanziaria concluso trasferendole il bene che ne costituiva oggetto, con la conseguenza CP_3
che l'opposizione proposta dall' di nei confronti dell'esecuzione proposta Parte_1 Pt_1
dalla cessionaria di detta società nei confronti della contraente ceduta va accolta.
Va parimenti accolta, atteso l'avvenuto subentro dell'opposta nel citato contratto, la domanda con cui la stessa ha chiesto la condanna dell'opponente al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti, a far data dall'8.6.2017.
Occorre rilevare, infatti, che, secondo quanto allegato dall'opposta e non contestato dall'opponente, i “Beni oggetto dei contratti di locazione finanziaria da cui originano i Crediti e i
relativi contratti di locazione finanziaria (…) sono pervenuti nella titolarità della società
[...]
alla quale, dunque, spettano le somme di cui l'opponente è debitrice per canoni di CP_1
locazione ad oggi non corrisposti.
Non merita, d'altro canto, accoglimento la domanda con cui ha chiesto che venga CP_3
dichiarato che essa ha diritto a conseguire i canoni locativi da parte di Automobile Club di Pt_1
sino al 4.5.2021, data in cui è stata emessa la più volte citata ordinanza dal Tribunale di Brescia.
Il predetto provvedimento, infatti, non ha efficacia costitutiva, ma dichiarativa, giacché esso non ha risolto il contratto di locazione finanziaria concluso dalla predetta società con Controparte_5
ma ha accertato e dichiaro la sua avvenuta risoluzione ope legis verificatasi per effetto della comunicazione, inviata dalla concedente all'utilizzatrice in data 8.6.2017, secondo quanto è dato leggere nell'ordinanza, della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 17 delle condizioni generali di detto contratto.
La reciproca soccombenza giustifica l'integrale compensazione, tra l'opponente e l'opposta,
delle spese del presente giudizio.
La terza intervenuta, che si è opposta all'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da chiedendo la corresponsione in suo favore di parte delle somme Controparte_1
dovute da di a titoli di canoni di locazione non pagati, essendo stata risultata Parte_1 Pt_1 soccombente nei confronti dell'opposta, va condannata alla rifusione delle spese di lite da quest'ultima sostenute, liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brindisi, definitivamente pronunciando nella causa n. 2025/2023 R.G., così provvede:
- accoglie l'opposizione proposta da di all'esecuzione per rilascio Parte_1 Pt_1
promossa da nei confronti di Controparte_1 CP_3
- per l'effetto, dichiara opponibile a il contratto di locazione concluso in Controparte_1
data 23.12.2008 tra Centro Immobiliare s.r.l. e di e, per l'effetto, Parte_1 Pt_1
l'inesistenza del diritto di ad ottenere il rilascio degli “immobili ad uso Controparte_1
uffici ubicati a censiti nel catasto fabbricati del comune di al foglio 54, Pt_1 Pt_1
particella 2507, sub 87, via Dalmazia n. 31/a, piano t, categoria a/10, vani 2,5, rendita
catastale euro 994,18 e particella 2507, sub 87, via Dalmazia n. 31, piano t, scala b, cat. a/10,
cl. 2, vani 5,5, rendita catastale 2.187,19” per tutta la durata di detto contratto;

- accoglie la domanda riconvenzionale proposta dall'opposta e, per l'effetto, condanna in persona del proprio legale rappresentante p.t., al pagamento, Parte_1
in favore di per le causali di cui in motivazione, della somma di € Controparte_1
185.640,00, oltre I.V.A. nella misura di legge ed interessi legali a far data dalle singole scadenze, al tasso di cui all'art. 1284 co. 1 c.c. fino alla data della domanda ed al tasso di cui all'art. 1284 co. 4 c.c. da quest'ultima data al soddisfo;

- rigetta la domanda proposta da CP_3
- compensa le spese di lite nei rapporti tra l'opponente e l'opposta;
- condanna in persona del proprio legale rappresentante p.t., alla rifusione delle CP_3
spese di lite sostenute da che liquida in € 7.052,00 per compensi, oltre Controparte_1
accessori come per legge.
Così deciso, in Brindisi, in data 11 dicembre 2025. Il Giudice
dott. Maurizio Rubino