REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
NTenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Mario Venditti ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1628/2023 promossa da:
(P.IVA: ), in persona del legale r.p.t., NTroparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata a San Casciano Val di Pesa, via XXVII Luglio n. 12, presso lo studio degli avv.ti Sara Farina e Mario Buonaiuto, che la rappresentano e difendono in giudizio in virtù di procura allegata al ricorso;

RICORRENTE - OPPONENTE

contro

:
(P.IVA: ), in persona del legale r.p.t., NTroparte_2 P.IVA_2 elettivamente domiciliata a Roma, via Barnaba Oriani n. 85, presso lo studio degli avv.ti
Valerio Di Gravio e Dario Gizzi, che la rappresentano e difendono in giudizio in virtù di procura allegata al ricorso monitorio;

RESISTENTE - OPPOSTA
CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 9.7.2025.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO
Oggetto del contendere è l'opposizione proposta dalla società avverso il NTroparte_1 decreto ingiuntivo n. 399/23 (RG: 887/2023) emesso dal Tribunale di Grosseto in data
25.5.2023 a favore della società per la somma di € 142.040,00 derivante CP_2 dal mancato pagamento dei canoni di una locazione commerciale risalente al 2011 e inerenti alle mensilità successive ad aprile 2017.
pagina 1 di 7 Impugnato il suddetto titolo, l'opponente ha contestato il credito avversario, deducendo la verosimile appartenenza all'Agenzia del Demanio del bene locato - la quale avrebbe avanzato pretese per indennità di occupazione, minacciando altrimenti iniziative legali - e giustificando pertanto l'omesso pagamento dei canoni sulla prospettata nullità del contratto locativo o sulla necessità di evitare un doppio pagamento (dei canoni alla locatrice e delle indennità al Demanio) o, ancora, sull'inadempimento della locatrice alla NT garanzia prescritta dall'art. 1585, co. 1 c.c.. segnalava la pendenza di un procedimento amministrativo avente proprio a oggetto l'accertamento della proprietà dell'immobile, pertanto chiedeva in via preliminare chiamarsi in causa l'Agenzia del
Demanio, ex art. 269 c.p.c., e sospendersi l'odierno giudizio ai sensi dell'art. 295 c.p.c.; nel merito, previo eventuale accertamento in ordine al diritto di proprietà del bene, instava per revocarsi il decreto ingiuntivo opposto o, in subordine, per limitarsi la propria condanna ai canoni locatizi (senza interessi e rivalutazione), in tal caso accertando che nulla dovesse pagare all'Agenzia del Demanio, condannando in ipotesi Pencontainer a tenerla indenne rispetto a ogni pretesa avanzata dalla terza chiamanda.
Con decreto del 12.9.2023, il Giudice disponeva il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., vertendo la causa in materia locatizia ed essendo stata erroneamente introdotta con citazione, riservando all'esito ogni provvedimento.
Si costituiva in giudizio per opporsi all'accoglimento delle istanze CP_2 pregiudiziali avversarie e, nel merito, chiedendo il rigetto dell'opposizione, in quanto destituita di fondamento.
Con ordinanza del 16.2.2024, il Giudice disattendeva le eccezioni pregiudiziali dell'opponente, concedeva la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e invitava le parti a esperire il procedimento di mediazione obbligatoria.
Fallito il tentativo di risoluzione stragiudiziale della lite, la causa veniva istruita documentalmente e decisa all'udienza cartolare del 9.7.2025, a seguito del deposito di note conclusive.
*****
Tanto premesso in fatto, si rileva in diritto che l'opposizione è infondata e va respinta.
Com'è noto, secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione
(art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza pagina 2 di 7 delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (cfr. ex plurimis
Cass. n. 826/15).
Nella fattispecie, l'ingiungente ha assolto gli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697, co. 1 c.c., producendo in giudizio il contratto di locazione commerciale nel quale NT
è subentrata nell'aprile 2017 (cfr. all. 1 del ricorso monitorio) e allegando l'inadempimento della conduttrice al pagamento dei canoni decorrenti dal suo ingresso nei locali, per un totale di € 142.040,00 (all. 2 del ricorso monitorio).
L'opponente, lungi dal contestare il credito avversario, ha ritenuto di nulla dovere alla locatrice, esponendo che già prima del suo subentro emersero dubbi fra i contraenti sull'effettiva titolarità dei beni (all.ti 1-7), tanto da aver poi ricevuto nel 2020 alcune richieste di pagamento dall'Agenzia del Demanio di indennità d'occupazione del bene pubblico (all.ti 10-15).
La conduttrice, quindi, assume che ove l'immobile dovesse risultare statale, dovrebbe dichiararsi la nullità del contratto locatizio per contrarietà all'ordine pubblico, oppure la risoluzione per venir meno di un requisito esplicito (ossia la dichiarata titolarità del bene in capo alla locatrice) o per inadempimento agli obblighi di cui agli artt. artt. 1575, n. 3)
e 1585, co. 1 c.c..
Ebbene, al riguardo è opportuno ribadire quanto già osservato nell'ordinanza emessa da codesto Giudicante in data 16.2.2024:
“L'eventuale trasgressione della locatrice all'obbligazione di garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima, è priva di risvolti concreti nella fattispecie de qua, in quanto il diritto reale rivendicato dall'Agenzia del Demanio non sta in alcun modo infirmando o menomando quello del conduttore, che infatti continua da quasi sette anni ad esercitare la propria attività nell'immobile. Tra l'altro, la prima formale diffida dell'Agenzia del Demanio risale a novembre 2021, ovvero a distanza di quattro anni dalla decorrenza della morosità, e nell'ipotesi in cui la stessa dovesse agire processualmente per riottenere la disponibilità del bene, senz'altro la conduttrice potrebbe attivare la garanzia di cui all'art. 1585, co. 1 c.c. nei confronti del locatore per gestire la lite nei confronti del terzo.
pagina 3 di 7 Quanto invece alla reale appartenenza dell'immobile locato, è utile richiamare il costante orientamento della Suprema Corte, secondo cui: "i beni demaniali possono formare oggetto di diritti obbligatori tra privati e, quindi, anche di locazione ed il carattere eventualmente abusivo dell'occupazione da parte del locatore del terreno demaniale non comporta l'invalidità del contratto di locazione del bene (fatte salve le iniziative che l'Amministrazione - la quale non subisce alcun pregiudizio per il fatto della locazione - intenda intraprendere a tutela della particolare destinazione del bene), che vincola reciprocamente le parti contraenti all'adempimento delle obbligazioni assunte" (cfr. ex multis Cass. n. 4902/2016).
È stato puntualizzato, infatti, che il rapporto tra privati relativo a un bene demaniale
"deve essere distinto da quello che intercorra tra la P.A. ed il privato, essendo il primo disciplinato dalle sole norme civilistiche che regolano il tipo di rapporto che le parti medesime abbiano inteso porre in essere..., ed il secondo regolato, invece, dalle norme pubblicistiche, oltre che da quelle civilistiche che l'autorità amministrativa intenda utilizzare a tutela del demanio stesso" ai sensi dell'art. 823 c.c., co. 2 (cfr. Cass. n.
7630/2010).
L'orientamento richiamato distingue i contratti obbligatori da quelli reali, preservando la validità e l'efficacia dei primi anche nel caso in cui profili di illiceità amministrativa o anche solo di difetto di titolo reale investano l'oggetto del negozio;
e vari arresti hanno seguito questo paradigma a tipici contratti di natura meramente obbligatoria quali il contratto di locazione e il contratto d'affitto d'azienda, talora specificamente in relazione al pagamento del canone.
In particolare, a proposito dell'obbligo di adempimento in questo tipo di contratti, la giurisprudenza di legittimità ha escluso ogni incidenza della presenza di un bene demaniale nell'oggetto del negozio (cfr. ex multis Cass. n. 27485/2019), salvando pertanto, in simili fattispecie puramente obbligatorie, l'obbligo del pagamento del canone e comunque tutti gli ulteriori obblighi discendenti dal contratto (cfr. ex plurimis Cass. n.
25849/2020).
Alla luce di tali considerazioni, dunque, nella fattispecie di cui si discute non è ipotizzabile alcuna nullità del contratto di locazione commerciale per contrarietà all'ordine pubblico, né tantomeno è ravvisabile un esonero del conduttore al pagamento del canone.
Infatti, in analoga fattispecie in cui un conduttore s'era opposto alla domanda di risoluzione del contratto di locazione eccependo l'inesistenza, in capo al locatore, di diritti pagina 4 di 7 reali o personali di godimento sul bene affittato, la Suprema Corte ha ribadito l'insegnamento secondo cui: “...la locazione stipulata a non domino non è un contratto invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l'art. 1571 c.c., include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore. L'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto (Cass. 19/11/2013, n. 25911) la quale opera soltanto nei confronti del legittimato effettivo e non impedisce l'attuazione del rapporto obbligatorio. Tale principio è chiaramente illustrato nel citato precedente alla stregua delle considerazioni che giova qui di seguito schematicamente ripercorrere, ricavandosi da esse esaustiva risposta ai rilievi del ricorrente:
- la legittimazione consiste nel potere di un soggetto di disporre dell'oggetto del contratto;
la mancanza di essa non comporta l'invalidità del contratto, perché quest'ultimo non può ritenersi difforme dallo schema legale sol perché stipulato da persona non legittimata;
la mancanza di legittimazione in capo allo stipulante comporta dunque soltanto l'inefficacia del contratto, cioè l'inidoneità a produrre gli effetti suoi propri;

- l'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce dunque un tipico caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto;

- ove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all'art. 1575 c.c., ciò che però rileva sul piano (del tutto estraneo all'odierno tema di lite) funzionale del contratto (quale presupposto, nel concorso delle altre condizioni, di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento) non già della sua validità;
- unica eccezione a tale principio è rappresentata dall'ipotesi in cui la detenzione da parte del locatore sia stata acquisita vi aut clam, o comunque in violazione di norme di ordine pubblico (come nel caso dell'usurpatore): ma in tali casi l'invalidità del contratto deriverebbe dall'illiceità del suo oggetto, non certo dal difetto di legittimazione del locatore;

- il possesso da parte del locatore di un titolo giuridico per disporre del bene è necessario
"solo per negare la possibilità di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo pagina 5 di 7 stipulato dal detentore senza titolo, non anche per riconoscere l'inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto, abbia di fatto utilizzato l'immobile locato" (Cass. 11/04/2006, n. 8411, in motivazione p. 2.2);
- il difetto dunque del potere dispositivo in capo al locatore non è di per sé sufficiente per ritenere il contratto stipulato a non domino non vincolante per le parti;

- nel rapporto tra il locatore ed il conduttore, pertanto, il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante, salva l'ipotesi estrema già ricordata in cui la detenzione sia stata acquistata illecitamente” (cfr. Cass. n. 15292/2019)…
Per le stesse ragioni, oltre che per il fatto che l'Agenzia del Demanio non è litisconsorte necessario ex art 102 c.p.c. nella presente causa, e il suo coinvolgimento si risolverebbe nell'introduzione di un soggetto e di fatti che inciderebbero sulla ragionevole durata del processo, va disattesa l'istanza preliminare formulata dall'opponente di chiamarla in giudizio.
Inammissibile, viceversa, è l'istanza di sospensione del processo ai sensi dell'art. 295
c.p.c., visto che neppure l'opponente è a conoscenza dell'effettiva pendenza di un giudizio tra la resistente opposta e l'Agenzia del Demanio”.
La ricorrente non si confronta con il contenuto di detta ordinanza, in alcun modo infirmato dalle considerazioni svolte nella memoria conclusiva, ripetitive di quelle presenti nell'atto introduttivo, eccezion fatta per la questione (non affrontata nel ridetto provvedimento) relativa all'importanza che assunse in fase di stipula del contratto la dichiarazione della locatrice di essere proprietaria del bene.
Doglianza tuttavia inapprezzabile.
In disparte il fatto che è la stessa parte a contraddirsi quando richiama da un lato l'essenzialità della dichiarazione, e pertanto della rassicurazione, offerta dalla locatrice nel 2014 di essere proprietaria del bene, ma dall'altro non esclude la possibilità che l'originario conduttore avrebbe comunque stipulato il contratto se avesse conosciuto la titolarità pubblica del bene (cfr. 1° cpv. di pag. 3 della memoria conclusiva), giova NT comunque osservare che è subentrata nel contratto locatizio nell'aprile 2017, quando già da mesi si discuteva sulla natura dei beni in esame.
In definitiva, l'opposizione va integralmente respinta e il decreto ingiuntivo dev'essere confermato, rimanendo assorbita la domanda riconvenzionale formulata al punto 6) della citazione, stante il mancato coinvolgimento in giudizio dell'Agenzia del Demanio. pagina 6 di 7 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo ai sensi del DM
55/2014, con esclusione della fase istruttoria, che non ha avuto luogo, e applicando i valori minimi per la fase decisionale, in ragione delle questioni affrontate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita anche formulata in via istruttoria, così dispone:
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 399/23 (RG:
887/2023) emesso dal Tribunale di Grosseto in data 25.5.2023;
2) condanna la ricorrente a rifondere alla resistente le spese di lite, che liquida in €
6.307,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali (15%) come per legge.
Grosseto 9 luglio 2025. Il Giudice
Mario Venditti
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